高新产业创业基地建设项目可行性研究报告书.docx
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高新产业创业基地建设项目可行性研究报告书
****投资置业控股集团有限公司
高新产业创业基地建设项目
可行性研究报告
附表：
经表一~经表十
附图：
总平面布置图
第一章总论
1.1项目名称及建设单位
项目名称：
高新产业创业基地建设项目
项目建设单位：
****投资置业控股集团有限公司
1.2项目简况
1.2.1编制依据
1.**省机械工业设计研究院与****投资置业控股集团有限公司签订的可行性研究报告编制设计合同；
2.国家关于项目可行性研究和机械工厂建设的有关法令、法规及技术规范；
3.国家发展和改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
4.****投资置业控股集团有限公司提供的企业目前基本情况及产品、工艺、公用设施和财务等资料。
1.2.1建设背景
随着**省新型工业化与长株潭“资源节约型和环境友好型”社会建设的发展，长沙市委、市政府从经济社会发展全局出发，作出了建设长株潭城市群“两型社会”综合配套改革试验区长沙大河西先导区的战略决策。
长沙高新技术开发区作为国务院批准的国家级高新技术产业开发区、长沙大河西先导区核心产业功能区，近几年，区内电子信息、先进制造、生物医药、新材料等四大产业集群迅速发展，众多高新中小企业、特别是一些高新初创型小企业迫切需求入驻创业基地创业、发展，工业地产需求旺盛。
1.2.2建设宗旨与定位
****投资置业控股集团有限公司开发建设的高新产业创业基地旨在以电子信息、先进制造、生物医药、新材料为主要服务产业，依托国家科技创业孵化体系，以解决高新产业创新型中小企业的共性需求为宗旨，以扶持创新、创业为目的，用3～5年时间，建设一个综合性的专业化创业基地，打造一个“服务特色一流、功能配套一流、项目人才一流、效率效益一流”的**省一流高新产业创业平台，为创新型高新中小企业提供创业场地、资金支持、创业服务，成果推广，积极组织和整合各类社会资源，完善创新、创业环境，提供创新、创业支持，推动长沙高新技术开发区中小企业的健康发展，实现创新、创业的良性可持续发展。
1.2.3建设地点
项目建设选址国家级长沙高新技术开发区麓谷大道627号。
1.2.4建设规模与方案
****投资置业控股集团有限公司拟在长沙高新技术开发区，开发建设高新产业创业基地，新建孵化大楼、孵化车间、加速器生产车间、工业展厅及配套公用工程。
项目一期投入9780.1万元，新建A-2#孵化车间、B-2#、B-3#加速器生产车间、A-3#工业展厅及配套公用辅助设施的创业基地，作为高新技术开发区四大产业集群高新中小企业生存与发展的公共平台，为其提供生产、经营场地，办公、生活等共享设施，商务、后勤等方面的综合服务，为创业者提供良好的创业环境和条件，降低初创企业的投资风险和创业成本，帮助新兴的中小企业健康快速成长形成规模，从而有利于优化生产力布局，提高土地资源利用率，加快特色优势产业培育，推进特色制造业基地建设。
项目建设目标为建设具有基本生活配套，集办公、生产、研发、融资、产业服务、成果申报和推介功能于一体的中小高新产业创业基地，基地总用地面积53544.6m2、总建筑面积135440m2，项目一期建筑面积61064.15m2，建设期为2年。
主要建构筑物方案见主要建构筑物表。
主要建构筑物表
栋号
占地面积（m2）
建筑面积（m2）
备注
A－2＃
2586.6
8817
已建
A－3＃
708.45
708.45
B－2＃
2655.86
23834.4
B－3＃
2655.86
23834.4
地下室
3818.25
B－2＃
工业垃圾站
35.34
35.34
门卫二
16.31
16.31
待建合计
6071.82
52247.15
一期合计
8658.42
