重庆地产分析报告2250229068.docx
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重庆地产分析报告2250229068
5月重庆地产分析报告
目 录
第一部分 房地产基础信息 2
一、交通 2
二、供需 2
三、规划 5
四、政策法规 5
五、经济 9
第二部分 房地产相关信息 12
第三部分 2008年4月楼盘开盘统计 15
第四部分 2008年4月销售金额和面积排行 17
第一部分 房地产基础信息
一、交通
1、重庆到贵阳高速路全贯通
从4月28日起,重庆到贵阳高速公路全面贯通。
从重庆走高速公路去贵阳,自驾车只需4小时左右,坐大巴车约5个多小时。
从重庆到贵阳,单程高速公路费为215元左右。
此前一直路况不佳的遵义至贵阳段,高速路已实现双向畅通。
二、供需
1、深港房地产商瞄准重庆土地
2008年深圳房交会暨中国城市土地展已经开幕,作为重庆市政府的土地储备机构,重庆地产集团本次“携”8000亩土地赴深圳,向全国有实力的开发商抛绣球。
此次展示的主要为主城区升值潜力较大的地块,大渡口区首次推出的危旧房改造项目吸引了众多开发商。
中国城市土地展今年是第三届,重庆地产集团也连续三年参加。
在重庆的土地展台旁,还有成都、天津、海口等城市,集中展示当地的潜力地块。
目前,重庆地产集团土地储备量为14万亩。
本次拟供地块有8000余亩,共28个地块,主要在主城九区,以及北部新区、南川区,有大学城、弹子石CBD、钓鱼嘴、蔡家、华岩、悦来、龙头寺、江北农场、十八梯、嘉陵新路、上肖家湾等,不仅有老街旧城、还有新区、规划的中央商务区等。
2、今年一季度重庆地产商购置土地面积下降30%
今年一季度，重庆市房地产开发企业购置土地面积呈下降趋势，而土地开发投资速度加快。
据统计，今年一季度，重庆市房地产开发企业本年购置土地面积210.81万平方米，较去年下降30.6%。
同时，土地开发投资额同比去年上升108.3%，达到10.51亿元；本年完成开发土地面积195.70万平方米，同比增长32.3%。
有关专家分析，重庆之所以出现土地购置面积下降，土地开发投资和开发面积提速的现象，主要受年初政策影响。
重庆市明确规定，土地闲置满两年，无偿收回；土地闲置满一年，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。
专家认为，这将对未来房地产供给产生积极影响。
3、重庆1781套经济适用房，最高价3898元
重庆市建委公布了今年第二季度公开销售的经济适用住房项目，共有1781套，其中，套内售价最高的为3898元/平方米，几乎接近主城区3月份商品住房成交均价。
据了解，今年第二季度公开销售的经济适用房源，共有4个项目，分别来自渝中区、江北区、九龙坡区、北碚区，90%以上房源的套型面积在90平方米以下。
经市物价局核定，这4个经济适用房项目套内核定基准价格，最低的、最高的分别为2825元/平方米、3390元/平方米。
而根据市物价局规定，在此基础上，开发商可根据楼层、朝向等因素，上浮不超过15%，下浮不限。
也就是说，这批经济适用房源，最高的可卖3898元/平方米。
4、重庆春交会成交房屋8690件，成交金额28.67亿
（1）15日成交情况
15日共成交房屋1576件，成交面积14.75万平方米，成交金额4.74亿元。
在成交房屋中，商品房交易成交832件，成交面积7.82万平方米；成交金额30896.83万元，平均成交建筑面积均价3949元/平方米。
存量房转让成交733件，成交建筑面积6.82万平方米，成交金额16058.45万元，平均成交建筑面积均价2354元/平方米。
尾房超市成交11套，成交面积1023平方米，成交金额430万元。
