溧阳控制性详细规划编制技术导则.docx

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溧阳控制性详细规划编制技术导则

溧阳市控制性详细规划编制技术导则

（2018版）

溧阳市规划局

2018年10月

1总则

1.1目的和依据

为了适应我市城市规划管理的需要，规范控制性详细规划的编制，提高控制性详细规划成果的科学性和可操作性，保障控制性详细规划有效实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》等法律、法规和规章，参考《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》、《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》、《江苏省控制性详细规划编制导则（2012年修订）》等技术标准和规范，结合我市实际，制定本导则。

1.2适用范围

1.2.1本导则适用于我市中心城区范围内控制性详细规划的编制。

镇控制性详细规划的制定，需按照本导则用地分类与兼容控制、地块划分、基本内容与控制要求的规定，根据镇的规模和具体情况，参照执行综合交通、低碳生态、公用设施、环境保护与综合防灾等有关内容的要求。

1.2.2本导则未涉及的内容，应当按照国家、省、市现行的相关技术标准和规范执行。

1.3基本原则

编制控制性详细规划应遵循下列基本原则：

（1）依据城市、镇总体规划，落实并协调相关专项规划要求；

（2）处理好控制性详细规划与地方发展战略、城市设计、专题研究等相关规划的关系；

（3）统筹兼顾，处理好局部与整体、近期与长远、需要与可能、经济建设与社会发展、城镇建设与环境保护、现代化建设与历史文化保护等关系；

（4）合理、综合、集约利用土地资源，地上空间与地下空间统筹规划；

（5）遵循可持续发展原则，贯彻落实交通引导、低碳生态等要求；

（6）处理好规划刚性与弹性的关系，体现规划的经济性和可实施性；

（7）适应经济社会发展需要，体现公众意愿，保障公共利益，合理配置基本公共服务功能。

1.4编制层级体系

1.4.1为便于全面系统地组织编制控制性详细规划，深化、落实总体规划的意图，形成系统有序的规划控制引导体系，参照《溧阳市控制性详细规划编制及管理单元划分规划》，将需要编制控制性详细规划的地区由大到小按四个层级体系划分地域编制范围，即分区——编制单元——基本控制单元——地块。

1.4.2控制性详细规划新编或修编范围宜为1个或多个完整编制单元。

1.4.3控制性详细规划修改的规划编制范围，宜为1个或多个基本控制单元。

1.4.4控制性详细规划的修改范围可根据具体情况，在编制单元或基本控制单元范围的基础上适当调整。

1.4.5控制性详细规划深化和勘误的规划编制范围，可为1个或多个地块。

1.5编制地区类型

1.5.1编制控制性详细规划的地区可归为一般地区、特殊地区、预留区三种区域类型。

1.5.2特殊地区指城市功能发展地区、历史文化敏感地区、自然生态开敞地区。

具体范围参照《溧阳市总体城市设计》附图（详见附录1）。

1.5.3预留区指规划编制时发展用途暂不明确的地区。

1.5.4一般地区指特殊地区、预留区以外的地区。

1.5.5一般地区、特殊地区、预留区分别适用不同的规划编制深度，控制不同的规划要素。

1.6控制内容

1.6.1一般地区基本控制内容：

（1）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；

（2）容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等用地指标控制；

（3）“三大设施”（基础设施、公共服务设施、公共安全设施）的用地规模、等级等控制要求，地下管线控制要求；

（4）“六线”（城市道路红线、城市黄线、城市绿线、城市蓝线、城市紫线、城市橙线）控制要求。

1.6.2对特殊地区除了提出上述一般地区的控制要求外，还须根据区位特点提出其他控制要求。

1.6.3对预留区，只须提出公共服务设施、交通和市政基础设施等的总体要求。

当预留区的用途明确后，可按一般地区或特殊地区的要求，明确相应控制要素及控制要求。

1.6.4根据控制内容和控制方式，明确控规中的强制性内容和引导性内容。

1.7控制方式

1.7.1“六线”和“三大设施”原则上采取实线控制、虚线控制或图标控制的方法，具体控制方式和内容详见各章节。

2单元及地块划分

2.1编制单元划分

2.1.1划分原则

（1）地域完整

划分编制单元应覆盖本市城市或镇规划建设用地的全部地域范围。

相邻编制单元范围不重叠并无缝衔接，同时应综合考虑相邻编制单元之间各相关要素的协调。

（2）界线稳定

统筹考虑总体规划确定的功能分区、交通分区、景观分区以及历史文化保护等方面的要求，根据不同区域的主导功能，结合自然地貌、主要交通道路、重要基础设施等空间要素和行政区划等社会要素确定，其“四至”界线应明确、稳定，划定的编制单元不应随意变动。

