房屋买卖合同纠纷典型案例解析.docx

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房屋买卖合同纠纷典型案例解析

1.一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效

出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。

案情简介：

2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。

2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。

邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。

孔某遂提起撤销权诉讼。

法院认为：

①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。

②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。

③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。

另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。

陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第

（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。

实务要点：

出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。

案例索引：

云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:

135）。

2.违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖

违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。

案情简介：

2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。

诉讼中变更诉请为使用权确认。

诉争房屋系未取得产权登记的自建房。

法院认为：

①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。

当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。

本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，建造人虽对建筑物形成事实上占有和使用，亦无法对建筑取得所有权。

②原告诉请虽在诉讼中曾由所有权确认纠纷变更为使用权确认纠纷，但所有权作为一种全面的概括的占有、使用、收益与处分的权利，系一种统一的支配力，并非占有、使用、收益与处分的简单相加，使用权系所有权内容之一，与违章建筑所有权确认纠纷一样，违章建筑使用权确认纠纷亦不属于法院受案范围。

当事人可待涉案房屋获得合法有效产权证明时，另行解决，故裁定驳回原告起诉。

实务要点：

违章建筑归属纠纷包括所有权和使用权确认纠纷均不属于法院民事诉讼受案范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受到法律保护。

案例索引：

北京一中院（2013）一中民终字第02544号“冯某与张某等所有权确认纠纷案”，见《冯领印、张香玉诉张杏嘉所有权确认纠纷案——违章建筑不适用所有权的原始取得》（赵志、张磊），载《人民法院案例选》（201303/85:

145）。

3.过户材料虚假，第三人善意取得的，房产证不撤销

权属转移登记申请材料因虚假而被确认违法，但在第三人善意取得情形，相对人要求撤销登记的诉请仍不予支持。

案情简介：

2000年11月，滕某提交虚假的离婚证、单位证明，向房管局申请将名下房屋售予向某，申请表上加盖公章亦系虚假。

2012年，滕某章父高某以前述房产系夫妻共有房产为由诉请撤销房产证。

法院认为：

①房管局作出被诉具体行政行为于2000年11月，参照当时建设部《城市城市房屋权属登记管理办法》第8条规定，本案房管局具有对辖区房屋权属登记的行政职权，故其依当事人申请所作被诉具体行政行为系依法行使行政职权行为。

②滕某申请权属转移登记时提交的离婚证、单位证明及申请表上加盖公章系虚假、伪造。

房管局作为房屋权属登记机关，在接受申请人房屋转移登记申请后，对其提交的相关申请材料进行了审核，认定其提交材料齐备，并依法在法定工作日内作出房屋移转登记，在整个行为中已尽到合理审慎的审查义务，但终因虚假的申请材料导致该房屋权属转移登记事实上错误，理应撤销，但因向某在购买该房屋时属于善意取得，且实际占有使用该房屋，故判决确认房管局权属转移登记行为违法，驳回高某要求撤销该房屋所有权证的诉请。

实务要点：

房产登记行政案件中，即便权属转移登记申请材料因虚假而被确认违法，但在第三人依善意取得房屋所有权情形，相对人要求撤销登记的诉请仍不予支持。

案例索引：

四川成都中院（2012）成行终字第221号“高某与某房管局房屋行政登记案”，见《高国庆等诉四川省成都市城乡房产管理局房屋行政登记案——行政登记的审查范围及行民交叉案件的认定》（王佳舟、郭佳），载《人民法院案例选》（201401/87:

380）。

4.转让凶宅未予信息披露，构成欺诈，合同应予撤销

出卖人对明知且实际对房屋售价产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”信息负有信息披露义务，否则构成欺诈。

