康养小镇PPP实施方案大纲.docx
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康养小镇PPP实施方案大纲
亚洲地理中心旅游康养特色小镇建设项目
PPP实施方案大纲
1、项目基本情况
1．项目名称
亚洲地理中心旅游康养特色小镇建设项目
2．项目性质
改扩建房屋建筑类
3．项目地址
新疆维吾尔族自治区
4．项目实施机构
自治区国资委
5．建设内容和投资规模
该项目可概括为“一中心、三基地”，“一中心”即亚洲中心；“三基地”即双赢国际、南山景区以及库尔勒。
亚洲中心作为核心，形成贸易中心与康养产业中心；双赢国际将修建三甲医院，作为窗口，形成医疗技术中心，南山景区形成旅游康养体验基地，库尔勒将修建二甲医院与养老院，形成完善的养老机构；这三个基地紧紧围绕一中心，形成完备的旅游康养特色小镇建设项目。
具体情况详见下表：
项目名称
建设单位
建设内容
建设规模
建设投资
亚洲中心
双赢国际
南山景区
库尔勒
2、实施模式和总体架构
1．实施模式
根据财政部《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》（财金[2014]113号）的要求，PPP项目实施模式主要包括委托运营、管理合同、建设-运营-移交、建设-拥有-运营、转让-运营-移交和改建-运营-移交等。
PPP运作模式的判断及选择条件见表3-1
PPP实施模式的判断及选择条件
实施模式
项目属性和条件
为存量项目
存在融资需要
为改扩建项目
需要期满移交
O&M
√
MC
√
√
BOT
√
√
BOO
√
TOT
√
√
ROT
√
√
√
根据项目整体的和各子项目具体的项目属性和条件，本项目采用BOT模式实施。
其中，建设阶段采用EPC模式（设计-施工总承包方式）实施。
2．运作结机制
（1）自治区国资委作为本项目PPP实施机构，通过竞争性磋商的方式采购社会资本，自治区国资委与中标社会资本签署《政府与社会资本合作协议》；
（2）中标社会资本若为联合体，联合体成员间签署股东协议，并按约定股比合资组建PPP项目公司。
自治区国资委与PPP项目公司签署《亚洲地理中心旅游康养特色小镇建设项目特许经营协议》，PPP项目公司按照《特许经营协议》依法在合作期内特许经营，负责本项目所有子项目的投融资、建设、运营和维护；
（3）成立亚洲地理中心旅游康养特色小镇建设项目指挥部负责筹备期和建设期的项目各项事务指导、协调和管理；以加快项目落地实施，保障项目顺利运行；
（4）项目实施机构负责牵头对PPP项目公司的投资建设、运营维护进行监管和绩效考核，对项目公司提供的基础设施和公用设施投资建设效果进行评价；
（5）自治区财政厅负责履行支付职能和义务，经自治区行署核准，自治区财政厅将相应支出纳入支出预算和中长期财政规划，并经统计人大常委会审核通过；结合项目绩效考核的结果按合同约定支付项目公司服务回报；
（6）项目合作期结束后，PPP项目公司负责将PPP项目资产无偿移交给政府指定接收机构。
3．交易结构
（1）特许经营期限和项目产出
特许经营期限自特许经营合同签订生效日始至项目全部移交确认日止。
本项目特许经营期限为25年，其中，总建设期5年，总运营期20年。
4．项目投融资结构
（1）项目公司融资需求和责任
项目计划融资需求按项目总投资估算额192亿元计（含建设期利息），均由项目公司自行筹措。
当项目公司无法及时完成融资任务，由中选社会资本负责完成，以保证项目及时完工和运营。
项目实际融资需求，应以满足项目建设和运营要求为准，如有超过计划融资需求部分由项目公司负责追加融资。
最终付费计算用投资总额以政府审计批复的实际投资总额为准。
项目公司资金来源包括自有资金及金融机构贷款。
（2）项目公司资金来源及构成
1）自有资金（股权融资）
根据《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》（国发〔2015〕51号）的要求，同类项目资本比例不低于总投资的20%。
本项目资本金以项目总投资的20%。
2）债务资金（债权融资）
项目债务资金以总投资的80%计。
