最新成都应龙湾别墅项目可行性研究报告.docx
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最新成都应龙湾别墅项目可行性研究报告
最新成都应龙湾别墅项目可行性研究报告
应龙湾别墅项目可行性研究报告
不同点：
TCP/IP没有对网络接口层进行细分；OSI先有分层模型，后有协议规范；OSI对服务和协议做了明确的区别，而TCP/IP没有充分明确区分服务和协议。
目 录
一、 总论………………………………………………………………………3
二、 项目概况…………………………………………………………………4
（一） 地理位置……………………………………………………………4
（二） 区域环境……………………………………………………………4
（三） 项目参数……………………………………………………………5
（四） 设计理念……………………………………………………………5
（五） 总体布局方案………………………………………………………6
（六） 社区配套规划………………………………………………………6
三、 成都别墅和高档住宅市场………………………………………………8
（一）成都别墅市场的形成 ……………………………………………8
（二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争 ………………………10
（三）高档物业销售分析 ………………………………………………14
（四）城东、外东房产分析
（五）华阳房产分析
四、 经济分析和财务评定 …………………………………………………19
（一） 建设总投资 ………………………………………………………19
（二） 建设规模 …………………………………………………………19
（三） 项目建设进度计划 ………………………………………………20
（四） 资金来源及筹措计划 ……………………………………………20
（五） 项目销售计划及销售收入预测 …………………………………20
（六） 项目盈亏计划分析 ……………………………………………21
（七） 项目现金流量分析和经济效益指标计算 ………………………21
五、 结论 …………………………………………………………………22
六、 附件 …………………………………………………………………23
（一）项目分年销售收入…………………………………………………23
（二）项目分年投资计划表………………………………………………24
（三）项目损益预测表……………………………………………………25
（四）项目现金流量表……………………………………………………26
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一 总论
改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。
就成都而言，2001年房地产开发累积投资170.76亿元，较2000年同比增长32.3%，商品房销售面积701.21万平方米，同比增长61.7%。
在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下，配之以成都十四个郊区（县）的环状绿化走廊，使得2001年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。
尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”，龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”等为代表。
房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。
优秀别墅及高档住宅（即：
高档物业）既是开发商的形象代言，也是强势群体的身份体现，更是“出城”生活概念内涵的扩大和市郊物业在市场的呼唤。
在市场细分的理论指导下，“路途不是距离，关键在于交通”，使都市人的购房观也在发生深刻的变化，由单纯强调居住面积逐渐转向追求更加舒适、清悠、融自然山水为一体的环保型和生态型社区环境，具有此社区环境的别墅和高档住宅，将是理性投资者的必然选择。
成都市房地产业的开发，经历了从无序到规范，由恶性的炒作到健康投资行为的转型。
注重市场调研，强调细分市场，追求自然人本，使房地产业的发展着力于“生态环保”与“人文环境”相结合。
