常德滨湖星城可研报告.docx

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常德滨湖星城可研报告

常德滨湖星城建设工程项目

可行性研究报告

第一章      总  论

1.1  项目概况

1.1.1  项目名称

常德滨湖星城建设工程

1.1.2  项目主办单位

湖南金健置业有限责任公司

1.1.3  项目负责人

李加祥：

湖南金健置业有限责任公司总经理

1.1.4  建设地段概况

本项目地段位于常德城区，以通透、开放型的滨湖公园为中心，东临光荣路，北抵洞庭大道，南临市政府、步行城、邮政局、电信局、移动局、北正街小学及健民路，西靠常德市一中、长怡中学、朗州路、育才路，区块内为滨湖公园。

滨湖公园是市内最早建设、入园市民最多的公园，现为封闭式公园，全园面积27.3公顷（410亩），其中水面14.8公顷（222亩）。

本建设项目绝大部分位于滨湖公园与朗州路、洞庭大道、光荣路、健民路四条道路之间，该区域地段优越、环境优美、交通便利、经济活跃。

1.1.5  建设规模

常德滨湖星城建设项目总占地规模为18.69公顷，合280亩，共分为19宗地块，总建筑面积为30.1万平方米，其中小高层住宅18万平方米，别墅类住宅10万平方米，商业门面2万平方米，其他1000平方米。

其280亩的出让土地与410亩的滨湖公园统一规划，公园改封闭型为敞开型，房产开发与人文景观、绿色环保、碧水蓝天相结合，建成园林式的商住小区。

本项目规划沿洞庭大道、朗州路临街面为商务区；滨湖公园西大门附近为文化广场；住宅区为高层、别墅相间，错落有致，与湖光水色、花草树木互相辉映。

本项目拟建设成为常德市的文化城、商务城、市民休闲城和观光旅游景点。

主要思路为：

与城市文化实现对接、与旅游产业系统融合、与绿色环保完全互动、与城市品牌同步推进，与现代概念并驾并驱。

1.2  建设单位概况

湖南金健置业投资有限责任公司法定代表人孙圣斌，公司类型为有限责任公司，可以从事房地产开发、旧城改造和金属材料、建筑材料、装饰材料、五金交电的购销业务。

房地产开发资质等级为贰级。

公司办公地点在武陵大道南段37号（华天大酒店五楼）。

该公司已成功地开发了步行街金钻广场，目前该广场项目无论是开发还是销售都取了较好的业绩。

1.3  研究依据及范围

1.3.1  研究依据

1.3.1.1  常德市国土资源局2002年5月11日发出的常土资拍字（2002）第叁号“滨湖公园周边19宗国有土地使用权拍卖成交确认书”。

1.3.1.2  常德市城区旧城改造指挥部2002年4月关于湖南省常德市滨湖公园周边区域土地开发项目《招标文件》。

1.3.1.3  常德市建筑勘测设计院编制的《滨湖公园及周边地带改造规划》。

1.3.1.4  常德市人民政府发出的常政函[2002]11号关于滨湖公园及周边地带改造规划的批复。

1.3.1.5  中共常德市委2001年第18号常委会议纪要。

1.3.1.6  2000年5月9日常德市人民政府令第6号《常德市城区旧城改造暂行办法》。

1.3.1.7  工业与民用建筑可行性研究深度要求。

1.3.1.8  国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》。

1.3.1.9  建设部建标[2002]205号《房地产开发项目经济评价方法》。

1.3.1.10 其他有关专业设计规范。

1.3.1.11 规划设计蓝线图、土地现状图。

1.3.1.12 建设方提供的其它相关资料。

1.3.2  研究范围

本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，对项目建设的必要性、建设条件、规划方案、项目的选址、主要技术方案、环保及节能、配套设施、投资估算及资金筹措、经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。

