其地总平面设计技术细则与措施.docx

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其地总平面设计技术细则与措施

其地总平面设计设计技术细则与措施

3.1.1 建筑基地的“一书两证：

建筑基地审批和谐应有：

一、核发《选址意见书》；二、审批建筑用地、核发《建筑用地规划许可证》；三、审批建设工程、核发《建设工程规划许可证》。

以上程序，俗称：

“一书两证”。

3.1.2 建筑基地控制线（图3.1.2）

1.红线，包括如下：

（1）用地红线：

各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线；

（2）道路红线：

规划的城市道路（含居住区级道路）用地的边界线；

（3）建筑控制线（建筑红线）：

有关法规或详细规划确定的建筑物、构筑物的基底位置不得超出的界线。

2蓝线：

水资源保护范围界限。

3.绿线：

绿化用地规划控制线。

4.紫线：

历史文化街区和历史建筑保护范围界限。

5.黄线：

城市基础设施用地控制线。

3.1.3建筑墓地设计原则

1.基地愉建筑使用性质应符合城市规划确定的用地性质。

2.基地地面高程应符合下列规定：

（1）基地地面高程应按城市规划确定的控制标高设计；

（2）基地地面高程应与相邻基地标高协调，不妨碍相邻各方的排水；

（3）基地地面最低处高程宜高于相邻城市道路最低高程，否则应有排除地面水的措施。

3.相邻基地的关系应符合下列规定：

（1）建筑物与相邻基地之间应按建筑防火等要求留出空地和道路。

当建筑前后各自留有空地或道路，并符合防火规范有关规定时，则相邻基地边界两边的建筑可毗连建造；

（2）建筑物和构筑物均不得影响本基地或其他用地内建筑物的日照标准和采光标准；

（3）除城市规范确定的永久性空地外，紧贴基地用地红线建造的建筑物不得向相邻基地方向洞口、门、外平开窗、阳光、挑檐、空调室外机、废气排出及排泄雨水。

4.因地制宜，结合地形、环境、地域文脉；保护自然资源，节地、节能、节约水资源。

5.总平面设计应考虑安全与防灾（防洪、防海潮、防震、防滑坡、防火）措施。

3.1.4 基地出入口

1.基地与城市道路关系

（1）基地应与道路红线相邻接，或应设基地道路与道路红线所划定的城市道路相连接。

（2）基地内建筑面积小于或等于3000㎡时，基地道路的宽度不应小于4m。

（3）基地内建筑面积大于3000㎡且只是一条基地道路与城市道路相连接时，基地道路的宽度不应小于7m，若有两条以上基地道路与城市道路相接时，道路宽度不应小于4m。

2. 基地机动车出人口位置要求（图3.1.4、表3.1.4）：

表3.1.4 基地主要出入口的位置要求

注：

（1）当基地道路坡度大于8%时，应设缓冲段与城市道路连接；

（2）与立体交叉口的距离或其他特殊情况，应符合当地城市规划行政主管部门的规定。

3.大型、特大型的文化娱乐、商业服务、体育、交通等人员密集建筑的基地应符合下列规定：

（1）基地应至少有一面直接临接城市道路，且应有足够的宽度，以减少人员疏散对城市交通的影响；

（2）基地沿城市道路的长度应按建筑规模或疏散人数确定，并至少不小于基地周长的1/6；

（3）基地应至少有两个或两个以上不同方向通向城市道路的（包括以基地道路连接的） 出口；

（4）基地或建筑物的主要出入口，不得和快速道路直接连接，也不得直对城市主要干道的交叉口；

（5）建筑物主要出入口前应有供人员集散用的空地，其面积和长宽尺寸应根据使用性质和人数确定；

（6）绿化和停车场布置不应影响集散空地的使用，并不宜设置围墙、大门等障碍物。

3.1.5 建筑、建筑突出物与用地红线

1.建筑物退用地红线或道路红线距离应根据规划设计条件要求执行。

2.建筑物及附属设施，包括门廊、阳台、室外楼梯、台阶、坡道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进排风口、地下室出人口、集水井、采光井不允许突出道路红线和用地红线。

3.地下建筑物距离用地红线应不小于地下建筑物深度（自室外地坪至地下建筑物底板）的0.7倍，一般不得小于5m.

4.符合下述条件的建筑突出物允许突出道路红线上方（见图3.1.5-1）。

5.在道路旁设置骑楼时，骑楼柱外缘距道路红线不得小于0.45m，且应用安全措施。

（1）其底层外墙面至道路红线距离≥3.5m；

（2）其净高≥3.6m；

（3）其地面应与人行道地面相平，无人行道时应高出道路边界0.10~0.20m，表面铺装平整（见图3.1.5-2）。

（4）深圳市城市规划标准与准则：

骑楼步行道最窄处净宽≥3.0m；

6.深圳市建筑退让用地红线距离应满足表3.1.5（或《建设用地规划许可证》）的规定：

表3.1.5 深圳市建筑退让用地红线距离

3.1.6 建筑高度控制

1.文物保护单位、重要风景区、航线控制高度内的建筑物的高度系指建筑物的最高点。

2.在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和其他无线通信（含微波通信）设施周围的新建、改建建筑物，其控制高度应符合有关部门对净空高度限制的规定。