（2）16日成交情况
16日共成交房屋2167件，成交面积20.66万平方米，成交金额6.93亿元。
在成交房屋中，商品房交易成交1266件，成交面积12.25万平方米，成交金额48918.43万元，成交建面均价3992元/平方米。
存量房转让成交888件，成交面积8.28万平方米，成交金额19868.58万元，成交建面均价2401元/平方米。
尾房超市成交13套，成交面积1352平方米，成交金额529.9万元。
（3）17日成交情况
17日共成交房屋2192件，成交面积20.36万平方米，成交金额7.39亿元。
在成交房屋中，商品房交易成交1253件，成交面积11.47万平方米，成交金额50656.12万元，建筑面积成交均价4416元/平方米。
存量房转让成交906件，成交面积8.52万平方米，成交金额22092.99万元，建筑面积成交均价2594元/平方米。
尾房超市成交33套，成交面积3696平方米，成交金额1153.20万元。
（4）18日成交情况
18日共成交房屋2755件，成交面积26.61万平方米，成交金额9.61亿元。
在成交房屋中，商品房交易成交1647件，成交面积14.58万平方米，成交金额69070.18万元，建筑面积成交均价4737元/平方米。
存量房转让成交1101件，成交面积11.97万平方米，成交金额26745.42万元，建筑面积成交均价2234元/平方米。
尾房超市成交7套，成交面积602平方米，成交金额239.6万元。
（5）本次房交会总体成交情况
本次房地产展示交易会4日共成交房屋8690件，成交面积82.38万平方米；成交金额28.67亿元，其中商品住宅成交4507件，成交面积42.81万平方米，成交金额178431.78万元，建筑面积成交均价4168元/平方米；存量房住宅成交3592件，成交面积35.08万平方米，成交金额83633.11万元，建筑面积成交均价2384元/平方米。
三、规划
1、观音桥商圈地下车库将连通
对于观音前商圈停车难的问题，该商圈办表示计划将商圈内所有地下车库连通,进行车位调剂,让司机“下地”后快速找到车位。
今年10月,世纪新都、嘉年华大厦、邦兴北都的三个地下车库将率先实现连通,只要进入其中任一个车库,都可通过连接道,到其它车库停车,找车位不再难。
连通的车库将使用“一卡通”付费，不同“收费标准”的车库也可以准确计费。
同时商圈地下将安装精确停车引导系统,将指引你最快到达目标车库。
四、政策法规
1、政府部分信息公开条例正式施行
自5月1日起，房屋登记收费新标准、政府信息公开条例、劳动争议调解仲裁法等一批法律法规和部门规章正式施行，将给我国的经济社会发展带来重要影响。
（1）住房登记每件收费80元
将于5月1日起执行的《关于规范房屋登记费计费方式和收费标准等有关问题的通知》，规定住房登记收费标准为每件80元，非住房房屋登记收费标准首次明确统一为每件550元。
农民利用宅基地建设的住房登记，不收取房屋登记费，只收取房屋权属证书工本费；经济适用住房登记，以及因房屋坐落的街道或门牌号码变更、权利人名称变更而申请的房屋变更登记，按上述收费标准减半收取。
（2）政府不得通过中介有偿提供信息
5月1日起正式施行的政府信息公开条例规定：
公民、法人或者其他组织可以主动向政府申请获取所需要的政府信息。
条例规定，行政机关对符合下列基本要求之一的政府信息应当主动公开：
涉及公民、法人或者其他组织切身利益的；需要社会公众广泛知晓或者参与的；反映本行政机关机构设置、职能、办事程序等情况的；其他依照法律、法规和国家有关规定应当主动公开的。
行政机关不得通过中介有偿提供政府信息。
根据条例，行政机关依申请提供政府信息，除可以收取检索、复制、邮寄等成本费用外，不得收取其他费用。