1.4  主要技术经济指标

主要技术经济指标表

序号指标名称单  位指  标备  注

1总用地面积公顷18.69折合280亩

2总建筑面积平方米301000

其中小高层住宅平方米180000

别墅平方米100000

商业门面平方米20000

其他平方米1000

3建筑系数%30

4容积率1.61

5绿化系数%30

6建设总工期年3

7总投资万元50800

8总收入万元59000

9销售税金及附加万元3245

10所得税万元1635

11利润总额万元4955

12税后利润万元3320

13投资利润率%9.8

14投资利税率%16.1

15自有资金利润率%49.55

16财务内部收益率%12.1

17财务净现值万元451

18动态投资回收期（税后）年3.8含建设期3年

1.5  研究结论与建议

1.5.1  项目建设符合国家产业政策。

今年我国固定资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需 。

随着城镇住房制度改革，住宅业将成为新的经济增长点。

1.5.2  国家取消福利分房制度以来，居民住宅消费由过去依靠单位分配转向市场，消费主体由团体向个人转变，市场需求量逐年上升，商品房供不应求。

现阶段我国住房平均水平与国外相比尚有较大差距，需求旺盛的局面将持续较长一个时期。

因此，商居建设具有较好市场前景。

1.5.3  常德滨湖公园位于常德市城区中心地带，滨湖星城建设工程是围绕滨湖公园周边进行开发建设，项目区域位置东邻光荣路，西临朗州路，北抵洞庭大道，南接健民路，区块内为滨湖公园。

开发建设地段是常德的老城区之一，湖南金健置业有限责任公司开发滨湖星城，建成园林式的商住小区，对加快常德市旧城改造有很大的促进作用。

1.5.4  该项目北靠洞庭大道，西临朗州路，这两条路都是商业旺铺，从目前已建成的门面来看，出售、出租率都非常高，经营户的经营效益也比较好，沿这两条路布置集中式商业门面，对传统的城市商贸老区进行改造，以适应现代人们的消费习惯和消费心理。

通过商业网点改造对提高常德市的城市品位、促进第三产业的发展和拉动区域经济增长都具有十分重要的意义。

1.5.5  该项目范围内现有旧建筑约19万平方米，须全部拆除。

被拆迁人为当地居民和金威龙酒店、群艺馆、科信研究所、皇冠桌球厂、征地事务所、生资公司、土畜公司、糕点厂、糖果厂、豆奶厂、冰淇淋厂等20余家单位。

其中居民私房约6万平方米，大部分为1-3层低矮旧房，质量较差；公房约13万平方米，除金威龙酒店等少数建筑较好（属二类框架结构建筑）外，其余均为建筑质量较差的三类砖混结构。

这些建筑已严重影响市容市貌，拆除并规划建设“高层、多层、别墅相间，错落有致，与湖光水色、花草树木互相辉映”的滨湖星城，对城市建设的发展有很大的促进作用。

1.5.6  该项目位于城区中心位置，是常德市的老城区，交通方便，上学、就医、储蓄，都具有十分有利的条件，市一中、市三中、长怡中学、北正街小学、市三人民医院、青阳阁农贸市场及各种储蓄网点等附近都有。

毫无疑问只要建设方案科学、结构合理、环境优美，销售是没有问题的。

1.5.7  项目的全部投资财务内部收益率为12.1%，全部投资财务净现值为451万元，自有资金财务内部收益率为38%，自有资金财务净现值为1933万元，利润总额为4955万元。

财务指标反映项目具有较好的盈利能力。

1.5.8  从不确定性分析计算来看，项目具有较强的抗风险能力。

因此，该项目是可行的。

第二章      项目建设的必要性及市场分析

2.1  项目建设必要性

2.1.1  项目建设符合国家产业政策

今年我国固定资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家将继续支持商品住宅的建设，要贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》精神，促使住宅业成为新的经济增长点，按照党的十六大精神，利用加强基础设施建设的有利时机，加强城镇的规划和建设。

