家居广场建设项目可行性研究报告.docx
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家居广场建设项目可行性研究报告
家居广场建设项目可行性研究报告
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第一章总论
第二章项目建设的必要性
第三章市场分析与预测
第四章选址及建设条件
第五章建设规模及功能标准
第六章建设方案
第七章环境保护、绿化及节能
第八章项目管理、物业管理与实施进度安排
第九章投资估算与资金筹措
第一十章项目投资效益分析
第一十一章风险分析及对策
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称
某某家居广场建设项目
2、项目承办单位
某某房地产开发有限公司创建于1992年11月，系国家认可的房地产综合开发资质企业，公司设立在某某市洞庭大道中段“某某嘉苑”小区内，注册资本2100万元。
公司以房地产开发和装饰为主业，兼营其它产业，公司拥有一支爱岗敬业、团结务实、纪律严明、开拓进取的高素质员工队伍。
现有员工24人，其中具有中、高级技术职称的管理人员15人。
为应对入世挑战，进一步提高管理水平，公司正积极进行ISQ9002国际质量体系的认证工作。
公司以“开发房产、建设某某、回报社会、服务人民”为宗旨，秉承“团结务实、高效创新”的企业精神。
以质量求生存，以优质创品牌，现已累计完成投资20000多万元，并已建成某某苑、某某嘉苑、丽都名居三个大型商居小区和慈利商贸城，建筑面积20万平方米。
公司在2000年、2001年、2002年分别获得某某市政府颁发的“房产开发与销售”二等奖和三等奖，在2002年被湖南省房产协会、开发协会评为“房地产开发诚信单位”。
公司经过近十年艰苦努力和快速发展，目前已成为某某市房地产开发市场上的一支生力军。
某某房地产开发有限公司为了适应市场需要，经研究决定在某某市南坪路以南，皂果路以西建设某某市某某家居广场。
某某家居广场是某某市人民政府的重点工程，该项目也是某某市家具产业园的一个重要组成部分，是一个集家具、室内装饰为一体的建设项目。
同时该项目又位于某某市火车站商业圈的最佳位置，南临南坪三星路、北临207国道、东临皂果路、西临市场路，是湘西北地区最大的家居大市场之一。
3、研究范围与研究依据
本报告研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步方案、投资估算及资金筹措、经济效益等方面内容。
研究依据是根据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，其主要依据为：
（1）《某某市国民经济和社会发展第十个五年计划》；
（2）《某某市城市总体规划1999－2020》；
（3）场址所在地1：
1000现状地形图；
（4）某某市规划局发出的《地块规划设计条件》；
（5）《投资项目可行性研究指南（试用版）》，国家计委计办投资[2002]15号审定；
（6）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》；
（7）建设部建标[2000]205号《房地产开发项目经济评价方法》；
（8）其他有关专业设计规范；
（9）某某市统计局、房产局等政府部门发布的数据；
（10）建设方提供的其它相关资料。
4、项目提出的理由
2001年以来，某某市改革开放不断深入，国民经济稳步增长，社会事业长足发展，城市面貌焕然一新，城市基础设施日益完善。
根据《某某市城市总体规划1999-2020》，城市范围将由1998年底的48.25平方公里扩大至2005年的60平方公里和2020年的95平方公里；城市人口将由1998年底的47.25万人增加至2005年的60万人和2020年的100万人；江北城区近期发展重心将向西向北发展及适当向东发展。
而本项目位置正处于城市发展框架之内。
