四川省物业管理承接查验实施意见改.docx

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四川省物业管理承接查验实施意见改

四川省物业承接查验实施意见

各市（州）及扩权试点县（市）住房城乡建设主管部门、各房地产开发建设单位，各物业服务企业、业主大会：

为规范我省物业管理承接查验，保障物业服务活动依法正常进行，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》《物业管理条例》和中华人民共和国住房和城乡建设部《物业承接查验办法》等规定，结合我省实际，现将我厅制定的《四川省物业承接查验标准》印发给你们，请遵照执行；执行中有什么问题，请及时与我厅联系；本承接查验标准适用于：

新建物业、业委会选聘更迭物业、工业、商业、经济适用房、区乡镇安置小区的物业承接查验。

特此通知

附件：

四川省物业承接查验标准

年月日

附件：

四川省物业承接查验标准

第一条为规范物业管理承接查验活动，维护物业管理当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》城乡建设部《物业承接查验办法》等等有关规定，结合本省实际，制定本承接查验标准。

第二条本承接查验标准适用于本省行政区域内的物业管理承接查验工作。

第三条本指导意见所称物业管理承接查验（以下统称承接查验），是指物业服务企业承接物业时，以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查查验。

第四条、接管查验应具备的条件、要求〈标准〉

1.建设项目按规划、设计要求/各有关专业管理要求已建成，并有相关部门验收合格的证明（竣工查验备案）资料齐全；

2.道路名称标志清楚，楼宇/栋号户号牌编号准确经公安部门确认；

3.本体物业接通水、电、气、光纤、电话、宽带；

4.区内场地平整，施工现场清理完毕（在建采取围护措施），无建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽车；绿化、小品已经完工；

5.排水管道疏通无阻；

6.管理用房按相关标准配置、物业公司有固定办公场地。

第五条、接管查验的准备工作

1、在物业竣工查验后、业主入住前，应及时组建接管查验小组，对所接管的物业进行综合性的接管查验，以确保物业基本合格，达相关的标准。

2、成立物业承接查验小组

（一）、承接小组由物业公司和建设单位/业主委员会相关人员组成；

（二）、由项目工程水电组负责接管物业的产权、工程、设备资料的查验移交工作；

（三）、由客户服务部负责业主资料的查验移交及协助房屋查验移交工作；

（四）、由工程水电组负责具体的物业本体、公共设施、机电设备的查验移交工作；

3、承接查验前的准备

（一）、与建设单位/业主委员会联系好接管查验的事项、交接日期、进度、查验标准；

（二）、由工程水电组进行现场技术摸底，制定接管查验计划；

（三）、提前参与竣工查验前机电设备安装、调试工作；

（四）、准备好接管查验记录表格；

（五）、《单项项目查验单/表》；

（六）、《房屋本体接管查验表》；

（七）、《公共配套设施接管查验表》；

（八）、《机电设备接管查验表》；

（九）、《查验交接记录》；

（一十）、《接管查验问题整改表》；

（十一）、《图纸、资料移交清单》；

（十二）、《机电设备移交清单》；

（十三）、《钥匙移交清单》。

第六条、接管查验的工作程序

（一）、查验小组依据查验项目、标准，形成《物业单项项目查验单》、《查验交接记录表》、《图纸资料移交清单》、《设备移交清单》、《房屋接管查验检查记录表》、《钥匙清单》；并由责任人签名；

（二）、对查验过程中不符合设计、安装、移交清单的，提出书面《查验不合格整改报告》及《工作联络单》，确定整改时限，返回物业公司和建设单位，并督促施工单位进行限期整改，不合格不作收房；

（三）、对不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可采用费用补偿办法；

（四）、对整改项目由施工方整改落实后,予以复查,并在《查验不合格整改报告》中记录结果,合格后进行正式移交；

（五）、对保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，物业公司促请相关单位限期解决，按照《保修期工程维修管理细则》及《接管查验协议》对工程维修加以监管，并建立施工保修单位档案、联系表；