2.1.2  促进住房消费和经济增长

近年来，居民住房问题虽有所改善，但随着城市规模的发展，仍然不能满足群众需求。

一方面，企业生产规模不断扩大，另一方面人员不断增多，虽然政府在加强这方面的工作，组织开发了经济适用房，但满足不了城市各层次住房消费。

因此，建设一定数量的中高档商品住宅，以满足那些经济条件较好，有较高住房要求的居民，并由此带动住宅建设，促进旧城区经济繁荣和发展。

2.1.3  促进城市建设

随着城市的发展，该地段的商业网点、学校、集市早已形成，交通也特别便利，购物、上学、通讯、储蓄、就医也将较为方便，加上环境优美的滨湖公园就在项目区的怀抱之中，所以该地段是居家的理想场所。

项目实施将促进该地段的综合开发，发展第三产业，繁荣城市经济，促进城市建设。

2.2  常德市房地产现状

常德市房地产市场在国家宏观政策的大力拉动下，已经走出了低迷、徘徊的局面，房地产市场进一步活跃，2001年保持了2000年强劲的势头，继续上升。

市场主要指标有较大幅度的增长，整个房地产市场运行状态良好。

2.2.1  房地产投资增幅继续扩大，土地开发进程加快

据常德市统计资料表明，2001年全市房地产投资已达91162万元，比2000年增长64.6%，增幅巨大，市城区2001年完成房地产投资66914万元，比2000年增长61.5%，全市城区商品房开发投资达56484万元，同比增长45.1%。

2.2.2  新开工面积大幅上升，商品房预售面积同步增长

2001年全市房地产施工面积为132.38万平方米，比2000年增强了24%，伴随着新开工项目大幅度的增加，商品房销售更加旺盛，2001年全市商品房预售面积达52.54万平方米，比2000年增长34.1%，全市房地产市场进一步扩大。

2.2.3  商品房销售全面转旺，积压空置商品房有所消化

对城区内15家主要房地产开发商销售情况调查，2001年共出售商品房30.51万平方米，销售额达32000多万元，比2000年有较大幅度增长。

据此推算城区商品房销售面积不低于42万平方米，这就证明商品房销售形势已经全面转旺。

特别是商业用房的销售更加看好，如与项目区相邻的常德步行街，步行城金钻广场的商业用房和商业门面更是抢手货。

随着市场有效需求的进一步扩大及国家宏观政策的调整，商品住宅的销售价更是看好。

据有关资料统计，常德市城区2001年平均售价比2000年上升了近2个百分点，均价达1200多元/平方米。

商业用房的价格上升更大，均价达5898元/平方米。

其中老城区商业旺铺达到1.3万元/平方米。

由于受商品房销售带动，2001年城区共消化积压空置商品房2.2万多平方米，空置商品房面积大幅度下降。

2.2.4  场内交易活跃，业务迅速增长

房地产市场明显活跃，城区全年共办理房地产转让业务6200多起，成交面积达50.3万平方米，成交金额达30893万元，城区还加大了国有直管公房的出售力度，共售公房2.7万平方米，其中住宅2.15万平方米，非住宅5500多平方米。

销售额483万元。

2.2.5  社区服务、物业管理不断加强

为了规范物业管理企业对住宅小区物业管理的行为，2001年我市制定了《住宅小区管理服务标准及考核办法》，2002年我市向省建设厅申报了优秀物业管理项目芷兰居和新世纪花园。

西园小区被评为全省优秀文明示范小区，惠民新村被授于“文明社区”称号，健民花园开发经营被中国房地产业协会评为大众精品开发模式，社区服务和物业管理将大大促进房地产的发展，也为滨湖星城的建设和管理提供了经验。

2.2.6  经济适用房供不应求，但投资规模有所回落

2001年，全市经济适用房小区共投资1.6亿元，比上年有所回落，房屋竣工面积15.85万平方米，销售面积达到了18.45万平方米，经济适用房仍呈供不应求局面。

经济适用房投资回落主要原因是政府为规范经济适用房的建设，严格经济适用房项目审批程序。

纵观常德市房地产市场，商品房销售的全面提升成为市场的亮点，它不仅加速了房地产投资的资金回笼，也带动了住房消费的增长，实现了投资与消费的双向拉动，促进了经济的增长。

