HD养老公寓项目建议书.docx

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HD养老公寓项目建议书

第一章

总论

第二章

项目背景

第三章

市场预测

第四章

第五章

第六章

第七章

第八章

第九章

第十章

养老公寓项目建议书

项目的重要性和必要性

项目选址

项目建设方案

投资估算及资金筹措

投资效益预测

项目风险分析及规避建议

第一章总论

一、项目名称：

衡东县杨山“xxxX老年公寓

二、项目地点：

衡东县南郊杨山林场三、项目投资单位：

1、衡东XX国际健康产业：

占71%;

2、加拿大社会福利保障联合会：

占29%。

四、建设内容：

1、新建老年公寓18栋、专家小院2栋，老干所小院2栋，房屋面积17000平方米（一期一阶段）;

2、新建综合大楼1栋，面积16000平方米（一期二阶段）;

3、新建老年公寓房屋总面积47000平方米（二期）;

4、环境建设（一期、二期）。

五、建设规模：

1、

建设用地：

新征土地150亩;

2、

建筑面积：

80000平方米;

3、

床位：

2000个。

4、

人均居住面积：

40平方米。

第二章项目背景

建设单位概况：

1、衡东县XX国际健康产业

湘南医学高等专科学院是经国家教育部批准设置的一所全日制普通医学高等院校。

学院教学科研队伍实力雄厚、结构合理、现有专、兼职教师300余人，其中正副教授、正副主治医师109人。

目前学院已开设医学、旅游、

商务、经贸、土木、经济管理等六大类的26个专业。

拥有建筑面积

170000平方米的教学大楼、学生公寓、实验楼、图书馆及全功能各类配套用房、价值近万元的各种实验仪器设备。

学院采劝3+1”模式，与加拿大联邦学院合作，参照加方培养方

案安排选修课，使用原文教材，双方相互承认课程学分，该院满足合作要求的学生在修完专科规定课程，取得毕业证后可选择到联邦学院，用一年时间继续攻读相关专业的本科学位，取得加拿大联邦学院本科毕业证书;与意达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司达成合作，培训高端家政服务人才，由意达丰业（加拿大）国际文化发展有限

公司负责学生申请加拿大移民签证;与爱因斯特——中国

（IAESTE-CHINA达成合作，每年接受3-5名爱因斯特国外大学生来校

实训，并安排在英语教学岗位，让该院学生感受国际文化，提升外语水平;与德国社会福利保障联合会合作办学，引进国外家政服务的领先教育培养模式。

其管理及服务培训流程一直处于世界领先水平，有利于增强家政专业学生的能力竞争和就业实力。

2、加拿大社会福利保障联合会

加拿大社会福利保障联合会，建于1919年，是六大从事与社会保障

相关的社会、健康、家庭和就业领域的全加协会之一，总部设在渥太华，总部工作人员140多人。

下属实体为多个康复医院，老人院和培训机构。

二、项目建议书编制依据:

《中华人民共和国老年人权益保障法》

《中国老龄事业发展“十一五”计划纲要》

《中国老龄事业的发展》白-皮-书;

《中华人民共和国土地管理法》

《中华人民共和国行业标准一老年人社会福利机构基本规范》

《社会福利机构管理暂行办法》

《城市社会福利事业单位管理工作试行办法》

《老年人建筑设计规范》

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》

《湖南省“十二五”民政事业发展规划》

《湖南省城乡养老机构服务管理办法》

《湖南省人民政府关于加快发展养老服务业的意见》。

1、

三、项目提出的理由与过程:

项目所在地块南靠杨山森林公园，其紧邻衡东县城，位于省道

315旁。

杨山素有衡东县城“城市绿肺”和“天然氧吧”之美誉，旖

旎在省级风景区-洣水风光带的臂弯，是衡东县建设养老机构最理想之地，未来杨山将成为全国20个养老产业示范园区之一，是衡东县政府和吴集镇镇政府重点打造的高标准养老产业示范园区。

2、XX健康国际产业联合湘南医学高等专科医学院与加拿大社会福利

保障联合会合作开办的高级家政服务专业，每年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于湖南省没有高档老年公寓，学生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，无形中增加了实训成本和管理难度。