（六）、移交双方必须有双方签名办理移交手续及签订《承接查验协议》。

第七条、资料的接管查验

一、物业产权资料：

（一）、项目开发批准报告；

（二）、《建设项目选址意见书》；

（三）、《建设用地规划许可证》；

（四）、《房屋准建证》；

（五）、《建设工程规划许可证》；

（六）、《建设工程施工许可证》；

（七）、《拆迁安置资料》；

（八）、命名资料；

（九）、用地红线图。

二、综合竣工查验资料

（一）、竣工图；

（二）、建筑执照；

（三）、《建设工程规划查验合格证》；

（四）、《消防查验意见及同意使用意见书》；

（五）、《质监查验意见》；

（六）、《环保查验意见书》；

（七）、开工、竣工报告；

（八）、公共配套综合查验合格证；

（九）、供水合同；

（一十）、供电协议书、许可证；

（一十一）、供气协议书、许可证；

（一十二）、有线电视合格证；

（一十三）、通信设施合格证。

三、施工设计资料

（一）、地质报告书；

（二）、全套设计图纸；

（三）、图纸会审记录；

（四）、设计变更通知书/书，技术核定单（包括工程质量事故记录）；

（五）、工程预决算报告书；

（六）、重要施工会议记录；

（七）、隐蔽工程检查记录；

（八）、沉降观测记录，建筑物沉降和变形位移监测记录/永久性水准点位置

和基础性深埋；；

（九）、钢材、水泥、主要材料的质量保证书、查验记录；新材料、配件的签

定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；

（一十）、水、电、气、卫生洁具、消防等设备检验合格证书，如《消防设备验收及

使用备案书》；

（十一）、自动仪表的调试记录；出厂合格证明；

（十二）、管道系统：

供水、供气、消防的试压或试漏检查记录报告；

（十三）、园林绿化图纸、清样、品种、数量、养护注意事项。

（十四）、其他资料。

四、查验机电设备资料

（一）、机电设备出厂合格证；

（二）、设备清单：

名称、规格、数量、产地、主要性能、单价、随机工具、

备件设备清单、（及其配件/工具）、安装高度记录、试运行记录；

（三）、机电设备使用说明书（要求中文）；

（四）、机电设备安装、调试报告；

（五）、机电设备保修卡、保修协议；

（六）、《机电设备清单》；

（七）、机电设备供应商、施工单位资料。

五、业主详细资料（户口溥、身份证、家庭常驻人口身份证、职业、购房合同）。

第八条、接管查验的标准和查验方法

（一）、根据《物业接管查验标准》执行；

（二）、《拆迁安置合同》/租赁合同的交楼标准、装修标准、配套设施等要求；

（三）、《新建小区查验暂行办法》；

（四）、《建筑装饰装修工程质理查验规范》；

（五）、《建筑安装工程质量检验评定标准》；

（六）、主要以观感查验法、使用查验法、对照查验法；如对照建设单位提供的设备清单、资料清单等项目逐项对照、查验，并将实际情况写明在相关表格，并请建设单位相关人员签字认可。

第九条、楼宇本体硬件设施的具体查验标准、公共配套设施接管查验标准、机电

设备的接管查验（详见《物业接管查验程序标准方法》）

第十条、接管查验的遗留问题处理；

1、遗留问题的登记确认

（一）、对资料查验中发现的资料不全，不真实、不合格等问题，接管查验小组应当将问题逐项记录在《接管查验资料遗留问题登记表》中，交建设单位确认；

（二）、对物业硬件设施接管查验中发现的不合格等问题，接管查验小组应当将问题逐项记录在《接管查验设施设备问题遗留问题登记表》中，交建设单位确认。

2、对资料遗留问题；接管查验小组应当积极建设单位和业主代表以及施工承建单位一起补齐相关资料

3、物业硬件设施、设备遗留问题

（一）一般问题在一周内得到解决；

（二）重大问题在一个月内得到解决；

（三）必要时项目负责人予以协助处理；

（四）长期解决不了、势必影响物业管理的问题；以备忘录的形式将问题登记进行备录；

（五）建设单位、施工单位签署相关保修书及相关法规运作在保修期的维修事宜；

（六）保存：

《接管查验遗留问题登记表》和备忘录由项目归档长期保存。

第十一条承接查验的时限

（一）、建设单位选聘物业服务企业实施前期物业管理的，建设单位应当在物业竣工交付前30日内，与受聘物业服务企业完成承接查验手续；

（二）、业主、业主大会选聘物业服务企业的，应当在《物业服务合同》生效后15日内，会同业主大会新选聘的物业服务企业与原物业服务企业完成承接查验手续（另有约定时限的除外）。

第十二条承接查验的主要项目

1、物业资料

（一）、竣工查验资料，包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、竣工查验合格证等资料；

（二）、技术资料包括水、电、气、视、讯等的供用合同（协议）、消防设施合格备案书、电梯安检使用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装、使用和维护保养等资料；

（三）、物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）、物业管理所必需的其它资料，如物业的规划、建设的有关资料，有关房屋产权权属的资料，工程查验的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等。

