潮州工业项目供地指导意见.docx

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潮州工业项目供地指导意见

潮州市工业项目供地指导意见

（征求意见稿）

第一章总则

第一条为进一步提高工业用地利用效率，保障工业用地节约集约利用，根据国务院《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、国土资源部《工业项目建设用地控制指标》（国土资发〔2008〕24号）、广东省人民政府《关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79号）、广东省国土资源厅《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》（粤国土资规字〔2017〕3号）相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内各产业园区、产业集聚区和已纳入城市更新（三旧改造）范围仍保留原性质工业用地（即“工改工”项目）的规划和使用管理。

第三条提高工业用地效率遵循“统筹布局、引导集聚、健全标准、严格准入、加强监管”的基本原则，促进新增工业用地合理布局和规模集聚，挖掘存量工业用地资源。

第四条市自然资源部门负责本市工业用地的规划、供应、利用等管理工作，会同市经信、市发改等部门依据国土空间规划、国家产业政策等科学合理设定工业用地供应的规模、结构、布局、进度，编制工业用地供应计划，并纳入年度土地供应计划报经同级人民政府批准后向社会公布，按规定实施土地供应。

各开发区及产业聚集区管理机构（下称“园区管理机构”）负责各自区域内的工业项目供地的组织实施与协调管理工作，并负责对供地项目履约情况进行考核。

第五条鼓励工业用地单位在符合城乡规划、消防要求、不改变土地用途的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等途径提高土地利用效率。

第二章规划管理

第六条促进产业合理布局和规模集聚，充分发挥各产业园区的集聚效应，新增工业用地原则上安排在产业园区或产业集聚区内。

第七条严格执行国家、省制定的《工业项目建设用地控制指标》以及相应行业土地使用标准，超出工业项目建设用地控制指标和土地使用标准的，要严格开展节地评价工作。

工业项目建设用地供应时，应将项目建设用地的规划条件、建设标准、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、年上缴税收和节能、环保等指标和要求列入土地出让（租赁）合同中。

第八条提高工业用地节约集约利用水平，除涉及安全、消防等有特殊规定或行业生产有特殊要求的项目外，一类工业用地容积率不得低于2.0；二类、三类工业用地容积率不得低于1.2；部分因生产工艺有特殊要求的工业用地容积率如难以达到1.2，经论证后可适当减低，但不得低于《工业项目建设用地控制指标》的相关规定。

除安全、消防等有特殊规定的项目外，无行业特殊要求的新建工业项目用地，一般应建造3层及以上多层厂房，不得建造单层厂房。

大力发展高标准立体化厂房，鼓励发展装配式建筑，强化标准厂房用地的开发强度，除机械、装备制造类等产业有特殊要求的外，标准厂房层数要求在4层及以上。

第九条鼓励产业园区和聚集区用地内的行政办公及生活服务设施集中统一设置。

单个工业建设项目用地所需行政办公及生产、生活服务设施用地面积不得大于项目总用地面积的7%，且计容建筑面积不得大于项目总计容建筑面积的14%。

经市发改部门认定的符合《潮州市优先发展产业目录》的工业项目用地的配套行政办公、生产服务、生活服务设施的计容建筑面积占项目总计容建筑面积比例可不超过15%。

改建、扩建工业项目的，其配套公共服务设施应当与工业厂房同步设计、同步报批、同步建设、同步验收。

第十条因城市建设、公共利益需要，需部分占用已出让的工业用地的，原则上可以通过适当提高容积率、建筑密度等规划指标的方式解决工业项目的建设需求。

对历史上原已承担道路的工业用地，因城市规划调整改变（取消）道路的，可申请将原承担道路的用地与相邻本企业的工业用地面积进行合并，经市人民政府批准后办理变更手续，不需补缴土地出让金。