2.3  市场前景分析

2.3.1  国家宏观政策调控，投资向住宅业倾斜

国家投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，加快住房建设，实现投资和消费双向拉动，促使住宅业成为新的经济增长点。

因此，2001年常德市住宅投资增长速度已充分说明房地产投资方向进一步朝住宅业倾斜。

2.3.2  市场主体的结构性调整已初步完成，住宅市场容量将进一步扩大

按照国家房改政策，2001年已彻底停止“住房福利制”，职工解决住房问题只有靠市场来解决。

个人购房比重明显逐年上升，常德市房地产市场消费主体已初步完成了从单位（集团）向个人转变的结构性调整。

近年来，随着经济的持续发展，人们的生活水平进一步提高，住房的需求也越来越大。

2001年在市场主体的结构性调整的基础上，全面实现住宅建设的社会化，住房流通的商品化。

建设部在全国房地产工作会议上确定的2000年的工作思路是认真贯彻中央经济工作会议精神，围绕切实启动个人住房消费这一中心工作，以实施住房分配货币化、提高个人买房支付能力为切入点，从深化改革、扩展需求、改善供应、搞活流通、扩大信贷五个方面入手，进一步调动个人买房的积极性，努力把住房建设真正培育成新的经济增长点，彻底取消“住房福利制”，停止住房实物分配后，改变个人住房“等、靠”的观念，解决住房的唯一途径是房地产市场，因此，房地产市场的容量将进一步扩大。

2.3.3  长期发展目标的确定给房地产带来巨大商机

《常德市国民经济和社会发展第十个五年计划》明确指出按“超前规划、优化结构、搞活市场、配套服务”的原则，加快发展房地产业，要优化房地产开发的层次和布局，使住房结构适应不同阶层的消费要求，避免新的积压。

抓好经济适用住房建设，适当建设一批小康型住宅。

“十五”末期全市商品房建筑面积达300万平方米，高档小康型住房面积占整个商品房的20%以上。

《常德市1999年—2020年城市总体规划方案》指出常德市中心城区至98年底，建成面积48.25平方公里，城市人口47.25万人。

常德是湘西北的中心城市，交通枢纽和物流中心，以轻型工业为主的现代化城市。

到2005年城市人口60万，2020年城市人口100万人（江北城区60万），城市用地规模，2005年控制在60平方公里，2020年控制在95平方公里左右。

按此规划全市每年新增近2万人，按每户3.5人计算，每年至少要解决新增的5700户的住房问题，仅此一项就新增商品房约50万平方米。

2.3.4  个人消费观念转变，合理政策支持，住房消费资金有了可靠的来源，消费形式向多样化发展。

中国人民银行决定从2002年2月21日起再次降低金融机构人民币存贷及利息。

金融机构各项存贷款利息在现行基础上平均下调了0.25个百分点。

这毫无疑问对扩大有效需求，促进房地产的发展具有很大的促进作用。

从2001年常德市房地产消费情况来看，个人消费观念发生了很大转变，用明天的钱圆今天的梦已逐渐为消费者所接受。

抵押贷款购房和按揭购房等多种形式的住房消费正拉动住宅市场，也激发人们对住宅消费的欲望，增强个人住房购买力。

据统计，2001年常德市个人办理抵押登记有700多户，抵押金额达2500多元，为2000年的4倍。

消费者思想观念的转变、国家大力发展住房金融、各商业银行放宽个人住房抵押贷款政策、住宅消费形式多种化等都为住宅消费市场带来了勃勃生机。

消费者思想观念的转变也对房地产开发商提出了更高的要求，正促进房地产业变革，整个房地产从其产品市场定位、规划、设计到营销战略、房地产市场格局等等都将发生巨大的变化，今后的房地产市场都将以“个人住房消费者”为中心，开发商从以前的抢占有利区位转到营造温馨环境，从注重对物的管理转变到对人的服务上来，“绿色住宅”的观念已成为开发商的共识，开发商的市场意识、品牌意识、“以人为本”环境意识、质量意识、服务意识、竞争意识日益增强。