为此，加中双方都希望在衡阳市衡东县建一高档老年公寓，家政服务专业的实训基地。

3、衡阳市目前城镇养老服务机构缺口很大，目前的床位只能满足社

会需求的10%，特别是高档老年公寓还是空白，更没有中外合资的老

年公寓，政府对民间资本特别是外资投建老年公寓，给予大力支持和重点扶持。

基于以上几方面的原因，衡东XX国际健康产业联合湘南医学高等专

科医学院与加拿大社会福利保障联合会经过多次考察协商，决定新征

150亩土地，合资建一高档老年公寓，既填补湖南省高档老年公寓的空白，又满足南华大学医学院高级家政服务专业学生实训的需要。

该项目的设想提出来以后，得到了衡阳市政府和衡东县政府的高度赞赏和鼓励，希望能够尽快立项。

目前衡东县政府已把该项目列为杨山养老产业园区的高标准示范企业。

第三章市场预测

二、衡东县城镇养老服务机构供应预测：

1、今后几年，国家民政部和衡东县政府将加大投入对现有城镇国有

福利院进行改扩建：

1）由国家民政部专项资金投入亿元，地方配套资金和社会捐赠资金投

入亿，总投资为亿，资助县社会福利院，建设县级养老示范机构。

新增床位数90张，使该院总床位数为120张。

2）将在3年内新建和改扩建敬老院26多所，改造床位至少650张，

确保2014年，全县五保集中供养率达到50%。

3）2015年衡东要在2个社区建6个托老所，托老所将分为两种情况：

一种是“半托”形式，另外一种则为类似于养老院的“全托”形式。

但政府投资改扩建的养老院是非盈利性质的，以中低档次为主，主要是收养社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即

三无”）和低保对象等困难老年人。

无法满足高端老年人群的需求。

2、民营资本对投入养老服务机构持谨慎态度。

由于投建养老服务机构，特别是高档老年公寓投入较大、风险较高、资金回收周期较长，大多数民营企业对此望而却步，虽然政府积极鼓励和支持民营资本投建养老服务机构，也出台了相关鼓励政策，但大多数民营资本对此积极性仍然不高。

即便是有一些民营资本投向此行业，也多是一些小打小闹，投建的也多是些规模孝档次低的农家乐式的养老公寓。

据调查，衡东县今后几年内有意愿大投入建设高档老年公寓的很少，有的也是借老年公寓的名义，而主要开发房地产、养生、休闲、度假、观光、旅游等产业。

第四章项目的重要性和必要性

、衡东县城镇养老服务机构供应现状：

1、目前衡东县城镇60岁以上的老年人口有9万，据调查，大约有

3%的老人有入住养老服务机构的愿望，也就是说大约需要2700张床位。

而据调查，目前衡东县城镇养老服务机构只有8所，床位98张，

差缺2600张床位。

也即目前衡东县城镇养老服务机构的床位只能满足社会需求的%，缺口高达%。

需求与供给严重失衡，导致养老需求市

场趋热，特别在严寒酷暑时节，城镇养老服务机构的床位更是供不应求，重庆市城镇养老服务机构的入住率多数能达到90%以上;

2、目前衡东县城镇国有养老服务机构约占总数的%，规模较小，历史

较长，但都是属于非赢利性的社会福利院，属于低档次为主，主要是

解决社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即

三无”）和低保对象等困难老年人的养老;

3、目前衡东县城镇民营养老服务机构占%以上，多为10张床位以内的小型养老公寓，规模小层次低，功能不完善，定位不清晰，管理不规范，服务项目比较单一，特别是精神和文化生活方面的服务设施不健全，如生活、娱乐、休闲、健身、学习、医疗等方面的条件还不齐全，只有一个养老的作用;

4、目前衡东县城镇养老服务机构，特别是民营养老服务机构的服务

和护理人员多为农民和下岗人员，素质不高，文化程度偏低，加上没有接受过正规系统培训，知识结构不合理，专业性不强，只能做些简单的日常生活护理工作，缺乏专业性的管理和人才，难以满足“三高”老年人群的需求;

5、目前湖南省城镇的高档养老服务机构还是空白，更没有中外合资、

按照国际化的管理水平和服务标准进行经营、管理、服务，让老年人发挥特长，施展才华，贡献余热的老年公寓。

二、衡阳市养老服务机构需求预测：

1、衡阳已成为老龄化城市，养老服务机构需求巨大。

据调查，截止2010年底，衡阳市60岁以上的老年人已经达到89万，占全市人口总量的%，衡阳市已是全国第十五大老龄化城市。

而且正

以年均增加万人的速度“跑步进入”严重老龄化社会，权威部门预计，到2036年，衡阳市60岁以上的老年人口将达到184万，四个衡阳人中就有一个老年人。

按照预测到2015年，衡阳市60岁以上的老年人将超过105万，按平

均每百名老人拥有床位3张计算，全市福利机构床位数需要万张，而目前衡阳市的养老服务机构的床位不足7千张，缺口高达万张;