本报告将立足于成都市的房地产市场环境，对本项目以务实、认真的科学工作态度进行论证分析。
二 项目概况
（一）地理位置
本项目位于成都市外东中和镇，该镇东临双流县新兴乡，南接华阳镇，西与成都市高新区桂溪乡相望，北接成都市锦江区琉璃乡；距成都市人南延线起点1.5公里；双流国际机场12公里；成都市外环路、成仁路等高等级公路横穿该镇，成都平原的母亲河——府河绕镇而过。
该镇是成都市发展重心向东南移首当其冲的重镇，区位优势突出。
（二）区域环境
本项目所在的中和镇正加强基础设施建设：
已实现村村通水泥路，主要道路、河渠已全面绿化；
已建成占地面积5972平方米的府河街；
已修筑占地面积14亩的府河专业市场；
已建成日供水能力5000吨的自来水厂一座；
已建成年供电能力达5亿千瓦/小时的35KV变电站一座；
已建成日供气量达6万立方米的配气站一座；
已装程控电话装机达3566门，光纤电视用户达2000户。
完善的基础设施为本项目的开发提供了可靠的保障。
中和镇房地产开发企业在该镇从事房产开发，销售业绩十分喜人。
本项目所在地应龙湾，在该镇的地理位置十分优越，人南延线建成通车后，距人南立交桥仅10公里。
同时，本项目拟投入1000万人民币，接通人南路至应龙湾的快速通道，届时，市中心到应龙湾仅20分钟的车程，交通十分便利；成都市化工市场迁入中和镇后，又为应龙湾的房地产开发带来无限商机。
社会经济的快速发展，人民收入的增加，对高品质生活的追求是现代人的心声。
本项目的开发顺应了人们的愿望与时代的消费潮流，将是成功人士的美好家园。
（三）项目参数
项目名称：
暂定“应龙湾•山水丽景”
性质：
别墅及高档住宅区（即：
高档物业）
总占地面积：
580亩
总建筑面积：
20万平方米
容积率：
0.52
绿化率：
70%
总投资：
2.2亿元人民币
建设工期：
4年
（四）设计理念
追求人居、建筑、自然、山水浑然天成，和谐完美。
1、结合山地坡度，地面高差，结合平面和立体绿化，设计出高低错落的立体轮廓，打破常规设计的单调形象。
2、半私密性阳台和落地景观窗设计产生虚实对比，刚柔相济，富有阴影变化的立面效果。
3、每户均靠水山而居，推窗即见优美的山景、水景，并呼吸清新洁净的空气，充分利用浑然天成的自然条件，造就天然氧吧的居住环境。
4、设计充分挖掘“苏杭名居”特色，成都本地文化特色，结合立面上的三段式处理，色彩明快，加上规划设计的横跨湖面、连接南北半岛的曲径“廊桥”，水边的柳树依依，整个小区将具有浓郁的江南水乡情调。
（五）总体布局方案
在规划思想的指导下，根据用地指标要求，初步拟定三个方案（即三种格调），基本分为单体豪华别墅、联体别墅及高档住宅。
单体豪华别墅：
拟建24套，每套320平方米左右（建筑面积），拟建二层；
联体别墅 ：
拟建296套，每套200平方米左右（建筑面积），拟建四层；
高档住宅：
拟建1060套，每套132平方米左右（建筑面积），拟建五层；
布置原则按功能分区法，采取高级与一般级住宅之间由配套公共建筑及服务设施分割，豪华级与高级住宅以公共绿地分割。
（六）社区配套规划
1、停车场：
社区内修建专用停车场。
以保障居住区内无汽车的噪音和废气污染，社区内的交通将由大量的电瓶车完成。
2、高级会所：
使业主享受社区内的综合服务，体味贵族人生。
⑴社交会所：
设置茶房、休闲、咖啡厅、宾馆，适合于业主与亲朋好友倾谈、聊天，联络友谊；
⑵商业会所：
设置会议室、餐厅等，适合于业主进行各类商务活动；
⑶康体会所：
健身中心、乒乓球室、台球室、桑拿室、游泳池等，为业主提供一个强身健体的场所；
⑷家庭休闲娱乐会所：
设置棋牌室、书吧、小超市等，适合业主全家娱乐休闲；
⑸自由会所：
拟设置为影音室、形体课室、大型PARTY、讲座等，适合于业主自由租用和社区小型活动；
⑹泛会所：
设羽毛球场、健身中心、网球场、老年晨练场、儿童游戏场等；
3、医疗保健：
拟与四川省石油总医院合作，开设绿色健康通道，建立医疗健康服务中心，组织专家定期询诊、检查、常规化验等保健服务。
4、电子保安：
拟建中央电视监控中心，红外线周界报警系统，电子巡逻系统、设置紧急求救按钮，与监控中心联网等等。
5、超市：
拟引进知名超市大户，彻底解决小区购物问题。
6、公交专线：
拟开通成都市区至本社区的公交专线，进一步缩短本项目与市区的距离。
7、学校：
本项目教育配套齐备。
中和镇现有省级重点中学——中和中学一所；设施齐全的重点实验小学——中和实验小学一所；有全封闭的高级幼儿园——佳佳幼儿园一所、这些将彻底解决未来业主的后顾之忧。