61064.15
A－1＃
1871.08
40965.5
B－1＃
2621.6
25290.4
地下室
8061.6
A－1＃、B－1＃
门卫一
58.35
58.35
二期合计
4551.03
74375.85
合计
13209.45
135440
1.2.5项目建设条件
本项目位于长沙高新技术开发区，建设地址所在区域条件优越，南接岳麓山大学城和长潭西线，北邻长常高速，东临城市西二环线，西连城市三环线，距城市商业中心仅10分钟路程，现有11条公交线路贯穿麓谷，依托优势路网，可以迅速进入京珠高速、上瑞高速、319国道和107国道。
为本项目提供了方便、快捷、高效的交通条件。
本工程基地区域内以长沙市城市自来水为水源，给水从谷虹路城市自来水管网引入一根DN150mm、水压0.30MPa给水进水管。
目前开发区内建有220/10kV变电站，本工程基地区域从谷虹路市政电网引2路10kV电源至孵化车间地下室变配电房，每路均能承担小区全部用电负荷，2路10KV电流可同时工作，互为备用。
1.2.6总投资及资金来源
该项目总投资9780.1万元，其中投资成本8662.3万元，开发费用1117.8万元。
项目投资申请银行贷款4500万元，其余由企业自筹。
本项目于2010年前已自筹投入1784.7万元（包括土地款）建成孵化车间。
1.2.7主要数据及技术经济指标
项目建设预期主要数据及技术经济指标见下表：
主要技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
数值
一
数据
1
项目总投资
万元
9780.1
其中：
投资成本
万元
8662.3
开发费用
万元
1117.8
2
售房收入合计
万元
10165.7
3
出租收入合计
万元
8217.6
4
营业税金及附加合计
万元
1024.9
6
利润总额合计
万元
9378.8
7
所得税合计
万元
2368.0
二
指标
1
营业利润率
%
51.0
2
总投资收益率
%
9.6
3
资本金净利润率
%
13.5
4
所得税前全投资财务内部收益率
%
15.8
5
资本金财务内部收益率
%
23.2
6
全投资回收期
年
4.23
1.2.8结论及建议
本项目建设紧紧依托新型工业化与“资源节约型和环境友好型”社会建设要求，符合长沙市及高新技术开发区中长期发展规划，紧密联系实际，适应新型工业地产广阔的市场需求，采用先进的规划设计方案，保证创业基地为电子信息、先进制造、生物医药、新材料中小企业综合服务的领先优势。
本项目投资9780.1万元，本项目建成后，售房收入为10165.7万元，计算期内租房收入合计为8217.6万元/年，运营期间利润总额合计9378.8万元，营业税金及附加合计为1024.9万元/年，长期贷款偿还期为3年，全投资回收期为4.23年。
本项目建设选址符合长沙市整体规划，总图布局合理，设计先进，建设规模与当前产业规模适应，具有良好的经济效益与社会效益，可作为重点建设项目予以扶持。
建设项目实施单位针对当前产业调整发展的机遇，顺应世界及国内自主创新、科学发展的潮流，加紧落实该项目的实施计划，保证项目的顺利实施。
第二章项目建设单位概况
2.1基本情况
****投资置业控股集团有限公司始建于1993年，原名**新域创业投资有限公司，2002年更名为****控股集团有限公司，2010年10月12日更名为**投资置业控股集团有限公司。
经过18年的不懈努力，从一家小型IT制造企业发展成为一家集IT、教育、地产等为一体的多元化综合性集团公司，目前该集团公司现有员工300余名，总资产9.23亿元，近三年累计实现销售收入10.36亿元和净利润1.3308亿元，其中2010年实现销售收入达5亿元，实现净利润2542万元。
公司总部位于长沙高新技术产业开发区麓谷基地。
集团公司目前拥有的下属公司，分别为：
