房地产廉租房项目可研报告.docx

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房地产廉租房项目可研报告

XXX炳林廉租房项目

可行性研究报告

第一章概述

1.1项目建设背景

据XXX房管局统计显示，2006年全市共启动住房建设25万平方米，完成投资2.314亿元，竣工11.425万平方米。

但由于住房供应结构的不尽合理，仍使得许多中、低收入家庭的住房困难问题没有得到改变。

依照《XXX十一五住房建设规划》，落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，根据市委、市政府的指示精神，要求在市区尽快启动建设一定规模的廉租住房，逐步解决低收入家庭住房困难，有效解决XXX区住房紧张局面。

对完善城市功能，优化发展环境，改善人居环境，维护社会稳定都具有十分重要的意义。

陕西XXX炳林化工有限公司是2009年由XXX集团兼并原商洛栲胶厂后新组建的具有独立法人的新企业。

现有职工和离退休人员397人，XXX集团兼并前商洛栲胶厂多年处于停产状态，经营停滞，职工生活无着落，自谋生路，职工及离退休人员大都住在五十年代建设的危楼和平房内，由于住房紧张，院内利用各种材料搭建的临时棚不但占地，且零乱和不安全。

由于企业长期处于经营困难，职工收入得不到保障，绝大多数处于贫困状态，根本谈不上改善住房条件和购买商品房。

2008年职工居住的四层1958年建设的职工楼发生严重危裂，商洛城建局及政府相关部门多次要求职工搬迁，拆除危楼。

为了不发生重大安全事故，我们将已停产的车间和能利用的平房全部安置危楼职工暂住，对危楼进行拆除，这样更加重了职工的住房困难和住房紧张的局面，职工因住房问题同企业矛盾突出，多次寻找上级部门，在XXX集团兼并企业时，职工最大的意见就是解决住房困难。

XXX集团成功兼并栲胶厂后，充分利用自身优势，通过详实的市场考察和产品考察，拟充分利用新技术、新工艺、新产品，对企业进行技术、产品的升级，实施技术改造，彻底改变栲胶厂历来设备落后、产品僵化、工艺落后的局面。

由于在旧址改造不符合我市当前的城市规划，不利于美化城市环境，提高城市品位。

XXX炳林化工公司拟实行异地搬迁改造，投资1.5亿元，建设年产销1.2亿元的栲胶及油田助剂化工产品，原厂旧址进行商业和住宅开发，使原厂土地资产最大升值，促进工业生产和技改的顺利完成。

为改善职工、特别是低收入住房困难家庭的住房条件，在XXX商品房开发中提出拟在原厂址建设“XXX炳林廉租房”项目，建设廉租房4774平方米，届时将有效满足96户特困职工的住房需求，对改善居住环境、维护社会稳定具有重要的意义。