（3）规模适度

编制单元的规模既要考虑功能配置的相对完整，又要有利于在编制周期内进行深入研究。

用地功能相对单一的地区可适当划大，用地功能较为混合的地区宜适当划小；城镇新区、工业集中区可适当划大，旧城镇区、城镇中心区等宜适当划小；城市功能发展地区、历史文化敏感地区、自然生态开敞地区等特殊地区的编制单元划分，应保持边界完整性，以有利于保护和塑造城市特色。

镇区可根据用地规模划为1个或若干个编制单元。

（4）尊重现状

中心城区内现有编制单元及编码基本不变，但可根据路网、水系或用地布局合理调整。

（5）要素明确

在分区（镇）范围内尽量以不可变或稳定性较强的地理要素作为编制单元边界，如首先选取高速公路、铁路等要素作为单元边界，其次以交通干道和主要河道作为单元边界。

（6）编码统一

编制单元由我市城乡规划主管部门确定统一的编码。

中心城区内已批编制单元的编码不变，后续若有规划新划单元，则根据具体情况进行顺序或插值编码。

2.1.2划分组织

（1）划分

编制单元划分工作由我市城乡规划主管部门依据总体规划单独组织（在新的编制单元划定前，继续使用《溧阳市控制性详细规划编制及管理单元划分规划》）。

（2）实施

编制单元划定后，应以其为项目范围组织编制控制性详细规划。

（3）调整

城乡规划主管部门可结合控制性详细规划编制具体情况，以及城镇发展和规划管理要求，对编制单元范围进行必要的调整与优化。

边界调整时，相关编制单元四至界线应作相应调整，以确保不重叠和无缝衔接。

2.1.3规划内容

（1）明确各编制单元的名称、编码、四至界线和面积；

（2）组织划分编制单元时，依据总体规划确定编制单元的功能定位、常住人口规模、公共管理与公共服务设施、公用设施、基本开发强度等内容，落实总体规划的强制性内容，并保持总体规划确定的用地结构。

