房地产估价整理好的版本.docx
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房地产估价整理好的版本
练习题
一、单项选择题
1、房地产实物不包括（ D）。
A、土地 B、建筑物 C、地上其他定着物 D、权益
2、房地产是（ A）三者的结合体。
A、实物、权益、区位 B、实物、区位、拥有者
C、实物、权益、拥有者 D、权益、区位、拥有者
3、在房地产估价中，建筑物（A ）。
A、包括房屋和构筑物两大类 B、仅包括房屋，不包括构筑物
C、仅包括构筑物，不包括房屋 D、仅仅指房屋
4、下列不属于构筑物的是（D ）。
A、烟囱 B、水塔 C、桥梁 D、住宅
5、房地产的实物不包括（ D）。
A、有形的实体 B、实体的质量 C、实体组合完成的功能 C、区位
6、属于房地产额外利益或收益的是（D ）。
A、土地使用权 B、地役权 C、租赁权 D、将屋顶出租给广告公司做广告获得收入
7、商品住宅楼中入户内空间的所有权属于（ A）。
A、单独所有 B、共有 C、建筑物区分所有权 D、其他
8、土地使用权不包括（D ）。
A、建设用地使用权 B、宅基地使用权
C、土地承包经营权 D、土地抵押权
9、不属于房地产区位的是（B ）。
A、位置 B、房地产的用途
C、交通、环境、景观 D、房地产的外部配套设施
10、房地产的基本存在形态不包括（D ）。
A、土地 B、建筑物 C、房地 D、区位
11.基准地价的评估年期就是各类用地国有土地使用权出让的（B）。
∙A平均年期B最高年期C最低年期D即时年期
12.下列住宅小区，升值潜力最大的是（C）。
A、甲小区内环境优美，南面毗邻市化肥厂，居民多为该厂职工
B、乙小区地处市中心繁华路段，老城区住房待翻建，小区内多为流动人口租住
C、丙小区毗邻学院区，小区内基础设施齐全，南面毗邻市区最大的城市公园
D、丁小区园内绿地面积较多，北面毗邻市造纸
13、市场法的理论依据是（ B ）
A、适合原理 B、替代原理
C、最高最佳使用原则 D、均衡原理
14、比准价格是一种（A）
A、公平市价B、评估价格
C、市场价格D、理论价格
15、市场比较法中的交易情况修正是对（ B ）价格本身是否正常的修正.
A、交易实例 B、可比实例
C、估价对象 D、标准化实例
16、在市场法中，土地使用权年限调整属于（ A）调整。
A、权益状况B、区位状况
C、实物状况D、年限状况
17、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（D）。
A、0.060 B、0.940
C、1.060 D、1.064
18、某可比实例的交易总价为30万元，首期付款10万元，其余半年后一次性付清。
已知月利率为1%，则该可比实例的实际价格（交易日期一次性付款）为（B）万元。
A、28.52 B、28.84
C、28.98 D、29.26
20、下列（C）情况会导致房地产价格偏高。
A、卖方不了解行情B、政府协议出让
C、购买相邻地产D、设立抵押的房地产
21、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格（A）
A、高B、低C、相等D、无法确定
22、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于（D）
A、繁华程度高B、集聚规模大
C、交通条件好D、公共配套设施状况好
24、与市场法关系最为密切的房地产价格形成原理是（D）。
A、均衡原理B、预期原理C、竞争原理D、替代原理
25、某住宅建筑面积为100平方米，套内面积为92平方米，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为3000元，则该住宅每平方米建筑面积价格为（A）元。
A、2400B、2580C、2607D、2760
26、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或者是（B）。
A、同处于一个领域B、同处在同一供求范围内的类似地区
C、同处于一个相对稳定的环境D、同处于公平竞争的地区
27、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不同时，一般（A）。
A、不能作为可比实例B、取相同部分作可比实例
C、仍然允许适当做一定范围内一定时间内的可比实例D、仍然可作为可比实例
28、房地产的价值量大，成交价格往往采用（B）的方式支付。
A、一次付清B、分期付款
C、以一定时日为最后期限一次付清D、银行借贷低息支付
29.建筑物净收益=（B）*建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）
A.建筑物重置价B.建筑物现值C.土地价格D.房地产价格
30.收益法中所指的收益是（C）
A.估价时点前一年的收益B.估价时点前若干年的平均收益
C.估价时点以后的未来预期正常收益D.估价时点前最高盈利年份的收益
31.采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为（D）
A.报酬率=安全利率+投资风险补偿率-投资带来的优惠率
B.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率-投资带来的优惠率
C.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+通货膨胀补偿率-投资带来的优惠率
D.报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
32.根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（D）
A.有租约限制下的价值B.共有房地产的价值
C.无租约限制下的价值D.承租人权益的价值
33.某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000/m2。