本项目地处某某家具产业园之内，位于皂果路和南坪路交汇处的西南侧。
该项目已基本上建成，预计2005年12月底可试营业，该项目具有现代建筑风格的家具大市场，既能满足某某市民21世纪新的住房要求，又扩大了某某市家居产业园的经营面积，提升某某市城市品味。
此研究报告旨在通过对有关情况详细调查的基础上进行可行性分析，作为本项目投资开发的决策依据及项目招商、融资的参考依据。
二、项目概况
1、建设地点
本项目位于某某西北部，南坪路以南，皂果路以西。
该区域地段优越，是某某家具产业园的最佳地段，经济活跃，交通便利。
（与某某火车站，汽车总站毗邻）
2、项目建设规模与目标
规划占地25346平方米（含公用道路、绿化用地），实际建设用地19459.81，总建筑面积约45865平方米，其中：
家居经营商铺29355㎡，住宅16510㎡，该项目总投资为6105万元。
（1）建设期限：
2003年12月—2005年12月。
（2）建设目标：
本项目主要是为了顺应某某市城市发展战略的需要，以市场化的运作方式建设一个环境优美、功能完善的家居市场，满足湘西北消费群体的家居购物需求，为家居产业园经营户提供住宅服务，同时扩大家居产业园的经营范围。
（3）项目总投资
项目总投资：
6105万元。
项目建设资金来源：
企业自筹、银行贷款。
（4）项目经济效益
项目建成后，实现收入10409万元，实际收入为9977万元，净利润1506万元，投资利润率达到25.6%，投资利税率达到37.5%，税后财务内部收益率13.15%，投资回收期5.7年。
（5）项目社会效益
a、项目可提供2.9万平方米市场铺位和1.6万平方米住宅，满足消费者需求；
b、项目是某某市家具产业园的一个重要组成部分，对发展某某市的家具产业的一个重要的促进作用。
c、带动相关产业发展，直接、间接带动建材、冶金、机械等60多个部门和行业发展，每增加投入1亿元带动相关产业增加1.479亿元的投入；
三、主要经济技术指标
主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
m2
19459.81
实际建设用地
2
总建筑面积
m2
45865
家具经营用房29355m2，住宅16510m2
3
住宅户数
户
136
4
建筑密度
%
49.5
5
容积率
2.3
6
绿化系数
%
15
7
建设总工期
年
2.0
8
总投资
万元
6105
9
总收入
万元
10409
10
财务费用
万元
300
11
销售税金
万元
572
12
所得税
万元
500
13
利润总额
万元
3432
14
税后利润
万元
2932
15
投资利润率
%
59.6
16
投资利税率
%
81.3
四、问题与建议
本项目的开发与某某市人民政府《某某市鼓励发展家具产业的若干政策》常政办发（2000）14号的文件精神是一致的，其总体方向符合政策导向。
通过对市场需求、工程方案以及财务效益等方面的分析，项目是可行的。
在具体规划建设过程中，还需注意以下问题：
1、重视建筑细节。
尽管一个经营商铺项目地成功开发很大程度上有赖于区域位置，但同一地段高、中、低档楼盘并列的情况也不乏实例，就其原因无非是建筑产品细节上的差异。
在规划设计应贯彻生态原则、文化原则和效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、文化内涵丰富、经济效益和鲜明个性的人性化生活康居空间。
2、贯彻“以人为本”、自然与“可持续发展”思想，以建设生态型经营环境空间为规划目标，满足家具商铺的安全性、耐久性和经济性，创造一个布局合理、功能齐备、环境优美的现代家具广场。
第二章项目建设的必要性
一、项目建设符合国家产业政策
近期我国固定资产投资调控政策总的原则是适当控制投资规模，调整投资结构。
国家要求房地产开发持续健康的发展，提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活的基本需要，保持国民经济健康发展。
党的十六报告中明确提出了中国在本世纪头二十年全面建设小康社会的奋斗目标，而康居是小康社会最核心的主体。