2.2基本控制单元划分

2.2.1划分原则

（1）以城市主次干路、河流、铁路等明确的空间要素为边界，同时考虑与社区等行政界线结合；

（2）考虑内在功能的关联性和土地使用性质的可兼容性；

（3）镇区可结合镇总规中社区划分、公共设施配置等划分基本控制单元；

（4）考虑适度的用地规模，城镇旧城以20-30公顷为宜，新区以60-100公顷为宜，同时应考虑图则查阅的适宜比例。

集镇区可根据用地规模划为1个或若干个基本控制单元。

2.2.2控制内容

（1）主导属性

指基本控制单元的主导功能，并作为确定用地兼容性的重要依据。

（2）配套设施

基本控制单元内应设置的公共管理与公共服务设施、公用设施，其内容、数量与规模为强制性内容。

（3）广场和街旁绿地

基本控制单元内应布置的广场和街旁绿地，其数量、用地面积为强制性内容。

2.3地块划分

2.3.1划分依据

（1）与土地使用权属和基层行政界线相协调，规划予以保留和新建的、用地相对完整独立的机关团体、部队、院校及企事业单位，宜单独划块；

（2）用地性质宜明确单一功能，同时为适应混合功能用地开发需求，地块内可以包含相互兼容的用地性质；

（3）“六线”规划、文教体卫专项规划等确定需强制性控制的设施用地，宜划分至最小类别，其他用地可根据不同类别、不同区位、不同控制要求原则上划分至中类或小类。

2.3.2地块规模

（1）地块规模应适应城市交通规划所确定的支路网密度要求，并与区位、用地类型、开发控制要求等相适应；

（2）住宅街坊的规模以合理的城市支路网密度和适宜的整体开发规模为控制依据，旧城、公交优先发展区宜2～4公顷，其他地区一般不超过8公顷。

一般以完整的住宅街坊为规划居住用地地块，也可将住宅街坊细分为多个地块；

（3）工业街区的规模依据相关产业门类生产需要确定，一般不超过12公顷，每个工业街区可细分为多个地块。

2.4地块细分与合并

2.4.1为适应城镇建设开发的不确定性，相邻的用地性质相同或可兼容的地块可以合并，较大规模的地块可以进一步细分。

2.4.2地块细分或合并后的开发强度等总体要求不得改变。

地块合并不宜降低规划支路网密度。

3用地分类与兼容控制

3.1规划导向

3.1.1明确各地区功能定位，合理配置各类用地，形成布局合理的城市空间结构。

3.1.2合理提升土地使用效率，集约利用土地，保护生态空间。

3.1.3提倡适度的土地使用功能混合，保持就业、居住、配套服务和通勤交通的关系，保持合理的用地结构，提高城市活力。

3.2用地分类

3.2.1用地分类按《溧阳市城乡用地分类和代码》及《溧阳市城市建设用地分类和代码》执行（详见附表1、附表2）。

3.2.2除独立设置的地下空间系统（如民防）外，地下空间的使用性质与地上土地使用性质之间宜保持关联并应符合用地兼容控制的要求。

3.3用地兼容

3.3.1为适应城镇开发和土地利用的不确定性，在满足安全、环境等要求和相关标准、规范的前提下，在符合规划导向及确保主要性质不变的前提下，提倡同一地块内不同使用功能的混合。

3.2.2主要性质可以通过多种方法确定，规划编制时可根据地块所处功能区，采取不同的方法确定地块主要性质。

（1）按建筑面积总量的比例确定——地块中某类使用性质的地上建筑面积占地上总建筑面积的比例超过2/3时。

（2）按用地面积总量的比例确定——地块中某类使用性质的用地面积占总用地面积的比例超过2/3时。

（3）按相对比例最大的确定——当地块中具有多种用途的用地性质时，可按用地面积或地上建筑面积相对比例最大的用地性质作为归类的依据。

（4）按底层使用的主要性质确定——当具有多种用途的用地主要性质难以确定时，应以其地面底层使用的主导设施性质作为归类的依据。

3.3.3用地兼容控制按照《溧阳市用地兼容表》（详见附表4）分为：

完全兼容、部分兼容、禁止兼容三类。

3.3.4优先兼容基础设施类用地、公益类设施用地、绿地。

其它兼容用地类别根据地块所处区位及具体情况不同而定。

4公共管理与公共服务设施

4.1规划导向

4.1.1建立配套齐全、功能完善、布局合理、使用便利的公共服务设施体系。

4.1.2根据不同地区、不同人群需要，提出差异化的公共服务设施配套要求。

4.1.3考虑未来发展，预留公共服务设施发展空间。

4.1.4鼓励不同功能的公共服务设施综合设置。

4.2基本要求

4.2.1公共管理与公共服务设施包括市级、社区级两个等级，重点保障公益性设施的用地控制。

控制性详细规划应落实市级公共管理与公共服务设施，合理配置社区级公共管理和公共服务设施。

4.2.2市级公共管理与公共服务设施服务全市范围。

社区级公共管理与公共服务设施根据服务人口和服务半径分为街镇社区级（含大型和小型）和基层社区级两级设施。

原则上每个街道（镇）至少设置1处大型街镇社区级设施，服务10-15万人，服务半径不大于1500米。

当街道（镇）常住人口大于10-15万人时，可根据人口和服务半径增设小型街镇社区级设施，作为大型街镇社区级设施的补充。

小型街镇社区级设施服务3-5万人，服务半径不大于1000米。

城（镇）区基层社区级设施服务0.5-1.5万人，人口密集的老小区地区服务0.5-1.0万人，服务半径500米之内，特殊情况可适当浮动。

4.2.3社区各级公共管理与公共服务设施的设置应与居住人口规模相对应，当居住人口达到街镇社区或基层社区的人口规模时，应按照规定配置本级及其以下各级公共服务设施项目；当居住人口规模介于两级之间时，除按照低一级配置所有公共设施项目外，还应根据需要选配高一级的部分公共服务设施项目。