3.1.7 建筑基地的规划指标控制 （表3-1-7）

表3.1.7 建筑基地的规划指标控制一览表

3.1.8 建筑总体布局要求

1.以城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、当地主管部门有关规划标准与准则、《建设用地规划许可证》为依据。

2.建筑布局应根据地域气候特征，防止和抵御寒冷、暑热、疾风、暴雨、积雪和沙尘等灾害侵袭，并应利用自然气流组织好通风，防止不良小气候产生。

3.根据噪声源的位置，方向和强度，应在建筑功能分区、道路布置、建筑朝向、距离以及地形、绿化和建筑物的屏障作用等方面采取综合措施，以防止或减少环境噪声。

4.场地总体环境内城市高压走廊应设安全隔离，详见3.1.11条。

5.合理布局，功能分区明确，人、车流组织有序。

满足通风、采光、安全及卫生要求。

6.建筑间距应符合防火、天然采光及日照要求，并应执行当地城市规划行政主管部门制定的相应的建筑间距规定。

7.公共建筑的其他总体布局要求。

（1）小学、幼儿园和住宅之间应有安全便利的人行系统。

学校的门不应开向城市交通干道。

其出入口和城市道路之间应有10m以上的缓冲距离，以便于临时停车及人员疏散。

（2）学校主要教学用房的外墙面与铁路的距离不应小于300m；与机动车流量超过每小时270辆的道路同侧路边的距离不应小于80m，当小于80m时，必须采取有效的隔声措施。

（3）商业服务等项目宜集中布置，以便形成规模，便于使用和管理。

8.供电、气、热等设施应靠近主要服务对象并位于负荷中心。

锅炉房应设在下风向。

3.1.9 建筑间距

3.1.9.1 日照间距

1.建筑物的日照标准应符合如下要求：

（1）本栋住宅楼内每套住宅至少应有一个居住空间获得日照，但日照时数无规定要求；

（2）宿舍半数以上的居室，应能获得同住宅居住空间相等的日照标准；

（3）托儿所、幼儿园的主要生活用房，应能获得冬至日不小于3h的日照标准；

（4）老年人住宅、残疾人住宅的卧室、起居室，医疗、疗养院半数以上的病房和疗养室，中小学半数以上的教室应能获得冬至日不小于2h的日照标准。

2.相邻住宅日照标准应符合国家标准《城市居住区规划设计规范》的平规定（表3.1.9.1-1）。

住宅区公共绿地应有大于1/3的绿地面积位于标准建筑日照阴影线范围之外。

表3.1.9.1-1 住宅建筑日照标准

注：

（1）旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1h的标准。

（2）底层窗台面是指距室内地坪0.9m高的外墙位置。

    （3）居住建筑底层为商业等非居住建筑时，住宅日照间距计算可扣除底层高度。

3. 正面间距，可按日照标准确定的不同方位的日照间距系数控制，也可采用表3.1.9.1-2不同方位间距折减系数换算。

表3.1.9.1-2不同方位间距折减系数

注：

（1）表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角。

（2）L为当地正南向住宅的标准日照间距 （m）。

    （3）本表指标仅适用于无其他日照遮挡的平行布置条式住宅之间。

3.1.9.2 防火间距

表3.1.9.2 建筑防火间距表（耐火等级为一、二级）  

表3.1.9.3 建筑的最小间距

注：

本表根据《深圳市城市规划标准与准则》的规定编制，其中H为建筑高度。

3.1.10 建筑面宽控制

1.《深圳市城市规划标准与准则》对建筑物的面宽作如下规定：

（1）建筑高度＞18m，且≤54m的高层建筑，其最大连续展开面宽不宜大于100m。

（2）建筑高度大于54m的高层建筑，其最大连续展开面宽不宜大于80m。

2.其他地区参考当地规划部门的相关规定。

3.1.11 基地防灾、防噪声、防视线干扰及避免光污染

1.基地应根据其所在位置考虑防灾措施，其防灾标准应与所在城市的防震、防洪（山、河）、防海潮、防风、防泥石流、防滑坡等标准相适应。

2.城市高压走廊安全隔离带宽度参考值见下表。

安全隔离带内不得建任何建筑物。

表3.1.11-1 高压走廊安全隔离带宽度表

3.深圳市城市架空走廊控制指标。

表3.1.11-2 城市架空线路走廊控制指标（单位：

m）  

4.居住建筑、疗养院等建筑为防止城市道路噪声干扰，可在建筑与道路之间设置隔声或种植树木林带、隔声墙体或采取其他措施。

其中，居住区声环境标准见下表：

表3.1.11-3 居住区声环境标准（dB）    

5.学校、托幼临城市道路一侧时，宜设5~10m植树木的防护隔离带以减少噪声，其减噪效果见下表。

表3.1.11-4 绿化带降低噪声效果

6.居住区住宅建筑应避免窗对窗、窗对阳台、阳台对阳台视线干扰，有效保障私密性。

7.住宅区应避免光污染，无霓虹灯和强烈灯光广告，并能有效防止镜面玻璃幕墙等产生的光污染。