城乡规划实务一书两证的拟定与核发知识点.docx
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城乡规划实务一书两证的拟定与核发知识点
一书两证的拟定与核发
城乡规划法对城乡规划区范围内的建设工程规划管理，提出了一书两证制度，“一书”指选址意见书，“两证”指建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
所谓的一书两证制度，即建设单位和个人在进行建设时，必须办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
《城乡规划法》规定，城市规划区内建设工程的选址和布局必须符合城市规划，设计任务书报请批准时，必须附有城乡规划行政主管部门的选址意见书；在规划区内建设需要申请用地的，必须持有国家批准建设项目的有关文件，向城乡规划行政主管部门申请定点，由城乡规划行政主管部门核实用地范围和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证后，方可向土地管理部门申请用地；在规划区内新建、扩建、改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关部门批准文件向城乡规划行政主管部门提出申请，向城乡规划行政主管部门提出规划设计要求，核发建设工程规划许可证。
建设单位和个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续
一、大纲要求
（一）掌握建设项目选址意见书的格式与内容。
1、建设工程设计任务书（可行性研究报告）报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。
2、建设项目选址意见书以表格形式体现，其格式见后面章节
3、建设项目选址意见书的内容。
建设项目选址意见书内容必须包括建设项目选定的地点和用地范围的红线图。
4、选址意见书实行分级审批。
《实务》一书上列出的分级审批管理的第4条和第6条，目前有些地方执行不很好，有的地市不按规定上报省建设厅批准核发选址意见书，而直接就批准核发，这是违背国家规定的。
建设部97年177号文件（建设部关于认真贯彻执行中共中央《关于进一步加强土地管理，切实保护耕地的通知》的通知），进一步规定：
”今后对于涉及新增建设用地的建设项目和大中型建设项目以及对城市规划实施有较大影响的建设项目，原则上应由项目所在城市的城市规划行政主管部门负责依据城市规划提出选址意见书及具体的规划设计条件，报送批准建设用地或建设项目立项的部门相应等级的城市规划行政主管部门审批。
未经相应的城市规划行政主管部门审批的，所在城市的城市规划行政主管部门不得核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
（二）掌握建设用地规划许可证的核发程序和要求
1、明确建设用地规划许可证是向土地管理部门申请土地使用权的必备法律凭证，凡未取得规划主管部门核发的建设用规划许可证，而取得建设用地批准文件、占用土地的，其批准文件一律无效。
2、建设用地规划许可证的该发程序和要求。
1）建设单位依法取得建设项目选址意见书后，向城市规划主管部门申请办理用地手续；
2）城市规划主管部门提出规划设计条件；
3）丙、城市规划主管部门核发建设用地规划许可证。
有以下两种情况还需要完成规划主管部门提出的要求后才能核发建设用地规划许可证。
一是涉及需要审查修建性详细规划的项目；二是按出让、转让方式取得建设用地的项目。
（三）掌握建设工程规划许可证的核发程序和要求
1、要明确建设工程规划许可证是城市规划主管部门实施城市规划，按照城市规划要求管理各项建设活动的重要法律凭证，凡未职得规划主管部门核发的建设工程规划许可证或不按该证规定进行建设的（包括在本单位院内搞建设的）均属违法建设。
2、建设工程规划许可证的核发程序和要求．
1）建设单位依法取得建设用地后，按照规划主管部门提出的规划设计条件，向规划主管部门提交建设项目的规划设计成果。
2）城市规划主管部门对建设单位提交的规划设计成果进行审查；
3）规划主管部门按批准的规划设计图纸到建设工程现场放线、验线；
4）规划主管部门向建设单位核发建设工程规划许可证。
（四）在城市规划实施中应掌握的几点原则
“一书两证”的拟定与核发及后面的规划设计条件的拟定和城市规划实施管理案件的处理，都属于城市规划实施管理的内容。
根据《城乡规划法》和国务院、建设部有关文件精神，我认为在城市规划实施管理中，要掌握以下几点原则：
1、城市政府的主要职责是把规划好、建设好、管理好，城市市长要把主要精力转到这方面来。
2、城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理，任何单位和个人，在城市规划区内进行建设活动，都严格执行法定的”一书两证”制度。