****数码科技发展股份有限公司、**海域科技发展有限公司、**汇坤投资置业有限公司、****信息产业发展有限公司和****投资管理有限公司。
其中子公司****数码科技发展股份有限公司和****科技发展有限公司于1998年即被认定为**省高新技术企业和“双软件企业”认证，通过ISO9001和ISO14001双体系认证。
2006年，集团进入房地产行业。
目前已建和在建项目为尚都花园城、新**经开广场（长沙经济技术开发区服务外包基地）、新**.麓谷中心。
除高新产业创业基地项目外，其他项目均地处经开区与长沙县核心区域，总规划建筑面积超过50万平方米，预计总投资规模超过15亿元。
**集团未来五年发展战略目标，将按照“国际化推动战略”的指导思想，到2012年，集团实现销售收入过10亿元，其中IT及教育在同行业继续处于绝对领先地位。
总部申报成为“国家级技术工程中心”，并力争取得国家驰名商标。
2.2产业介绍
（一）**信息产集团
以高科技产业为核心，致力于高科技投资。
其下属有5家子公司和3家参股公司，2010年实现销售收入1.7亿元。
（二）新**地产集团
以高端工业园园区综合开发为主导，住宅开发与商业运营并进的区域综合地产商。
下属五家子公司和一家参股公司，总注册资本超过2亿元。
目前在建、待建的项目为尚都花园城、新**经开广场（长沙经济技术开发区服务外包基地）、高新产业创业基地、经沣工业园项目。
预计总投资规模超过15亿元。
项目一：
高新产业创业基地
高新产业创业基地是**集团开发的首座产业园，项目位于国家级高新技术开发区岳麓山科技园麓谷大道。
规划建筑面积135440平方米，目前已完成A-2#孵化车间的建设，入驻企业达到20家，2010年入驻企业实现产值2亿元。
项目整体建设完成后，预计园区可吸引400余家企业，实现产值超10亿元，实现利税0.7～1亿元，新增就业岗位超1万人。
项目二：
新**经开广场（长沙经济技术开发区服务外包基地）
**服务外包基地是**地产集团打造的第二个产业园。
位于国家级长沙经济技术开发区内。
项目集教育、科技、文化、服务外包、创业、商业、居住多功能于一体，规划建筑面积50万平米，总投资将超过10亿元。
目前已在项目定位、业态规划、招商实施、经营管理、策划推广等专业领域做好了系统性的准备。
2011年开工建设，项目建设周期5年。
项目建成后将可为经济开发区新增16亿元年产值，年上缴税收超6000万元，新增加就业岗位超1万个。
项目三：
经沣工业园项目
经沣工业园项目是**集团与长沙经济技术开发区管理会联合开发的产业园项目。
项目位于长沙经济技术开发区东三线路与新安路东南角。
项目将集工作、学习、生活于一体，建立共享信息平台和公共服务平台，将打造成为**第一个类集电子和制造为主题的大学工业园。
项目占地200亩，规划建筑面积40万平方米，项目总投资超8亿元。
项目建成后将可为经济开发区新增32亿元年产值，年上缴税收将超5000亿元。
新增就业岗位超1万人。
同时，新**地产集团正积极新项目选址，争取在2011年新增1—2个产业园项目。
（三）投资事业部
投资事业部是产业集团新发展的行业。
业务包括股权投资、公共基础工程设施投资、风险投资、中小企业融资服务。
重点发展为：
选择我集团开发园区入驻优秀企业参股、提供融资服务。
事业部分别与长沙高新技术开发区合资成立长沙麓谷创业投资管理有限公司、与长沙经济技术开发区合资成立长沙经济技术开发区投资控股有限公司，与省信息产业厅合作成立**信息产业基金管理公司。
（四）工程技术中心
工程技术中心集结了公司多年积累的行业技术与资源优势，除承担自有产品研发外，还可为高新技术企业、尤其是园区技术性企业提供人才引进、项目联合开发牵头、项目政府资金支持与产品包装等服务。
目前产业集团与**师范大学合作，建立国内首家教育装备行业“研究生培养创新基地”，与中科院、**大学、国防科技大学签署了长年“产学研合作协议”。