二、项目建设是满足某某市和湘西北地区家具广场的实际需求
某某市人民政府为了发展家具产业，采取“商贸起步，产业跟进”的开发思路。
而某某房地产开发有限公司力争打造一个某某市最完美的家居广场，某某市目前的家居广场比较分散，主要有：
一是火车站附近的家具产业园。
该项目建筑面积为60000㎡，属二层临时建筑，主要建筑结构为轻纲建筑材料组成。
而火车站广场前应为某某市的示范工程和标志性的建筑用地，也就是说如果该地区有其他项目开发，则火车站的家居广场可能就会被拆除。
二是金钻广场真优美家居广场，经营面积约10000㎡，该家居商铺开业不到半年。
由于金钻广场占地面积比较大，商铺比较多，许多商铺闲置，开发商为了搞活广场，采取一个临时措施，将部分商铺开发为经营家具。
而该家居商铺不符合规划的要求，也属临时家居商铺。
而某某家居广场是一座永久性的家居商铺，从设计到施工，从总体布置到细部构造，从总图到消防均是按照家居商铺来进行建设的。
三、项目建设能满足某某市家具产业广场的需要
根据《某某市城市总体规划1999-2010》，某某市城市范围将由1998年底的48.25平方公里扩大至2005年的60平方公里和2020年的95平方公里；城市人口将由1998年底的47.25万人增加至2005年60万人和2020年的100万人。
从1998年底到2002年末，某某市净增城市人口8.75万人（含自然增长和机械增长），每年平均增长1.75万人。
在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，某某市每年因人口增长而拉动住房需求将达到50万平方米（按日前我市人均居住建筑面积28.27平方米计算）。
实际上2002年某某市净增城市人口1.94万人，这一理想需求将达到55万平方米。
另外城市外来人口的购买需求也不容忽视，据统计，某某市目前外来人口购房的比重为15%左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求的增长。
从消费结构分析，随着房地产市场的发展，居民住房消费观念也发生了明显的变化。
改善型住房的需求较为明显，人们已不能满足于“够住就行”的传统观念。
某某住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。
二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大，“终极置业者”不断涌现，某某人均居住水平迅速提高。
根据这一需要，同样也会带动某某市本地区的家居产业。
根据初步测算，某某市城区一年仅家具的销售量到2020年预计可达15亿。
四、项目建设是促进城市建设，完善城市规划的需要
随着城市建设步伐的加快和某某市城市发展重心的转移，某某市城市发展日新月异。
项目周边的商业与居住氛围也在逐渐增强，学校、银行、集市已经形成，购物、上学、通讯、储蓄、就医也较为方便。
在此修建家居产业广场具有得天独厚的环境优势。
对完善家居产业园片区城市规划，促进城市建设有重大意义。
第三章项目市场分析营销方案
一、某某市经济及家具流通市场发展情况
（一）某某市经济发展概况
根据某某市统计局发布的《2004年某某市国民经济和社会发展统计公报》，2004年全市实现地区生产总值583．37亿元，同比增长l2．5％，增幅比上年提高1.2个百分点。
按常住人口计算，人均GDP1l064元。
2004年房地产开发完成投资额为23．97亿元，增速高达63．3％。
全市商品房屋销售面积达116．77万平方米，比上年增长43．3％；商品房屋销售额达11．2亿元，比上年增长16．5％。
2004年全市居民储蓄存款263.25亿元，比上年增长11．4％。
2004年全市人口自然增长率持续下降。
年末总人口601．05万人，全年出生人口10779人，全年净增人口5908人，人口自然增长率1%。
全市城镇化水平为31．8％。
2004年全市人民生活继续得到改善。