3、城市规划应由城市人民政府集中统一管理，不得下放规划管理权。
城市规划的组织编制和审批权、使用土地与进行建设以规划审批权及”一书两证”的核发，必须集中在城市人民政府及其城市规划行政主管部门。
已经下放了的规划审批权，必须限期无条件收回。
4、城市辖区内的各类开发区的规划和建设，都要纳入城市的统一规划和管理，其规划的组织编制和审批权、使用土地与进行建议的规划审批权及“一书两证”的核发，已下放开发区的，要收归所在城市人民政府及其城市规划行政主管部门，对于确有必要又具备务件而在各类开发区、大中城市的区级等设立的规划管理机构，只能作为上级城市规划主管部门的派出机构，行使上级城市规划主管部门委托的建设项目建议权和规划实施监督检查权。
二建设项目选址意见书
建设项目选址意见书是执行城乡规划的关键所在，它直接关系到城市的性质、规模、布局，是一个十分重要的环节。
《中华人民共和国标准》定义建设项目选址意见书为城乡规划行政主管部门依法核发的有关建设项目的选址和布局的法律凭证。
建设项目选址规划管理是城乡规划行政主管部门对建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城乡规划安排，并核发建设项目选址意见书的行政管理工作。
建立选址意见书制度的目的在于保证各项建设项目的布局能符合城乡规划，重点建设工程项目与城乡发展有着密切的联系。
重点项目的前期工作与城乡规划工作相结合，是保证重点项目建设顺利进行，并取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的重要条件。
同时可保证城市的合理布局和城乡规划的实施。
因此，与城市有关的重点建设项目或者建成后即将形成新城镇的项目，其立项、选址与布局必须符合城乡规划要求。
1.建设项目选址意见书的法律依据
建设项目选址意见书的发放依据主要有《中华人民共和国城乡规划法》、城市总体规划以及《建设项目选址规划管理办法》等。
2.建设项目选址的原则与依据
1）建设项目选址的原则
符合城乡规划确定的用地性质
与城市道路、交通、能源、通讯、给排水、煤气、热力等专项规划相结合公共设施配套
符合环保规划、风景名胜以及文物古迹保护规划要求符合城市防洪、防火、防爆、防震等要求
1.建设项目规划选址的主要依据经批准的项目建议书
建设项目与城乡规划布局的协调
建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接与协调建设项目配套的生活设施与城市生活居住以及公共设施规划的衔接
建设项目对城市环境可能造成的污染影响，以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调
2）申请建设项目选址意见书的操作要求申请建设项目选址意见书的范围：
新建、迁建单位需要使用土地的建设项目
原址改建，需要利用本单位以外的土地建设项目需要改变本单位土地使用性质的建设项目申请项目选址意见书需要提交的资料
填写《建设项目选址意见书申请表》和提交建设项目选址意见书申请报告；经批准的建设项目建议书或者其他有关文件；
迁建的建设项目或有选址意向的建设项目应付送得到规划行政管理部门认可或授权的测绘院绘制的迁建单位原址或选址地形图，并表明原址用地界限或选址一项意向的位置，还没有选址意向的，在规划选址后补送地形图；
在原址上改建并需要改变土地使用性质的建设项目，须付送土地权属证件，联合建设的应付送联合建设协议；大型或重点建设项目应付送由相应资质的规划设计单位作出的选址论证报告；
关于建设项目情况和要求的说明以及其他有关图纸和文件，如关于建设项目的基本情况、建设技术条件要求等。
3.建设项目选址意见书格式
编号：
xx市建设项目选址意见书WAS/QR-JS-A-001-2005建设单位：
（盖章）
建设地点：
联系人：
联系电话：
xx市建设局制
申请用地面积
1、用地申请报告（说明建设项目的性质、内容及选址要求）
2、意向选址位置1：
1000地形图（标出用地范围）
拟建意向图
4、
5、
6、
（以上由建设单位据实填写）
说明事项
1.凡在城镇规划区内进行各项建设的建设单位须向建设局规划管理科（处）申领《建设项目选址意见书》
2.市建设局规划管理科（处）根据城市规划审核准予选址后核发《建设项目选址意见书》、用地范围图，对已取得土地使用权且不改变用地性质的建设项目同时核发规划设计条件。
3.建设单位凭《建设项目选址意见书》、用地范围图方可到有关部门办理土地预审、建设项目立项等手续。
已核发规划设计条件的建设项目同时可委托设计单位进行方案图设计。
4.《建设项目选址意见书》及附图自核发之日起，有效期为六个月，逾期自动失效。
签名：
年
月
日
签名：
年
月
日
签名：
年
月
日
xx市建设项目选址意见书存根
建设
项目基本
