浙江省富阳市房地产投资潜力分析.docx
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浙江省富阳市房地产投资潜力分析
浙江省富阳市房地产投资潜力分析
浙江省富阳市房地产投资潜力分析
一、富阳概览
1、地理位置
2、区位人口
3、经济运行
4、交通情况
二、土地市场成交情况
1、2009年1-10月份土地市场交易情况
1）1-10月份各月份经营性用地成交情况
2）1-10月份各类型经营性用地成交情况
2、外来地产大鳄抢滩富阳
三、房地产市场交易情况
1、整体情况概述
2、2009年交易情况
3、部分热销楼盘介绍
四、城区发展规划以及部分重点区域前景预测
1、城区发展规划
2、部分重点区域前景预测
1）银湖
2）东洲
3）鹿山新区
五、结语
富阳市房地产市场发展情况及部分热点区域前景预测
一、富阳概览
1、地理位置
富阳市位于浙江省北部，属杭州市辖县级市，沪杭甬“金三角”交汇点，杭州的西大门，东接杭州市萧山区，南连诸暨市、西邻桐庐县，北与临安市、余杭区、西湖区毗邻。
市境东西长68.67公里，南北宽50.37公里，总面积1831.22平方公里，平原约占17%，水面5.4%，山丘75.9%，故有“八山、半水、分半田”之称。
2、区位人口
富阳市辖富春街道、东洲街道、高桥镇、受降镇、环山乡等4个街道、15个镇、6个乡：
共有23个社区、3个居民区、287个行政村。
人口64万（城市人口约21万），本市居民绝大多数属汉族江浙民系，操吴语太湖片方言，通行吴语上海话。
3、经济运行
今年前三个季度，富阳市地区生产总值为227.5亿元，比去年同期上涨6.0%，1-9月份富阳市市城镇居民人均可支配收入为18400元，比上年同期增加1480元，同比增长8.7%；人均消费性支出11028元，比上年同期增加405元，同比增长3.8%。
1-9月份城镇居民家庭总收入为20102元，同比增长8.6%。
改革开放以来，富阳经济活力迸发，逐渐形成了造纸、通信器材、医药化工、机械电子、新型建材、轻纺、体育用品等特色产业和“国家（富阳）光纤光缆产业园”“中国白板纸基地”、“中国球拍之乡”三大产业品牌，经济社会综合发展指数列全国发达县（市）第30位，财政收入连续多年进入全省十强县（市）行列，被有关机构分别评为中国大陆最适宜民营企业投资创业百强城市和长三角最具投资价值十强县（市），还荣获了“中国十大特色休闲基地”和浙江旅游十大“城市金名片”称号。
4、交通情况
富阳市毗邻杭州大都市，距离杭州市中心32公里，区内水陆交通发达。
水路经富春江、钱塘江、杭州湾可抵杭州、上海、宁波、无锡。
陆路有贯穿全境的320国道、沿江一级公路与沪杭、杭甬、杭宁高速公路相连。
杭新景（杭千）高速公路以及05、23、19、14等多条省道纵贯全境，距离杭州火车站、杭州萧山国际机场都在半小时车程内。
二、土地市场成交情况
1、近年来全市经营性用地成交
富阳临近杭州，房地产市场多少会受其影响，从05年开始，富阳的经营性用地成交量逐年降低。
到08年仅出让不到600亩。
在近几年富阳市土地成交数据整理的过程中，笔者发现，尤其是近两年，富阳出让的经营性用地以小面积的居多，100亩左右的已经相当少见，其中自2006年成交三宗195亩、200亩和320余亩以后，更是鲜见大宗地块。
08年受整体市场观望气氛的影响，富阳土地市场遭受的打击更是相当明显，成交的591亩土地里，还有一宗是由富阳中大房地产有限公司以底价12.78亿元获得的富春街道江滨东大道地块，该地块面积为440余亩，规划用途为商住。
从上表可以看出，虽然成交面积在逐年下降，但成交价却在上涨，尤其是08年，土地均价已经达到近300万元每亩。
在整体市场相对萧条的2008年，富阳市经营性用地取得如此成绩，充分说明，富阳的房地产市场潜力正在被一点一点的挖掘出来。
2、2009年1-10月份土地市场交易情况
今年的土地市场火热毋庸置疑，杭州的土地市场连创新高，使得精明的开发商们更多的把目光投向周边，而富阳就是选择之一。
今年前十个月，富阳市总计成交经营性用地22宗，成交面积接近1300亩，成交金额达到37.6亿元，成交均价接近300万元每亩。
