恒大名都开盘总结及产品和营销策略分析报告0802.doc

恒大名都开盘总结及产品和营销策略分析报告0802.doc

《恒大名都开盘总结及产品和营销策略分析报告0802.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《恒大名都开盘总结及产品和营销策略分析报告0802.doc（16页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

济南恒大名都开盘总结报告

目录

第一部分恒大地产简介 4

1、恒大地产在全国：

标准化运营的精品地产领导者 4

2、恒大地产在济南：

引领济南精装修 6

第二部分恒大名都7.31开盘表现 7

1、推盘量与成交量分析：

当日去化率57.5% 7

2、认筹与解筹分析：

解筹率60.7% 7

3、成交价格分析：

整体均价7000元/平米 7

4、蓄客情况分析：

单日认筹41组客户 8

第三部分恒大名都项目介绍 8

1、项目所处的市场环境分析：

东边偏东，大盘拦截，竞争有限 8

2、项目产品详解 10

第四部分恒大名都营销策略详解 16

1、开发与营销总战略：

批量制造、速度至上、快速回款 16

2、营销推盘策略：

分期开发、集中开盘 16

3、价格策略 17

4、推广策略 17

5、品牌先导策略 18

6、景观及样板示范区先行策略 19

第五部分销售执行 20

1、开盘流程 20

2、开盘现场布置 21

3、开盘现场活动 22

4、开盘人员配置 22

第六部分总结借鉴 22

1、东部认可度高，区域内开发项目相对风险小 22

2、品质开发商、品质楼盘抵御风险能力强 23

3、快速营销必须有高品质产品和完善营销作保障 23

4、入市时机的选择非常重要 23

5、精装修概念深入人心 23

第一部分恒大地产简介

1、恒大地产在全国：

标准化运营的精品地产领导者

恒大地产集团（香港联合交易所股票代码：

3333）是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化大型房地产综合企业。

中国标准化运营的精品地产领导者，连续六年荣登中国房地产企业10强。

集团拥有中国一级资质的房地产开发公司、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的建筑监理公司、中国一级资质的物业管理公司。

（1）布局：

全国布局，集中于二线城市，土地储备全国第一

目前，恒大在广州、上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、石家庄、济南、哈尔滨、兰州、长春、呼和浩特、银川、海南等全国27个主要城市拥有恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目70多个，覆盖高端、中端及中高端、旅游地产等多个产品系列。

此外恒大在全国土地储备已超过5400万平方米，80个项目分布在30个主要城市。

（2）开发实力：

中国一级资质，年开发面积690万平米

恒大地产集团旗下房地产开发公司，拥有中国一级开发资质，年开发面积690万平方米。

2004年起，公司全面实施精品战略，大规模整合优势资源，与国内外房地产相关行业龙头企业强强合作，真正实现了满屋名牌的精品产品。

先后开发恒大金碧花园、恒大金碧华府、恒大金碧湾、恒大金碧世纪花园、恒大御景半岛、恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目近50个，形成了精品开发建设风格，先后获得30多项国家级殊荣，产品已经成为在全国享有广泛知名度和美誉度的强势品牌。

（3）总销售额及全国排名：

2010年上半年销售排行，与万科平分秋色

 2010年1—6月集团累计实现合约销售额209.8亿元，累计合约销售面积333.9万平方米，合约销售均价6282元/平方米。

集团2010年1—6月合约销售额较2009年同期增104.9%，销售面积同比增长54.7%，销售面积位列全国第一。

销售均价同比增长32.5%。

累计完成原计划全年合约销售额360亿元的58%以上。

（4）上市公司：

香港上市，单日创下705亿港元总市值

2009年11月5日，恒大于香港联交所成功上市，上市当日，公司股票收盘价较发行价溢价34.28%，创下705亿港元总市值的记录，成为中国在港市值最大的非国有房地产企业。