1.2项目建设意义

1、彻底改善员工住宿条件，稳定职工队伍，为创建和谐社会作出XXX应有的贡献。

2、提升员工士气，使职工一心一意投入新企业的建设和发展事业上来，重新打造商洛化工的新形象，为社会创造财富，为员工谋求幸福和安康。

3、响应创卫和棚户区改造的宏观要求，美化城市环境，提高城市品味。

4、以安全第一为宗旨，促使员工尽早撤离危房，为员工谋求安全、稳定、祥和、优雅的人居环境。

1.3项目概况

1、项目名称

XXX炳林廉租房项目

2、项目建设单位

陕西XXX集团炳林化工有限公司

3、工程概况

该项目规划建设廉租住房建筑面积为4774平方米，用地面积为807.5平方米。

规划容积率为3.01，经估算，工程总投资额约为624万元。

4、资金来源：

本项目总投资为624万元。

资金来源：

企业资金投入624万元。

1.4可行性研究的编制依据、范围与原则

1.4.1可行性研究的编制依据

1、《中华人民共和国建筑法》（中华人民共和国国家主席令第91号）

2、《中华人民共和国招投标法》（中华人民共和国国家主席令第21号）

3、《中华人民共和国环境影响评价法》（中华人民共和国国家主席令第77号）

4、《建设项目经济评价方法与参数》（教发司[2005]97号）

5、《工程项目可行性研究报告编写指南》（国家发改委编制）

6、《陕西省建设工程费用定额》（1999年）

7、《陕西省建筑工程综合预算定额》（1999年）

8、XXX炳林廉租房项目规划

9、《陕西省人民政府关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（陕西发[2007]62号）

10、《XXX人民政府关于印发XXX十一五住房建设规划的通知》（商政发[2007]47号）

1.4.2可行性研究的范围

根据建设单位的委托和有关规定、规范的要求以及该项目的设计文件，对项目涉及的以下问题进行了重点研究论证：

1、研究项目建设的必要性和可行性（市场分析与营销策略）

2、研究项目建设标准及建设规模

3、研究项目的总体规划布局及方案设计

4、研究项目的节能和节水方案

5、研究项目的消防设计方案

6、研究项目的环境保护方案

7、研究项目的组织机构与运行管理方案

8、研究项目的投资估算与资金筹措方案

9、分析项目的经济效益和社会效益

10、研究项目的实施进度计划

1.4.3可行性研究的原则

1、建设中根据实际情况，坚持充分利用各种有利条件，兼顾长远，适度超前的原则。

2、坚持节地、节能和统一规划、合理布局、因地制宜、综合配套建设相结合的原则。

3、本着适用、经济、美观、方便使用的原则考虑设计方案。

4、建设中坚持尽可能采用新材料、新技术，以节约投资，降低建设和使用成本。

5、建设中同时考虑环境保护与节能。

1.5主要经济数据及评价指标

——XXX炳林廉租房项目主要经济数据及评价指标（表1—1）

序号

名称

单位

数据

备注

一

设计规模

1

廉租住房建设面积

平方米

4774.00

二

经济数据

1

总投资

万元

624.00

2

开发产品投资

万元

624.00

其中：

财务投资

万元

624.00

3

资金筹措

万元

624.00

其中：

借款

万元

624.00

4

经营收入

万元

12.00

年平均

5

总成本费用

万元

624

6

利润总额

万元

无

年平均

三

财务评价指标

1

投资利润率

%

以年计

2

投资利税率

%

6.51

以年计

3

全部投资投资回收期

年

2.65

4

长期借款偿还期

年

3.00

建设期起

1.6研究结论

符合国家倡导的支持项目，具有重大的社会效益，项目可行。

1.7问题与建议

通过对本项目的研究，为保证项目的顺利实施，提出如下建议：

1、项目建设工期紧、投资大，在项目建设前，应落实好资金来源，确保项目能够如期顺利完成，尽早发挥其社会效益。

2、项目建设，落实了国家及地方的住房政策，强化了规划调控手段，完善了城市在房保障体系，改善了人民群众的居住条件，对城市发展起到了积极地推动作用，因此建议有关部门能够给予大力支持，加快实施进度。

3、项目建设应当通过招标确定施工企业，实施监理制度。

加强工程在质量、进度、安全和投资方面的管理与监督，提高项目的综合效益。

第二章项目建设的必要性和可行性

2.1项目建设的必要性：

陕西炳林化工有限公司（原地区栲胶厂）曾在上世纪七八十年代为商洛地方经济的发展做出较大贡献，但随后未能紧跟市场经济的改革步伐，导致企业市场丧失，工厂停产，员工收入得不到保障，常年生活在追求温饱的贫困线上。

职工目前的居所为上世纪五六十年代建设的筒子楼里，由于设计不合理，加之年久失修，缺乏管理，楼体开裂、渗水等现象严重，部分职工无家可归，流离失所，有的搭棚、有的住车间，安全隐患极为突出，广大员工怨声不断，行成了一定的不稳定隐患。