2.4  商业网点情况分析

2.4.1  常德市位于武陵山下，西洞庭湖滨，史称“蛉川咽喉，云贵门户”，发展商业是常德市委、市政府做经济工作的重点，到2000年底，已建成各类商品市场50多个，营业面积达40多万平方米，营业额达24亿元。

2001年全市实现社会商品零售总额达128.8亿元，比去年增长了10.29%。

市场规模和规模也逐年提高，南边有全国闻名的桥南市场，北面有高起点、高规模的火车站大市场，东面有以农副产品交易为主的甘露寺大市场，中部有步行街为龙头的商业市场群，西面有心连心超市，城区商业网点布局较为均衡，随着本项目商业网点的建设，将加大城区中部商业市场群的强度，使中部商业市场群在整个城区的龙头作用更加凸现出来。

2.4.2  常德的商业网点目前仍以小型门面为主，一家一户进行独立的经营。

随着我国经济体制的深入发展，商业贸易流通体制发生了很大变化，传统的商业网点布局和经营模式很不适应现代消费的需求，因此将传统的城市商业贸易老区进行改造，以适应人们的消费习惯和消费心理，通过商业网点的改造，提高城市的品位，拉动区域经济增长。

常德滨湖星城商业网点的建设，符合国家对商业贸易老城区进行改造的设想。

2.5  市场定位

2.5.1  该项目北靠洞庭大道，南临市政府、步行街、健民路，东侧是光荣路，西抵朗州路，该区域是常德市江北城区的一块宝地，最大的优势是处于江北城区的中心位置，项目所在地段的交通非常便利，购物、入学、储蓄投资、就医等都非常方便，加上区块内是环境优美的滨湖公园。

因此，项目所处位置有得天独厚的环境条件，是居家的理想场所，是建设具有高回报率商业网点的风水宝地。

2.5.2  国外经验表明住宅消费大约是家庭年收入的3-6倍，从常德市目前情况来看，每套15-30万左右的商品房比较好销售，因此设计中应充分考虑成本因素。

2.5.3  居民购房一般较为谨慎，除地段、环境、质量外，通常考虑到物业管理，本项目有专门的物业公司进行管理。

综上所述，项目定位与自身开发能力相适应，充分利用地段优势，尽可能扩大商业网点用房，住宅设计要科学、适用，小区环境要优美， 形成以高层精品住宅和别致典雅高档别墅为主、多功能商业网点布置为辅的格局。

第三章      区域环境及外部条件

3.1  区域位置

项目选址于常德市中心城区，北靠洞庭大道，南临健民路，东靠光荣路，西抵朗州路，整个地块是环绕滨湖公园成环状分布。

该项目周边区域主要规划为商居区和办公区，经过多年的开发建设，区内交通便捷，城市基础设施及居民生活配套设施完善，区域内及周边地区有较为成功的项目，如健民花园——是常德市高档精品住宅小区的象征。