情况
建设单位
城
市规划
吴选址字第号
建设项目
建设规模
拟选位置
本选址意见书有效期为核发之日起6个月。
核发机关（盖章）年月
日建设用地规划许可证
三建设用地规划许可证
建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
核发建设用地规划许可证的目的，在于确保土地利用符合城乡规划，维护建设单位按照城乡规划使用土地的合法权益。
1.按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但没有取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
建设用地规划许可证是向土地管理部门申请土地使用权必备的法律凭证，没有此证的用地单位属于非法用地，不能领取房地产权属证件。
建设用地规划许可证的法律依据
建设用地规划许可证的发放依据主要有《中华人民共和国城乡规划法》、建设项目选址意见书、有关部门批准的建设项目可行性研究报告等。
《中华人民共和国城乡规划法》规定：
在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可证申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。
建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。
2.申请建设用地规划许可证的操作要求
1）申请建设用地规划许可证的范围申请建设用地规划许可证的范围与申请建设用地项目选址意见书的申请范围一致。
2）建设单位申请建设用地规划许可证应提交的资料和文件填写《建设用地规划许可证申请表》
附送规划行政主管部门认可或指定的规划设计单位绘制的地形图，其中一份应详细标明用地范围或拆迁范围，图纸比例一般为1：
500或1：
1000；
设计总平面图和建设工程设计方案；
属于迁建单位的，应详细填明原址地点和土地及房屋面积，并附送1：
500或1：
1000地形图；
对于有偿出让或转让取得土地使用权的建设工程，需要附送土地有偿使用权出让或转让合同文本及1：
500或1：
1000地形图；
建设工程可行性研究报告批准文件；其他需要说明的图纸和文件等。
遵守事项：
一、本证是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可用地的法律凭证。
二、凡未取得本证，而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效。
三、未经发证机关审核同意，本证的有关规定不得变更。
四、本证所需附图与附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效力。
建设用地规划许可证格式
建设用地规划许可证附件
四建设工程规划许可证
建设单位取得建设用地后，必须按规划设计条件成功，规划部门按照批准的图纸组织放线、验县后后，方可核发建设工程规划许可证。
建设工程规划许可证是有关建设工程符合城乡规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
核发建设工程规划许可证的目的，是为了确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
没有建设工程规划许可证的建设单位，其工程建筑是违章建筑。
1.建设工程规划许可证的概念及意义
建设工程规划许可证是实施城市规划法制管理的又一基本手段。
建设工程规划许可证的作用：
一是确认城市中有关建设活动的合法地位，确保有关建设单位和个人的合法权益；二是作为建设活动进行过程中接受监督检查时的法定依据；三是作为城市建设档案的重要内容。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：
确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
法律后果：
房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
2.建设工程规划许可证的法律依据
《中华人民共和国城乡规划法》规定：
在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、关系和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。
需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。
对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划行政主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总评图予以公布。