2009年在XXX国有资产监督管理委员会的通力协调下，由陕西XXX药业集团有限公司出资，以承债的方式完成了两家企业的合并，在采取自愿的基础上，以灵活的方式对原企业职工进行了分流安置，在一定程度上缓解了目前的困难局面，但职工的住房改善却不能实现立即改观。

2010年在我集团对炳林化工的开产情况做好各项布置以后，就立即意识到只有安居才能乐业。

因此，住房问题不仅牵扯到员工士气，更是一个企业勇担社会责任的重要体现，所以，我集团决定自筹资金建设该XXX炳林廉租房小区，以稳定职工队伍、提升员工信心，配套老厂区的扩产重建，重振商洛化工的“二次雄风”。

2.2 项目建设的可行性

该项目的建设符合国家相关政策的要求，与XXX“十一五”住房建设规划相适应。

建设廉租房，具有很好的社会保障功能，为商洛社会的稳定发展，构建社会主义和谐社会提供坚实的物质基础，因此项目具有较高的社会效益。

项目能够充分享受国家、省、市的相关优惠政策，XXX良好的市场前景以及具备充分实力的开发企业联合，都为项目的建设提供了充分的经济保障。

项目建设用地条件满足建设要求，符合城市规划的规定，基础设施建设较为完善，具备建设条件。

因此，项目建设具有可行性。

第三章项目建设选址及建设规模

3.1建设项目选址

该项目选址地点，即北新街东段16号，属与商洛城区东西拓展的重点发展区域，随着商丹循环经济工业园的建设，该地段势必成为工业园区绝佳居住选择，该小区距市体育场100米，距城关中学400米，东靠商洛学院，附近超市林立，使得小区“人文关怀”的主旨得以充分体现，也使得小区的选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。

项目规划选址位于市区北新街东段16号（原炳林公司院内），北邻本企业家属院，南对商州二职中，西为区财政局。

占地面积807.5平方米。

现状条件为自然地貌，地势平整，区位优势明显。

3.2建设规模

依据本项目修建性详细规划，建设规模如下：

规划建设用地为807.5平方米，总建筑面积4774平方米。

3.3功能设施标准

1、廉租住房：

1）内墙饰面：

厨房、卫生间为釉面砖墙面，高1.5米，其余为乳胶漆墙面，品种由甲方自理。

2）楼面：

楼梯间、门厅为水泥砂浆地面，其余为铺地砖楼面，品种由甲方自理。

普通木楼梯扶手。

3）顶棚均为乳胶漆顶棚，品种由甲方自理。

4）分户门为钢质进户，内门为普通夹板门，颜色由甲方确定。

窗为塑钢窗，单层玻璃。

5）厨房设不锈钢台盆一处，卫生间安装普通坐便器，洗面台盆。

6）每户卧室设插座两处。

照明为普通灯具。

第四章项目设计

4.1场地概况

商洛地属大陆性湿润气候，冬无严寒、夏无酷暑，雨量充沛，年平均气温12.9℃，极端最高气温39.8℃，极端最低气温-14.8℃。

多年平均降雨量为550-1104mm。

地形起伏在，岭谷相间，峰峦叠嶂，地势总体西北高，东南低，最高处牛背梁海拔2802.1m，最低处丹江谷地的商南县梳洗楼附近，海拔215.4m；山势向东北和东南延伸，北部有秦岭主脊，南部有蟒岭、流岭、鹃岭等秦岭支脉，期间分布有洛南、商丹、山阳等小型盆地。

建设基现状条件为自然地貌，地势平整。

根据《中国地震参数区划图》（GB18396—2001）和《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001），本工程按XXX地区标准，设防烈度要求为7度。