无论哪一个数据都超过前几年的全年总和。
1）1-10月份各月份经营性用地成交情况
今年富阳的土地市场火热似乎是在一夜之间点燃的，从上表可以看出，前五个月的成交量持续了08年以来的低迷，总成交量不足百亩，而进入6月份后，由野风房产一举拍得的受降镇九龙大道地块引起业界广为关注。
该地块位于富阳银湖板块九龙大道以南区域，出让面积达336431㎡（504.6亩），容积率1.0，成交总价10.26亿元，高出起拍价19.6%。
不仅是继东大道地块之后价格最高的一次，同时也是近年来土地出让面积最大的一宗。
同样值得关注的是这也意味着一向擅长于城市高层公寓开发的野风房产将正式进军富阳银湖板块。
并且涉足高档别墅、排屋类物业开发领域。
据了解，该项目预计将于明年动工。
纵观前十个月的成交量，富阳土地市场“金九银十”的成色相当足，这两个月的成交总量几乎赶上去年全年的量了。
成交均价也创下新高。
其中10月份成交的鹿山新城六号地块更是达到每亩均价637万元，该地块位于富阳未来的行政、文化中心鹿山新区，占地面积115736平方米（折合173.6亩），土地性质为商住用地，容积率为1.0-1.8。
拍卖当天吸引了绿城、金都、昆仑及上海、香港、富阳本地等十家开发商参与，最后在经过52轮竞争后由浙江华都控股集团股份有限公司联合杭州富阳山水置业有限公司成功摘得，总价11.06亿元。
2）1-10月份各类型经营性用地成交情况
富阳市今年出让的住宅用地主要集中在受降镇，除去，九龙大道的那宗由野风房产竞得的504亩的大地块以外，梓树B1、B2两幅地面积也接近百亩，这样算来，受降镇成交的宅地面积占总宅地面积的97%。
受降镇位于富阳市东北部，与杭州西湖区、余杭区相邻，是富阳进出杭州的北大门，区位优势十分突出。
受降交通便捷，离杭州市区仅23公里，离富阳市区约7公里，320国道横穿东西，祝闲公路直贯南北，富阳—杭州514公交线路可直达杭州市区。
受降镇目前已有金都房产、三江房产、七里香溪、华庭云顶等多家品牌实力开发商入驻，凭借舒适的自然环境，受降正在以杭州“人居新城”的身份，加快融入杭州大都市。
2、外来地产大鳄抢滩富阳
富阳是杭州主城区以外，惟一一个有外来地产大鳄进入的杭州郊县，早在本世纪初，杭州本土的实力房企绿城、金都就已经进入银湖，分别开发了七里香溪和富春山居。
2007年，复星（复地的母公司）就已经拿下富阳市区140.6亩土地，并于今年转让至复地名下。
2008年初，万科先后收购万科公望（别墅）和万科容大·金色家园这两大项目，从而进入富阳市场。
这是万科除了杭州主城区以外，进入的唯一一个杭州郊县（余杭的良渚文化村是通过收购南都进入的）。
此外，龙湖、雅戈尔等均对富阳地产项目表现出浓厚兴趣。
就笔者分析，除了富阳本身的招商引资力度外，更重要的是，这些地产大鳄更看重的是富阳融入杭州主城区的前景和潜力。
近两年来。
富阳加大融入杭州主城区的步伐。
尤其是去年以来，受降银湖并入杭州西湖区和富阳撤市设区屡有传言，再加上320国道改扩建工程的推进，杭州第二绕城高速将富阳主城区圈入……富阳融入杭州主城区似乎变得前景可期。
相比杭城高昂的房价、地价，开发商们抢滩富阳也就在意料之中了。
三、房地产市场交易情况
1、整体情况概述
相比于杭州楼市近两年的大起大落，富阳楼市一直比较平稳，受去年那波市场危机的影响也相对较小。
事实上，富阳房产的价格一直没有经历大涨，也没有大热过。
即便在07年那样的大牛市，杭州有些楼盘的价格翻倍地涨，富阳楼市的价格也只涨了10%多一点。
06年，富阳城区的房价大概在4200多一点，07年是4600多，07到08年涨到5200多，属于稳步小幅攀升。
富阳是一个比较封闭的市场，富阳主城区的房子基本上全是富阳人在买，购买力有限，而杭州的房子是全浙江人在买。
除了缺少外力的支撑，富阳历年来的楼市供应都远远大于需求。
就从富阳主城区来看，近几年房产年消化量都在30万方左右，但供应量基本保持在100万方以上。
严重的供大于求，加上缺少外力支撑，使得富阳房价上涨乏力。
但就是当地市场是以本地消化为主，基本上是刚性需求，所以比较稳。