假设净收入率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（B）
A.14140元/m2B.42421元/m2C.56561元/m2D.60000元/m2
34．只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，以采用（C）估价。
A．市场法6．收益法C．成本法D．假设开发法
35．成本法特别适用于（D）的房地产的估价。
A．有收益交易少．B．无收益交易多
c．有收益交易多D．无收益交易少
36．单纯建筑物的估价通常采用（C）。
A．市场法B．收益法C．成本法D．假设开发法
37．在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常也是采用（A）。
A．成本法估价B．收益法估价
c．市场法估价D，假设开发法估价
38．运用成本法估价的一项基础工作，是搞清（C）
A．房地产成本B．房地产价格
c．房地产价格构成D．房地产重置价格构成
39．在完善的市场经济下土地取得成本一般由购置土地的价款和购值时应由（B）构成
A．买卖双方同时缴纳的税费B．卖方缴纳的税费
c．买卖双方各自缴纳的税费D．买方缴纳的税费
40．开发利润是正常条件下开发商所能获得的（B）。
A．实际利润B．平均利润C．超额利润D．正常利润
41．在计算开发利润时要注意（）与利润率的匹配。
A开发成本B．计算基数C．利润D．投资
42．成本法最基本的公式为：
房地产价格＝（C）—折旧。
A．重建价格B．重置价格c．重新购建价格D．成本价格
43．重置价格是采用（A）的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
A估价时点B．现时c．交易日期D．建造时间
44。
重建价格．是采用（B）的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等．在估价时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和应获得的利润。
A．估价时点B．与估价对象建筑物相同
c．以前D．与估价对象建筑物类似
45．在一般情况下，（B）适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
A．重建价格B．重置价格c．重新购建价格D．积算价格
46．（A）适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的
建筑物等。
A．重建价格B．重置价格C．重新购建价格D．积算价格
47．估价上的折旧是指由各种原因所造成的建筑物价值损失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额，扣除折旧即是进行（A）。
A．减价调整B．价值补偿c．扣除差额D．损耗补偿
48．经济折旧又称外部性折旧，是指（B）本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。
A．土地B．建筑物c．其他土地定着物D．构筑物
49、年限法是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或（C）来求取折旧的方法。
A．剩余价值B．剩余自然寿命c剩余经济寿命D．剩余年数
50、建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是（D）的，相同类型的建筑物在不同地区寿命可能不同。
A．由经济因素决定B．由物质磨损决定c．由精神磨损决定D．由市场决定
51．成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的（B）。
A．折旧率B．成新率c．剩余使用寿命D．实际损耗程度
52．建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按（D）计算折旧。
A．土地使用年限B．建筑物的剩余经济寿命
c．土地剩余使用年限D．建筑物的经济寿命
53．某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建造期为3年，建筑物的经济寿命为55年，计算建筑物折旧的经济寿命应为（B）。
A．52年B．55年C．58年D．70年
54．某工厂厂房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物的经济寿命为40年，计算建筑物折旧的经济寿命应为（A）。
A．40年B．45年C．50年D．55年
55．某办公楼，其土地使用权出让年限为50年，建造期为3年,建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑折旧的经济寿命应为（C）。
A．50年B．53年C．47年D．55年
56．某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年．建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命为（B）。
A．40年B45年C．50年D．55年
57、在运用假设开发法时，对于最佳开发利用方式的判断，最主要的标准是（A）
A、用途B、规模C、档次D、建筑结构
58、假设开发法应计算利息项目中，（D）一般不计息
A、待开发房地产价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费
C、开发成本和管理费用D、销售税费
59、下面关于现金流量折现法和传统方法的说法不正确的是（B）
A、现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分又包含风险部分
B、传统方法计算利息，确定利息期时应考虑预售及延迟销售
C、现金流量折现法从理论上讲估算结果较精确
D、现金流量折现法不单独计算利息和开发利润
60、估价对象土地利用方式中的（D）不受政府规划限制