2010年，公司先后成功发债13.5亿美元，创造了中国房地产企业全球发债的年度最大规模记录。

2、恒大地产在济南：

引领济南精装修

（1）济南三个项目的分布图

恒大名都

西

部

新

城

滨河新区

奥体文博

恒大城

恒大绿洲

目前恒大在济南已成功取得三个项目的开发权，其中位于西部长清大学城的恒大绿洲和位于东部唐冶新城的恒大名都已先后开盘销售，并取得了喜人的销售业绩。

而位于滨河新区幸福柳片区的恒大城项目也已开工建设，预计今年10月份左右开盘。

（2）济南项目列表

项目名称

总体量（㎡）

开盘时间

推盘量

消化量

备注

恒大绿洲

174万（住宅160，商业13.7）

2010.7.11

1200余套

980套

当日消化率约82%，销售额达6个亿，创造了济南单日成交纪录。

恒大名都

176万（住宅110.3，商业65.7）

2010.7.31

742套

427套

开盘日销售额3个亿，消化57.5%

恒大城

163万（住宅115.9万，商业47.1万）

预计2010年10月

项目将建设恒大城系列产品，为历城区第一大盘

（3）济南项目特点小结：

远郊、大盘、住宅为主兼有大型综合配套

Ø从项目的位置分布来看，三个项目分别位于西部大学城、东部唐冶新城以及滨河新区，均处于城市的发展新区恒大三个项目均处于城市新区、属于距离城市中心较远的远郊地带；

Ø从项目的体量来看，三个项目的总体量均超过了160万平米，属于城市大盘，能够带动区域发展，对于提升区域居住品质和改善区域环境有重要意义；

Ø从项目的物业类型来看，项目均是以住宅产品为主，大型综合商业配套为辅，其中住宅产品为项目的主盈利点，大型综合配套主要为业主提供便利。

第二部分恒大名都7.31开盘表现

1、推盘量与成交量分析：

当日去化率57.5%

项目于7.31日举行开盘仪式，8月1日正式选房，当日推出首期C地块中的5#、6#、7#、8#、9#五栋楼中的742套房源，全天共成交427套房源，去化率约57.5%。

楼栋号

推出单元

总户数

当日去化量（套数）

去化率

5#楼（一梯两户）

二单元

62

427

57.5%

6#楼（两梯四户）

一单元

124

7#楼（两梯四户）

一单元奇数层+二单元

184

8#楼（两梯四户）

一单元

124

9#楼（两梯四户）

一二单元

248

总计

742

427

57.5%

2、认筹与解筹分析：

解筹率60.7%

项目自2010年7月15日售楼处开放，同日正式开始认筹。

认筹客户缴纳2万元的认筹金，截至7月31日下午五点共认筹703组客户。

8月1日选房当天采用摇号方式抽出481组客户，当日认筹转认购客户实际为427组，首期客户解筹率达60.7%。

3、成交价格分析：

整体均价7000元/平米

项目从认筹期开始就一直传播起价6280元/平米送1500元/平米的精装，实际开盘成交价格跟据楼栋位置的不同及户型的差异，均价从6800元/平米到7700元/平米不等，本次开盘所推房源整体均价约7000元/平米。

楼栋号

推出单元

面积

均价（元/平米）

5#楼（一梯两户）

二单元

178-182㎡

7500

6#楼（两梯四户）

一单元

134㎡

7150

7#楼（两梯四户）

一单元奇数层+二单元

134㎡

6850

8#楼（两梯四户）

一单元

119㎡

7100

94㎡

6850

9#楼（两梯四户）

一二单元

101㎡

7700

98㎡

6800

119㎡

7050

94㎡

6860

4、蓄客情况分析：

单日认筹41组客户

项目采用短期集中蓄客，从7月15日售楼处开放直接开始蓄客认筹，交2万认筹金，对于后期能够认筹转认购的客户给以85折优惠并送精装修，在蓄客期内借助报纸、网络、广播、短信等方式加大项目的宣传力度，并在市区省体中心开通免费看房班车，在项目的周边站点也设置了临时的接送车辆，一方面有利于聚集客户截留竞争项目的客户同时也体现了项目细致周到的服务。