4.2.4按照规划人口容量核算公共配套服务设施的规模，具体参见附录2。

各类配套设施功能及规模详见《溧阳市居住公共服务设施配套标准表（2018版）》,外围乡镇参照执行。

新建地区按本标准配置社区中心；旧城更新地块若条件许可参照本标准进行配置；若建设条件受限时，可根据配置标准中的旧城单处最小规模进行配置。

4.2.5大型街镇社区级居住公共服务设施一般应在独立地块配置，临近交通便捷的生活性城市道路，尽量靠近轨道交通站点、BRT站点或公交首末站。

小型街镇社区级居住公共服务设施宜与基层社区居住公共服务设施组合配置，设有小型街镇社区级居住公共服务设施的基层社区不再重复设置同类设施。

基层社区居住公共服务设施宜集中设置在交通便捷的居住中心地段。

4.2.6在有条件的新建地区，同一级别的公共服务设施应通过规划预留中心用地的方式，尽可能按照合理服务半径，采取集中布置的原则，形成功能复合的各级社区公共服务中心。

在其他区域可采用集中与分散相结合的布局方式合理布置，鼓励同一级别、功能和服务方式类似的公共设施（如商业服务设施、文化体育设施、行政管理与社区服务设施等）集中组合设置。

功能相对独立或有特殊布局要求的公共设施（如教育设施、医疗卫生设施、派出所等）可相邻设置或独立设置。

4.2.7预留区内大型居住片区可预留公共管理与服务设施用地，采用虚线或图标控制，在控规进一步编制时予以明确。

4.3市级公共管理与公共服务设施

4.3.1市级公共管理与公共服务设施，包括行政办公、文化设施、教育科研、体育设施、医疗卫生、社会福利等用地。

其控制内容主要包括设施的配置内容、建设规模、位置、用地面积与用地边界。

市级公益性公共服务设施采用实线控制，其配置内容、建设规模、用地面积、位置为强制性内容，用地边界为引导性内容，可根据道路、河流与相邻地块等相关要素的调整进行适应性调整。

4.4社区级公共管理与公共服务设施

4.4.1社区级公益性公共服务设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、行政管理与社区服务（含社会福利）、菜场等设施，其控制内容主要包括设施的配置内容、数量、建设规模、位置与用地边界。

其中采用实线控制的设施，其配置内容、数量、建设规模、位置为强制性内容，用地边界为引导性内容，可根据道路、河流与相邻地块等相关要素的调整进行适应性调整；采用虚线控制的设施，其配置内容、数量、建设规模为强制性内容，位置与用地边界允许在以道路、河流、铁路等空间要素为边界的最小范围内进行调整；采用图标控制的设施，其配置内容、数量、建设规模为强制性内容，在满足合理的服务半径和建设要求的前提下，其位置与用地边界允许在基本控制单元内进行调整。

5城市“六线”

5.1规划导向

5.1.1体现以人为本，倡导可持续发展。

5.1.2体现城市生命线与基础保障规划导向。

5.2城市道路红线

5.2.1道路红线控制的主要内容为道路等级、位置、线形、红线宽度、横断面形式、控制点坐标、控制点标高、缘石半径、交叉口形式及渠化措施、公交港湾、行人立体过街设施等。

5.2.2城市快速路、主干路和次干路的道路等级、位置、最小红线宽度为强制性内容；支路的位置为引导性内容，但有关调整不得降低其路网密度，不得减小红线宽度（工业和仓储用地除外）。