A、土地用途B、建筑高度C、建筑容积率D、建筑装修档次
63、评估待开发生地价格，可以用假设开发法按下列计算公式求取：
生地价格=（C）—土地开发费—利息—税金—利润
A、物业开发价值B、房地价格C、熟地价格D、房地产总收益
64、在用假设开发法估价时，在调查清楚待估宗地的基本情况后，其首要步骤是（C）
A、估算开发后的售价B、估算开发的总费用
C、确定最佳开发利用方式D、估算开发周期
65、假设开发法中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是（D）
A、根据过去的数据水平确定现在的数据
B、根据实际发生的数据水平确定
C、根据统计的数据水平确定
D、根据当前的数据水平确定未来的数据
66、根据假设开发法计算得到待开发土地的剩余价值为1000万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2%，则待估宗地的价格应为（A）万元。
（看看书）
A、980B、1000C、1002D、1020
67、土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和（B）确定
A、投资数额B、开发的难易程度C、资金来源D、规划要求
68、利用假设开发法计算的待开发土地的价格是开发商取得土地所能支付的（B）
A、最低费用B、最高费用C、总费用D、合理费用
69、在假设开发法中，房地产的开发费、专业费在建筑竣工后的销售期内应按（AD）计算利息。
A、1/2期B、全期C、半额D、全额
70、采用假设开发法评估地价时，一般可采用（AD）对开发完成后的不动产价格进行评估
A、市场比较法B、成本逼近法C、假设开发法D、收益还原法
二、多项选择题
1、房地产是（ ABC）的结合体。
A、实物 B、权益C、区位 D、拥有者 E、房地产市场
2、一宗土地的空间范围包括（ABC ）。
A、地表 B、地上空间 C、地下空间D、权益空间E、区位空间
3、有关其他地上定着物，下列描述正确的是（ BC）。
A、仅仅与土地、建筑物毗连的物或者实体
B、与土地、建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以在物理上分离，但是这种分离是不经济的物或者实体
C、与土地分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值受到明显损害的物或者实体
D、放进土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面的物或者实体
4、下列属于其他地上定着物的是（DE ）。
A、摆放在房屋内的家具B、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画
C、在地上临时搭建的帐篷、戏台D、埋设在地下的管线、设施
E、建造在地上的围墙、假山、水池
4、在市场比较法中进行因素修正时，下列说法正确的有（BC）
A、宗地的面积与土地利用效果无关
B、宗地的形状影响其利用效果
C、商业用地的利用效果一般与其临街的深度呈递减变化规律
D、对居住用地而言，位于商服繁华区域的地块价格肯定高于其他区域的地块价格。
5、区位状况比较修正的内容包括（ABE）修正。
A、繁华程B、临街状况 C、容积率
D、使用年限 E、周围环境
6、 运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ABD）。
A、使用性质相同B、地点相近
C、价格相同D、交易日期与估价时点相近
7、类似房地产是指在（ABD）等方面，与估价对象房地产相同或类似。
A、用途B、所处区域C、使用年限D、建筑结构
8、下列各个选项中，属于市场法估价适用对象的是（BCD）。
A、城市规划用地B、标准厂房C、高级豪华公寓D、风景园林别墅
9、市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括（ABD）等。
A、统一币种B、统一面积内涵C、统一交易方式
D、统一货币单位E、统一产权性质
10、用市场法对房地产进行估价时，需要进行（BC）修正。
A、交易过程B、交易情况C、交易日期D、交易价格E、产权情况
11、下列几种提法中，正确的提法为（BC）。
A、交易实例一定是可比实例B、交易实例不一定是可比实例
C、可比实例一定是交易实例D、可比实例不一定是交易实例
12．成本法特别适用于如下房地产的估价（ABCE）
A学校B．钢铁厂c．化工厂D．加油站E．公园
13．房地产的价格通常由（ABCDE）几项构成。
A．土地取得成本B．开发成本、管理费用c．投资利息、销售费用
D．购买土地应缴纳的税费E．销售税费、开发利润
15．估算开发利润应掌握（BDE）。
A．开发利润是开发商预期的利润B．开发利润是所得税前的
c．开发利润是开发收入扣除开发成本后的余额
D．开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润
E．开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算
16．开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算，相应的利润率包括有（ACE）。
A．直接成本利润率B．全部成本利润率
c．投资利润率D．市场利润率E．成本利润率
17．确定重新构建价格时，应特别注意（ACE）
A．重新构建价格是估价时点时的B．重新构建价格是现在的价格
c．重新构建价格是客观的D．重新构建价格是开发成本、税金、开发利润的总和
E．建筑物的重新构建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧
18．建筑物的重新构建价格的求取方法具体有（ABDE）。
A单位比较法B．分部分项法C．直接资本化法D．工料测量法E．指数调整法
19.根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（ACE）
