抚州市房地产市场调研报告书.docx

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抚州市房地产市场调研报告书

抚州市房地产市场调研报告

第一部分抚州城市概况

1、抚州城市概况

抚州市位于江西省东部，东邻福建，南接江西赣州通达广东，西近京九铁路与吉安、宜春相连，北临鄱阳湖，与南昌、鹰潭毗邻，具有承接东南沿海地区产业梯度转移的地缘优势。

随着中央的中部崛起战略推进，江西将成为承接沿海制造产业的重要转移基地，而抚州也面临一次重要的经济转型机遇，将极大推动抚州的工业化发展进程。

2、抚州交通情况

抚州“控带闽粤浙”，交通便利，区位优势明显。

东邻福建，南接赣州市达广东，西近京九铁路，北临鄱阳湖，距省会南昌仅90公里。

鹰厦、浙赣、向乐铁路，320、316、206三条国道，昌厦一级公路、以及京福、沪瑞高速公路在抚州交汇通过；且向莆铁路、抚吉、济广高速公路陆续开通。

随着国家实施中部崛起，抚州承接沿海的区位优势更加明显。

3、辖区与人口

抚州市历史悠久，至今已发展成为地级城市。

该市辖10县两区，其中市政府设于临川区。

两区：

临川区、金巢经济开发区，抚州市城区人口30万人。

十县：

南城县、黎川县、南丰县、崇仁县、乐安县、宜黄县、金溪县、资溪县、东乡县、广昌县，总人口394.8万人，其中，城镇人口1607589人，占全市常住人口的40.71%。

二、城市经济发展情况

1、整体经济发展

2012年抚州实现地区生产总值825.04亿元，较上年增长10.8%，整体经济环境良好；据抚州历年经济发展情况可以看到，GDP保持在10%以上的持续增长态势。

随着中央中部崛起计划，以及城市发展较快，预计未来城市将继续保持上涨趋势。

2、经济结构

根据历年产业结构可以看到，目前抚州以第二、第三产业为主，随着工业、的进一步发展，第二、第三产业将比重逐步提高。

第二、三产业迅猛发展，提供了多个就业机会，使得城市居民收入水平进一步提升，为房地产市场发展提供

良好的经济环境。

3、人口变化

截止2012年末，抚州常住人口为394.89万，2008年以来人口呈逐年稳定增长，从2011年开始人口的增幅有所放缓。

4、社会收入与消费情况

根据抚州历年居民收入与消费品零售总额情况可以看到，城镇人均可支配收入与消费均保持稳定上涨的态势，其中消费增长速度较收入增长速度较快，城市居民的消费习惯更趋于积极，为房地产市场提供了机会。

5、城市规划

城市空间布局结构：

“三轴三片三心”

三轴：

赣东大道城市发展主轴，大公路城市发展次轴，迎宾大道发展次轴

三片：

抚北片区，老城区，新城区

三心：

老城商业中心、城市行政文化中心、站前商贸中心

三、城市发展特点

根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前孝感的城市发展特点有以下几点：

Ø良好的城市发展规划以及城市空间布局规划，为城市更好发展提供基础。

Ø拥有较大的人口基数，以及目前城镇化率较低，未来城市房地产发展前景可观。

Ø经济发展快速增长，随着城市进一步发展，未来发展面继续向好

Ø居民收入保持平稳上升，消费观念有待积极转变

Ø抚州的未来规划以重点以老城区和城南新区为主，改造老城区升级，打造城南新城区。

第二部分抚州房地产市场概况

一、房地产宏观市场情况

1、固定资产与房地产投资

从抚州历年固定资产投资情况可以看到，该城市固定资产投资保持快速增长，但近两年增速有所回落，房地产开发投资占固定资产投资比例较小，有较大提升空间，房地产投资增速缓慢，基本无明显上升态势，随着城市框架及人口框架的不断拉大，预计后续可能会出现明显上升势头。