5.2.3特殊地区中除上述控制要素外，还可依据交通影响评价分析对出入口设置数量、方位、宽度以及道路横断面等提出进一步控制要求。

5.3城市黄线

5.3.1黄线设施分为线性和非线性两类。

线性设施包括轨道交通、重大基础设施廊道、地下综合管廊和高压线等，控制的主要内容为廊道的线形、位置、宽度和沿线的防护距离；非线性设施包括公交场站、社会公共停车场、机场、城市交通综合换乘枢纽、城市水运码头、城市交通广场、加油（气）站、充电站、自来水厂、污水处理厂、燃气门站、电厂、广电中心、垃圾焚烧厂等，规划的主要内容为设施的数量、规模、用地面积、位置和用地边界。

（1）城市轨道交通：

规划轨道交通设施的用地规模、保护区和控制区宽度为强制性内容。

涉及轨道交通设施的项目均应征求相关主管部门意见。

（2）重大基础设施廊道：

重大基础设施指铁路、高速公路、一级公路、高架快速路、三至五级航道、架空220kv（含）以上电力线等相关设施。

现状（包含已批未建的）重大基础设施廊道的位置、线形、宽度、净空为强制性内容。

规划重大基础设施对应的廊道宽度、净空为强制性内容。

（3）地下综合管廊：

已建地下综合管廊的位置、线形为强制性内容，其余为引导性内容。

规划地下综合管廊的各项要素均为引导性内容。

（4）高压线：

高压线的走向、走廊宽度和敷设方式（埋地电缆）为强制性内容，位置为引导性内容。

（5）非线性设施：

非线性设施类黄线按实线、虚线或图标进行控制。

其中有独立用地、用地边界无调整条件的按实线控制，其数量、规模、位置和用地边界为强制性内容；有独立用地、用地边界有调整条件的按虚线控制，其数量、规模和用地面积为强制性内容，位置和用地边界为引导性内容，允许在以道路、河流、铁路等空间要素为边界的最小范围内进行调整；其他设施按图标控制，其数量、规模为强制性内容，其余为引导性内容，在满足合理的服务半径和建设要求前提下，其位置宜在基本控制单元范围内进行调整。

5.4城市绿线

5.4.1城市绿线控制的主要内容为公园绿地、防护绿地、广场用地的数量、位置及用地面积、用地边界、最小绿化带宽度等的控制要求。

5.4.2绿地采取实线、虚线或图标控制。

实线控制的块状绿地，其数量、位置、用地面积为强制性内容、边界为引导性内容；实线控制的带状绿地，其位置、最小绿化带宽度、用地面积为强制性内容，用地边界为引导性内容。

虚线控制的块状绿地，其数量、用地面积为强制性内容，位置与用地边界为引导性内容，可在以道路、河流、铁路等空间要素为边界的最小范围内进行调整，且应符合合理的服务半径和建设要求；虚线控制的带状绿地，其位置、用地面积为强制性内容，用地边界、宽度为引导性内容（但河流两侧最小宽度必须满足相关安全防护距离要求；其他带状绿地宽度宜大于等于12米）。

图标控制的块状绿地，其数量和用地面积为强制性内容，位置与边界为引导性内容，可在基本控制单元范围内进行调整，但需符合合理的服务半径和建设要求。

原则上周边红线、蓝线基本确定的现状绿地、主要交通廊道两侧防护绿地、有防洪防汛要求的各类水体、河道两侧防护绿地等采取实线控制；现阶段仅能明确服务半径、大致位置、最小规模的绿地（多为街旁绿地），采取图标控制；其余绿地均采用虚线控制。

5.4.3鼓励实施立体绿化。

5.4.4古树名木的本体和保护范围为强制性内容。

5.5城市蓝线

5.5.1城市蓝线控制的主要内容为水体的位置、河口控制线、最小河口宽度以及保护控制距离等。

5.5.2城市蓝线控制应当首先服从流域综合规划和城镇总体规划，服从城镇水系专项规划和航道规划，符合防洪标准、通航标准和其它有关技术要求。

5.5.3最小河口宽度的确定应首先满足水利、航运的基本要求，并充分考虑现状拓宽的可能性。

5.5.4流域性河道（水系规划中3级及以上河道）原则采用实线控制，河道的河口控制线、最小河口宽度与保护控制距离为强制性内容；其他河道和地表水体原则采用虚线控制，河道的走向、最小河口宽度与保护控制距离为强制性内容，其余为引导性内容。