而到2020年，衡阳市60岁以上的老年人将超过120万，全市福利机

构床位数还需要增加万张。

而随着人们生活水平的提高和观念的改变，老年人入住养老服务机构的比例还将增大，如达到目前全球平均水平每百人5张的标准，到

2020年，缺口将高达万张。

所以衡阳市养老服务机构的建设显得十分重要和紧迫。

2、养老观念改变，养老服务机构需求将会越来越大

1）据调查，衡阳市的“421”式家庭结构所占比例越来越大，子女随

着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，已经难以在时间、精力上更多地顾及父母及高龄老人，要求年轻人在家照顾双亲及祖父母

辈老人几乎是不现实的。

而高龄老人、失能老人除了日常生活和身体照顾需要外，他们在精神生活方面也需要得到不断的满足，需要得到感情交流。

他们对入住老年公寓，接受老年护理及专业服务等方面的需求愿望更加强烈。

2）现代城市住房的日趋宽松，中青年群体和老年群体在生活方式和价值观念方面差异，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，调查显示，衡阳城镇有60%以上的中老年人选择与子女分开居祝

其中59岁以下的老年人，80%都选择跟子女分开过;80岁以上的，有

30%选择独居。

从职业比例看，医生、干部、教师中多数人愿与子女

分开过;工人和农民相对较低。

在这种背景下，空巢家庭老人的数量不断上升，据统计，目前衡阳市空巢老人已达38万。

未来10年，空巢老人的数量还将大幅攀升，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式。

因此，随着人们思想观念、生活水平及家庭结构等因素的变化，入住养老服务机构已被越来越多的人所接受。

投建养老服务机构将有更大的市场发展空间。

3、居住环境的改变，更多的老年人将选择到养老机构养老

中国是一个重视邻里关系的国家，但是随着社会的发展，随着传统社区的消失，更多的人属于关上门就不知道邻居姓什么了，而且这是一

个不可逆转的趋势。

媒体时常有报道老人死在家中无人知道的事。

所

以有很多子女不放心老年人独居，

而老年人也不习惯独居的寂寞，有

越来越多的老年人将选择到养老机构养老。

4、生活水平提高，高档老年公寓的潜力巨大

1）最近几年国家每年都在涨退休人员的退休金，目前城镇老年人的退休金得到了大幅度的提升;今后几年国家还将继续提高退休人员的退休金，预计到2010年退休金将增加到8383亿元，2020年为28145

亿元，2030年为73219亿元。

据中国老龄科学研究中心的一项调查，

城市老年人中有%的人拥有储蓄存款，还有很大一部分老年人有额外

的收入，完全有能力承担高档养老服务机构的费用。

2）随着社会的进步，物质生活水平的提高，老年人越来越注重生活质量，在物质生活得到保证以后，他们更加追求精神生活的需要。

他们入住养老院，已不再只看重价格，而是更加注重环境、服务、配套设施、人际交流等软硬件条件。

据调查，老年人希望养老服务机构配备超市%）、银行%）、健身场地%）、农贸市场%）、棋牌室%）、餐饮%）、茶

馆/茶楼%）和蛋糕店%）。

而目前衡阳市城镇大多数的养老服务机构，

难以达到这些的要求，这也是很多“三高”老年人没有选择入住养老服务机构的原因，所以高档老年公寓的建设大有可为

3）随着老年人生活的改善，老年人的健康状况大为提高，精力还相当充沛，据调查，老年人对能发挥自身余热和体现人生价值的活动和工作的参与度非常高，据调查，老年人选择组织集体活动%）、参加老年

协会%）、参与教育和培训%），参加老年公寓管理工作%）。

特别是

高”老年人群，他们大都接受过良好的教育，工作经验丰富，有一技之长，退休前都曾经是单位的技术或专业骨干，退休后都希望能继续发挥特长，贡献余热，但目前社会上缺乏这样的平台，除了原单位返聘以外，其他就很难有再就业的机会，而如果有一家老年公寓能够提供这样的平台，让老年人在这里不但能够享受到养老机构的养老服务，还能让自己够继续发挥特长，贡献余热，甚至再创业，必定会受到“三高”老年人群的追捧。

第五章项目选址项目地点：

衡东县南郊杨山林场第六章项目建设方案

、建设内容：

1、新建老年公寓18栋、专家小院2栋，老干所小院2栋，房屋面积17000平方米（一期一阶段）;

2、新建综合大楼1栋，面积16000平方米（一期二阶段）;

3、新建老年公寓房屋总面积47000平方米（二期）;

4、环境建设（一期、二期）。

二、建设规模：

1、建设用地：

新征土地150亩;

2、建筑面积：

80000平方米;

3、床位：

2000个。

4、人均居住面积：

40平方米。

第七章投资估算及资金筹措一、项目总投资：

项目预计总投资约为亿人民币（其中：

一期投资约：

亿元;二期投资约：

亿元）。

二、项目筹资方式：

1、项目法人自筹资金：

40%2、信贷融资：

60%