XX商品房建设项目可行性研究报告.docx
《XX商品房建设项目可行性研究报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XX商品房建设项目可行性研究报告.docx（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
XX商品房建设项目可行性研究报告
XX商品房建设项目
可
行
性
研
究
报
告
XXXX年XX月XX日
前言
第一章项目概况
第二章项目建设的必要性
第三章市场分析
第四章建设方案
第五章市政公用配套设施
第六章安全、消防
第七章项目实施计划
第八章投资估算
第九章财务效益分析
第一十章结论和建议
前言
为了配合XX市一城九镇的建设，加快JSXX镇住宅建设的步伐，响应市政府一城八镇的号召，满足居民对住宅的需求，根据JS区计划委员会金计基（2000）335号文批复精神，同意XXQY置业发展有限公司承建XX镇枫阳路以北、白牛路以东、东至庙港河、北至新开河的开发建造，总建筑面积56500平方米，总投资6200万元的住宅商品房。
对小区进行一次规划分部实施，一期开发量为10000平方米商品住宅估算投资1000万元。
本院于二000年十二月上旬受XXQY置业发展有限公司委托，负责编制本项目的可行性研究报告。
第一章项目概况
一、编制依据
1、XXQY置业发展有限公司关于在JS区XX镇开发建设商品房的项目建议书。
2、XX市JS区计划委员会金计基（2000）335号《关于XXQY置业发展有限公司在XX镇开发建设商品房项目建议书的批复》。
3、关于编制本项目可行性研究报告的工程设计技术服务委托书。
二、建设单位概况
XXQY置业发展有限公司成立于二000年二月二十一日，公司注册地址XX市JS区山阳镇红旗东路58路，法定代表人卓朝礼，注册资金人民币伍佰万元。
主要经营房地产开发、经营，建筑材料，建筑五金的销售及其咨询服务，室内装潢。
三、建设项目概况
本项目位于JS区XX镇枫阳路以北、白牛路以东、东至庙港河、北至新开河。
总用地面积约4.8公顷，总建筑面积56500平方米，总投资6200万元的住宅商品房。
对小区进行一次规划分部实施，一期开发量为10000平方米多层商品住宅，其它道路、绿化、水电等配套设施同步建造。
第二章项目建设的必要性
JS区撤县建区几年来，社会各项事业取得了很大的发展，而XX镇作为JS区的老镇在改革开放春风的吹拂下，招商引资带来了无限商机，老镇正焕发出新的面貌。
全区人民不断深化改革，扩大开放，在大力发展社会经济的同时，努力优化区域规划，加强城市化建设，取得了一定的成绩随着社会经济的发展，人们为改善居住条件，对商品住宅房的需求量也不断增多。
本项目的开发建设正是适应当前城市建设步伐，为提高居民的居住质量提供了一个很好的机会。
由此可见，本项目的开发，不仅可以促进JS区城市建设步伐，为居民提供较高质量的商品住宅房，以能为XXQY置业发展有限公司提供参与市场竞争的机会，创造一定的社会经济效益，因此本项目的建设是必要的。
第三章市场分析
随着经济的发展，居民收入的提高住宅商品房的需求量也不断增长。
根据JS区XX镇已建及在建的几个小区的商品房销售情况来看，市场情况良好，且价格有上升趋势。
本项目地处城区，基地周围市政设施配套齐全，交通方便，地理位置比较优越，因此开发时只要选择适销房型，保证施工质量，完善公建配套，市场潜力颇大，前景应弱为乐观。
第四章建设方案
本工程用地地势平坦，现状为农用地，东侧为一幢农用住宅，均予以拆除。
根据用地现状和规模，规划把整个小区分阶段考虑，布置栋住宅，其中靠近白牛路枫阳路为二层商铺。
整个小区住宅基本以南向为主，日照间距1：
1.2标准来布置，建筑层数以6层为主。
在单体方案中，根据投资方的要求，以二室一厅、三室一厅为主。
每种房型以有不同的标准来满足不同对象的要求，以满足各种层次居民的需要。
住宅的设计应按照XX市标准《住宅建筑设计标准》（DBJ08-20-98）执行。
住宅结构采用砖混结构，基础将采用沉降控制复合桩基础。
第五章市政公用配套设施
一、电力
在小区内设有20千伏变、配电站一座。
接白牛路高压线。
在本规划中家庭用标准为平均4千瓦/户。
供电线路原则上以架空电线敷设为主。
规划总用电量约为2000千瓦，区供电局已同意供电。
二、邮电
在每栋单体入口处设标准信箱一个，家庭电话设置标准为每户一门电话。
电话总门数为500门。
由建设方会同电话局协商解决，费用由用户自理。
三、燃气
用瓶装压缩液化厂，XX市JS区公用事业公司液化所已同意供气。
四、上水
小区的上水供应可由枫阳路市政上水管供给，居民用水标准按平均250升/人日计，规划总用水量约为439吨/日，区自来水公司已同意供水。
五、雨水
可由小区雨水管收集再集中排入西庙港河市政雨水管。