8、晨练跑道：
拟在整个小区外围修建一个曲形晨练跑道，进一步提升小区的健康社区形象。
9、拟在晨练跑道的外侧建花墙。
透绿化设计，将进一步改善小区空气质量，社区环境，提升楼盘的品质。
三 成都别墅和高档住宅市场
（一）成都别墅市场的形成
1、发展中的成都别墅市场
成都房地产业发展到2001年，市场已经成熟。
别墅及高档住宅小区已不再是针对“金字塔”尖的极少数人群，特别是源于欧美，流行于京沪等地的TOWNS HOUSE，在成都大量涌现后，高档物业进入大面积的白领家庭，消费大众化，标志成都高档物业市场的成熟。
2、成都别墅市场
⑴成都市内别墅
2001年，成都市内的别墅大量涌现，但就目前的情况而言，大多数并不能称为真正的别墅。
自身特点不鲜明，没有出现符合未来建筑发展趋势的个性化特色，只能算是“大房”。
首先，就环境来讲，在市内建别墅对开发商有许多现实的问题。
市内的土地非常珍贵，土地的成本因素不允许让开发商开发低密度、低容积率、大面积绿地的社区，为保证回报，必然就会牺牲社区环境，别墅社区的私密性、间距、绿化等指标将受到限制。
而对于买方市场，花费买别墅的金钱，却不能享受别墅业主应该拥有的环境，购买意愿就大打折扣了。
第二是人为因素，别墅建在市区内，虽然交通较方便，但环境嘈杂。
而对于别墅的业主来讲，安静、清幽是他们的第一要求。
第三，市内的许多别墅，并非一个单独的别墅群，而是与电梯公寓、多层等交叉混杂，这严重影响了别墅的定位和文化品味。
⑵成都别墅郊区化趋势明显
2001年，成都房地产市场出现新特点——别墅项目郊区化。
一方面是价值规律起作用。
成都郊县房产开发以起点低、发展空间大、售价相对较低的前提下，利润高而吸引大批开发商；另一方面也更加符合别墅这一高档物业的基本特征，远离城市的喧哗，较大规模的开发和实现配备完善的生活配套，低密度、低容积率等等，要实现这些相对市内就容易得多。
而对于买方市场，价格较市内低，环境远比市内好，车程也不远，考虑入住就在情理之中了。
总的来说，郊县别墅市场进入2002年，前景一片光明，买方市场出现积极变化。
随着投资及人居环境的改善，政府宏观政策的进一步落实，将使本地经济增长良性、持续、稳健的发展。
在强势群体对高品质生活的追求驱使下，郊县别墅的潜能会逐渐释放，特别是加入WTO后，吸引更多的外来资金注入成都本地，拉动经济持续增长，从而使郊县别墅市场更加活跃。
3、成都市高档住宅市场及本项目在市场竞争中的优势
⑴有个性的高档住宅，市场积极响应：
有特色、性价比突出、把新材料和新技术用于创造精品的高档住宅的销售一路看好，本项目本着“造精品，创精品，品精品”的思路打造新时代精品住宅。
⑵价格战不可避免：
①2002年，成都市楼市局部供应量大；
②开发商整体开发水平明显提高；
③规模化的大盘越来越多；
④房产营销促销手段日新月异；
本项目提出先进的营销理念，拥有级差地租优势，不惧、不畏价格战。
⑶对于高档住宅，既要有品牌，更要有好的性价比。
在新一轮的市场竞争中，只有真正有利消费者的楼盘才会受到市场的欢迎。
本项目走品牌经营之路，充分考虑消费者的利益，必将赢得市场的青睐。
⑷购房者目光投向成都的东面。
本项目借势、造势，营造外东楼盘新亮点。
（二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争
1、从技术指标看本项目的优势
现代都市高节奏的生活带来丰厚的经济回报，都市人有了成熟的购房观，开始用指标衡量高档物业的档次。
⑴空间：
有意识的空间“浪费”和“留白”能显示高档物业的品位，也能为业主保守私人秘密。
本项目占地合理，优美的自然景观让业主“悠闲山水间，易茗水云深”。
⑵阳光：
充足的阳光，清新的空气，是业主拥有“应龙富雅至、陶冶情操趣”的无形财富，本项目地处应龙湾度假村，享尽天时地利之便。
⑶绿化率：
成都别墅物业绿化率一般在34%-80%之间，本项目依山环水，规划设计绿化率70%，这将是未来业主享有的一份难得的资产。
⑷车程：
市郊的别墅，车程会直接影响到购房者的购买意愿。
成都市郊的别墅车程一般在几十分钟到一个小时，本项目的车程大约20分钟，充分体现现代都市人办公、居家观念，也符合城市中心“空壳化”的国际趋向，这对于未来的市场竞争，必将占据在市场的有利方。
⑸配套：
购物、娱乐、休闲、维修设备是否完备，直接反映别墅物业的档次。
本项目定位高档楼盘，规划设计科学合理、设施完备，业主将充分享受贵族式的生活。
2、从环域分析本项目的优势
市民购买高档住宅地域分布的调查统计表.