作为国家教育协会常务理事单位，**省软件行业协会常务理事单位及与国家发改委、**省发改委、科技部、工信部、**省科技厅、信息产业厅、长沙市科技局良好的政府关系，建立专业服务队伍，提供优秀产品申请国家资金支持与包装招商、买卖服务。
2.3主要负责人介绍
唐畋甸：
1968年生，1990年获浙江大学工业电气自动化专业学士学位，1993年获长沙铁道学院自动化专业硕士学位，高级工程师。
1993年硕士毕业后到长沙高新技术产业开发区**视听设备有限公司任职，历任总经理、董事长。
曾荣获国家科技部颁发的“一九九九年度火炬计划优秀企业家”、“第三届中国优秀青年科技创业奖”、“**省电子行业优秀厂长”、“**省优秀中青年专家”、“**省有突出贡献专家”、“第五届**省优秀青年企业家”、“**省优秀私营企业家”、“**省火炬优秀企业家”、“**省科技进步一等奖”、“长沙市科技进步一等奖”、“长沙市首届青年科技创业奖”、“首届长沙市十大杰出青年”等荣誉称号，现任全国青联委员、**省十届人大代表、**省青联副主席、**省教学仪器行业协会副会长、联合国教科文组织世界教具联合会常务理事、**省电教协会常务理事、**省民营科技企业协会常务理事、****投资置业控股集团有限公司总经理。
姚健：
1963年5月生，1982年~1983年湘潭味精厂设备动力部设备管理员，1984年~1997年**省机械设计院机械设计工程师、总师办主任、经营计划处付处长，1997~2004年**威胜集团办公室主任、人力资源总监、总经理助理兼市场部长、山东分公司总经理、销售付总。
2005~2007**经阁铝业销售付总、国际业务总经理2008年**中大创远数控有限公司常务付总，2009至今****投资置业控股集团有限公司总经理。
詹阳清：
1974年8月6日生，1997年至2001年新疆石河子天筑集团项目经理，2001年至2004年北京珠江骏景技术负责人，2004年至2010年长沙市筑达集团工程部经理、设计部经理，2010年至2011年**外贸学院总工程师，2011年至今****投资置业控股集团有限公司工程部经理；
第三章建设背景、必要性
3.1建设背景
党的“十六”大召开以来，**省新型工业化与长株潭“资源节约型和环境友好型”社会建设步入快速持续发展的轨道。
经济实力稳步提升，2009年全省生产总值（GDP）达12930.69亿元，同比增长13.6％，2010年**省实现GDP已过1.5万亿，达到15902.12亿元，按不变价格计算，同比增长14.5%，增速比上年同期加快0.8个百分点，其中高新技术产业表现尤为突出，克服了国际金融危机的各种影响，保持了较快的增长速度。
2010年我省实现高新技术产品总产值6437亿元，实现增加值1936亿元，同比增长43%和36.8%，成绩斐然。
“十一五”期间，我省高新技术产业总产值和增加值年均增长率分别达33.4%和32.8%，大大高于“十一五”规划设定的年均增长22%和21%的目标。
“十二五”又规划用5年左右时间，进一步促进高新技术产业发展，培育发展一批千亿产业、千亿集群、千亿企业和千亿园区。
即培育机械、石化、冶金、有色、食品、电子信息等10个销售收入过千亿的产业；长沙工程机械、长沙汽车及零部件、岳阳石油化工等8到10个千亿集群；华菱集团、三一集团、中联重科、有色控股、**中烟5个销售收入过千亿的企业；长沙高新技术开发区、长沙经济开发区、株洲高新技术开发区等10个销售收入过千亿的工业（科技）园区。
长沙市委、市政府认真贯彻省委、省政府关于新型工业化建设的战略决策，从经济社会发展全局出发，率先建设长株潭城市群“两型社会”综合配套改革试验区—长沙大河西先导区，大力推进新型工业化建设，支持高新技术产业发展，工程机械、汽车、电子信息、生物医药、新材料等产业迅速发展，带动着工业地产产业随之崛起，2009年提前完成长沙工业第四次跨越，登上4000亿台阶，实现长沙工业量的攀升、质的飞跃。