债务资金筹措方式，除银行贷款等传统融资渠道外，要充分发挥信托投资基金、企业应收账款担保、资产证券化等新型融资模式的作用。
（3）项目公司股权结构
社会资本资本金出资比例为100%。
项目公司同股同权，并按出资比例参与项目公司盈利分红并承担风险，社会资本具控股权。
新疆投资发展集团有限公司因项目筹备垫付的前期项目服务费，项目公司成立后由项目公司依据费用凭证全额购买相应前期项目服务。
（4）项目资产的形成和权属
根据特许经营和PPP相关法规，本项目建设用地的土地使用权由政府方通过出让方式依法取得，特许经营期内提供给项目公司无偿使用。
根据特许经营和PPP相关法规，项目建设期内投资建设形成的基础设施类项目资产，以及本项目运营期内因更新重置或升级改造投资形成的基础设施类项目资产归属政府方，项目公司不拥有该类资产所有权。
若项目拥有政府配套的补偿性资产，项目公司可依法拥有相应产权。
特许经营期内项目公司取得政府授予的特许经营权，享有政府购买服务形成的债权和提前终止时政府补偿形成的债权，并可以补偿性资产或债权此作为融资担保。
（5）项目回报机制
1）项目回报方式
项目含部分收费公路，本项目的总体回报方式为政府付费，其中收费公路为收费公路为使用量付费（政府付费的一种形式），设置保底机制。
2）本项目选定的回报水平
项目的招标投资回报率限价暂定6%，全部政府付费纳入绩效考核管理。
（1）股东回报机制
社会资本方对项目公司的资本性投入将通过项目公司的利润分红收回，各出资方按其在项目公司所占股权比例分红。
属于建投一体化公开招标或采取自建模式的中标社会资本，如有建设资质无须再行是施工招标，可以通过与项目公司签署施工总承包合同的方式获得相应的施工利润。
（6）相关配套安排
相关配套安排主要说明由项目以外相关机构提供的土地、水、电、气和道路等配套设施和项目所需的上下游服务。
项目建设用地使用权及相关进入场地的道路通行权由政府方依法取得，并提供给项目公司无偿使用。
特许经营内，项目公司应确保土地使用为直接、合法目的。
项目施工过程中所需临时用地，政府方根据项目临时用地需求及时安排政府土地主管部门依法批准使用。
项目的划拨用地预审手续和土地使用权证均由政府方办理，项目公司予以配合。
政府方负责项目用地征用补偿、拆迁、场地平整、人员安置等工作，并向项目公司提供没有设定他项权利、满足开工条件的净地作为项目用地。
规划红线内的给水、排水、通信、电力、道路、交通工程由项目公司自行建设，成本纳入建设投资。
红线外，如有需要新建的市政配以合同约定为准。
3、平台建设和实施保障
（1）政府方主导平台
本项目为改扩建房屋建筑类项目，项目建设范围广、建设和投资规模大、项目结构复杂，项目涉及的行政审批、核准、备案事物以及机构协调事务任务繁重，项目实施任务紧迫。
因此，建议自治区成立以自治区行署主要领导牵头的亚洲地理中心旅游康养特色小镇建设项目指挥部，负者筹备期和建设期的项目各项事务指导、协调和管理；以加快项目落地实施，保障项目顺利运行。
2.市场化开发实施平台
（1）市场化开发实施平台的牵头和主导方
（2）新疆交建集团是自治区国资委旗下的一家技术实力过硬、工程实施经验丰富、资金实力雄厚、经营管理规范、机构信誉良好的设计施工总承包企业，为使市场化开发实施平台的建设高效、有序推进，新疆交建集团拟作为市场化开发实施平台的牵头和主导方。
（3）市场化开发实施平台的组成
1）社会资本联合体
通常我们依据项目的经济技术特征，把建设投资项目分为固定资产投资类、核心设备技术类、综合运营管理类。
本项目投资规模较大，产物以房屋建筑类固定资产为主，属于固定资产投资类。
根据固定资产投资类微观特征，考虑到投资需求各方利益诉求、责任承担优势、项目保障能力等核心因素，从PPP项目全生命周期运行的有效性、稳定性和可持续性出发，本项目社会资本构成的选择策略为：
政府主导，不参与项目投资，派代表进入董事会，政府方董事具有合同约定的表决权，确保项目顺利运行，保障公众合法利益。
为确保项目公司可以利用未来收益进行项目融资，政府为未来收益的支付提供担保。
社会资本或其联合体，必须具备投融资、工程总承包和运营维护综合能力。
因此项目权益资金及主办人构成的优化方案制为：