2、2009年交易情况
2009年上半年，由于新开楼盘较少，富阳商品房供应量为15.68万平方米，同比下降三分之一。
经去年下半年房地产市场“寒冬”之后，今年第二季度房产交易日趋活跃。
上半年房地产销售额23.77亿元，同比增长47.6%。
今年上半年，含住宅房、营业房在内的商品房均价为7872元/平方米，同比增长42%；商品住宅房均价为5916元/平方米，同比增长7%。
其中，90—140平方米商住房均价为4850元/平方米，140平方米以上房价则飙升至10940元/平方米，而去年同期的均价为6657元/平方米，涨幅明显。
据了解，上半年销售房屋部分为去年各房产公司已开盘但未售完的余量房源。
因今年富阳新开楼盘少，导致房源需求不足，虽然房地产市场不确定因素很多，但预计房价仍存在上升空间。
附：
2009年11月16日富阳商品房网上可售与已售情况
区域
网上可售套数
网上可售面积
网上已售套数
网上已售面积
富春街道
132套
14092㎡
1290套
117772.58㎡
东洲街道
31套
6862㎡
55套
20280.99㎡
鹿山街道
56套
13148㎡
138套
34441.52㎡
高桥镇
32套
7615㎡
28套
6929.04㎡
受降镇
46套
12442㎡
47套
11799.73㎡
新登镇
13套
1565㎡
12套
1384.68㎡
从上表也可以看出，富阳目前可售新房并不多，全部加起来也只有300套左右，其中富春街道还占了接近一半。
可售房源少，意味着富阳的房价在一段时间内将保持稳定上升的局面，同时，随着大杭州概念的进一步施行，越来越多的杭州偶人把目光投向周边地区，而富阳就是其中的佼佼者。
例如金宇·云水山居，600多亩的排屋别墅大盘。
尽管在售的一期客户主要还是富阳人，但接下来的客户定位已经成为杭州人了。
其他的银湖、东洲等更是如此，东洲目前的两个在售项目华立永通·逸城和万科公望别墅，80%以上的客户来自杭州。
在该板块靠近富阳城区的一个体量达57万方的新城市综合体项目——中大·西郊半岛，另一个名字叫杭州西郊半岛，定位于“杭州西郊”，可见该板块跟杭州的亲密关系。
3、部分热销楼盘介绍
金宇·云水山居
金宇·云水山居位于银湖板块延伸段。
随着九龙大道延伸段--铜锣湾大道的开通，金宇·云水山居将真正融入这座田园新城之中。
未来从杭州城区前往项目，可沿320国道经九龙大道抵达园区。
根据政府规划，高桦路将拓宽到24米宽的快速景观大道，连通到闲林。
今后也可选择从天目山路出发，沿高桦路直抵园区。
云水山居规划用地总面积将达到1000亩左右，五大组团集别墅、排屋、高层于一体，依坡地而筑，座落于青山秀水的绿色母体中，创造一座自然之上的尘外城。
400余亩生态型旅游度假中心，集商业、超市、餐饮、酒店、休闲、娱乐于一体的完善配套，融4+3与第一居住生活模式一体，开创郊区住宅新生活方式。
目前该楼盘一般住宅均价为7000元/平方米 ，别墅300-780万一套，排屋130-260万一套。
华立永通.逸城
华立永通.逸城由中国城市运营商50强之一的华立地产集团和永通房产合力打造。
位于杭富江滨大道（沿江公路）南侧，直临富春江内江，距杭州西湖景区20公里，距富阳市区8公里。
项目规划总面积577亩，其中建设用地355亩，总建筑面积约30万方。
据悉，10月18日开盘的逸墅已售罄，计划在11月再推一批房源，但目前已基本被预定完。
逸墅所在的东洲新城，是富阳的热点规划板块，近年来随着中大、万科等国内一线房地产开发商的进驻，人气不断提升。
逸城是屈指可数的高性价比别墅产品，其一期开盘价格均价11000元/平米，鉴于逸墅所在的地段发展潜力，和它定位鲜明的产品形象，这个价位是很有吸引力的。
清源·上林湖
清源·上林湖位于杭州银湖风景别墅区内，南临九龙大道，北依午潮山国家森林公园，与杭州野生动物世界、高尔夫国际球场为邻，项目占地近800亩，分三期开发，规划建有排屋、独立别墅、双联别墅等多种别墅品类。
距杭州市中心28公里，三面环山，坐北朝南，以独特山水资源为背景，环境优静、空气宜人，是一处与自然融合、与山水为邻的理想栖居地。
主力排屋户型197—260㎡左右。