从认筹到解筹共17天，成功认筹703组，平均每天认筹41组客户。

第三部分恒大名都项目介绍

1、项目所处的市场环境分析：

东边偏东，大盘拦截，竞争有限

旅游路板块

奥体文博板块

高新板块

唐冶

邢村板块

恒大名都

竞争板块

竞争项目

体量（㎡）

唐冶邢村板块

保利花园

26.5万

火炬东第

39万

永大颐和园

27万

恒生伴山

17万

高新板块

茗筑美嘉

26万

海信慧园

30万

奥体文博板块

名士豪庭

85万

中海紫御东郡

35万

海尔绿城全运村

180万

旅游路板块

黄金99

90万

（1）项目威胁分析

Ø从项目所处的东部整个区域环境来看，东部板块划分明显，虽然项目同样都处于东部，但该项目位于东部城区的边缘地带，属于历城唐冶新区，区域目前发展一般。

Ø从项目位置来看，该项目距离中心城区偏远，仅东部区域就面临高新、奥体及旅游路三大板块的拦截。

Ø从项目的目标客群来看，项目的普通客群和高端客群均受中部及城市近东区域的拦截。

（2）项目机会点分析

Ø虽然东部区域现有的几个板块楼盘较多，但今年的供应量较小，除恒生伴山为为开盘项目外，其余项目都是处于正常销售接受，后续多为加推量，且供应量有限。

Ø从板块的分布来看，与该项目竞争较大的仅有保利花园项目，其余板块对该项目的影响有限。

构不成实质性的威胁。

（3）市场环境小结

Ø从整个城市区位来看，项目为城市远郊大盘，处于东部边缘；

Ø从区域大的市场看，项目面临三个竞争板块的拦截和挤压，表面看竞争大；

Ø但从市场本年供应、项目所在位置及自身综合来看，项目实际受到的竞争有限。

2、项目产品详解

（1）基本指标分析

项目位于历城区唐冶新城，距离济南老中心城10分钟车程。

项目总建设用地规划面积为54.34万㎡，地上总建筑面积为176.0万㎡；其中住宅总建设用地规划面积39.4万㎡，总建筑面积110.3万㎡；商业总建设用地规划面积为14.9万㎡，地上总建筑面积为65.7万㎡。

项目规划要求配套公建、运动中心、1个30班高中、1个30班初中、1个36班小学，2个18班幼儿园。

首期住宅用地

商服用地

住宅用地

住宅用地

城市绿地

学校用地

商服用地

市政用地

首期住宅经济指标

总用地面积㎡

1340770

总建筑面积㎡

34.93万

住宅建筑面积㎡

32.2万

综合楼㎡

5100

小学㎡

15500

幼儿园

4000

沿街商业㎡

3800

居住户数

2256

容积率

2.8

绿化率

48%

（2）项目规划分析

项目一期建设用地约201.15亩，总建筑面积约34.93万平方米，共9栋，住宅总2256套。

规划产品有92-101平米的两房、102-153平米的三房、179-181平米的四房，整体建筑面积区间为92-182平米。

9#楼

8#楼

7#楼

6#楼

5#楼

Ø规划布局：

首期九栋楼分布在中央湖景两侧，沿中央景观轴线成行列式布局。

Ø建筑类型及产品形态：

9栋楼全部为32层的高层住宅，户型以一梯两户或者两梯四户分布。

（3）项目建筑风格分析

项目采用新古典主义欧陆风情建筑，广泛应用经典欧式符号，更将传统典雅的皇家气息与旁边的围子山森林公园融合，凸显和谐之美。

（4）项目5-9#楼户型配比分析

户型

5-9#楼全部房源

本次开盘推出房源

面积（㎡）

套数

比例

面积（㎡）

套数

比例

舒适两室

92-10