投资机构（牵头人）、承包商、运营商、政府代表。
本项目基本建设项目，通常重点考察承包商工程建设技术和管理能力、施工经验、拆借能力；由于项目投资规模大，融资需求高，应同时重点考察投资机构资本背景、资金实力、授信能力、投资意愿；对运营商主要考察道路设施养护能力。
社会资本或其联合体社会资本选择要素分析详见社会资本选择要素分析表。
社会资本选择要素分析表
序号
1
2
3
4
5
主办人类型
承包商
投资机构
运营商
核心设备和技术供应商
政府或国有公司
主要利益诉求
获得工程总承包权
获得运营期的稳定收益
获得运营期管理权
提供核心设备和技术
增加准公共产品供给
承担责任体现
承担建造风险
承担主要的融资责任
承担运营风险
技术运用与更新责任
行政审批和配套支持
能力保障
投融资能力
较强
强
-
-
间接
设计建设能力
强
-
-
-
-
项目管理能力
强
-
-
较强
强
运营能力
不确定
-
强
较强
间接
设施维护能力
强
-
较强
强
-
风险承担能力
强
强
较强
较强
强
技术创新能力
-
-
-
强
-
沟通能力
较强
较强
较强
较强
较强
2）实施咨询顾问团队
大型工程型PPP项目开发任务焦点是：
决策工作尽管投资较小，但任务工作繁重、专业化程度高、风险比重大。
执行工作费用投资较大，成本管理任务重，事务性工作任务繁重、千头万绪、专业化程度高、执行风险高。
鉴于此，新疆投资发展集团有限公司拟委托具有丰富重大工程包括中央投资项目实施咨询经验，具有工程咨询建筑专业甲级、工程造价甲级、工程监理房屋建筑及市政公用工程甲级、中央投资项目招投标代理甲级、工程招投标代理甲级、政府采购代理甲级等系列化综合咨询资质，具备雄厚咨询实力的成都万安建设项目管理有限公司作为本项目市场化开发实施平台的总咨询顾问。
综合咨询服务一览表
阶段
工作内容
咨询工作类型
项目前期准备阶段
项目计划和综合事务管理
项目管理
一体化委托咨询管理
工程可研和系列专项评估
工程咨询
PPP方案和“两评价”编制
招标文件、PPP项目合同编制
PPP咨询
项目系列报批管理
项目系列备案管理
项目管理
社会资本采购
政府采购代理
前期勘察设计管理
项目管理
项目公司组建、融资计划落实
项目管理
项目融资咨询服务
工程采购
招投标代理
项目建设阶段
施工阶段
过程勘察勘察设计管理
项目管理
一体化代建业务管理
工程量清单编制、工程造价
工程造价
工程采购
招投标代理
系列报建、报批和备案
项目管理
工程施工管理
项目管理
工程监理
工程监理
工程验收、备案和项目后评价
项目管理
工程保修管理
项目管理
PPP运营准备
培训、试运行、产品交付管理
项目管理
运营阶段
绩效考核
项目管理
移交阶段
移交阶段规划、组织和验收管理
项目管理
除咨询顾问外，新疆投资发展集团有限公司拟委托申万宏源证券有限公司作为本项目市场化开发实施平台的金融服务顾问。
同时拟委托作为本项目市场化开发实施平台的法律服务顾问。
拟委托具有矿产资源开采权评估和交易服务的大华会计师事务所作为市场化开发实施平台的财务业务顾问。
3）金融支撑机构团队
本项目投资规模大，新疆投资发展集团有限公司已先期筹划组建强大的市场化开发实施平台金融支撑机构团队。
金融支撑机构团队由若干负责长期授信和短期授信的商业银行、开发银行、信托公司、基金公司组成，据此自建可靠的复合型授信资金池，以有效为项目投资、建设、运行需要提供项目融资、工程拆借融资、项目再融资等综合性融资服务及其他必要的金融服务。
4）勘察设计分包团队
为快速、有序实施勘察设计的并行和滚动实施，新疆投资发展集团有限公司拟推荐两种适合本项目的勘察设计实施模式。
模式一：
勘察设计总包模式
以为勘察设计总包单位，子项目具体勘察设计由总包单位委托若干交通和市政勘察设计分包单位。
模式二：
CM模式或代理型CM模式
CM模式或代理型CM模式可有效解决勘察设计和施工的协同性问题。
5）施工、运维支撑机构团队
由市场化开发实施平台的总咨询服务顾问通过招标代理的模式引进新疆本地施工企业和其他施工企业。
市场化开发实施平台的运维支撑机构团队的组成，新疆投资发展集团有限公司拟推荐两种适合本项目的勘察设计实施模式。