条例还明确，申请公开政府信息的公民确有经济困难的，可减免相关费用。
条例同时规定，设区的市级人民政府、县级人民政府及其部门重点公开的政府信息还应当包括下列内容：
城乡建设和管理的重大事项；社会公益事业建设情况；征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况；抢险救灾、优抚、救济、社会捐助等款物的管理、使用和分配情况。
2、我市调整征地补偿安置政策
重庆市政府召开了“全市征地补偿安置政策调整工作电视电话会议,对贯彻落实《重庆市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》的有关规定进行了动员部署。
据了解,我市新的征地补偿安置政策从2008年1月1日起执行。
调整后的征地补偿安置政策明确规定,在2008年1月1日以后的征地中,建立被征地农转非人员的基本养老保险制度,对符合条件的被征地农转非人员实现基本养老保险全覆盖。
新政策对土地补偿费、安置补助费的补偿方式和计算标准进行了调整；对土地补偿费、安置补助费的支付方式进行了规定；调整了住房补偿和安置标准；对地上构（附）着物的补偿标准和补偿方式也进行了调整。
同时,在新的征地补偿安置政策中,将加强被征地农转非人员就业培训、促进被征地农转非人员实现就业和建立生活困难救助制度放在了突出的位置。
有关此项政策的具体内容及调整变化,可到重庆市政府公众信息网（）上进行查阅。
3、危旧房改造单位有优惠政策
我市在危旧房改造计划中,对参与改善居民居住条件的单位,有严格的要求、也有优惠政策。
（1）城市建设配套费减免和土地出让金返还。
在城市建设配套费减免方面：
危旧房“主体”部分,由原来的“拆一免一点五”调整为“拆一免二点五”,即拆1平方米、免2.5平方米新建部分的城市建设配套费；“捎带”部分实行“拆一免二”。
除此之外,土地出让金方面也有很大优惠。
（2）结合民用建筑修建防空地下室易地建设费和规划许可证执照费,均由原来的减半征收调整为全额减免。
以上规费均按照“谁拆迁、谁受益”的原则,采取“即征即返”方式,返还给投资改造的单位和机构。
另外，危旧房改造中建设的安置房,规费缴纳参照现有经济适用住房的优惠政策执行,免缴相关各种行政事业性收费。
同时,安置房的建设与经济适用住房相比还有几项重大的政策突破。
首先是建设用地以出让方式供应,除土地出让金“即征即返”之外,户型面积设计标准、上市交易管理等,不受经济适用住房条件的限制,享受完全产权。
4、2008年春季房交会优惠具体政策
经市政府批准，2008春季房交会期间（5月15日-18日）执行以下优惠政策：
（1）二手住房
①在房交会期间成交的所有二手住房均享受契税和登记费在现行执行标准基础上减半的优惠；
②普通二手住房（建筑面积144平方米以下），免征营业税，非普通二手住房（建筑面积144平方米以上）按差额征收营业税。
（2）商品住房
①只对参加房交会的房地产开发企业的商品住房给予优惠；
②在房交会期间购买参展房地产开发企业的商品住房并成交的，享受契税和登记费在现行执行标准基础上减半的优惠政策。
③购买参展企业的商品住房要享受优惠，必须在15-18日期间成交，并在此期间进行网上签约或联机备案，没有进行网上签约或联机备案的将不能享受优惠。
二手住房享受优惠必须在5月15-18日期间向房屋所在地房地产交易所申报并取得收件受理单。
5、重庆规定从6月1日起超限高层建筑须做抗震审查
从6月1日起，重庆市超限高层建筑在初步设计审查审批前，须申请“抗震设防”专项审查，未通过审查的不能开工。
“超限高层建筑”指超过限制的高层建筑，主要是一些异形高层建筑、大型公共建筑等。
如超过28米高的单跨框架结构建筑和超大跨空间结构的大型列车客运候车室、航站楼、体育场馆、影剧院、商场、展览馆、会展中心等。