4.2规划设计依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180——93）

3、《城市用地分类与建设用地标准》（GB137——90）

4、《陕西省城市规划管理技术规定》（试行）

5、《XXX城市总体规划》（2001——2020）

6、“XXX炳林廉租房”项目规划及建筑方案设计任务书

7、规划地块地形图

8、业主单位委托书

4.3规划原则与指导思想

4.3.1规划原则

1、依据城市总体规划要求，同时参照市政府关于城市建设的意见，结合项目地形特点，合理进行规划。

2、遵守统一规划、合理布局的原则，划分不同的功能片区，利于建设时序的要求。

3、注重土地开发的综合效益，重视与城市环境的有机联系，构建和谐的城市环境。

4、突出以人为本的设计理念，充分研究人的居住行为与居住心理，营造尺度适腚的空间环境，形成具有特色和凝聚力的人文环境。

4.3.2指导思想

1、生态化的社区理念

现代生态城市的观点是要“重建城市与自然的平衡”。

从社区的角度讲，就是要建立起完善的自然生态体系，并与城市的生态体系紧密联系，充分保护和利用城市的蓝带和绿带空间，形成和谐共生的城市生态环境。

该小区在设计中贯彻生态朱则、文化原则与效益原则，结合适宜技术力求塑造一个具有文化内涵、环境幽雅、经济效益和鲜明个性的园林式的现代化生活居住空间。

2、人文主义的社区精神

体现以人为本的设计思想，在规划设计中充分研究人的居住行为和居住心理，力图营造空间尺度适宜、居住舒适、方便并具有良好的私密感、安全感、颇具人气的居住环境，形成具有凝聚力和特色的社区人文环境，树立XXX炳林廉租房小区的品牌形象。