城乡居民收入增长迅猛，消费升级步伐加快。
市区城镇居民可支配收入8871．67元，比上年增长12．3％，居民人均消费性支出6958．86元，比上年增长7．7％，市区城镇居民恩格尔系数36．1％。
农民人均纯收入2953元，比上年增长15．8％，农民人均生活消费支出2564元，比上年增长16％，农村居民恩格尔系数53.7%。
据2005年前三个季度的统计数据分析，2005年某某市国民经济和社会发展在国家宏观经济调控的大背景中，仍然保持较高的发展速度，步入可持续的健康的发展轨道。
（二）某某市家居流通市场发展状况
商品流通市场是连接生产与消费的纽带，是生产—流通—消费链条的中间环节。
根据某某市家具工业协会的统计调查，2004年某某市最大家具的两个流通市场销售额为2亿元，其中外地家具产品销售额达1．4亿元，本地产品销售额达0．6亿元。
外地家具产品70％通过家具流通市场销售，本地家具产品的30％通过家具流通市场销售。
如果加上外地采购和单位团购，某某市每年家具销售量近4.8亿元至5.8亿元。
而加上家饰、灯饰以及卫生洁具、厨具等家居销售量，某某市每年的家居销售量过10亿元。
外地家具产品与本地家具产品在生产发展和消费品味上相互影响、相互作用、相互渗透。
由于某某市流通市场构成特点，因此某某市家具流通市场潜力和发展前景与整个家具生产现状和发展，整个消费者构成的现状与变化密不可分。
1、2004年全国家具产业发展现状
据中国轻工业信息中心统计，2004年全国家具行业调整产业结构，努力开拓国内外市场，取得了优异的成绩，生产、内销、出口均呈现出高速发展的态势，为未来的发展打下了良好的基础。
国有及规模以上企业全年完成产值952．92亿元，同比增长34．15％，产销率为98．15％，销售收入增长32．28％，利税总额增长29．79％。
2004年度全行业实现总产值2650亿元。
据海关统计，全年出口总额突破100亿美元大关，达到103．53亿美元，同比增长39．3％；全年进口7．26亿美元，增长26．28％。
家居行业的高速发展是由于国民经济持续高速发展、人民生活水平不断提高和国际市场需求旺盛的大好形势推动的结果。
全年家居行业发展有如下几个特点：
一是生产规模不断扩大。
二是产品质量不断提高，花色品种不断增加，多功能性产品不断涌现，产品更加丰富多彩。
三是产业集群和特色区域逐步形成。
四是家具城的建设方兴未艾。
规模越来越大，水平越来越高。
同时一批经销商的队伍已经形成，对促进家居产品流通和销售起了重要的作用。
五是家具出口增势强劲。
尽管受到美国木制卧房家具反倾销的影响，但出口仍呈高速增长。
2004年1—10月出口80．47亿美元，增速37．83％。
美国商务部终裁后，11月份超高速增长，月增10．57亿美元；12月份出口12．49亿美元，创出新高。
总体上说美国终裁修改后的平均6．65％的税率对多数对美出口企业有利。
目前对美出口平稳增长。
六是在高速发展中也存在不少问题：
主要是有一些地区和产品盲目发展，造成与国民经济和人民生活需求不够协调，高档产品不足，中低档产能过剩，竞争激烈；人才缺乏，管理水平不高，劳动生产率还处于较低水平；资源缺乏，土地供给不足，能源紧张也将制约家具行业发展。
2．某某市家居产业现状
一是家居产业初具规模。
2000年，某某市委、市政府为了培育某某市新的经济增长点，发展家居产业、出台了一系列的优惠政策，把家具产业确定为某某市经济增长总量的重要工程项目和支柱产业。
现有家具生产企业100余家，其中机械设备现代化生产企业10余家，年产值2亿余元。
二是市场占有率上升。
2000年，家具市场规模小，不成气候，销售品种几乎全部是外地产品，生产企业也只能生产简单的实木家具。
2004年，经过五年的时间，培育了火车站家居城、真优美家居广场两个大型家居市场，经营户由50余户发展到330余户，2004年（仅指两个市场）销售额达2亿元，本地产品市场占有率升至30％。
税费从原来的低税赋、免收费到2004年年收税费200余万元。
三是家居产业凸显优势。