5.6城市紫线

5.6.1城市紫线控制的内容为历史城区的保护范围，历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、传统村落和历史地段的核心保护范围和建设控制地带，各级文物保护单位的保护范围和建设控制地带，一般不可移动文物的保护范围，历史建筑的保护范围。

5.6.2紫线均按实线控制，上述内容除一般不可移动文物的保护范围为引导性内容外均为强制性内容。

5.6.3规划范围内涉及一般不可移动文物的保护应征求文物主管部门意见。

5.7城市橙线

5.7.1城市橙线的控制内容包括机场净空保护范围、微波通道等需要空域保护的领域及景观视廊、景观视域的空间位置等。

5.7.2机场净空、微波通道按实线控制。

其中：

机场净空规划控制范围及净空区域内障碍物控制要求为强制性内容；城市微波通道的位置、保护宽度和通道下允许建构筑物高度为强制性内容。

如有两种限高取低值。

5.7.3景观视线廊道、景观视域按虚线控制，景观标志点眺望点、控制点的位置、景观视线廊道与景观视域的线位与控制要求为引导性内容。

景观视线廊道、景观视域按基本范围、基本要求控制，并结合设计方案进行景观视线廊道分析，落实具体控制要求。

6基本指标

6.1规划导向

6.1.1高效合理的利用土地资源，满足一定时期内经济、社会和环境发展的空间需求，建设宜居环境。

6.1.2倡导以公共交通为导向的城市空间发展模式，适度提高大容量公共交通站点周边的土地开发强度。

6.1.3依据各个区域的特定条件，形成城市功能发展地区、交通枢纽周边地区、一般地区、历史文化敏感地区开发强度逐次递减的格局，注重塑造主城区外围地区的空间形态特色，引导人口向主城区外围地区疏解。

6.2容积率

6.2.1地块容积率为强制性指标，原则上统一控制上限，下限按国家、省、市相关规定执行。

工业用地的容积率≤2.5（已出让地块及特殊工艺的除外）。

6.2.2一般地区的地块容积率根据地块现状及其所处区域位置确定。

6.2.3特殊地区的地块容积率依据地块策划方案及城市设计综合分析来确定。

6.3建筑高度

6.3.1一般地区的建筑高度为强制性指标，一般采取上限控制方式。

根据不同用地性质的用地确定地块的建筑高度控制，有城市设计的区域应结合城市设计进行引导，无城市设计的区域应结合策划方案进行引导。

6.3.2《溧阳市总体城市设计》中划定的特殊地区范围内的建筑高度应结合城市设计引导，对区域的整体城市空间进行引导，重要节点区域应控制建筑高度的上下限，制高点应控制主体建筑高度的下限，重要节点区域和制高点以外的地区可控制建筑高度的上限。

6.3.3有历史文化保护、空间景观塑造、机场净空保护、城市安全与防灾、公用设施技术等要求的地区，建筑高度应控制上限；有空间轮廓和开放空间围合要求的地区，建筑高度应同时控制上限和下限；规划确定的高层建筑引导区的建筑高度必要时可控制下限。

6.3.4对有特殊工艺要求的工业项目，按《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》的要求，其建筑高度可根据具体情况确定。

6.4建筑密度

6.4.1建筑密度为强制性指标，原则上统一采取上限控制方式，下限按满足国家、省、市相关规定执行。

6.4.2一般地区的建筑密度按照《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》执行。

6.4.3特殊地区的建筑密度可在城市设计的基础上，结合具体方案，优化建筑密度指标。

6.4.4对有特殊工艺要求的工业项目，按《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》的要求，其建筑密度可根据具体情况确定。

6.5绿地率

6.5.1一般地区参照《城市绿线划定技术规范（2016）》、《江苏省控制性详细规划编制导则（2012修订）》、《江苏省城市居住区和单位绿化标准》及《江苏省城市规划管理技术规定（2011年版）》执行。

6.5.2特殊地区绿地率根据用地类型可在相关要求的基础上适当调整。

7城市设计

7.1规划导向

7.1.1按照上位规划确定的城市空间构架和布局，合理组织各类功能空间，形成人工环境与自然环境有机