房地产估价理论与方法模拟试题及答案解析5.docx
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房地产估价理论与方法模拟试题及答案解析5
房地产估价理论与方法模拟试题及答案解析（5）
（1/35）单项选择题
第1题
运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来（ ）。
A.利润
B.毛收入
C.价值
D.净收益
下一题
（2/35）单项选择题
第2题
某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。
2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（ ）年。
A.15
B.16
C.17
D.30
上一题下一题
（3/35）单项选择题
第3题
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
上一题下一题
（4/35）单项选择题
第4题
与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ ）。
A.均衡原理
B.预期原理
C.竞争原理
D.替代原理
上一题下一题
（5/35）单项选择题
第5题
某幢平房的重置价格为800万元，有效年龄为10年，预期经济寿命为40年，残值率为5%，用直线法计算该房屋每年的折旧额为（ ）万元。
A.13
B.14
C.19
D.23
上一题下一题
（6/35）单项选择题
第6题
假设开发法是以（ ）为理论依据的。
A.收益递增原理
B.均衡原理
C.预期原理
D.未来趋势原理
上一题下一题
（7/35）单项选择题
第7题
房地产估价的核心是（ ）。
A.为了特定目的、对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见
B.明确估价目的
C.明确估价时点
D.明确估价对象
上一题下一题
（8/35）单项选择题
第8题
运用平均增减量法进行估价的条件是（ ）。
A.房地产价格时间序列逐期升高或下降
B.房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等
D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
上一题下一题
（9/35）单项选择题
第9题
建筑物净收益=______×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A.建筑物重置价
B.建筑物现值
C.土地价格
D.房地产价格
上一题下一题
（10/35）单项选择题
第10题
对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从（ ）上把握房地产价格的“量”。
A.货币支付
B.价值
C.现象
D.本质
上一题下一题
（11/35）单项选择题
第11题
某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/米2，交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于______元/米2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632
上一题下一题
（12/35）单项选择题
第12题
直线趋势法公式中的a、b是由______决定的。
A.房地产的历史价格资料
B.房地产的未来价格资料
C.房地产的现时价格资料
D.估价人员选取的价格资料
上一题下一题
（13/35）单项选择题
第13题
下列情况中会导致房地产价格下降的是（ ）。
A.下调贷款利率
B.放宽房地产开发贷款
C.减免房地产持有环节的税收
D.减少土地供应
上一题下一题
（14/35）单项选择题
第14题
用收益法计算房地产价格，若第七年净收益为a（1+g）t-1，年限为n，净收益增长率g与报酬率Y相等，则房地产价格V=（ ）。
A.0
B.axn/1+Y
C.a×n
D.∞
上一题下一题
（15/35）单项选择题
第15题
某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元。
A.1765
B.2000
C.2069
D.2400
上一题下一题
（16/35）单项选择题
第16题
A.2121
B.2200
C.1819
D.2242
上一题下一题
（17/35）单项选择题
第17题
（ ）是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
A.建筑密度
B.建筑高度
C.用地面积
D.容积率
上一题下一题
（18/35）单项选择题
第18题
在采用假设开发法中的传统方法中，一般不计息的项目是（ ）。
A.未知、需要求取的待开发房地产的价值
B.投资者购买待开发房地产应负担的税费
C.销售税费
D.建设成本和管理费用
上一题下一题
（19/35）单项选择题
第19题
某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为6万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8.5%，则该房地产的价格是______万元。
A.16.87
B.20.56
C.21.68
D.22.47
上一题下一题
（20/35）单项选择题
第20题
住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（ ）。
A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
上一题下一题
（21/35）单项选择题
第21题
在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为：
开发利润=（ ）×直接成本利润率。
A.后续开发成本+管理费用
B.后续开发成本+管理费用+销售费用
C.待开发房地产价值+后续开发成本
D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
上一题下一题
（22/35）单项选择题
第22题
A.3275元/m2
B.3287元/m2
C.3402元/m2
D.4375元/m2
上一题下一题
（23/35）单项选择题
第23题
不影响房地产价格的区位因素是（ ）。
A.位置
B.交通
C.人文
D.环境
上一题下一题
（24/35）单项选择题
第24题
下列估价基本事项中，首先应予以明确的是______。
A.估价目的
B.估价时点
C.估价对象
D.价值类型
上一题下一题
（25/35）单项选择题
第25题
某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10%。
该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A.222.76
B.244.67
C.268.67
D.298.33
上一题下一题
（26/35）单项选择题
第26题
不属于房地产权益因素的是（ ）。
A.权利状况
B.政治安定状况
C.使用管制
D.相邻关系
上一题下一题
（27/35）单项选择题
第27题
A.1900
B.2500
C.650
D.600
上一题下一题
（28/35）单项选择题
第28题
A.2204.55
B.2397.99
C.3237.60
D.3345.64
上一题下一题