范围
时间 一环路内
（%） 一、 二环路间
（%） 二、 三环路间
（%） 三环路外
（%）
2000年 22.48 41.97 35.46 0.09
2001年 19.8 37.46 37.2 5.45
enddo分析中不难发现，在一环路内，一、二环路之间购置高档住宅居家的业主，2001年的统计比例正在下降，而在二、三环路之间，三环路以外购置高档住宅的业主统计比例正逐渐上升，特别是三环路外的，上升比例几乎达到5.5%。
高档住宅尚且如此，别墅因其建造特点，自身的品质特性，这种向市外扩展的趋势更是明显。
依山环水、清新的空气、远离市区的嘈杂，“脚踏自己的土地，头顶一方蓝天”，业主们在市郊别墅拥有一切，自然不必在城市的喧哗中苦苦寻求片刻的宁静。
郊县别墅，是他们的选择。
本项目给予业主的更多，近乎完美，一旦起动，自然掀起“完美风暴”。
3、从水文化分析本项目的优势
【答案】B对2001年的别墅业主在选择“如果您选择住家，您选择择水而居？
远离水？
无所谓”一问中，78%的别墅业主及高档住宅小区的业主选择择水而居。
为什么水对于业主门有如此吸引力？
水滋润广阔大地，调剂干燥的空气，让生命充满活力、让万物滋生养息……本项目水域的水面超过200亩，进一步将水景、园林、配套融为一体；
应龙湾的水，是本项目的重要源头；
应龙湾的水，是临水而居的秀丽风景。
建成后的社区，有美丽的白鹭低旋飞翔，水中鱼儿自由游畅。
炎炎夏日，应龙湾是避暑之地；
周末假日，应龙湾是离市区最近的度假胜地；
应龙湾的水，在业主烦心的时候，用她的柔润抚慰业主的心灵；
应龙湾的水，是对城市的喧嚣最好的“心理减压器”；
应龙湾的水，是应龙湾空气湿度和温度的最大“调节器”……
总之，清澈的湖水洗去业主一身的疲惫，这里的水，将成为未来业主的最爱。
4、从地理方位分析高档物业购买人群
2000年统计数据
2001年统计数据
在对2000年及2001年市民已购买住宅（32人），有购买意愿（68人）的问卷调查中发现，自成都市规划向东、向南发展，沙河整改工程起动，四川成都教育产业园区规划出台，城东房地产的升温，城南房地产的持续发展，成都外东房地产的开发，高档物业购买群体已发生变化。
东面住家意向性明显加强，南面基本维持。
毕竟南面是成都传统高档物业的聚集地，但现在南面可供开发的土地减少，高档物业用于作环境的土地就更少，业主们都非常清楚这一点，于是纷纷把目光投向了城东、外东。
而本项目地处外东，到成都车程不过二十分钟，将来会受到置业者的青睐。
（三）高档物业销售分析
1、成都别墅销售市场与本项目的比较
1992年“锦绣花园”以超前的设计理念迎合了市场需求，以当时4000元/平方米——8000元/平方米的天价创造了一抢而空的销售佳绩，初次展现了成都人强烈的购买欲望和潜在的巨大经济实力。
从此，也引发了别墅物业市场销售的火种。
进入2000年，特别是2001年，纵观成都别墅项目的销售。
高档豪宅不再是唯一的诉求：
青城白鹭州“旅游地产”令别墅市场耳目一新；本项目将充分挖掘旅游休闲概念，体现应龙湾的休闲优势。
华阳绿水康城“亲水”呼声；本项目水资源优势更是明显，“应龙在天，行云在水”。
万科城市花园提出“都市平原的坡地生活”；本项目建在缓坡地上，规划修建的别墅高低错落有致，形成的自然景观别有情趣。
置信更不惜余力打造川西特色民居“芙蓉古城”等等。
本项目拟聘请国内外著名的环境设计师，根据应龙湾的场地、文化，结合成都市人的生活、消费习惯及审美观，建现代别墅生活居住区，打造都市住宅精品。