3.建设工程规划许可证的内容
建设工程规划许可证所包括的附件和附图，按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。
附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。
4.建设工程规划许可证的审批权限
建设工程规划许可证的审批权限同建设用地规划许可证设市城市由市人民政府城乡规划行政主管部门核发
县人民政府所在地镇和其他建制镇，由县人民政府城乡规划行政主管部门核发
5.建设工程规划许可证格式
2.有关消防、绿化、交通、环保、市政、文物等未尽事宜，应由建设单位负责与有关主管部门联系，妥善解决。
3.设计责任由设计单位负责。
按规定允许非正式设计单位设计工程，其设计责任由建设单位负责。
4.本《建设工程规划许可证》及附件发出后，因年度建设计划变更或因故未建满两年者，《建设工程规划许可证》及附件自行失效，需建设时，应向审批机关重新申报，经审核批准方可施工。
5.凡属按规定应编制竣工图的工程必须按照国家编制竣工图的有关规定编制有关规定编制竣工图，送城市建设档案馆。
建设工程规划许可证
案例
案例一
张XX家住某市中山区新安中里7号楼308号。
未经城市规划部门的批准，擅自在新建楼12号楼东北侧便道上搭建一间简易房屋用于经营。
该区城市管理监察大队检查发现后，认为张XX违反了《XX市城市规划条例》中的有关规定，依法通知其限期改正，自行拆除。
在规定期限内，张XX未予改正。
1998年12月9日，区城管大队又依据《违反〈XX市城市规划条例〉行政处罚办法》第三条的规定，做出了责令限期拆除的决定，并于次日向张XX送达了决定书，责令其于1998年12月14日前自行拆除违法建设。
张XX不服，向本区人民法院提起行政诉讼。
认为其所搭建的简易房屋虽系违法建设，但其周围还有其他的违法建设，被告不应仅对其违法建设进行查处，故诉请法院撤销被告所做决定。
评析：
这是一起个人违反建设工程规划许可证的实例。
张XX所建的简易房屋，既没有申请建设工程规划许可证，也没有申请临时建设工程规划许可证，明显属于违法建设。
区城管大队系经国家和XX市有关部门批准依法成立的区级综合性行政执法机关，其有权依据城市规划管理法律、法规、规章的规定，对辖区内无建设工程规划许可证的违法建设进行查处，并可责令其改正或予以行政处罚。
根据《中华人民共和国城乡规划法》和《XX市城市规划条例》规定，在城市规划区内进行建设，应取得《建设工程规划许可证》及其他有关批准文件，否则为违法建设。
张XX显然已违反了上述法律、法规的规定，区城管大队对该违法建设行为进行的查处正确，基本事实清楚，适用法律、法规正确，处理程序合法。
至于张XX关于区城管大队需对他人的违法建设总是做出处理的要求，应通过其他途径解决，且与张XX违法建设无关，以此作为区城管大队对其违法行为处理不公正的理由不能成立。
案例二
某市机械厂地处居民集中区，附近有XX山公园和正在建设中的生态公园等风景名胜，以及航海高等专科学校、某厂生活区。
1998年5月，机械厂到市环保局办理该厂有关固体废物处理手续时，环保局提议在该厂内建设一个全市性的危险固体废物焚烧站，并安排该局属下的市固体废物管理中心与厂方接洽，在得到市固体废物管心“没有问题”的保证后，双方达成协议，约定由厂方向固废中心出租场地，建设市固体废物无害化处理环保示范工程项目，工程建成后在用工上优先考虑厂里分流的职工，工程的立项报批等手续由固废中心操办，厂方不具体参与工程的建设。
该工程总投资约为327万元，年处理危险废物3000吨。
工程建成后，当地群众反映强烈，机械厂所在区人大常委会收到群众投诉，反映设在机械厂内的危险固体废物焚烧站严重污染环境和影响厂区卫生，区人大常委会组织了部分市、区人大代表进行视察，听取了固废管理中心负责人的介绍，并实地视察了建设工地。
固废管理中心负责人解释，危险固体废物焚烧站目前主要进行实验性工作，属临时设施，不是永久工程。
而代表们则认为，纯粹从治理环境污染尤其是工业固体废物、危险废物污染和适应社会经济发展需要的角度来看，积极开展“固体废物无害化处理”的科研和试验非常有意义，但将这一项目设在机械厂厂区内是不适当的，同时，该示范工程还没有办立项报建手续，存在污染环境、破坏生态的严重隐患，遂做出该工程须另行选址建设的决议。
评析：
首先，该危险固体废物焚烧站工程选址不当。
机械厂厂区既是生产场地，又有该厂生活区，周边还有公园和其他居住区，该工程的主要业务是收集、贮存和焚烧危险固体废物（高含量的有机废物），如遇管理不善、处理不当，必将造成重大污染。
因此，机械厂厂区不具备建设收集、贮存和处理对环境有影响的危险固
体废物场所的条件。