案情简介：

2011年，洪某以678万元市场价按揭购买王某名下房屋。

后得知该房2003年曾发生居住三人被杀害事件，王某2007年以160万元低价购买所得。

洪某遂诉请撤销房屋买卖合同。

法院认为：

①《合同法》第54条规定：

“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

”②本案王某于2007年购买案涉房屋时价格明显低于市场价格，而洪某2011年从王某处购买该房价格与当时市场价格相当；王某购房时知晓其中曾发生凶杀案件，而洪某在购房时并不知情。

故王某是否披露凶杀案信息对其与洪某之间合同能否订立，或订立条件产生了实质性影响，按诚实信用原则，王某应向洪某披露该信息，现王某未予披露，并因此取得以几乎相当于市场价格的转让价格出售该房屋的利益，其行为已非单纯沉默，应认定构成欺诈，故判决撤销案涉房屋买卖合同，王某返还洪某购房款及相应税费、中介费、办证费、按揭利息损失等。

实务要点：

出卖人对明知且已实际对房屋转让价格产生足以动摇缔约意思或条件的“凶宅”信息负有信息披露义务，否则构成欺诈。

案例索引：

浙江杭州中院（2012）浙杭民终字第360号“洪某与王某等房屋买卖合同纠纷案”，见《洪某诉王某等房屋买卖合同纠纷案——未及时披露“凶宅”信息可以作为房屋买卖合同的撤销事由》（李骏、睢晓鹏），载《人民法院案例选》（201304/86:

140）。

5.非本村村民购买村集体土地上房屋，合同应为无效

非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定，合同应为无效。

案情简介：

2012年，杜某购买邻乡某村吴某所有的房屋，并交定金8万元。

嗣后，吴某以农村房屋买卖违法诉请确认无效。

法院认为：

①所有人对自己不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规强制性规定。

案涉售房协议虽属自愿，协议中亦约定土地不得转让，但根据“地随房走”原则，农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。

《合同法》第132条规定：

“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

”吴某自建房虽属其所有，但土地属村集体所有。

《物权法》第153条规定：

“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

”依《土地管理法》规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。

②案涉房屋买卖合同标的物不仅是房屋，还包含相应宅基地使用权，该买卖合同非同正常的可在市场上流通交易的商品房买卖合同，杜某非本村村民，不具备该区域内购房权利。

吴某将村集体所有土地上建设房屋出售给非属本村村民的杜某，故判决房屋买卖合同无效，吴某返还杜某购房款。

实务要点：

非本村村民购买村集体土地上所有的房屋，因违反《土地管理法》等法律、行政法规强制性规定，合同应认定无效。

案例索引：

湖北秭归法院（2012）鄂秭归民初字第00780号“杜某与吴某等农村房屋买卖合同纠纷案”，见《杜沥泉诉吴家庆等农村房屋买卖合同纠纷案——农村房屋买卖合同的效力》（杜云宏），载《人民法院案例选》（201304/86:

149）。

6.农村房屋卖合同无效，买方可另主张信赖利益损失

农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定被认定无效后，买方可另诉请卖方赔偿其信赖利益损失。

案情简介：

1996年，牟某以6000元购买同镇不同村的郑某房屋。

2011年，因面临征收，郑某诉请确认合同无效，获法院支持。

2013年，牟某起诉郑某，要求赔偿损失，包括拆迁补偿款及附属设施费、安置费、搬家费、规定期限搬家奖励、水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等。

法院认为：

①因无效合同取得财产应予返还，不能返还则应折价补偿，有过错一方应赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。

②本案牟某购买房屋时依循农村购房习俗，与郑某签订绝卖契约，邀请村干部作为中人，并取得该村同意，按当时市场价支付了相应对价，居住使用该房已16年之久，已融入该村生活，本可在该房居住终老。

现该房买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定而被认定无效，牟某承担返还该房义务，失去了该房使用权，但其所取回6000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋2平方米住房，更无法购买同类地段商品房。

而按目前同类地段征收价计算，该房价值为64万余元，牟某因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，郑某亦因此获得巨额利益。