市建委有关负责人表示，重庆是山城，高层建筑较多，在房屋设计施工时须注重考虑抗震。
4年前，主城区已淘汰使用水泥预制板，现主城建筑普遍使用混凝土现场浇注建房，房屋更具有抗震性。
6、房产证不再是房产唯一证明
《物权法》房屋登记簿制度规定,房屋登记簿证据效力将高于房产证
日前在北京市石景山法院召开的“《物权法》对房屋登记类案件审理的影响”研讨会上公布了这样一条信息：
今后法院在审理房产登记纠纷类案件中,将不以房产证作为房屋所有权的唯一证据。
根据《物权法》中房屋登记簿制度的规定,房屋登记簿的证据效力将高于房产证。
在老百姓的意识中,房产证就是自己房产的唯一身份认证。
而新实施的《物权法》对于房屋权属证书与房屋登记行为有了不同于以前的规定。
其中包括：
房屋产权的设立、变更、转让和消灭,自记载于房屋登记簿时发生效力,房产证记载的事项,应当与房屋登记簿一致,记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。
在《物权法》实施之前,法院在审理房屋登记类案件中,主要以房产证作为此类案件的主要证据,一方当事人持有记载自己个人信息的房产证,并且对方没有证据证明该房产证是非法取得或者房屋登记机关登记错误,持有房产证的一方基本就能稳操胜算。
而《物权法》实施之后,法官在审理房屋登记类案件时,将不仅要审查房产证的合法性,还将重点审查涉案房屋的登记簿记载的信息与房产证是否一致。
在两者的证据效力上,登记簿的证据效力远大于房产权属证书。
据此,今后法院在审理房屋登记类案件时可能会出现四种判决结果,当登记簿与房产证均正确时,将驳回原告的诉讼请求；当登记簿正确,房产证有误时,可以撤销房产证；当登记簿错误,而房产证正确时,同时撤销登记簿与房产证；当登记簿与房产证均错误时,同时撤销登记簿与房产证。
这一信息同时也提醒了购买房屋的业主,在取得房产证时一定要核实留存于房屋登记部门的登记簿与房产证上记载的信息是否一致,同时在办理房屋登记簿手续时应如实客观申报登记产权人信息,以免出现房屋登记纠纷后使个人的权益受损。
五、经济
1、双桥20亿建旅游休闲城
休闲娱乐正成为未来消费的大趋势，各方资本开始涌入这一行业，深圳一家电子产品研发及销售企业，将投资20亿，在双桥建设大型旅游项目。
据了解，4月22日，深圳矽谷学人信息有限公司董事长连波与双桥区相关负责人正式签署合作协议。
据协议，深圳矽谷学人将投资20亿，打造双桥“龙水湖巴岳山文化旅游项目”。
该项目将以旅游、文化、休闲度假、会所为主，集观光、休闲、娱乐、康体等于一体。
2、江津160亿建太空城
小南海地震博物馆、石柱千野草场、水上游艇竞技俱乐部、白居寺旅游文化遗址公园等等。
今后，重庆将会有越来越多的休闲娱乐场所出现。
据了解，大渡口区将引资300亿元开发钓鱼嘴半岛中央休闲区，江津区也计划引入资金，斥资160亿元建太空城。
按照江津区的计划，太空城内将开建太空主题公园、娱乐、酒店项目；位于黔江的小南海景区，则要投资1.5亿元修建面积为4000平方米的地震博物馆，100米长的水下观景长廊，并恢复朝阳寺和三英祠。
3、重庆GDP增速全国第七
重庆市统计局5月6日公布了一季度重庆地区生产总值（GDP）在全国的排名情况。
今年一季度，重庆实现地区生产总值963.77亿元，同比增长13.9%，增速排名全国第7位。
据了解，一季度，各省市GDP增速超过全国水平的有24个，低于全国水平的有7个，其中内蒙古自治区GDP增速为18.3%，稳居各省市之首，排在二到十位的分别是吉林省、天津市、陕西省、四川省、山东省、重庆市、江苏省、河南省和青海省。
4、4月重庆CPI同比涨8.8%
5月13日国家统计局重庆调查总队发布消息，今年4月，重庆CPI较3月份（环比）微涨0.1%，同比则上涨了8.8%，高于全国水平。