2、物业共用部位

包括房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；

3、物业共用设施设备

包括上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、发电机、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、隔油池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

4、物业管理用房（按相关规定进行查验）

5、物业承接查验内容及操作标准

（一）、房屋本体承接查验的内容与标准

1、主体结构

（1）、外墙无明显裂纹，不渗水；

（2）、屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

2、公共楼面地面

楼地面面层与基层粘接牢固，不空鼓；整体面层平整、无裂缝、无蜕皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。

3、天台

（1）、天沟、落水口畅通完好；

（2）、隔热层、防水层完好；

（3）、散水坡无下陷、短裂、与墙体分离；坡度适宜、平整；

（4）、屋面避雷设施连接牢固。

4、楼梯、扶手

（1）、钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑；

（2）、楼梯无裂缝、无表皮剥落。

（二）、房屋分户承接查验内容与标准

1、卫生间、外阳台、厨房

（1）、卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，无明显积水、倒泛水和渗漏现象；

（2）、卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水畅通；

（3）、给水施舍安装牢固、接口密实，无渗漏、锈迹、流水畅通、有足够压力；

（4）、地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水畅通、完好无损；卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏，排污管接口，检查口不得渗漏，管道必须流畅；

（5）、卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好，操作正常；

（6）、厨房排烟道、通风道设置合理，有足够得截面积，无堵塞物；

（7）、水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。

2、棚面、墙面、楼地面

（1）、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无蜕皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍；

（2）、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象；

（3）、墙面块料（如瓷砖）面层：

粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝沙浆饱满，线条顺直；

（4）、墙面油漆、刷浆色泽一致、无蜕皮、漏刷现象；

（5）、地面面层与基层粘贴牢固、无空鼓、无裂缝，无蜕皮和起砂现象，面层平整、水平、阴角平直；

（6）、饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡合缺角，对缝平直。

3、门、窗

（1）、门开启自如，无晃动合裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形；

（2）、门锁、窗销连接牢固、开启灵活；

（3）、玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤；

（4）、油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；

（5）、不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。

4、电气系统

（1）、照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反应灵敏、接触良好、发光正常；

（2）、开关安装牢固、开关灵活、接触良好。

5、智能化系统

对讲声音清晰

6、配套系统

门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。

（三）、公共设施设备承接查验内容与标准

1、给排水系统

（1）、给排水设备型号、数量与移交清单相符合、工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整；

（2）、明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳；

（3）、护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固；

（4）、下水、雨水通畅无渗漏，屋面排水通畅无积水；

（5）、水池卫生清洁、无渗漏；

（6）、地下室中低于室外地面得卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设置集水坑用污水泵排出；

（7）、沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物；

（8）、管道应安装牢固，控制部件启动关闭灵活，无滴漏；水压试验及保温，防腐措施必须符合要求。

2、供配电系统

（1）、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤；

（2）、供配电系统超负荷现象，接头连接牢固，有足够的接触面积，无过热现象；

（3）、配电箱接地应良好，并符合规范；

（4）、强、弱电竖井应独立，强电、弱电要走各自的竖井，过线孔应封闭，竖井的走线齐整并绑扎牢固；

（5）、发电机功率是否配符合配置要求；

（6）、电缆穿墙孔封堵良好，无渗漏现象；

（7）、电缆沟内电缆铺设平整，无积水和杂物。

3、暖通系统

（1）、各种仪器、仪表齐全精确，安全装置灵敏、可靠，控制阀门开关灵活；

（2）、排烟阀、送风阀、风档板安装平正、起闭灵活，闭合严密；

（3）、管道的管架、支架、吊顶应牢固；

（4）、设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。

4、消防系统

（1）、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好；

（2）、消防箱标识清楚、玻璃完好；

（3）、消防设施配件齐全；

（4）、消防管安装牢固，标识明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足；

（5）、消防用电设备主、备电源的自动转换装置试验正常；

（6）、火灾报警控制器功能正确；

（7）、火灾应急广播设备的检验：

在消防控制室的选层广播，共用的扬声器强行切换试验，备用扩音机控制功能试验；上述控制功能正常，语音清晰；

（8）、消防专用电话的检验：

消防控制室与所设的对讲电话分机的通话试验；消防控制室的外线电话与“119”的通话试验；上述功能正常，语音清晰。

5、道路系统

（1）、路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常且满足节能；灯柱安装牢固、油漆完好；

（2）、路面平整，无水泥块、无起砂、断裂；

（3）、路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；

（4）、块料拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；

（5）、交通标识线、路牌清楚完好；

（6）、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。

6、停车场系统

（1）、停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好；

（2）、自行车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好；

（3）、车场道闸安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。

7、秩序维护、清洁、绿化设施

（1）、秩序维护岗亭配件齐全、标识清晰，完好无损

（2）、消防监控设备功能正常；

（3）、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草；绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固；