a物质折旧B．房产折旧c．功能折旧D．设备折旧E.经济折旧
20．物质折旧可进一步从（ABCE）几个方面来认识和把握。
A．自然经过的老化B．正常使用的磨损c．意外破坏的损毁
D．自然环境恶化E．延迟维修的损坏残存
21．利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的寿命应为（B）经过年数应为（D）剩余寿命应为（E）
A．自然寿命B．经济寿命c．实际经过年数D．有效经过年数E．剩余经济寿命
22、在假设开发法估价过程中，可用比较法求取的是（AC）
A、开发完成后的房地产价值B、已投入的建筑及专业费用
C、开发经营期D、开发成本
三、判断题
1、人们对土地的不同认识和定义，主要是因为人们生产、生活等活动的不同需要，或者研究目的和学科的不同。
√
2、对于房地产估价来说，土地不是平面的，而是一个三维立体空间，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。
√
3、房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。
√
4.反映宗地在一般市场条件下的正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据，为基准地价。
（×）
5.土地所有权价格是在一定期限中拥有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。
（×）
6.住房制度改革实现住房商品化，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现，但对土地价格水平不会产生太大影响。
（×）
7.税负增加会导致社会投资减少，各行业的盈利能力降低，会使居民和企业转向投资发展不动产，以房地产升值来获取更大利润，导致土地需求增加，土地价格上升。
（×）
8.海南建省后，大力发展旅游资源，促进当地经济快速发展，从而带动了地价的上涨，说明了行政隶属变更也会引起当地土地价格的变动。
（√）
9.中美两国关系良好，对外交往日益频繁，有利于两国的投资者的越洋投资，实现互利共赢，会使土地需求见涨，从而推动地价上涨。
（√）
10.从各国、各地区经济发展与土地需求变动来看，土地需求变动趋势大体与经济循环趋势呈反比走势。
（×）
11.储蓄水平和投资水平是正相关的，因此，一般来说，储蓄率水平越高，越促进房地产市场的发展，越能推动地价提高。
（×）
12.某区域土地的基础设施和公用设施齐全，有利于该区域土地价格的提升。
（√）
13.城区人口最高，边缘区次之，郊区最少，相对应，土地区位也随之由城镇中心逐渐变好。
（×）
14.园林绿地有净化空气、美化环境、改善城市小气候、丰富城市居民室外活动等多种功能，是解析土地利用的集约化程度，一般来说利用集约程度愈高的土地，其经济供给亦随之增加。
（√）
15.土地需求是一种引致需求，或者说是一种派生需求，是由于对土地产品的需求才有对土地的需求。
（√）
16.土地市场就是指土地在流通过程中发生的经济关系的总和。
（√）
17.需求与消费者的购买欲望有关，与其支付能力无关。
（×）
18.在农业中，土地肥沃程度对级差地租量起着重要作用，在建筑业，建筑地段地租是为了获得生产的场所和空间而支付的。
（√）
19.阿兰索将买价曲线定义为一组家庭在不同的距离都有能力支付的而又保证同等满意度的价格曲线。
（√）
20.阿兰索在假定开支总数不超出收入的前提下，对于单个家庭进行分析，认为区位平衡的取得取决于土地数量、其他商品的数量之间比例的确定。
（×）
21.地租是土地所有者凭借土地租赁权而获得的一种收益。
（×）
22.地租是地价的基础和出发点，地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化。
（√）
23.土地价格实际上是地租的资本化，地价的高低取决于可以获取的预期地租的高低，土地除以价格表示外，还可以用租金表示。
（√）
24.垄断地租是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而非来自社会其他部门工人创造的价值。
（×）
25.级差地租I和级差地租Ⅱ各有不同表现形式，二者在本质上是不一致的，有着明显区别。
（×）
26.对不同土地来说，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，但地租额应相同。
（×）
27、市场法中选取可比实例应是交易实例中与估价对象类似的房地产。
（A）
28、可能会出现存在大量的交易实例而找不到可比实例的情况。
（A）
29、存在大量的可比实例，但可比实例的资料不完整时，也能用市场法。
（B）
30、只要存在着房地产交易就一定能够用市场法。
（B）
31、没有交易的房地产，一定不能采用市场法。
（A）
四、计算题
1.某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。
请求取该宗房地产的正常成交价格。
看看书上79页（6）
设正常价格为V，则V=2325+V*7%
在2325之外，买方还要替卖方缴纳税费
正常价格包含卖方的税费，不含买方的税费
2.某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。
请求取该宗房地产的正常成交价格。
设正常价格为V，则V=2625-V*5%
卖方须从2625中缴纳税费，所以要减去买方的税费
正常价格包含卖方的税费，不含买方的税费
3、为评估写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
（1）可比实例的成交价格与成交日期
项目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
成交价格（元/m2）
6000
5800
6120
成交日期
2001年4月1日
2001年
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