同时，依诚信原则，郑某亦不能从其先过错行为中获得巨额利益，故对牟某所产生的巨额信赖利益损失应产生主要责任。

结合牟某目前居住情况、当地房价实际水平等综合因素，酌情考虑郑某赔偿牟某损失55万元。

③牟某要求郑某支付附属设施费用200元及利息6200元诉请，无事实和法律依据；安置费、搬家费、规定期限搬家奖励系征收过程中征收方支付给房屋所有人款项，现征收行为尚未发生，且牟某非房屋所有人，故无权要求郑某支付上述费用；水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台及装潢、电话空调移机费等，因牟某未提供相应依据及证据，故不予支持，牟某可待评估后另行起诉。

判决郑某赔偿牟某55万元。

实务要点：

农村房屋买卖合同因违反法律、行政法规强制性禁止规定被认定无效后，买方可另诉请卖方赔偿其信赖利益损失。

案例索引：

浙江宁波中院（2013）浙甬民二终字第594号“牟某与郑某房屋买卖合同纠纷案”，见《牟雪文诉郑善国农村房屋买卖合同纠纷案——农村房屋买卖合同无效征收补偿的处理》（黄书建），载《人民法院案例选》（201401/87:

175）。

7.顶名按揭购房情形，按委托代理原则确定实际购买人

顶名按揭购房协议有效情况下，法院应按名为顶名协议、实为委托代理内容并综合其他事实确认房屋实际购买人。

案情简介：

2006年，因外地人购房无法办理贷款，包某遂以儿媳李某的妹妹李某琼名义按揭购房，三方对此私下签有协议。

2011年，包某诉请确认其系案涉房屋实际购买人。

法院认为：

①依《合同法》第52条第1款第5项规定，违反法律、行政法规强制性规定的，为无效合同。

最高人民法院《关于适用<合同法>若干问题的解释

（二）》第14条进一步将此“强制性规定”限缩解释为“效力性强制性规定”。

本案双方达成顶名协议目的系为规避金融机构关于按揭贷款的政策性规定，不属于违反法律、行政法规的规定，更不违反效力性强制性规定。

根据合同自治原则，只要协议内容系双方当事人真实意思表示，未违反效力性强制性规定，签订过程中不存在欺诈、胁迫等手段的，协议应认定有效。

②案涉协议各方当事人虽存在规避金融机构关于按揭贷款政策性规定的合意，但从协议约定内容可知，双方不存在损害国家、集体、第三人利益的意图。

事实上，协议签订后，包某严格按贷款合同约定还款时间及还款金额履行还款义务，未损害任何他人利益，故案涉协议亦不属因恶意串通损害国家、集体或第三人利益而无效的合同。

③双方所签顶名协议对顶名委托人、受托人、保证人身份及顶名事项作出明确约定，不能仅以案外人李某持有首付收据这一事实确认实际购房人。

判决确认案涉房屋实际购买人为包某。

实务要点：

顶名按揭购房协议有效情况下，法院应按协议约定的名为顶名协议、实为委托代理内容并综合考虑案件其他事实确认房屋实际购买人。

案例索引：

山东东营河口区法院（2011）河民初字第406号“包某与孙某等房屋买卖合同纠纷案”，见《包如生、刘淑兰诉李自琼、孙济宁房屋购买人确认纠纷案——顶名购房协议的效力认定》（徐秀红），载《人民法院案例选》（201302/84:

165）。

8.合理期限内不履行按揭贷款办理手续的，构成违约

商品房买受人约定办理按揭贷款条件已成就，经售房人催告后在合理期限内仍不履行的，应承担相应的违约责任。

案情简介：

2011年，孙某与开发公司签订商品房买卖合同，约定“由买受人在签订本合同前向符合条件的银行申请按揭贷款，买受人应向指定银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需相关手续材料，逾期视为买受人违约”，并约定了违约金计算方法。