3、通好性的设计理念

紧凑的社区形态有助于形成亲切、和谐的居住氛围，适宜的密度也体现了社区的可持续发展的原则。

社区的均质空间和均好的景观体现了人人平等的原则，符合和谐共生的可持续发展的理念。

4.4总体布局说明

4.4.1总体构思

充分利用北部依山以及商洛学院、体育场等整体环境因素，将小区环境融入其间，一方面，结合本地块的地形现状，在保证建筑最好朝向的同时，使其最大程度地利用周边自然风光。

4.4.2结构布局

结合周围良好的外部条件及总体规划的要求，尽可能利用土地解决困难住户。

4.4.3道路交通组织

规划小区道路为4米宽，连接了所有入户的小路。

区内还设有环形散步道，方便居民使用。

4.4.4停车

小区设有自行车和摩托车车棚。

4.4.5无障碍设计

建筑物入口部分均要求设有无障碍通道，满足使用要求，体现人文关怀。

4.4.6公共服务设施规划

垃圾处理以“垃圾袋装转运”的方式处理。

主要道路旁设置废物箱。

废物箱的形式应与小区的建筑风格相协调。

4.4.7绿化景观规划

本方案设计采用周边分散的庭院绿地景观布局方式。

通过小区主干道的绿化，将绿地过渡渗透到庭院绿地的放射式绿化系统。

体现均好性的原则，尽量使每套住宅都能融入到绿色的环境中去。

通过设置草坪、铺装、花架、等精美小品点缀，为小区居民提供一个丰富的生活休息场所。

院落庭院环境充分考虑老人和儿童的活动特征精心安排设计，使小区公共空间层次更加丰富，收放相得益彰，提高居住质量。

4.5建筑方案设计

4.5.1设计指导思想和原则

1）具有地方特征以及鲜明风格的建筑形象

2）功能完善、空间丰富、尺度宜人的建筑空间环境

3）与环境有机结合，丰富完善城市功能与品质

4）环境友好，满足节能、环保要求

4.5.2方案设计

1、执行的主要设计规范

1）《建筑设计防火规范》（GBJ16——87）

2）《民用建筑设计通则》（GB50352——2005）

3）《民用建筑节能设计标准》（JGJ26——95）

4）《住宅建筑规范》（GB50368——2005）

5）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045——95）

2、方案说明

1）建筑朝向

XXX在全国气候划分图中属于寒冷地区，夏天较为炎热，南北向的房间便于通风；冬天干冷，南北向房间利于争取日照。

区内建筑结合基地现状与道路走向，布局形态与正南向呈31度的夹角布置。

这样的布局较好地满足了日照间距的要求，节约土地。

同时，也使整个小区具有了较为完善的空间形态与特色肌理，个性清晰，有较好的识别性。

2）建筑形象

建筑设计注重体块造型和色彩处理，以插片、飘窗和曲线阳台的穿插组合，运用光影和色块来丰富建筑立面，创造明快、简洁的建筑形象。

3）小区主要建筑项目规划

根据规模和功能要求，区内建一栋多层廉租房。

详见表4—1

——主要建筑项目规划表（表4—1）

项目名称

栋数

层数

结构形式

建筑面积（m2）

备注

廉租住房

1

6

砖混

4774.00

4.5.3户型设计与套型比例

廉租住房为六层建筑，建筑面积严格控制在50平方米以内，套型标准为两室一厅，标准厨、卫，达到国家“入住即可使用”的标准。

详见表4—2。

——户型面积、套型指标（表4—2）

户型

面积（m2）

套型

套数（套）

备注

LZ-A

49.2

两室一厅

48

LZ——廉租房

LZ-B

49.54

两室一厅

LZ——廉租房

LZ-C

49.94

两室一厅

LZ——廉租房

第五章配套设施规划

5.1给水工程规划

5.1.1规划依据

1、《城市规划法》（中华人民共和国）

2、《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》及相关的法律法规文件和技术规范

3、《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）

4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

5、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）

6、《室外给水设计规范》（GB50013-2006）

7、《城市居民生活用水量标准》（GB/T50331-2002）

5.1.2用水量指标

1、居民生活：

最高日200升/人·日

2、绿地、道路、广场等市政用水：

6m3/ha·d

5.1.3用水量计算

1、居民生活用水量

居民生活用水量按生活用水定额估算，人口规模210人。

最高日居民生活用水量为：

210×200/1000=42m3/日

2、浇洒道路和绿化用水

1.73×6=10.30m3/日

3、消防用水量

消防用水量按同一时间内火灾次数为1次，一次灭火用水量10L/S确定，火灾持续时间2小时，用水量为72m3。

4、未预见用水量

按总用水量的10%计

（42+10.30）×10%=5.23m3/日

5、用水量合计

——用水理合计表（表5—2）

用水量

项目

（m3/日）

居民生活用水

42

市政及其它用水

10.30

未预见用水

5.23

总用水量

57.53

时变化系数取2.5

最高日用水量：

57.53（m3/日）

最高日最高时用水量：

57.53×2.5=143.82（m3/日）

5.1.4供水水源：

本建筑用水从原小区管网接入。

5.1.5管网规划：

规划采用生活饮用水、消防用水合用的给水系统，主干管位于区内干道西侧，枝状布置。