（1）家居产品种类逐渐丰富。
（2）生产成本低，销售价格低。
（3）某某市有丰富的竹木资源，为发展特色、环保家具产品奠定了基础。
（4）质量逐步上升。
质量由原来的粗放型发展到现在的精细化。
（5）外销产品占比上升。
2004年外销产品占本地生产量的10％。
四是存在的问题：
（1）知名企业不多，家庭式小家具企业占主体。
（2）产品开发滞后。
（3）外地产品市场占有率高。
⑷家饰、灯饰、厨、卫等产品，几乎是外来产品。
3、某某市家具流通市场发展现状
某某市成气候、成规模的专业家具流通市场仅有火车站家具城和真优美家居广场两个市场。
火车站家具城经营面积约6万平方米，经营客户约300户，经营形式为租赁经营，属场地局限，经营户达到饱和。
火车站家具城经营场址是以21层高楼批地，将来是某某市国道口的标志性建筑。
2000年某某市委、市政府在家具产业园正式启动前，为带动家具产业园的全面开发和建设，以2年期临时建筑作为首期工程，建成家具、家饰城，吸引经营者入场经营，经营形式为租赁经营。
火车站家具城建设初期，因规划的原因，存在消防隐患。
虽然火车站家具城按照政府要求2年一批继续经营，但是火车站家具城因政府计划用地内容不变和消防因素会适时取消，迁址经营。
真优美家居广场经营面积约1万平方米，经营户约30户，经营形式为租赁经营，因场地局限，经营户达到饱和。
而且市场内均无仓储中心，造成了仓储与销售脱节的弊端。
二、某某市家具流通市场的发展趋势
㈠、全国家具产业发展趋势
中国家具行业正处于生命周期的第二阶段即成长期。
近十年来中国家具行业经历了第一个高速发展期，主要是以量的扩张为主，初步建立起了门类齐全、与国际接轨的完整的工业体系，产品能基本满足经济发展和人民生活需要以及国际市场出口的需要。
未来五到十年，在国内经济高速发展、人民生活水平稳步提高和国际市场需求旺盛、国际家具产业转移的大背景下，中国家具行业迎来第二个高速发展期。
这个时期主要不是在量的扩张，而是质的提高。
用高新技术改造传统产业，转变增长方式，提高产品质量，实现第二次飞跃，基本实现由家具生产大国向强国跨越的目标。
（1）家具企业向规模化、专业化、品牌化的趋势发展。
（2）家具企业向集群化、特色产业区域不断形成的趋势发展。
（3）家具产品向功能化、多元化、时尚化趋势发展。
（4）国际家具产业结构调整，加速向中国转移的趋势。
我国良好的投资环境和产业配套水平以及低廉的劳动力将继续吸引大量外资注入。
欧元升值，美元贬值，使欧洲家具企业原辅材料涨价，出口受阻，将加速向中国转移。
美国、日本、韩国亦是如此。
（5）家具市场向国际化的趋势发展。
世界家具商把目光集聚中国，今年家具零关税，进口家具将进一步扩大。
国际上大的经销商也看中中国巨大的潜在的发展中的市场。
（6）家具流通向专业化、梯度化的趋势发展。
面对洋家具商的进攻，我们家具流通企业必须改造目前无限扩大场地的做法，要有特色，专业细分，大中城市、中小城镇梯度化经营。
（7）出口国家和地区多元化，出口产品多样化的趋势。
美国对中国木制卧房家具反倾销使中国全行业受到了教育，同时也促进了我国家具出口国家和地区多元化及产品多元化趋势的形成。
目前我国出口国家增加到100多个，但近期仍以美国为主，欧洲和其他地区会增长很快。
（8）家具会展国际化、专业化、大型化趋势。
目前上海、广东几大家具展展位供不应求，国外采购商持续增长。
几大展会将成为世界级的展会，与很多专业展会相结合，中国将成为世界家具的采购中心．
（9）全国家具行业协会结合“十五”期间家具行业发展态势，结合2020年国家发展规划，认为“十一五”期间，按GDP增幅7％左右，家具行业增长15％，出口增长20％为宜。
从九个方面充分表明，家具行业的发展空间大。
㈡、某某市家具产业发展趋势
2000年以来，某某市委、市政府一直把家具产业作为某某市的支柱产业，在政策上给予扶植，专门出台了《某某市鼓励发展家具产业的若干政策》，在207国道饶城线的皂果路以西两侧建立1平方公里的家具产业园，争取3年完成，5年成为某某市的支柱产业之一。