六、污水
小区内排水采用雨、污分流制，规划污水总量约为380吨/日，可由基地内污水管网汇集后排入无动力污水二级生化池。
第六章安全、消防
一、安全防卫
工程设计中应按照有关规定采取适当的防盗等其它安保技防措施。
二、消防
消防设施要符合灭火系统设计规范的规定，消防通道、建筑物的防火间距、人员疏散和安全出口等均要符合《建筑设计防火规范》的规定。
第七章项目实施计划
本项目计划分三阶段实施
第一阶段：
2000年12月至2000年2月，项目前期准备阶段，含立项、可行性研究报告及审批、规划许可证、土地许可证的办理、协调和解决外部条件。
第二阶段：
2001年2月至2001年3月，工程设计含方案、初步设计、施工图设计。
第三阶段：
2001年4月至2001年12月，工程实施阶段，含办理施工许可证及工程施工、市政配套竣工验收。
第八章投资估算
本项目占地面积4800平方米，设计建筑总面积56500平方米，总投资估算5680万元。
首期为10000平方米，投资1000万元，占地8000平方米。
1、固定资产投资650万元，包括住宅、商业、公建主体建筑，配套工程。
建筑外墙一般粉饰，外门窗安装，内部墙面纸筋罩面，水、电、气接进户。
室外道路，管网就近接入安装。
2、列形资产投资300万元，包括土地使用费、拆迁赔偿费，勘探费，设计费，水、电、气增容费及工程监理费。
3、递延资产投资50万元，包括项目筹建管理费，销售费用，工程预备费。
筹建管理费包括前期立项、办照费等，销售费用包括工作人员工资、业务费用及销售广告费等。
4、总估算中未含人防费、市政工程配套费、工程款贷款利息等，故售价中也未含此费用。
第九章财务效益分析
一、销售收入分析
根据本物业所处的地理、环境、周边群众所能承受的经济能力以及周围地区同类型商品房作参考，本项目预售房拟定为1400元/平方米，现售房1450元/平方米。
预计预售房销售收入可得万元，现房销售收入可得万元，商业用房以2500元/平方米出售，可得销售收入万元，总销售收入万元。
（公用建筑平方米，按物业管理用，不出售，商品房期房销售额在预售时按30%暂收款，余款在交付使用时一并付清）详见下表：
销售收入预测表
年
项目季
累计
1
2
3
4
1
2
3
4
期房
平方米
万元
现房
平方米
万元
商
业
房
平方米
万元
合计
平方米
万元
二、投资效益分析
本项目投资成为万元，营业税及附加支出万元，应缴所得税万元，税前利润万元，税后利润万元，投资利润率，利税率。
（本项目投资成本中未含人防费、市政配套费及贷款利息）
效益分详见下表：
损益表
单位：
万元
序号
项目
投资期
合计
1
销售收入
2
销售税金
3
投资成本
4
利润总额
5
所得税
6
税后利润
投资利润率=
投资利税率=
三、财务现金流量分析
本项目以IC=对投资期内现金流动进行分析，项目静态投资回收期为年，项目动态投资回收期年，内部收益率为。
详见下表：
现金流量表
单位：
万元
序号
项目
1
现金流入
1.1
销售收入
2
现金流出
2.1
建设投资
2.2
销售成本
2.3
销售税金
2.4
所得税
3
净现金流量
4
累计现金流量
5
折现净现金流量
6
累计折现净现金流量
内部收益率=
投资回收期（静）（年）=
投资回收期（动）（年）=
四、敏感性分析
以销售价格与投资成本为分析对象作正、负%测算，投资成本的变动比销售价格的变动对项目效益影响大，回收期影响不大，因此应合理控制建设成本，同时做好商品房的促销工作，以使投资项目达到理想的经济效益。
详见下表：
敏感性分析表
指标
项目
变幅
净现值
（万元）
增减值
（万元）
回收期
（年）
投资成本
销售收入
第一十章结论和建议
QY公司枫溪苑的开发建设，符合城市发展规划，它的实施可加快JS区XX镇的建设步伐，并且能满足当地人民群众改善居住条件的需求，具有明确的社会意义和经济效益，因此，该项目的开发建设是必要的，可行的。
为使该项目的以顺利进行，确保该项目按照现行规划全面建设完成，现提出以下建议，供各有关部门和建设单位参考：
一、建设单位应与JS区各相关职能部门及其它有关单位密切联系，尽早取得有关各方面对本项目的支持，以缩短前期运作周期，为项目设计和按时施工、按时完成打下良好的基础。
二、随着住宅的商品化，人们对住宅质量的要求不断提高，住宅的质量问题已成为社会关注的热点问题。
所以建设单位在建设过程中，应严格按照国家有关规定执行，加强管理，以确保工程质量。
三、现在JS区的房地产开发商较多，房地产市场的竞争日趋激烈，加上随着居民生活水平的提高，对住宅的要求也越来越高，住户不仅看重住宅的结构、环境、地段，还对入住后的物业管理有着更高的要求。
因此，建议建设单位应进一步重视搞好房产销售后的物业管理，在硬件和软件上双管齐下，使广大住户买的称心，住的舒心。
升级会员 