2、房地产市场供给与需求情况

二、房地产市场项目分析

1、全市在售楼盘基本情况

老城区版块：

项目体量

在售业态

在售价格

户型面积

中央豪庭

总建面积8万㎡

小高层、高层

均价4500元/㎡

二房88—92㎡

三房122—135㎡

公元1959

总建面积8.3万㎡

小高层、高层

均价4700元/㎡

二房88.07—89.39㎡

三房123.95—134.65㎡

西湖绿洲（四期）

总建面积12万㎡

高层

均价3700元/㎡

二房84.15—90.92㎡

三房109.26—141㎡

滨江世纪城

总建面积21万㎡（一期）

别墅、高层

均价3300元/㎡

二房94.94㎡

三房129.24—133.38㎡

奥林假日

总建面积5.9万㎡

高层

均价3100元/㎡

三房129.66—147.91㎡

城南新城区：

项目体量

在售业态

在售价格

户型面积

未来城

总建面积17万㎡

高层

均价4300元/㎡

二房90㎡左右

三房118—130㎡

荟萃中央

总建面积52万㎡

小高层、高层

均价5800元/㎡

二房89.2㎡

三房116.36—140.67㎡

丰源·宜合

总建面积40万㎡

高层

均价3000元/㎡（一期）

二房85.74—99.92㎡

三房113.7—136.35㎡

伟星·栖凤华都

总建面积42万㎡

小高层、高层

均价3200元/㎡

三房109.26—149.15㎡

城市星座

总建面积7.7万㎡

高层

均价3300元/㎡

二房87.3—89㎡

三房107—142㎡

星河丹堤

总建面积4.6万㎡

高层

均价3200元/㎡

二房92.41—88.59㎡

三房123.2—139.59㎡

3、在售项目特征分析

（1）板块分析

城南新城区板块：

市中心城区迎宾大道两侧及以南区域的新城区。

该板块是抚州城市规划中的未来新市行政中心、文化中心等。

主要集中在抚州市城南新区（城市未来行政区）——迎宾大道一线。

按照抚州市城市整体规划上看：

迎宾大道是城市发展的次轴线，其东接金溪、东乡、南丰、南城等县方向进城的主道、西与京福高速相通，是抚州市未来城市发展和扩张的主要方向和区域。

同时随着未来城、荟萃中央、丰源·宜合、名仕家园等该区域楼盘的推出和临川文化园的建设，以及市新行政中心的乔迁至此，该区域板块将是抚州最具发展前景的楼盘板块。

老城区板块：

即主要集中在赣东大道与玉茗大道一域。

该板块是抚州老城市中心，具有强的商业和住宅氛围，此区在城市生活配套方面较为完善，人口也相对密集。

受地段影响其区域价格较高。

其主要表现为中央豪庭在售均价已经达到4500元/㎡、公元1959在售均价已经达到4700元/㎡。

临川区板块：

临川区（上顿渡）作为临川一中、临川二中所在地。

其发展依托教育，作为经济支出产业的房地产行业同样也不例外，其楼盘大都围绕学校而建，但由于政府规划不合理，临川老城区的发展长期处于自发状态。

2000年之前，由于临川市及抚州市区属两地管辖，临川的发展及旧城改造收到限制。

2000年10月临川改市设区，开创了临川发展的新纪元。

政府着力打造临川，并有意把临川和城区连成一片。

临川房地产也顺应其旧城改造、新城发展的潮流，蓬勃发展起来。

代表项目清华锦园、泽源华府等。

（2）片区项目分析

城南板块：

价格描述：

做为城市的新行政中心，区域未来发展潜力巨大，新近项目在售价格均价已经突破3500元/㎡，其中未来城在售均价为3700元/㎡、荟萃中央在售均价为3800元/㎡。

受新近项目影响，区域楼盘价格在不断拉高。

主力面积：

90㎡、130㎡

劣势：

由于市场的整体定位较高，版块内的楼盘价格都较高；加上开发商蜂拥在此拿地开发，可能会造成局部供应过剩的情况。

优势：

自然环境优越；版块内楼盘总体量较大，形成了良好的居住环境；周边有法院等政府行政部门，周边客户购买能力较强。

老城区板块：

价格描述：

离老城中心繁华区域向周边扩散，价格越低。

目前受地段影响，其品质较高，且地段较好区域价格已经突破4000元/㎡，其中中央豪庭在售均价已经达到4500元/㎡、公元1959在售均价已经达到4700元/㎡。

主力面积：

90㎡、130㎡

优势：

地处抚州最繁华商圈，交通便利、周边配套齐全；由于人流量大，版块内开发的楼盘容易被市民认知，有助于项目宣传。

劣势：

和其他版块相比，价格偏高，处于劣势；受空间局限，地块较小，且较难规划。

四、房地产市场整体特征分析

结合以上的分析，可以对楼市特征进行以下归纳

抚州的房地产发展处于快速发展期，宏观面上给抚州的房地产发展和需求提供了较好的空间，也给城南项目提供了较好的发展环境。

抚州整体住宅市场以刚性需求为主，中高端市场具有较强的购买力

抚州市房地产市场客户以财政人口、外出做生意或工作的抚州本地人、周边的乡镇人群等为主

城南新区该板块是目前城市扩张的主要方向，具有强的商业和住宅氛围，此区在城市生活配套方面较为完善，人口也相对密集。

受地段影响其区域价格较高。

该板块是抚州老城市中心，具有强的商业和住宅氛围，此区在城市生活配套方面较为完善，人口也相对密集。

受地段影响其区域价格较高。

目前抚州整体市场建筑业态供应主要以小高层、高层业态为主，小高层、高层业态已经得到当地购房者认知，且在当地市场具有一定的成熟度，小高层、高层业态为抚州市未来房地产市场供应的主要业态。

户型慢慢趋于理性实用，但目前还是以大三房为主，目前功能设计趋于实用性，但还有较大提升空间