（4）、垃圾中转站密封完好，外标装饰完整，油漆完好，使用方便。

8、其他配套设施

楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。

第十三条、承接查验的所有资料，归物业管理区域内的全体业主所有，可由物业服务企业保管

前期物业服务合同终止时，业主大会成立的，原物业服务企业应当将物业管理用房和本意见第六条所列物业资料、物业管理中形成的物业管理资料交还业主委员会，并办理手续；物业服务合同生效后，业主委员会将物业资料、物业管理过程中形成的物业管理资料移交给业主大会新选聘的物业服务企业。

第十四条承接查验程序

1、书面通知查验

（一）、新建物业具备本指导意见第四条规定条件后，建设单位应当在物业竣工交付前30日内以书面形式通知物业服务企业进行物业管理承接查验工作；

（二）、物业服务合同生效后7日内，业主委员会应当书面通知原物业服务企业办理承接查验手续；

（三）、物业服务企业接到通知后5日内，应当与通知方（建设单位、业主委员会）书面约定承接查验时间。

2、成立查验小组

承接查验前，物业服务企业可与选聘方（建设单位、业主大会）成立查验小组，根据项目的实际情况，做好承接查验的相关工作。

3、移交物业资料、物业管理资料

查验小组应当对有关资料进行查验；资料完整齐全的，应当及时办理资料交接手续；不齐全的，建设单位或原物业服务企业应当书面说明情况并明确移交的时间和地点，待资料齐全后办理交接手续；确实无法弥补的，应在承接查验协议中注明。

4、查验物业共用部位、共用设施设备

查验小组要按照国家、省、本省建筑工程质量标准和其他相关标准逐项对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并作好查验记录。

5、解决查验遗留问题

查验中发现房屋及其配套设施设备有与原设计方案不符、质量不符合要求等问题的，查验双方应当以书面形式约定处理办法，并商定时间复验。

6、签订承接查验协议

查验小组对查验内容逐项查验后，交接双方应当及时签订物业管理承接查验协议。

承接查验协议应当包括：

项目名称、查验的内容、房屋和配套设施设备查验情况及存在问题、解决方法和参加查验的人员、时间以及其他有关事项的约定并附移交的资料明细。

7、移交相关费用

原物业服务企业应当将预收的交接之日以后的物业服务费用、代收的各种水、电、气等费用移交给新的物业服务企业。

8、建设单位、业主大会、物业服务企业可以聘请相关专业机构协助办理承接查验手续。

第十五条承接查验备案

交接双方办理承接查验手续后30日内，物业服务企业应当书面告知物业项目所在地、市、州、区、县房产管理部门，并将承接查验文件及基础资料明细复印件送房产管理部门留存。

地、市、州、（区）、县房产管理部门应当将上述留存资料存入项目档案；

第十六条承接查验双方的责任

（一）、承接查验时，交接双方均应严格按照国家有关规定和标准执行；对于符合承接查验标准的，物业服务企业应当及时接管；查验不合格的，双方协议处理办法，并商定时间复验；

（二）、建设单位选聘的原物业服务企业未全部移交物业共用部位、共用设施设备、共用场地、物业管理用房或移交资料不全的，建设单位负责完善；

（三）、原物业服务企业负责物业管理承接查验协议生效前的物业管理活动，新物业服务企业负责物业管理承接查验协议生效后的物业管理活动；

（四）、承接查验后，发生的维修养护和工程质量问题，按国家有关规定处理；物业项目自查验接管之日起，在国家规定的保修期限内，由建设单位负责维修；保修期限届满后，自用部位、自用设施设备，由业主负责维修、养护；共用部位、共用设施设备的日常维修、养护由物业服务企业负责，费用由全体业主承担；

（五）、承接查验后，物业服务企业未妥善保管造成承接查验资料损失的，应按有关规定承担相应的法律责任；

（六）、承接查验后，交接双方应将承接查验情况在物业管理区域内向全体业主公布。

第十七条有关承接查验的纠纷，交接双方可以协商解决，也可以直接向人民法院起诉。

第十八条分期建设的项目，可以按本指导意见分期承接查验。

第十九条本实施意见自年月日起施行。

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