为进入园区的生产、经营者提供场地和配套服务，专门成立了由市长（副市长）为组长的发展家具产业指导协调小组。
某某市家具市场占据了天时、地利、人和的优势，某某市的家具市场以创立某某市的特色家具产业为契机将会得到更大的发展。
（1）紧跟国家家具市场发展大趋势，抓住机遇，大力发展某某市的特色、环保家具产业。
（2）根据消费群体的特点，走规模效益之路，整合产业链，创造特色产品。
（3）根据某某市竹木资源丰富的特点，引进品牌家具企业，带动整个家具产业的发展。
（4）根据本地家具产品多而杂的特点，提高设计水平，加大市场宣传，树立品牌，以品牌创效益，扩大某某市家具产业的知名度，带动整个家具产业发展。
2004年（两个市场）家具销售额达到2亿元，比2000年的销售额1亿元翻了一番，复合增长率达20％。
按照中国家具行业协会“十一五”的建议，家具增长率15％较为适宜，某某市家具产业受政府政策扶持，处在成长期，可以以此作为估算依据，在“十一五”期间，以2004年某某市家具产业产值2亿元基数计算，2010年某某市家具产值可达4.6亿元。
2020年可达15亿元，家具市场前景十分可观。
㈢、某某市家具流通市场的发展趋势
除家具产业发展趋势影响某某市家具流通市场外，还从消费者，
房地产、区域和交通影响某某市家具流通市场四个主要因素着手，全面分析某某市家具流通市场的发展趋势。
（1）从消费者收入和恩格尔系数分析：
根据国家统计局的城市社会经济调查总队2000年调查文献资料《我国居民收入群体与消费结构研究》结论：
①处于金字塔顶端的高收入阶层，人口接近4500万，占城市人口的10％左右，占全体人口的3．5％左右．他们的人均可支配收入接近20000元，这个阶层的消费倾向最低，恩格尔系数已降至15％以下，达到了发达国家的平均水平，其所进行的消费是一种富裕型消费。
②处于金字塔中部的中等收入阶层，总人口在4．5亿左右。
其人均可支配收入或人均纯收入在6000至7000元之间，这个阶层的边际消费倾向居中，恩格尔系数在35％左右，其消费正在从小康型向富裕型、从数量追求型向质量追求型转变。
③处于收入”金字塔”底部的低收入阶层，总人口在7亿上下。
他们的人均可支配收入或纯收入低于2000元，这个阶层的边际消费倾向最高但收入增长缓慢，恩格尔系数在50％左右，其消费尚处于温饱有余的阶段。
在这个阶层中，还有8000万左右人均纯收入低于700元的农村人口，其恩格尔系数在60％以上。
2000年至2005年，我国GDP每年平均按8％的速度增长，居民的收入以两位数增长，扣除物价增长因素，收入增长率仍然接近10％。
通过几年的积累，思格尔系数在15％左右的消费人群，积累了庞大的金融资产，为了资产保值、增值的需要，这部分人群会加大投资力度。
几年来股市跌跌不休，至今风险仍然没有释放殆尽，债市收益太低，由于对中国的发展保有信心，这部分人群往往会把金融资产适时地、有选择地投资到风险相对较低、升值潜力大的住宅和铺面上去。
思格尔系数在35％左右的消费人群从小康型步入富裕型，生活从数量追求型向质量追求型转变。
这个群体约为4．5亿人，从市场角度看，对于家具市场而言是现在的目标消费群体，数量可观。
恩格尔系数在50％左右的消费人群从温饱型步入小康型，生活品质发生变化，开始关注用、住的品味。
这个群体约为7亿人以下，从市场角度看，对于家具市场而言是潜在的消费群体，数量庞大。
由此可见，低、中、高档家具市场蕴藏着巨大的商机和潜力。
（2）从房地产发展状况分析：
①1986年至2004年房地产投资年均增长速度为35．9％。
销售量2004年达到32231．64万子方米，比2003年增加4514万平方米，比1997年至2003年年平均销售量4118万平方米多396万平方米，其中住宅部分占比达90％，商铺占比达10％。
住宅和商铺的增长有力地拉动了住家家具和办公家具的需求，带动了家具市场的发展。
②工业化、城镇化建设，人口的净增长，一会增加城镇人口数量，二会
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