1-4月份累计，重庆CPI较去年同期上涨了9.6%。
国家统计局重庆调查总队的消息说，与3月份相比，今年4月，重庆商品价格基本稳定构成居民消费价格指数的八大类商品及服务价格呈“四涨二平二降”状态。
其中，食品、烟酒、家庭设备用品及维修服务、娱乐教育文化用品及服务环比分别上涨了0.1%、0.6%、0.4%、0.4%；医疗保健和个人用品、居住类价格与上月持平；衣着、交通和通信环比分别下降了0.4%、0.1%。
5、4月份全国CPI同比上涨8.5%
国家统计局12日发布的数据显示，4月份我国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨8.5%，涨幅比上月和去年同期分别攀升0.2和5.5个百分点。
统计显示，4月份我国居民消费品价格总水平中，食品价格同比上涨22.1%，涨幅比上月攀升0.7个百分点，非食品价格上涨1.8%；消费品价格上涨10.6%，服务项目价格上涨1.7%。
统计显示，1至4月份累计，我国居民消费价格总水平同比上涨8.2%，比1至3月攀升0.2个百分点，比去年同期攀升5.4个百分点。
6、前4月重庆零售总额654亿
市统计局14日发布消息，今年1-4月，重庆实现消费品零售总额654.15亿元，比上年同期增长22.8%，同比提高6.1个百分点。
其中，4月实现社会消费品零售额155.38亿元，比上年同期增长23.7%，同比提高7.4个百分点，发展速度明显加快。
数据显示，1-4月，重庆吃、穿、用消费品全面增长，其中饮食类消费增长最为明显。
在全市限额以上批发和零售企业中，食品、饮料、烟酒类实现零售额35.10亿元，比上年同期增长了40.8%。
其中，食品类、饮料类和烟酒类分别增长43.6%、31.1%和32.5%。
食品类中，粮油类、肉禽蛋类增长分别达64.7%和69.8%。
7、前四月重庆工业增速居全国第三
29日,市统计局发布了“1-4月重庆规模以上工业情况”。
我市工业增速超过全国平均水平7.4个百分点,在全国各省市中位居第三。
虽然受宏观经济环境变化和自然灾害等不利因素的影响,但我市工业仍逆势上扬。
统计称,1-4月份,全市工业累计实现增加值516.98亿元,同比增长23.7%,增幅比去年同期提高3.4个百分点,比一季度提高0.2个百分点。
在全国各省市中,我市的工业增速仅次于内蒙古、四川,居全国第三位。
在全市38个工业行业中,有22个行业工业总产值增长超过全市平均水平。
而1-4月份,全市完成发电量125.96亿千瓦小时,同比增长28.2%；汽车生产30.33万辆,增长30.3%；摩托车生产240.21万辆,增长21.8%。
节能减排成效显著,部分高耗能产品得到控制,产品增长均在10%以下。
其中,水泥生产884.05万吨,增长仅4.2%；钢材生产143.48万吨,增长7.8%；铝材生产26.15万吨,增长3.5%。
第二部分 房地产相关信息
1、今年重点改造主城两江四岸危旧房
今年，我市将首先对房屋安全隐患突出的地区、主城两江四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点区域实施先期改造。
明年将是拆迁改造的“重头戏”，2010年则是危旧房改造的“收尾”工作。
危旧房改造不仅解决困难群众住房问题，而且是调整经济结构、提高土地利用效率的现实需要，更是构建和谐社会的客观要求。
此次危旧房改造，将按照“减量、增绿、留白、整容”的整体要求，绿化用地在主城各区危旧房地块中统一平衡，并确保绿地率指标达到50%。
对于已被土地储备机构储备的地块，由储备地块的机构结合当地政府的改造计划，启动拆迁整治。
完成后，按规划部门确定的用地红线，通过土地招、拍、挂程序，实施“净地出让”。