部分户型更内设挑空内庭院，挑高3.6米景观客厅、走入式衣橱等舒适规划。
目前该楼盘清源•上林湖目前在售排屋，起价18000元/平米，双联别墅，价格在530-650万/套，独栋别墅，起价2000万/栋。
交付时间为2010年6月。
富春红郡
富春.红郡地居风光旖旎的银湖板块，为杭州较早具备成熟生活氛围的近郊高档别墅区。
富春.红郡北依九龙大道，紧临杭州野生动物园，处于杭州主城区向西发展的主要轴线之上的核心部位。
320国道，闲祝公路，九龙大道等交通干道则形成四通八达的便捷路网，与杭州市区联系紧密。
富春•红郡建有各种经典户型的联排和叠排，借鉴英国TUODR建筑艺术风格。
继10月份推出的排屋项目全部售完，11月将再推出一批叠排和联排。
其中联排户型在280—380平方米，价格在300—400万/套；叠排面积在185—280平方米，价位在100万左右。
四、城区发展规划以及部分重点区域前景预测
1、城区发展规划
富阳未来的发展布局被概括为“一城二带四动四区四片”。
“一城”就是1831平方公里的整个富阳市，实现城乡联动发展，走新型城市化与新农村建设“两轮驱动”之路；“二带”就是沿路（320国道环线外移—23省道—05省道）低丘缓坡经济带和沿江沙洲平地经济带；“四动”就是实质意义上的城市化进程，包括西面新区启动、北面环线拉动、南面跨江联动、东面呼应带动；“四区”即工业化“四个区”。
服务业新蓝海体现在发展“四片”上。
2、部分重点区域前景预测
1）银湖
银湖是富阳融入杭州的桥头堡。
富阳按照“一化带四化”发展战略，将银湖新区开发建设列入去年启动实施的“1+10”行动计划，并在此规划建设银湖创新创业新城和科创园、文创园综合体。
据悉，320国道综合整治和环线外移工程、科创西路、科创东路等银湖新区城市化道路工程已相继开工，浙江省第一个创业板上市企业——杭州银江集团、浙江省十大房地产企业——杭州野风集团等一批大企业、大集团签约落户。
作为杭州别墅排屋楼盘的先行者，银湖板块以其独有的秀美山水、便捷的交通吸引了无数成功人士的视线，富春山居、七里香溪、上林湖、九龙山庄等都是该区域以美景闻名的高端豪宅项目。
另一方面完备的交通网路让银湖与杭州主城区往来便捷，成为众多都市人的置业首选之一。
相信在不久的将来，一个宜居、宜业、宜行、宜游的银湖田园新城将崛起于杭州西郊。
2）东洲
东洲板块位于富阳市区东北部，南临富春江内江，东邻西湖区袁浦镇，西为富春山居高尔夫球场，北为黄公望国家森林公园。
东洲是富阳发展运动休闲产业的主平台，东洲岛头是运动休闲核心区、东洲新城的中心区。
东洲地块包括横山、华墅、鸡笼山、逸城北侧和赤松，总面积为3008亩。
位于黄公望国家森林公园南麓。
杭州西郊和富阳市区东部，地理位置十分优越。
目前滨江东大道与杭富沿江一级公路已全线贯通，交通便捷，东洲板块具有独特的江景资源，依托这丰富的山水资源，该板块以现有的黄公望国家森林公园和高尔夫球场为基础，集中开发建设旅游度假区及中高档房产。
日前，富阳市市政府与绿城房地产集团签订共同开发东洲岛岛头城市“大阳台”战略合作协议。
力争将东洲岛头城市“大阳台”建设成为一个集水上运动码头、水上运动服务中心、体育广场、城市江滨公园、会议会展中心、商务酒店于一体，与富阳主城区、城市“小客厅”功能互补、相映生辉的一座现代化运动休闲新城。
3）鹿山新区
根据《富阳市城市规划（2003—2020）》，富阳市未来的城市行政中心、文化旅游体育中心和居住中心将是鹿山新区。
鹿山新区位于富阳市西南部，紧依320国道，面朝富春江，规划面积约65.3平方千米；规划人口为13万人，规划建设用地18.33平方千米。
鹿山新区总体上由内外两个山谷组成，北高南低，局部山势坡度较大，这为营造山地风情创造了得天独厚的条件。
新区内水体造景条件较好，山谷面南向阳，景观视线优越，自然地理单元独立完整。
富阳市政府将搬迁至鹿山新区，行政中心将随之移至鹿山新区。
基于目前已经形成的商业氛围，规划中富春街道将在未来成为富阳的商业金融中心，其房价具有一定的增长空间。
目前鹿山板块已经吸引了众多房地产商的青睐，有不少高档房地产项目已建成或在建中。