第十一条新建工业项目在未履行完成《土地使用权出让合同》及其补充条款的约定竣工的，不得申请改变用地性质。

用地单位不得擅自利用自有工业用地用于房地产开发项目建设，不得擅自改变工业厂房、配套公共服务设施使用用途作经营性使用。

第十二条完善工业建筑规划设计标准，规范建筑规划设计方案审批。

工业用地不得采用总部办公用房的建筑设计规范，不得建成“类住宅”，禁止将已有厂房改为公寓式建筑，研发用房和配套设施建设平面不得采用住宅套型设计。

第三章土地供应

第十三条强化产业项目准入管理，现行由国家发改委公布的《产业结构调整指导目录》是我市工业项目供地的依据，严禁向禁止类工业项目供地，从严控制限制类工业项目用地。

凡列入现行《产业结构调整指导目录》的禁止类投资项目，投资管理、自然资源等部门一律不得办理相关手续;凡列入现行《产业结构调整指导目录》的限制类投资项目，未经市建设用地审批会审领导小组通过，投资管理、自然资源等部门原则上不得办理相关手续。

第十四条新增工业用地应当采用招标、拍卖、挂牌方式出让。

园区管理部门负责做好工业项目的产业要求、准入条件、投资标准等审查工作，自然资源部门根据园区管理部门出具的意见编制招拍挂出让方案。

工业用地可设定产业类型、注册地址等竞买资格要求。

竞买人参与竞买时须已具备产业类型资格要求，注册地址资格要求可由竞买人承诺竞得地块后办理。

对于拟通过设立项目公司取得工业用地使用权或竞得土地后拟成立新公司进行开发建设的，应在参与公开出让申请书中明确项目公司或新公司的出资构成、股权结构等内容，且项目公司或新公司的经营范围、资质等必须符合土地出让公告中的出让条件。

竞得土地后，须将项目公司或新公司的出资构成、股权结构等内容纳入土地出让合同条款，需要发生改变的，应事先征得土地出让人同意。

土地出让合同须约定土地用途，不得擅自改变，在土地出让期内，需要改变原土地出让合同约定的土地用途的，须经土地出让人同意，并按程序办理。

第十五条最大限度发挥土地价值，降低企业初始用地成本，鼓励采取租赁方式使用土地，逐步实行工业用地“租让结合，先租后让”的供应方式，由中标人或竞得人先行承租土地进行建设，产能达到设计生产能力并通过验收且符合土地出让合同约定条件的，再依法办理出让手续。

工业用地使用权先租后让的租赁年限不得超过20年。

第十六条工业项目用地结合产业类型和产业生命周期可弹性确定土地出让年限，首期出让年限届满后，由园区管理机构牵头对项目综合效益和合同履约等情况进行评估，确定有偿续期或收回土地使用权。

弹性出让供地按照出让年限与工业用地可出让最高年期的比值确定年期修正系数，对届满符合续期使用条件的，可采用协议出让方式续期。

以先租后让方式供应的工业用地，租赁期满达到合同约定条件的，在同等条件下原租赁企业优先受让。

第十七条工业用地规模按建设进度要求分期供给，净用地面积在50亩以下的工业项目一般不得分期建设。

用地规模较大的建设项目和分期投产项目，可分期供地、分期建设，并在编制土地供应计划时预留一定的发展用地，待首期用地按约定建设竣工并通过评价考核后，可申请预留发展用地供应。

第十八条工业用地的出让起始价格以市场评估地价为基础综合拟定，公开出让的起始价格原则上为公开出让的底价，不得低于相应地段相应用途级别基准地价的70%，不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等理由对规定的最低价标准进行减价修正。

符合我市确定的优先发展产业且用地集约的工业项目用地，出让底价可按不低于所在地土地等别相对应工业用地最低价标准的70%执行。

第十九条对原出让或划拨的存量工业用地，在符合城市规划、不改变土地用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，且投资强度、建筑容积率等指标符合省、市规定的，应当签订土地出让合同变更协议，对新增的建筑面积部分不再补缴土地出让价款。