若该地已出让给开发单位，由区政府责成开发单位限期开发整治。
对逾期还没启动的项目，可按相关规定，收回现有国有土地使用权。
2、20亿直升机基地落户巴南区
重庆市计划开建的直升飞机项目，预计将落户巴南区，由建设集团等企业牵头实施。
该基地总投资为20亿元，将生产2-3吨以下、3-5座的轻型民用直升机。
民用轻型直升机在美国有着十分广阔的市场，目前年需求约5000架，主要用于航拍、高速公路交通事故处理、农药播撒、植树造林等。
作为西南地区首个直升机生产基地，项目成型后预计年产值为100亿元。
除了直升机项目，我市还将在九龙坡区投资建设小型飞机及飞机零部件制造项目。
该项目预计总投资为100亿元，可为支线飞机、大飞机提供零部件。
3、还房贷可免息透支5万元
近期有不少贷款购房的市民打算提前还贷节省利息，而银行也开始在房贷产品上打起“省钱”招。
招商银行日前在全国首创房贷“消费易”，免息透支额度可达5万元。
光大银行近日也推出了“天天省”个人按揭贷款，帮市民“天天提前还贷、天天节省利息”。
招商银行重庆分行个人贷款负责人表示，不管新老房贷客户，只要取得“个人住房循环授信”资格，并且其房贷额度中有未用满的多余额度，就可以申请开通房贷“消费易”，把空出来的授信额度直接变为透支消费额度，用于一卡通（招行借记卡）刷卡消费或网上支付，免息额度最高为5万元，免息期最长50天。
房贷“消费易”不设每月最低还款额限制，一旦无法及时归还，透支款可全部自动转为个人消费贷款，享受央行基准利率，不会产生逾期罚息。
光大银行近日也推出“天天省”房贷产品，该贷款每天可自动计算、并将客户提前偿还的贷款金额重新划拨给客户，以解决临时资金需求，并节省借款人贷款利息，省去亲自到银行提前还款的麻烦。
4、建设厂旧地变身华润•二十四城
备受瞩目的旧城改造项目华润建设厂案名正式定名为华润•二十四城，这意味着华润集团正式开启重庆战略。
华润二十四城地块所在地建设厂前身是清湖广总督张之洞创建的“湖北枪炮厂”，1939年内迁至重庆鹅公岩，项目具有丰富历史底蕴。
该项目作为目前主城区旧城改造的代表性项目，以及作为中国城市化，尤其是旧城改造的先驱华润置地，该项目如何开发一直备受公众关注。
华润•二十四城规划为总建筑面积200万平米，集住宅、甲级写字楼、大型mall、特色商业街、服务式公寓、星级酒店等为一体的、具备完善教育配套的都市核心区域的大型居住区，在历史文化传承和保护方面，华润•二十四城通过对地块内现有的人文、自然元素的归纳和整理，如部分烟囱、防空洞等创新利用。
5、存款准备金率上调0.5个百分点
为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调整后将达到16.5%。
这也是今年以来，央行第四度动用存款准备金率这一工具，为居高不下的中国经济降温。
6、北碚将改造43万平米危旧房
北碚东阳街道危旧房改造将启动,年底动工建5公里滨江大堤,该片区会变为滨江休闲旅游、居住区。
据了解,北碚城区5个街道危旧房改造总面积42.93万平米,将在3-5年内改造完成。
北碚危旧房改造工程共涉及26个片区,分别是胜利村、梨园村、天生新村、渔塘湾、庙嘴、文星湾、石岩村、月光村、河嘉村、天生桥两厂、映山公园、龙溪支路、嘉陵村、光荣村、金刚碑、杜家街、郭家沱、黄桷老街、复旦大学旧址、东阳尖嘴、东阳创造路、文笔沱、毛背沱、白庙子、岩湾、群兴农贸市场片区。
另外，文星湾片区将建1000多套经济适用房,优先满足原地区的危旧房居民。
北碚东阳街道的5个地块将启动危旧房改造。
根据规划,东阳街道将建成滨江休闲、旅游、居住区。
第三部分 2008年5月楼盘开盘统计
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