五、结语
近年来，由于消费者对居住环境和居住品质的要求越来越高，杭州人到城区周边区域购房的比例有所增加。
富阳作为典型的江南山水城市，凭借独特的山水优势，逐渐得到越来越多的杭州人的关注，但值得注意的是，多数杭州人还是钟情于临近杭州城郊的楼盘，而很少选择到周边县市的主城区居住。
笔者认为，这主要还是一个心理上的距离。
例如目前连通杭州和富阳仅有的两条陆上公路杭富沿江公路和320国道上均设立这收费站，无形中犹如两道分割线。
目前，富阳主城区的房屋均价在5600元/平方米左右，远远低于余杭和萧山。
融入杭州主城区，对富阳楼市来说，将构成重大利好。
光撤掉两个收费站，对银湖和东洲板块的楼市就是很大的利好。
自08年以来，富阳逐步加大融入杭州的步伐，藉着320国道改扩建、中大西郊半岛开工等重点建设的推进，以及富阳市政府本身思路的转变，融入杭州主城区的的目标已经变得触手可及。
更重要的是，一旦杭富同城，杭州人住到富阳变得更为现实，富阳将承接杭州购房人群的外溢，富阳主城区的客群将大为扩展，其一直以来供大于求的局面将得到改观。
附：
富阳市土地级别图——商业住宅
附：
2009年1—10月份富阳市经营性用地成交情况
序号
地块座落
面积（亩）
用途
容积率
出让方式
出让时间
出让金（元）
受让单位
1
富春街道春秋南路
12.27
商办住
3.52
挂牌
1.15
1370
杭州东吴房地产开发有限公司
2
富春街道横凉亭路
40.0
商住
≤2.0
拍卖
4.29
8010
富阳市诚建房地产开发有限公司
3
富春街道容大城市花园北侧
5.04
商业
≤1.1
拍卖
4.29
1290
王利敏
4
富春街道龙山西路
2.19
住宅
≤1.4
拍卖
4.29
510
王利敏
5
富春街道金桥北路
10.56
商住
≤2.2
拍卖
4.29
3760
富阳市金腾房地产开发有限公司
6
万市镇东元村
3.29
加油站
≤0.4
挂牌
5.8
78
富阳市东海石油有限公司
7
富春街道金桥北路西侧
4.79
商办
≤1.5
挂牌
5.31
2320
富阳市诚建房地产开发有限公司
8
富春街道金城路
3.15
商办
≤1.2
挂牌
5.31
980
富阳市康泰房地产有限公司
9
受降镇九龙大道
504.6
住宅
1
拍卖
6.29
102600
野风集团房地产股份有限公司
10
云水山居
60.09
旅游
0.2
挂牌
7.8
1220
杭州金宇房地产开发有限公司
11
农副产品
85.58
商办、市场
≤1.6
挂牌
7.8
8170
浙江省富阳市百合房地产有限公司
12
大源亭山东路
10.73
住宅
1.2
挂牌
7.8
850
湖州嘉威房地产开发有限公司
13
大源亭山东路
0.16
商住
5+跃
挂牌
7.8
50
何军
14
大源亭山东路
0.2
住宅
3+跃
挂牌
7.8
35
富阳市大富房地产开发有限公司
15
富春街道金桥北路西侧
230.0
商办住
2
拍卖
9.8
112500
金富春集团有限公司浙江久久控股集体有限公司
16
鹿山新区A2地块
13.05
办公
≤3.3
挂牌
9.23
1320
富阳华润燃气有限公司
17
鹿山新区C1地块
11.98
办公
≤2.7
挂牌
9.23
1550
浙江富阳农村合作银行
18
鹿山新区B1地块
15.93
办公
≤2.7
挂牌
9.23
1600
富阳市供电局
19
鹿山新城六号地块
173.6
拍卖
110600
浙江华都控股集团股份有限公司杭州富阳山水置业有限公司
20
受降镇梓树B1地块
77.83
住宅
1
挂牌
10.29
10384
浙江清源房地产开发有限公司
21
受降镇梓树B2地块
18.63
住宅
1
挂牌
10.29
2519
浙江清源房地产开发有限公司
22
新登镇新兴西路
9.17
商住
1.0-2.5
挂牌
10.29
4610
杭州嘉城房地产开发有限公司
23
新登镇新兴路西侧
1.5
住宅办公
1.0-1.7
挂牌
10.29
130
富阳市锦华房地产开发有限公司
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