其次，该项目违反了建设项目规划管理办法，虽然该项目立项曾得到市计委的批复，但批复并不能作为报建的证明，报建审批权属规划部门。
而该工程直到如今还没办妥报建手续，没有按规定申请建设工程规划许可证，即使是试验项目或临时建设工程也应该向规划主管部门进行报建，申请临时建设工程规划许可证。
因此，危险固体废物焚烧站工程明显属违法建设。
另外，对环境有特殊影响的项目，还应该编制环境影响报告书，须征求项目所在地有关单位的居民意见，并向所在地政府报告。
但该工程直到群众投诉和人大代表视察前，区政府及其相关部门都未收到有关建设单位的报告。
因此，该项目的建设也违反了国务院《建设项目环境保护管理条例》。
案例三
“华静苑”是某房地产开发公司与出租汽车公司共同合作的房地产项目，位于XX市东环路5号。
项目包括二部分，一部分是6.3万平方米的住宅工程，另一部分是和住宅相配套的3.4万平方米的综合楼。
该项目住宅工程的各项手续和证件齐备，自1998年开工建设，到2001年4月已经竣工验收。
而综合楼工程由于合作双方对于该工程是作为基建计划还是开发计划申报问题没能统一意见，从而使得综合楼工程建设的手续未能办理。
由于住宅工程已开工建设，配套工程急需跟上，在综合楼建筑工程规划许可证未审核批准的情况下，开发公司自行修改了综合楼的平面图，在东西方向增加了轴线长度，增加了约2680平方米的面积，后经该市规划监督执法大队发
现，及时制止，勒令停工。
评析：
上述工程存在两个违法建设情况。
其一，综合楼在未办理建设工程规划许可证的情况下，擅自动工建设，违反了城乡规划法，即任何单位和个人在城市规划区内新建和扩建、改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须依法向城市规划行政主管部门提出建设申请，经审查批准，核发建设工程规划许可证件
（包括临时建设许可证）后，方可施工。
因此，无论任何理由，项目在开工前都必须持有该项目的建设工程规划许可证。
其二，未经规划行政主管部门的同意，擅自修改正在审批阶段的建筑工程图纸。
根据规划法的要求，任何项目的建筑工程图纸均需经规划行政主管部门审定，方可申请建设工程规划许可证，而该开发公司既未征得规划部门同意修改设计、增加面积，又提前开工，明显属于违法建设。
案例四
XX食品厂厂址位于城市大型居住区的旁边，占地1.3万平方米，政府与食品厂达成协议，食品厂搬迁至郊外，原厂址按照规划，兴建住宅，食品厂与XX房地产公司达成协议，合资建设2万平方米的商品房，按照有关程序，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
但在施工过程中，XX房地产公司无法按协议筹集到自身方面的资金，该房地产公司只好退出。
食品厂后又与XX建设集团达成协议，继续完成商品房的后续建设。
评析：
建设单位申请对建设用地规划许可证、建设工程规划许可证中的建设单位名称进行变更时，应持计划管理部门变更建设单位名称的计划文件、原建设单位同意变更建设工程规划、建设用地规划许可证中的建设单位名称的证明或双方的协议书、原审批文件报规划主管部门。
规划主管部门同意后可进行更改，并要在证件的修改处加盖校对章。
建设单位在申请对建设工程规划许可证、建设用地规划许可证中的建筑性质或用地性质进行更改时，应持说明变更原因的函件及原审批文件，申报规划要点。
建设单位持同意变更建筑性质或用地性质的规划要点通知书，到计划管理部门办理计划变更手续，然后持新批的计划文件，按照规划要点通知书规定的程序，重新办理规划管理手续。
规划设计条件及建设项目选址管理第一节规划设计条件《中华人民共和国城乡规划法》规定，城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城乡规划。
服从规划管理，这是规划行政主管部门拟定规划设计文件的额法定依据。
所以，城乡规划行政主管部门应对城乡规划区的
各项建设提出控制性和指导性的规划设计条件。
行政划拨用地建设项目、规划设计条件作为编制修建性详细规划或者总平面规划方案依据。
有偿使用用地建设项目，规划设计条件是土地使用条件的重要依据。
城市各类项目，由城乡规划行政主管部门根据城市总体规划、控制性详细规划、专项规划和相关规定，核定规划设计条件。
一基本概念
1.拟定原则
1）严格以城市总体规划、控制性详细规划、近期建设规划和专项规划为依据；
2）严格执行城乡规划管理的法律、法规、规章、技术标准等规定；
3）坚持经济效益、社会效益和环境效益的统一；
4）统一规划、配套建设、改善城市基础设施条件；
5）合理用地和节约、几月用地、积极开发利用地下空间；
6）改善城市生态环境，注重城市景观；
7）保护历史文化遗产和自然环境；
8）现有建成区改造哦啊应从实际出发，合理利用、逐步完善，保护建筑与空间的环境协调；
2.符合城市防灾、减灾要求，保障城市安全。
规划设计条件
1）强制性条件
一般包括：
用地范围、用地
升级会员 