提出“概念营销”，倡导一种生活方式，引领一种消费潮流是他们销售成功的秘诀。
目前市场热销的几个城郊别墅项目：
锦丽园热销超过70%；
青城白鹭州热销超过50%；
丽山别墅热销超过50%；
中国青城（一期）完成100%；
绿水康城开盘不久也销售了超过40%；
参数
项目 位置 占地面积（亩） 建筑面积
（㎡） 容积率 绿化率
（%） 入住户数（户） 类型 价格
（元） 户型
面积（㎡）
青城白
鹭州 青城山
脚下 430 85000 0.35 75% 700 独立、
联排 2700 130-399
丽水
别墅 龙泉驿 40 11000 0.4 38 独立、联排、复式 2400-
2600 175-400
锦丽园 成都航
空港 一期
140 18700 0.2 71% 65 独立、
联排 2200-
4000 202-322
绿水
康城 成都华阳河滨森林广场旁 141 66000 0.7 62% 308 联排 2180-
2650 147-252
郊县别墅的热销，不仅有市场环境因素，还有物业本身。
以绿水康城为例：
⑴、物业本身
①地处华阳，拥有良好的郊县口岸；
②销售目标定位主要是在市内买得起高档电梯公寓的白领阶层；
③面积在147-252户/平方米，户型面积合理，适合市场的需求；
④销售总价范围在32万—66万之间，符合项目定位的目标市场消费；
⑤价格范围2180元/平方米——2650元/平方米，主推户型为单价2500元/平方米左右，面积大小为200平方米/户左右，总价在50万元/户左右，针对目标市场，销售状况证明，价格合理。
⑵、市场因素
①别墅市场郊区化；
②都市的许多白领的购房需求，已不局限于追求良好的户内结构和小区环境，而开始转向对户内环境的追求，郊县别墅的配套又做到了成都市区内别墅无法达到的细节，拥有私家花园，有大面积的绿地等，这就极大的迎合了市场的需求。
这样，郊县别墅就热销，甚至脱销了。
2、成都高档住宅小区销售市场与本项目的比较
⑴高档住宅小区购买重心向城东偏移
受政府宏观政策的影响，城东工业结构的调整，沙河整改工程启动，“万科城市花园”登陆东郊后，城东房市逐渐火爆，市民开始看好城东商品房。
本项目搭上市场的快车，销售前景一片看好。
⑵小康户型受宠
根据成都市房管局统计，本市购房者对于住房面积的选择，更趋向于120—150平方米/户（57.36%），本项目规划修建的高档住宅为132平方米/户左右，一旦推出，将拥有自己的市场空间。
。
⑶从总价范围看成都房市及本项目优势
成都市购房者对于房屋总价的选择，多层在15—35万/套的总价最受市场欢迎，本项目充分考虑了这一市场因素，推出的高档住宅价格合理、合市，将极大的满足市场的需求。
3、本项目在高档物业销售中的优势：
⑴水域优势突出：
在成都近郊，本项目有超过60000平方米的水域面积，这是其他楼盘无以比拟的；
⑵文化底蕴深厚：
应龙，是上古传说中的神物，是龙族中修炼三千年以上达最高境界的族类，应龙骁勇善战，履建奇功……
⑶本项目正赶上别墅及高档住宅市场大气候，郊县别墅及高档住宅开发的小气候；
⑷本项目环境优势明显，“依山环水，翠湖拥抱，鸟语花香，果香悠悠”：
追求环境的绿色、环保、健康是现代住宅环境生态化的一个显著型。
本项目的业主将远离城市的喧嚣、拥挤和紧张，走进绿草茵茵。
鸟语花香、林木葱葱，有山有水的住房将成为业主们健康居家的时尚要求，使居住环境生态化成为现实；