（29/35）单项选择题
第29题
某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。
A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.会计折旧
上一题下一题
（30/35）单项选择题
第30题
某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命为30年，残值率为0，该建筑物的成新率为（ ）%。
A.75
B.65
C.55
D.45
上一题下一题
（31/35）单项选择题
第31题
不属于取得房地产开发用地的途径是（ ）。
A.通过自己开发耕地取得
B.通过征收集体土地取得
C.通过征收国有土地上的房屋取得
D.通过市场购置取得
上一题下一题
（32/35）单项选择题
第32题
用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（ ）。
A.0
B.a/（1+Yn）
C.a×n
D.∞
上一题下一题
（33/35）单项选择题
第33题
主要是在会计中使用的价值概念是（ ）。
A.公允价值
B.买卖价值
C.保险价值
D.计税价值
上一题下一题
（34/35）单项选择题
第34题
房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。
A.委托人
B.估价报告预期使用者
C.管理部门
D.中立
上一题下一题
（35/35）单项选择题
第35题
为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（ ）元/m2。
A.3214
B.3347
C.3367
D.3458
上一题下一题
（1/15）多项选择题
第36题
搜集交易实例时应搜集交易实例的（ ）。
A.成交价格
B.议价时间
C.成交日期
D.付款方式
上一题下一题
（2/15）多项选择题
第37题
不属于房地产价格外部影响因素的是（ ）。
A.人口因素
B.权益因素
C.经济因素
D.区位因素
E.社会因素
上一题下一题
（3/15）多项选择题
第38题
假设开发法正确地计算投资利息需要注意把握（ ）。
A.应计息的项目
B.计息的方式
C.计息周期
D.计息期的长短
E.银行存款利率
上一题下一题
（4/15）多项选择题
第39题
下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（ ）。
A.完全产权价值
B.投资价值
C.快速变现价值
D.在用价值
E.残余价值
上一题下一题
（5/15）多项选择题
第40题
地价区段是将（ ）、地块相连的土地加以圈围而形成的区域。
A.用途相似
B.地价相近
C.级别相同
D.可及性相当
E.级别相近
上一题下一题
（6/15）多项选择题
第41题
征地安置补偿费用包括（ ）。
A.土地补偿费
B.安置补助费
C.耕地开垦费
D.新菜地开发建设基金
E.地上附着物和青苗的补偿费
上一题下一题
（7/15）多项选择题
第42题
不属于影响房地产价格的自身因素是（ ）。
A.社会因素
B.区位因素
C.经济因素
D.权益因素
E.实物因素
上一题下一题
（8/15）多项选择题
第43题
要把握房地产价格的影响因素，首先应在观念上具备以下认识（ ）。
A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的
B.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的
C.不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的
D.某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或模型来量化
E.某些影响因素对房地产价值的影响可以进行定性分析
上一题下一题
（9/15）多项选择题
第44题
影响房地产价格的国际因素主要有______。
A.世界经济状况
B.政治对立状况
C.行政隶属变
D.国际竞争状况
E.军事冲突状况
上一题下一题
（10/15）多项选择题
第45题
估价当事人是指（ ）。
A.与估价活动有直接关系的单位和个人
B.包括估价人员
C.包括估价主体
D.包括估价机构
E.包括估价委托人
上一题下一题
（11/15）多项选择题
第46题
最高最佳使用必须同时满足的条件包括（ ）。
A.法律上许可
B.技术上可能
C.经济上可行
D.价值最大化
E.使用上简便
上一题下一题
（12/15）多项选择题
第47题
影响放射出价格的自身因素可分为（ ）。
A.房地产权益因素
B.房地产实物因素
C.房地产区位因素
D.制度政策因素
E.经济因素
上一题下一题
（13/15）多项选择题
第48题
在运用成本法时需要特别注意的有（ ）。
A.应采用客观成本而不是实际成本
B.应采用实际成本而不是客观成本
C.应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整
D.应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整
E.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整
上一题下一题
（14/15）多项选择题
第49题
由于房地产价值量大，加之独一无二特性造成对影响房地产价格的（ ）等方面的情况在短时间内不易了解。
A.产权
B.质量
C.效率
D.能量
E.环境
上一题下一题
（15/15）多项选择题
第50题
选择最佳的开发利用方式包括（ ）等的确定。
A.结构
B.构造
C.用途
D.规模
E.档次
上一题下一题
（1/15）判断题
第51题
房地产估价程序是完成一个房地产估价项目所需要做的各项工作，按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。
（ ）
A.正确
B.错误
上一题下一题
（2/15）判断题
第52题
在求取开发完成后的房地产价值时，通常就是采用市场法，将类似房地产的市场价格作为其价值。
A.正确
B.错误
上一题下一题
（3/15）判断题
第53题
某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.07，则该宗房地产的价格为25万元。
（ ）
A.正确
B.错误
上一题下一题
（4/15）判断题
第54题
在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。
（ ）
A.正确
B.错误
上一题下一题
（5/15）判断题
第55题
在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。
（ ）
A.正确
B.错误
上一题下一题
（6/15）判断题
第56题
在运用基准地价法进行估价时，进行交易日期调整，是将基准地价在其估价时点时的值，调整为基准日期时的值。
（ ）
A.正确
B.错误
上一题下一题
（7/15）判断题
第57题
收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值。
（ ）
A.正确
B.错误
上一题下一题
（8/15）判断题
第58题
假设开发法其实就是成本法的倒算法，它与成本法其实没有什么区别。
（ ）
A.正确
B.错误
上一题下一题
（9/15）判断题
第59题
房地产价格通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。