长沙高新技术开发区作为国务院批准的国家级高新技术产业开发区、长沙大河西先导区核心产业功能区，近几年，高开区内电子信息、先进制造、生物医药、新材料等四大产业集群迅速发展，聚集了800多家高新技术企业，其中多数为高新中小企业。
新型工业化建设的大好形势给高新中小企业带来创业与发展带来前所未有的机遇，高新中小企业，特别是一些初创型高新小企业对工业地产需求十分旺盛，现有工业园区孵化、创业基地不能满足建设发展需求，促进工业地产的迅速发展。
3.2建设必要性
3.2.1新型工业化建设的需要
近几年来，随着“国务院办公厅关于落实中共中央国务院关于促进中部地区崛起若干意见有关政策措施的通知”的落实，**省新型工业化建设中信息产业与传统工业不断融合，专业化分工越来越细，产业园区不断完善、扩大，电子信息、先进制造、生物医药、新材料等产业集群高新中小企业创新、创业风起云涌，这些企业具有良好的创业愿望，有技术、有知识，但缺少资金实力，迫切需求入驻创业基地孵化发展，有效缓解它们在创业发展过程中出现的“征地难、贷款难、建房难、科技开发难、引进培养和留住人才难”等“成长的烦恼”。
创业基地作为各类初创中小企业生存与发展的公共平台，通过提供生产、经营场地，办公、生活等共享设施以及金融、商务、物流、后勤等方面的综合服务，可以为创业者提供良好的创业环境和条件，降低初创企业的投资风险和创业成本，帮助新兴的中小企业健康快速成长形成规模，从而有利于优化生产力布局，提高土地资源利用率，加快特色优势产业培育，推进特色制造业基地建设，适应新型工业化建设的需要。
3.2.2长沙高新技术开发区建设的需要
随着现代社会、现代工业建设的发展，长沙高新技术开发区，牢牢把握“长沙大河西先导区”建设和“创新型园区”建设试点两大历史发展机遇，着力打造实力、活力、和谐、魅力新麓谷，努力把园区建设成为以高新技术产业为主导，以生态环境为特色，兼具城市功能的生态科技产业新城，聚集了中联重科、日立电器、湖大海捷、**三佳、有色重机、江南机器、中冶长天、摩托罗拉、长城信息、湘邮科技、诺基亚、三辰卡通、博云新材、金瑞科技、杉杉科技、惠霖科技、九芝堂、双鹤药业等800多家先进制造、电子信息、生物医药、新材料产业集群，园区土地资源供需矛盾日趋突出，优化和加快工业平台建设，建设好中小企业创业基地，充分发挥创业园区标准厂房及创业中心企业集中、产业集聚、用地集约的独特优势，优化土地资源的利用，提高产业园区土地资源利用效率，可以有效的缓解要素制约对开发区工业经济发展带来的不利影响是产业园区建设发展的需要。
3.2.3企业发展的需要
随着**省新型工业化建设的加快和现代物流行业的兴起，工业地产投资以其低风险、高回报正在房地产投资领域悄然掀起，“工业地产”是继住宅、商铺等房地产投资品种之后，又一种新的地产开发品种，是为中小企业提供经营场地，办公、生活等共享设施以及金融、商务、物流、后勤等方面的综合服务的新型地产业，其建设内容主要为建设工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇及配套公用、生活基础服务设施，打造企业入驻、生产经营、产品研究开发、公共基础服务、商务办公、企业孵化、投融资、创业辅导与培训平台所进行的包括筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动，产业在市场上一经推出即受到极大关注，显示出旺盛的生命力和良好的发展前景。
****投资置业控股集团有限公司是高新开发区一家集地产、教育、IT及投资等为一体的多元化综合投资性集团公司，2010年实现销售收入达5.0亿元，整体实现主营业务利润18106万元，企业发展势头良好，为谋求企业进一步发展，拟利用自身在地产、IT业资源与资质的优势和良好的区位条件，进入工业地产业，建设具有基本生活配套设施，集办公、生产、研发、融资、产业服务、成果申报和推介功能于一体的高新产业创业基地，为高新开发区众多初创高新中小企业提供生存与发展的基础公共服务平台，为公司拓宽经营服务范围，开辟经济发展新增长点，完全符合企业发展的需要。
第四章功能定位、目标与市场分析