2012年1月，开发公司在房屋结顶后，向孙某发出告知函，要求孙某7日内办妥按揭贷款所需手续，1个月后向孙某发律师函，因孙某仍未履行导致诉讼。

法院认为：

①依法律规定，当事人应依约全面履行自己义务，就履行期限约定不明的，依《合同法》第61条规定仍不能确定的，债务人可随时履行，债权人可随时要求履行，但应给对方必要准备时间。

依本案商品房买卖合同约定，孙某需办妥按揭贷款手续。

即使孙某在签约前客观上无法办妥按揭贷款手续，亦只能视为双方对履行合同义务时间约定不明确。

②开发公司在房屋结顶后向孙某发出告知函，告知孙某7日内依约办妥按揭贷款所需手续，已给予孙某必要准备时间，但孙某在接函后仍怠于履行，后开发公司发出律师函催告履行，继而起诉，应视为孙某违约。

违约期间应自孙某收函7日后起算至其办妥按揭贷款所需相关手续日期。

判决孙某支付开发公司违约金2万余元。

实务要点：

商品房买卖合同约定买受人办理按揭贷款手续期限约定不明确，在办理按揭贷款条件已成就，经售房人催告后买受人在合理期限内仍不履行的，应承担相应的违约责任。

案例索引：

浙江宁波镇海区法院（2012）甬镇民初字第406号“某开发公司与孙某等商品房预售合同纠纷案”，见《宁波镇海维科房地产开发有限公司诉孙丽丽、王磊商品房预售合同纠纷案》（郑尚强），载《人民法院案例选》（201301/83:

26）。

9.为逃税所签备案合同，虚低价格条款部分应为无效

房屋买卖合同双方为逃避税收而签订虚假备案合同，虚低价格条款无效，但该条款无效不影响违约责任条款效力。

案情简介：

2010年，器材公司就转让其厂房与日用品公司签订厂房买卖合同，约定购房款800万余元，并约定“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”。

嗣后办理过户时在房管部门签订的备案合同约定房价款为600万余元，该备案合同复印件由器材公司打上叉号后交给日用品公司。

2011年，因日用品公司拖欠房款致诉。

日用品公司称购房款应以备案合同变更的价款为准。

法院认为：

①备案合同显系双方为向房产管理部门办理产权过户手续而签订，依双方所签厂房买卖合同有关“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”约定，并结合双方签订备案合同后，器材公司将前述合同复印件载有合同条款的页面都打上叉号才交给日用品公司等情形，显可认定备案合同价款并非双方真实意思表示。

②双方以备案合同约定价款办理产权过户，必然导致国家税收利益受损，损害国家利益。

故该约定价格条款应为无效。

本案房屋买卖价款应依双方此前所签协议认定。

③合同部分无效，不影响合同其他部分效力。

备案合同约定房屋买卖价格条款无效，但该合同中有关违约责任约定仍然有效。

双方此前协议对逾期付款违约责任未作约定，故备案合同违约责任约定应认定为双方补充约定，对双方具有法律拘束力。

判决日用品公司支付器材公司剩余购房款并依约定支付逾期利息。

实务要点：

房屋买卖合同双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低合同办理产权过户的，相应价格条款无效。

该条款无效不影响其他如违约责任条款效力。

案例索引：

福建厦门海沧区法院（2012）海民初字第2192号“某器材公司与某日用品公司房屋买卖合同纠纷案”，见《厦门泰吉运动器材有限公司诉骏士（厦门）日用品有限公司房屋买卖合同纠纷案——阴阳合同法律效力的认定》（陈基周、张晨玮），载《人民法院案例选》（201301/83:

9）。

10.开发商收取“诚意金”与对方所签协议系预约合同

开发商收取“诚意金”后与购房人所签协议系预约合同性质，违反预约合同义务应负责任在性质上应属违约责任。

案情简介：

2008年，陈某与开发公司签订认购书，约定认购房屋位置、单价等内容。

陈某据此缴纳了60万元“诚意金”。

2011年，该房市值490万余元，按认购书单价，陈某仅需支付370万余元。

开发公司以其电话通知过陈某但其爽约，开发公司已以430万余元价格转售为由抗辩。

法院认为：

①预约合同包括两种，一类是仅约定双方当事人在将来签订本约，双方当事人主要义务是磋商；另一类是具备了主约主要条款，但尚存未决条款时，双方当事人义务不仅是就未决条款磋商，还须达成本约，磋商不成时未决条款可根据法律规定或交易习惯进行补充。

本案中，认购书对拟购商铺位置、价款、认购时间及双方权利义务作了明确约定，其他条款根据商品房预售合同格式文本和交易习惯即可确定，属第二类合同。

②当事人对自己提出的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明。

本案中，依双方约定，开发公司应承担通知陈某前来签订商品房买卖合同义务，但其未就此举证，故构成违约。

此时，陈某可要求继续履行并取得认购房屋，但因开发公司已将认购房屋销售导致事实上不能履行，陈某可期待利益损失应以房屋价格上涨部分为限。

本案中，考虑到开发公司因违约而实际获益情况，具体赔偿数额以开发公司实际获得的差价返还给陈某为宜，判决开发公司返还陈某诚意金60万元并赔偿陈某损失60万余元。

实务要点：

开发商收取“诚意金”后与购房人所签协议系预约合同性质，违反预约合同义务应负责任在性质上应属违约责任。

案例索引：

江苏无锡中院（2012）锡民终字第0024号“陈某与钱某等买卖合同纠纷案”，见《陈荣根诉江阴兰星公司、钱树忠买卖合同纠纷案——开发商违反预售合同的行为性质及责任认定》（吴海强、计珉、吴玉凤），载《人民法院案例选》（201302/84:

178）。

11.虽签认购书，但磋商不成未签正式合同，定金应退

认购书签订后，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。

标签：

房屋买卖｜预约合同｜违约责任｜认购书｜定金

案情简介：

2011年，吴某与开发公司签订认购书，并支付定金52万元，开发公司收据载明“订金”。

2012年，因双方对“赠送花园”是否享有专属使用权产生争议导致未能签署商品房买卖合同，开发公司据此拒绝退还定金致诉。

法院认为：

①案涉认购书属预约合同，系对双方交易房屋有关事宜的初步确认，但对双方买卖房屋交房时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订正式商品房买卖合同时写上一致达成。

依该认购书，吴某享有对选中房屋优先购买权利，并负有在约定时间与开发公司诚信磋商签订商品房买卖合同义务。

②双方签订认购书后即负有在约定期限届满前为签订商品房买卖合同进行诚信磋商义务，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，即履行了认购书义务。

虽然开发公司出具收据上注明“订金”，但从认购书约定付款内容应认定吴某支付的是“定金”。

认购书中约定定金亦只是担保双方诚信谈判义务，以求最终达成证实商品房买卖合同，吴某签订认购书后依约支付定金，同时与开发公司就商品房买卖合同签订积极磋商，如双方在公平、诚信原则下磋商，只是基于各自利益考虑，无法就重要条款达成一致意思表示，致使本约不能订立，则属不可归责于双方原因，不在预约合同所指违约情形内。

③最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：

“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

”本案中，对花园问题如何协商，双方均不能证明自己所述真实情形下，应认定双方未能订立商品房买卖合同原因系双方磋商不成，并非一方对认购协议反悔，双方均已履行认购书约定义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错。

此情形下，预约合同应解除，已付定金应返还。

实务要点：

商品房认购书签订后，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

案例索引：

江苏无锡中院（2012）锡民终字第0619号“吴某与某开发公司商品房预售合同纠纷案”，见《吴建平诉无锡深港国际服务外包产业发展有限公司商品房预售合同纠纷案——商品房预售合同中违约行为的认定》（任璐），载《人民法院案例选》（201301/83:

22）。