⑸诠释了一种“应龙富雅至，易茗水云深”的悠闲山水的生活理念：
回归自然是都市人的梦想，躺在草地上，呼吸带有山野气息的芳香，感受微风拂面的舒适。
自然的生动，生命的灵动都在田野中得到释放。
本项目所在地空气清新、环境优美，能够满足回归自然、休闲放松的需求；
⑹诠释一种现代都市的全新的“有钱，更要有闲”的生活观念；
⑺项目打造别墅“第一居家”的概念：
用城里买一套房子的钱，在本项目不仅可以买到一套环境优越的住宅，节约的钱足够买一辆中档的轿车，也就是说，换一种置业方式，房子、车子都有，过上一种高品质的生活；
⑻居家•休闲•养生兼得：
本项目处于大自然之中，空气清新，环境优美，在这里每一套房，实际上还买了一个好环境，一个悠闲的好心情。
劳累疲惫的身心会得到全面的放松和疗养，尤其是老年人更是如此。
本项目能够让居家•休闲•养生兼而得之；
⑼本项目成片开发，整体优势明显：
本项目开发规模大，相对城内的住房低密度、低容积率、高绿化率、户型面积合理，配套设施完善；
⑽升值空间大：
现在许多业主注重于价值增值空间，本项目离市区近，但价格相对较低，随着城市的加速发展，本项目的房屋价值将全面飚升；
⑾项目通过市场调研，准确定位目标客户群：
①、高学历且有稳定收入的高级白领；
②、城市新贵、新产业工人；
③、商界纵横的成功人士；
④、在成都投资的外商；
⑤、长期在成都工作的外地高收入阶级；
⑥、职业经理；
⑦、国内的诸多成功人士
（四）城东、外东房产分析
1、城东房地产市场特点
（1）各区域发展不平衡
①一环路内，因距市中心较近，市政配套相对完善，住宅小区也较为完善；
②一、二环路之间，房地产状况呈南北较差，中间（建设路一带）较好的态势；
③二环路外，集中了大量的国有机械，化工企业，居住环境较差；
④三环路外，即外东，近年房地产开发热度持续上升，地价稳步增长。
特别是中和场一带，房地产开发逐渐火爆/
（2）商品房空置率低
由于土地价格相对便宜，早期开发的房地产项目以经济适用房为主，房地产价格较低，规模不大，开发商无须做大量的广告宣传活动就可以取得较好的销售业绩，商品房空置率很低。
2、目前在售楼盘情况
城东目前在售楼盘总开发规模约92万平方米，低于城西、城南总开发规模。
价格主要在1700——3000元/平方米之间，低于城西、城南的平均价格水平。
户型多以经济实用型的二室二厅、三室二厅，70——120平方米为主。
去年10月中旬举行的“新城东、新居住——成都房地产高层论坛•城东主题会”及东郊工业结构调整规划方案出台，将一个崭新的城东展现出来，提高了城东的社会形象，展示了美好未来。
城东在售楼盘情况
项目名称 占地面积
㎡ 建筑面积
㎡ 建筑覆盖
率（% 容积率 绿化率
（%）
新鸿家园 700 2014 48 3 40
富临大厦 7000 48266 53 6.9 30
景泰电梯公寓 3360 16550 62 4.9 10
景碧园 9208 29468 37 3.2 30
景泰公寓 5400 34092 53 6.3 20
华西苑 3190 11420 51 3.6 20
桃蹊苑（3） 7160 15330 34 2.1 30
泰怡花园 12490 23000 34 1.8 38
万科城市花园
（1） 100000 112000 27 1.1 51
蜀都花园
（1） 33300 158000 23 4.7 54
东景丽苑
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