模式一：
运营商加入联合合体
模式二：
项目公司将大修或重置外的维护委托给地方养护公司，将卫生清洁工作委托给地方环卫公司。
3.实施保障
（1）融资保障
授信资金池建设：
授信资金在项目筹备阶段落实，合同生效后按约定分期到位。
保函体系建设：
合同约定的保函在项目筹备阶段落实，合同生效后按约到位。
当项目公司无法完成融资任务时由社会资本履行融资义务。
（2）工程技术保障
组织保障：
联合体至少一方须具有建设行政主管部门颁发的公路工程、桥隧工程和建筑工程总承包一级（含）以上资质，须具有有效的施工企业《安全生产许可证》。
拟任总项目施工负责人必须具有公路工程专业壹级注册建造师证及安全生产考核合格证（B证）；拟任项目总技术负责人须具有公路工程高级工程师及以上职称，年龄不超过65周岁。
子项目工程承包商须具有建设行政主管部门颁发的公路工程、桥隧工程和建筑工程总承包一级（含）以上资质，须具有有效的施工企业《安全生产许可证》。
拟任子项目施工负责人必须具有公路工程专业壹级注册建造师证及安全生产考核合格证（B证）；拟任子项目技术负责人须具有公路工程高级工程师及以上职称，年龄不超过65周岁。
其他分项工程承包商须具有子项目工程承包商须具有建设行政主管部门颁发的公路工程、桥隧工程和建筑工程承包三级（含）以上资质。
劳务承包单位须具有工程劳务承包资质。
措施保障：
通过招标采购第三方监理公司负责项目施工监理。
制定和实施科学、规范、严密面向操作的施工组织计划。
（3）项目管理保障
拟委托具有丰富大型工程一体化项目管理实施经验的市场化开发实施平台总咨询顾问，负责项目的专项事务、综合事物管理，或进行一体化代建管理。
4、实施策略和进度安排
1．项目实施工作目标
缩短项目筹备期，加快项目落地。
缩短项目施工周期，加快项目交付。
增加资产组合运用能力，增加项目综合效益。
2．项目实施策略
多个项目同时实施，实现项目统一、同步、协调推进。
一边实施，一边完善筹备手续。
在施工资金和施工力量到位的情况下可先期开展现场施工准备工作，可先期成立项目公司接手和落实项目前期准备工作。
筹备手续完善后，项目公司获得实施机构授权后正式启动项目。
一边实施，一边进行初步勘察设计工作。
方案设计完成后，即行概算编制，和分包洽谈。
勘察设计工作部分可由交建集团垫付，最终由项目公司购买。
项目公司获得实施机构授权，前期资金到位后，工程正式开工。
一边进行勘察设计工作，一边组织施工。
综合运用项目业主方管理模式——代理型CM模式/CM模式和施工组织模式——EPC模式的优点，协调设计和施工，加快项目实施。
一边进行项目公司运管，一边推动交建集团投资公司上市。
交建集团投资公司上市，反过来又会有益于提高项目公司的融资保障。
3．项目实施进度安排
4．
阶段
工作内容
执行时间
项目前期准备阶段
实施方案和总体计划
2017.7-2017.8
市场化开发实施平台搭建
2017.7-2017.8
线路勘察、规划或初步设计
2017.7-2017.12
项目可行性研究报告（带立项）
2017.7-2017.12
立项、和报规、用地预审
2017.7-2017.12
PPP方案和“两评价”编制
2017.7-2017.10
地方PPP+EPC模式实施批复
2017.10-2017.12
PPP模式实施报省库、部库
2017.10-2018.10
招标文件、核心项目合同磋商和编制
2017.7-2017.10
社会资本采购、合同签订
2018.1-2018.3
项目公司组建、融资计划落实
2017.8-2017.10
项目建设阶段
施工阶段
方案设计和施工图设计
2018.4-2018.5
工程量清单编制、工程造价
2018.6-2018.8
报建、总包、发包等一系列施工准备工作
2018.9-2018.11
工程施工
2018.12-2021.12
工程监理
2018.12-2021.12
工程造价管理
2018.12-2021.12
项目管理
2018.12-2021.12
工程验收
2018.12-2022.3
PPP运营准备
PPP产品交付
2022.4-2022.7
运营阶段
2022—
移交阶段
升级会员 