5.2雨水工程规划

5.2.1规划依据

1、《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）

2、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）

5.2.2规划原则及排水体制

1、排水管的规划原则：

利用重力流，顺城敷设管道。

2、排水体制：

规划区内雨、污水分流。

5.2.3暴雨强度公式及计算参数

雨水按如下公式计算：

Q=q·F·ψ

式中：

Q—雨水量（L/S）

Q—暴雨强度（L/S·ha）

ψ—径流系数，取0.6

F—汇水面积

其中暴雨强度公式采用XXX暴雨强度公式计算，公式为：

6.8（1+0.941LgP）

i=

（t+9.556）0.731

其中：

i—暴雨强度（mm）；

P——重现期，一般取1年；

t——径流时间（分钟）。

t=t1+mt2

t1——起点集水时间，取15~20分钟，本次规划取t1=15分钟；

m——管渠延缓系数，暗管取2.0；

t2——管内雨水流行时间（分钟）；

5.2.4雨水管道规划

规划设计流量为235L/S，雨水排向南侧规划路城市雨水主管。

居住小区雨水管道沿南北向道路布置，管径为DN200。

5.3污水工程规划

5.3.1规划设计依据

1、《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）

2、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）

5.3.2污水管渠的设计原则

1、污水管道利用重力流，顺城敷设管渠。

2、污水最短距离排入城市市政管道。

5.3.3污水量计算

城市污水量按供水量的90%计，规划区内污水量为：

474×0.9=426.7（m3/d）

5.3.4污水管网

污水经化烘池处理，排入原厂区管网。

廉租房内规划化粪池1个，有效容积各为30立方米。

5.4电力工程规划

5.4.1规划依据

1、中华人民共和国《城市规划法》

2、《城市电力规划规范》（GB50282—98）

5.4.2综合用电指标

1、电力设施是该区域重要的基础设施之一，应能满足用电负荷的需要，确保供电的可靠性、合理性，同时用电指标要考虑发展，适当提高。

本规划采用负荷密度法进行负荷预测，同时系数取0.8。

需用系数取0.5。

2、廉租房用电指标：

6（KW/户）

5.4.3用电负荷计算

——规划用电负荷预测表

序号

建筑名称

用电规模

用电负荷

指标

同时

系数

需用

系数

用电负荷（KW）

1

廉租房

96户

6KW/户0.8

0.8

0.5

230.00

2

绿化、照明

1.85ha

1W/m2

0.7

0.8

10.36

合计

240.36

总计算负荷按300.00KW规划。

5.4.4电源规划

10KV电源由城市公网接入，共规划了1个10KV变电站，变电站容量为1000KW，服务范围为所有建筑。

5.4.5供电线路规划

1、线路规划

供电线路沿南北向道路规划布置，路灯由就近变电站引入。

2、供电线路敷设方式

电缆根数少于2根采用直埋形式，电缆根数大于2根采用电缆排管敷设形式，埋设深度在当地冰冻线以下。

5.5电讯工程规划

5.5.1规划依据

1、中华人民共和国《城市规划法》

2、《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》及相关的法律法规文件和技术规范

5.5.2规划原则

1、以电缆、光缆形式到用户。

2、通信线路集成化、地下化。

3、做到电话、电脑、电视信息传输“三网合一”。

5.5.3电信系统

固定电话40部。

5.6供热工程规划

5.6.1供热负荷预测表（表5—4）

建筑名称

建筑面积（M2）

热指标（W/M2）

热负荷（KW）

廉租房

4774.00

45

214.83

合计

214.83

（供热负荷按300KW规划）

5.6.2供热介质

供热介质为热水，供、回水温度为55/45℃。

5.6.3热源

规划区采暖为集中供热，由小区北侧规划路引入。

5.6.4供热管网

1、管网敷设方式：

供热管网采用直埋敷设。

2、管网布置：

城市供热沿区内干道布置。

5.7燃气工程规划

5.7.1规划依据

1、中华人民共和国《城市规划法》

2、《城市规划编编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》及相关的法律法规文件和技术规范。

3、《城市燃气工程规划规范》（GB50028-93）

5.7.2气源

燃气气源为天然气，由规划区北侧接入。

5.7.3用气指标

居民生活日最大用气量为：

0.26M3/人·日；未预见气量占总用气量的10%。

5.7.4天然气用气量计算

1、居民用气量

根据规划区域内人口的发展规模、户均用气量指标，居民气化率按100%计，由此计算出居民用气量为：

0.26×210=54.6（M3/日）。

2、采暖空调用户

采暖用户利用城市集中供热，空调用户利用城市电力设施，本规划不考虑采暖空调用气量。

3、未预见占总用气量的10%：

用气量为：

54.60×0.10=5.46（M3/日）。

4、总用气量：

54.60+5.46=60.06（M3/日）。

5.7.5管网规划

燃气由规划区东侧进入，主管沿小区东侧布置，管径为DN100。

采用中——低压两级压力系统，中压燃气经调压箱调压后向各用户供气。

5.8管线综合工程规划

5