该区域人气很旺，购物、就医、上学、储蓄投资都非常方便，是常德市的老城区，是商业旺铺。

3.2  自然条件

3.2.1  常德市城区气象资料：

（1）历年平均气温                 16.7℃

（2）历年最高气温                 40.1℃       

（3）历年最低气温                 -13.2℃   

（4）历年平均降雨量               1373mm 

（5）历年最大降雨量               2020mm

（6）历年最小降雨量                927mm

（7）历年平均气压              1011.8毫巴

（8）历年最高气压              7032.6毫巴

（9）历年最低气压                 1032.6毫巴

（10）历年平均相对湿度             81%

（11）历年最大绝对湿度             42.8%

（12）历年最小绝对湿度             1.9%

（13）历年平均蒸发量               1173.5mm

（14）历年月平均最大蒸发量         202.4mm

（15）历年月平均最小蒸发量         36.0mm

（16）历年平均风速                 2.1m/s

（17）历年最大风速                 22m/s

（18）历年主导风向                 NNE

（19）历年最大积雪深度             200mm

（20）历年土壤最大冻结深度         20mm

3.2.2  场地地形地貌及地质特征

场址地势平坦，项目占地总面积18.69公顷，高程为30.5-33.8米。

其地质情况由上至下分布如下：

人工填土：

主要为红砖、青砖、混凝土、石灰渣、粘性土组成。

具厚度1.9-2.9米，结构松散，堆积年限短，含有上层滞水，呈松散状态，高压缩性。

湖积层：

A、粉质粘土、粉土：

该地层上部为深灰色物质粘土，结构松散可塑态，很温，厚度1.5-2.0米，高压缩性，中、下部为黄褐粉质粘土、粉土，结构致密，含有少量的铁猛结构，厚度6-8米，可塑—硬塑状态，中等压缩性土，温—很温，上下两者性质相似。

B、卵砾石层：

该层为黄褐色、灰色卵砾石层，含有少量的砂泥、砾石，成份主要为石灰砂岩，砾径一般为2×3×4厘米，最大砾径为3×6×9厘米，厚度场露3.6-4.0米，砾石，园度好，呈稍密—中密状态，饱和，压缩性中—低等。

3.3  城市基础设施

拟建的常德滨湖星城工程，地势比较平坦、开阔，项目北临洞庭大道，西抵朗州路，东靠光荣路，南接健民路，四条路均为城市主次干道。

目前城市基础设施比较完善，给排水、电力、通讯均可由上述四条城市道路现有市政管网和管线接入。

3.4  土地现状及拆迁工程

该项目的总用地面积为18.69公顷，项目范围内现有旧建筑物约19万平方米，须全部拆迁，被拆迁人为当地居民和金威龙酒店、群艺馆、科信研究所、皇冠桌球厂、征地事务所、生资公司、土畜公司、糕点厂、糖果厂、豆奶厂、冰淇淋厂等20余家单位。

第四章    项目建设内容及规模

4.1  项目建设内容

项目建设内容主要为成套住宅建设和商业服务公共设施建设。

4.2  项目拟建规模

项目总占地面积18.69公顷，总建筑面积30.1万平方米，其中，高层住宅18万平方米，别墅10万平方米，商业门面2万平方米，其他1000平方米。

第五章      工程技术方案

5.1  总平面布置

5.1.1  平面布局

滨湖星城是以中高档住宅楼为主的开发建设项目，北靠洞庭大道，南临健民路，东接光荣路，西抵朗州路，区块内滨湖公园。

根据滨湖星城规模特点及常德市规划局对滨湖星城修建性详细规划，滨湖公园西大门为文化广场，临洞庭大道与文化广场南侧地段为主要高层住宅区。

临光荣路及滨湖公园南侧地块为主要别墅区，临朗州路及洞庭大道主要交通路口布置商务区。

整个19宗地块周边属城市道路及绿化亮化等部分，由常德市政府统一修建，其余地块之间及地块内的道路、绿化、配套等均由项目单位建设，并做到高起点、高标准、高质量，其停车场坪及车道布置，除要满足总平面布置规范要求外，还要满足消防安全要求。

5.1.2  方案及特点

5.1.2.1  功能组成：

根据新世纪住宅应面向“十化”发展的要求，滨湖星城除设有众多商业门面满足住房及外部顾客购物要求外，园区内配套有物业管理、邮电通讯、银行、医疗、卫生、信息中心、保安、幼儿园、停车场等设施。

5.1.2.2  交通运输及消防：

各地块临城市道路均设有1-2个主出入口，停车泊位根据各地块用途及规范要求设置，总停车泊位600个，除设大型文化广场外，各地块还要相应设置部分小型休闲绿化广场与环形车道，以利美化