第四章确权和转让

第二十条国有建设用地使用权登记应按宗地为单位办理。

以出让方式供应的工业用地，在按合同约定缴清土地出让金，并按规定缴纳契税、印花税后可办理国有建设用地使用权登记；以“先租后让”方式供应的工业用地在土地租赁期间不予办理土地使用权登记，承租人在付清第一期租金后，持租赁合同和租金缴纳凭证、完税证明等材料，向自然资源部门申领建设用地规划许可证、建设用地批准书。

对工业用地转让条件、建设用地使用权人出资比例、股权结构等重要约定内容，应当在不动产登记簿和不动产权证附记栏内予以注记。

土地使用权人办理转移登记或变更重要注记内容时，应当提供土地出让人审核同意的意见。

第二十一条以公开出让方式供应用地的一般工业项目（非工业地产项目），其建设用地使用权及建筑物（下称“工业物业”）可整体转让，也可分割转让。

分割转让工业物业应符合下列基本条件：

1、申请项目须已建成并竣工验收，经属地园区管理机构核验达到原土地出让合同约定条件的；

2、受让方须在我市依法注册登记的，经园区管理机构确认为转让方的产业链合作伙伴企业；

3、工业物业须按幢、层等固定界限为基本单元分割登记，且单次分割转让面积不低于600平方米；单层面积超2000平方米的大型通用厂房，可按规划设计分区，在层内分割，层内分割面积最小不低于1000平方米，且不得改变土地用途和房屋用途；

4、不得将一宗土地分割为多宗土地，办理不动产登记时标注土地使用权按份共有或共同共有。

5、办公、生活服务等配套用房须随工业物业产权按规定比例且以幢、层等固定界限为基本单元（可以独立使用且权属界限封闭的空间）进行分割、分割转让、抵押。

第二十二条用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割及分割转让的工业物业，原则上不得分割及分割转让，但经土地使用权出让方同意，并重新签订土地使用权出让合同或补充协议后，可按照本意见进行分割、分割转让。

第二十三条分割转让后原权利人自留的工业物业建筑面积占分割转让前确权登记的建筑面积比例不得低于40%。

受让后的工业物业产权自完成转移（分割转让）不动产登记之日起5年内不得再次转让（在不动产证书附记项中注记清楚起止时限）。

高标准厂房和工业大厦的分割转让可不受本条限制。

第二十四条、支持和鼓励各地建设高标准厂房和工业大厦。

容积率在1.6以上、二层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦，除可按前述条款进行变更（分割）不动产登记、转移（分割转让）不动产登记外，还可以按幢、层等为基本单元进行不动产首次登记。

第五章供后监管

第二十五条园区管理机构要加强项目在土地使用期限内全过程动态管理工作，通过动态巡查、土地核验、定期评估、诚信管理等形式，对工业用地项目按出让合同实施全过程监管。

第二十六条工业用地供应后，经认定为闲置土地的，按照国家、省、市闲置土地调查、认定和处置的规定处理。

第二十七条建立工业用地项目土地利用绩效评估制度，分别在达产阶段（达产评估）、达产后每3至5年（过程评估）、出让年期到期前1年（到期评估）等阶段，由园区管理机构，依据有关法律法规规定和土地出让合同要求，组织实施工业用地项目土地利用绩效评估。

第二十八条合同期内，因土地受让人自身原因无法开发建设或运营的，可申请解除土地出让合同，经土地出让人同意，按照约定终止合同，收回建设用地使用权，返还剩余年期土地出让价款;对地上建筑物可采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置，并应在土地出让合同中予以约定。

第二十九条土地受让人在取得建设用地使用权后，应当按照合同约定的开发利用条件使用土地。

存在下列情形之一的，按照合同约定，土地出让人可无偿收回建设用地使用权;对地上建筑物可采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置，并应在土地出让合同中予以约定：

（一）除不可抗力外，因企业自身原因未按时开工、竣工、投产，超过合同约定最长时限的。

（二）在达产评估、过程评估阶段，经园区管理机构评估认定不符合要求，按合同约定应当收回建设用地使用权的。

第三十条本办法自印发之日起施行，有效期5年。