4.1功能定位
由**投资置业控股集团开发建设的高新产业创业基地旨在以电子信息产业为主要产业，发展先进制造、生物医药、新材料等领域的深加工产业，加强长株潭区域经济一体化建设，更好地承接东部地区和国际产业的转移。
依托国家科技创业孵化体系，以解决高新技术产业中创新型中小企业的共性需求为出发点，通过提供创业场地、资金支持、创业服务，成果推广，积极组织和整合各类社会资源，推动中小企业的健康发展，实现创新创业良性可持续发展。
4.2建设目标
项目是以电子信息、先进制造、生物医药、新材料等高新技术产业中小企业为主要服务对象，以扶持创新创业为目的，以强化创业辅导，传播创业文化，完善创业环境，提供创业支持，服务创业企业为宗旨，向高新技术产业中小企业提供综合性、专业化创业基地。
大力改善投资环境，吸引国内、外资金来园投资，逐步完善基地综合服务能力。
项目建设力争在3到5年时间内，将园区打造成为“服务特色一流、功能配套一流、项目人才一流、效率效益一流”的**省一流高新技术产业创业基地。
高新产业创业基地的建设首先做好基地的整体规划，分期实施。
总建筑面积为135440m2，基地工程投入运行后，高新产业创业基地4.23年收回全部投资，工业地产租赁运营年收入1117.8万元，入驻基地高新技术产业中小企业工业产值将达到10亿元，实现利税0.7～1亿元。
4.3市场分析
4.3.1产业前景分析
4.3.1.1电子信息产业的现状及前景分析
电子信息产业作为国民经济的支柱产业、基础产业和先导产业之一，为我国走新型工业化道路提供了必要条件和历史机遇。
以信息技术为代表的高新技术突飞猛进，以信息产业发展水平为主要特征的综合国力竞争日趋激烈，信息技术和信息网络的结合与应用，孕育了大量的新兴产业，并为传统产业注入新的活力。
我国电子信息产业规模已经位居世界前列，连续多年成为我国的第一大产业，电子信息产业是国民经济战略性、基础性和先导性支柱产业，发挥着经济增长的“倍增器”、发展方式的“转换器”和产业升级的“助推器”的作用。
2009年是我国电子信息产业发展较为困难的一年，受国际金融危机影响，产业在新世纪以来首次出现负增长，成为国民经济中受冲击最明显的行业。
在全行业的共同努力下，随着国内政策效应不断显现和世界经济逐步回暖，电子信息产业自下半年起开始呈现企稳向好的迹象，生产增速低位回升、出口下滑速度放缓、经济效益降幅收窄，总体回升态势基本明朗。
未来产业发展形势总体向好，但不确定因素依然较多，产业转型升级要求迫切。
2009年产业的基本情况具体表现在以下几点：
第一、产业规模继续扩大
2009年，规模以上电子信息制造业实现收入51305亿元，同比增长0.1%；实现利润1791亿元，同比增长5.2%；出口交货值28932亿元，同比下降5.6%。
软件业务实现收入9513亿元，同比增长25.6%。
第二、发展速度总体回落，前低后高态势明显
1.生产增速低位回升。
2009年规模以上电子信息制造业增加值同比增长5.3%，扭转了上半年下滑的势头，但比上年增速下降7个百分点；实现销售产值50202亿元，同比增长2.4%，扭转了前10个月连续下滑的势头。
2.重点产品增长面扩大。
自去年第二季度起，重点监测的27个电子信息产品中，实现正增长的产品面不断扩大，12月有20个产品的产量实现正增长，是全年实现增长产品最多的月份。
彩电、微型计算机、手机累计产量分别于4、5、9月扭转了下滑势头，集成电路于10月起开始出现月度正增长；累计到12月底，微型计算机、显示器、彩电、手机产量分别同比增长33.3%、7.2%、9.6%、10.7%，集成电路产量同比下降0.7%。
3.经济
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