（ ）
A.正确
B.错误
上一题下一题
（10/15）判断题
第60题
现金流量折现法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售。
（ ）
A.正确
B.错误
上一题下一题
（11/15）判断题
第61题
从估价的角度看，开发商自有资金应得的利息要与其应获得的利润分开，不能算作利润。
（ ）
A.正确
B.错误
上一题下一题
（12/15）判断题
第62题
城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。
（ ）
A.正确
B.错误
上一题下一题
（13/15）判断题
第63题
房地产供给有限性的本质，在于土地总量有限和面积不能增加。
A.正确
B.错误
上一题下一题
（14/15）判断题
第64题
两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；而如果权益相同，则价值不可能有很大不同。
（ ）
A.正确
B.错误
上一题下一题
（15/15）判断题
第65题
一份完整的估价报告通常由以下儿部分组成：
封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价技术报告和附件。
（ ）
A.正确
B.错误
上一题下一题
（1/2）计算题
第66题
某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。
土地是在2006年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。
建筑物是于2007年11月建成使用的，经济寿命为50年。
经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。
通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。
残值率假设均为零，报酬率为8%，求该房地产在2010年5月的市场价格。
____
上一题下一题
（2/2）计算题
第67题
某宗土地面积为1.2hm2，已完成“七通一平”。
某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各1幢，总容积率为2.5。
在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。
根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
图片
根据市场调查，有关数据如下。
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按年租金收入的305缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计。
银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：
住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。
假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
______上一题交卷
交卷
答题卡
答案及解析
（1/35）单项选择题
第1题
运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来（ ）。
A.利润
B.毛收入
C.价值
D.净收益
参考答案：
D您的答案：
未作答
答案解析：
下一题
（2/35）单项选择题
第2题
某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。
2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（ ）年。
A.15
B.16
C.17
D.30
参考答案：
B您的答案：
未作答
答案解析：
估价资料的保管期限一般为15年，从估价报告出具之日算起。
保管期限届满但估价所服务的行为未了的估价资料，应当保管到估价所服务的行为完结为止。
例如，某个房地产抵押贷款估价项目，如果该笔房地产抵押贷款期限为20年，则为该笔房地产抵押贷款服务的估价资料应当保管20年以上。
上一题下一题
（3/35）单项选择题
第3题
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
参考答案：
C您的答案：
未作答
答案解析：
上一题下一题
（4/35）单项选择题
第4题
与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是（ ）。
A.均衡原理
B.预期原理
C.竞争原理
D.替代原理
参考答案：
D您的答案：
未作答
答案解析：
市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
上一题下一题
（5/35）单项选择题
第5题
某幢平房的重置价格为800万元，有效年龄为10年，预期经济寿命为40年，残值率为5%，用直线法计算该房屋每年的折旧额为（ ）万元。
A.13
B.14
C.19
D.23
参考答案：
C您的答案：
未作答
答案解析：
年折旧额D=C（1-R）/N=800×（1-5%）/40=19万元。
上一题下一题
（6/35）单项选择题
第6题
假设开发法是以（ ）为理论依据的。
A.收益递增原理
B.均衡原理
C.预期原理
D.未来趋势原理
参考答案：
C您的答案：
未作答
答案解析：
假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。
其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。
上一题下一题
（7/35）单项选择题
第7题
房地产估价的核心是（ ）。
A.为了特定目的、对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见
B.明确估价目的
C.明确估价时点
D.明确估价对象
参考答案：
A您的答案：
未作答
答案解析：
考察房地产估价活动的核心内容。
上一题下一题
（8/35）单项选择题
第8题
运用平均增减量法进行估价的条件是（ ）。
A.房地产价格时间序列逐期升高或下降
B.房地产价格的变动呈现出一定的规律性
C.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等
D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近
参考答案：
D您的答案：
未作答
答案解析：
上一题下一题
（9/35）单项选择题
第9题
建筑物净收益=______×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A.建筑物重置价
B.建筑物现值
C.土地价格
D.房地产价格
参考答案：
B您的答案：
未作答
答案解析：
上一题下一题
（10/35）单项选择题
第10题
对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。
对于房地产估价来说，主要是从（ ）上把握房地产价格的“量”。
A.货币支付
B.价值
C.现象
D.本质
参考答案：
C您的答案：
未作答
答
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