北京商业地产分析.docx

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北京商业地产分析

北京商业地产白皮书

随着中国经济日益繁荣发展，消费文化日趋多元化,定向消费市场的潜力巨大。

精品百货和主题商场的发展保持着平稳增长态势，社区商业也渐露锋芒。

近年来,国内高收入阶层数量显著增加，居民消费观念日趋成熟,现有的商业物业市场日显匮乏。

借此东风,越来越多的住宅开发企业也开始了商业地产的开发工作,但由于专业商业开发知识的匮乏，众多房地产专业人士意识到,要成为这场激烈的竞争中最后的生存者,就必须直面市场规则的改变，积极做好应对准备。

商业地产是房地产市场发展到一定阶段的产物,以商业运营为主体,地产开发为依托的一种开发经营模式，是房地产行业的一个重要分支，它的运作过程相对与房地产开发是比较复杂的。

一些市场嗅觉度敏锐、有创新意识的地产商较早转行,涉足商业地产领域。

随后而来的，是相当一批地产商,其中多为有实力的品牌地产商,纷纷从住宅地产开发转做商业地产开发。

一时间，商业地产投资滚滚而来,大型商业设施八面开花,导致商业地产市场出现局部投资过热的不良势头。

ﻭ伟业商业作为专业的商业房地产、商业营销策划顾问公司，具备国内最强的系统营销策划模式和丰富的操作经验。

作为业内的资深专家，凭着多年来对近百个商业项目的成功操作经验,伟业商业对北京以及其他特性化的商业发展城市一直保持着高度的关注,并进行着深入的研究。

为了让中国商业地产更加协调稳步的发展。

使开发商、投资者更加了解其商业发展特性所在。

我司现将2002——2005年北京商业发展各项数据及特性分析公布如下。

第一部分:

分析目的和原因

商业房地产作业房地产市场重要的组成部分,在现今的市场地位愈加重要，随着市场扩大,商业市场的发展,激烈的竞争,商业市场愈发受到如发展商、零售企业、投资者、各专业公司以及对行业密切关注的相关人士及团体的重视。

分析商业房地产行业的现状,预测出北京市商业地产０6年发展的趋势，总结行业的发展规律，从而对商业项目的开发作出前置性的预测，对项目的操作作出应有的指导意义,是对行业研究的意义所在，这也是此次白皮书发表的初衷。

伟业商业希望通过自身对北京市近几年商业市场跟踪研究分析，结合多年市场运作经验的基础上,分析总结近几年北京市商业市场的总体情况及区域特性，将自身的研究成果运用于项目的操作，以推动行业市场的发展，并对市场的良性发展作出应有的贡献。

第二部分：

分析的范围和内容ﻭ本次分析的基础数据来源于北京伟业多年来从事商业地产领域的顾问策划工作中积累的商业项目统计数据库,并从《北京市商铺大全》中抽取近年来开发的36７个项目进行分析，贴近市场,贴近商业地产开发商，从实际的项目出发，结合北京市商业市场和地产市场的发展状况，敏锐和求实的分析北京市及各个区的商业地产现状和发展趋势。

ﻭ本次数据分析的范围及内容确定ﻭ 分析时间段的确定⌝

为了便于数据的比较及数量的有效性,我司将白皮书的分析范围时间段确定在2００2年——200５年之间。

　通过对这一时段内北京商业地产的发展变化来对其特性进行深入研究,从而对未来发展趋势进行有效的展望。

 所分析项目来源及数量的确定⌝

本次白皮书的分析内容来源,为伟业商业自近年以来所收集到的北京商业开发楼盘数据“伟业商铺大全”,抽样的总共数量为367个楼盘。

 所分析项目体量确定⌝ﻭ由于北京商业目前的火热开发状况，使得许多项目不能代表城市商业发展特性（例如众多小型零时商业个体），对此,我司在进行分析之前对其商业进行了筛选（主要筛选原则为项目商业体量），我司确定，所分析商铺体量均在500０平米以上。

 所分析的商业类型划分确定⌝ﻭ为了使分析更加明晰，我司将商业地产的物业类型和商业业态做了统一划分，将商业物业类型划分为独立集中商业、社区商业、写字楼底商等;将商业业态划分为餐饮业、娱乐业、服装业、超市、百货、专业市场等。

按照商业项目建设规划情况，我们又可以将商业物业分为待建、未建和已建。

ﻭ第三部分:

主要分析内容ﻭⅠ　北京市商业市场分析

商业与房地产是两个截然不同的概念,我们所说的商业更多的是指一种虚无的事物,它包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述;而房地产则属于不动产的范畴,具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。

商业地产,商业是内因,地产是外因。

商业地产的发展其内在因素是商业市场发展的一种直观表现。

因此，在研究商业地产的过程中，我们首先来分析的是北京市的商业市场发展情况。

ﻭ一、 北京商业物业发展整体概况ﻭ２0０0年以后,京城商业整体面貌有了较大改观。

商业街和专业市场调整改造步伐加快,定位清晰准确，经营特色初步显现。

王府井、西单灯主要繁华商业区顺利完成了新一轮的调整改造,而形成京城“主流”商业街区。

重点商业企业的“错位经营”,结果调整取得新进展,多个专业经营商业区脱颖而出，形成个性鲜明的特色商业街、酒吧街、餐饮街、电子街、茶叶街等。

大型现代化商厦,连锁超市,便利店等星罗棋布,体现出北京商业格局逐渐走向成熟，行业结构日见合理，让广大投资者在必要与补充之间取得平衡，而消费者更可以从中增加选择的余地。

ﻭ根据商业物业发达国家或地区发展规律可以看出，从简单的房地产项目配套物业进化成为具有独立经济形态的物业主体,北京商业物业的发展目前已经经历了4个进程。

二、 北京商业物业经营概况

2.1综述ﻭ从北京市200３年消费市场分析，全年实现社会消费品零售额１9１6.7亿元,增长1４.5%,扣除价格因素，实际增长16.6％。

结构升级成为推动消费需求增长的重要因素,消费热点主要集中于住房、交通和通信等领域。

全年销售各类汽车40.8万辆，实现零售额３05.２亿元,分别增长５6.6%和５１.2%。

城镇居民人均消费支出1112３.8元,增长８.1%。

其中，服务性消费比重达到３0.３%，与上年基本持平;城镇居民人均用于交通通信方面的支出1688.1元,增长32.8％。

农村居民家庭人均消费支出465５．3元，增长10.7％，扣除价格因素,实际增长１1.7％。

全市最终消费率为53.１％,比上年提高1个百分点。

ﻭ92年以后，京城大型商厦陆续拔地而起，截止到97年，大小商厦超过百家。

但随着市场逐渐成熟，消费者消费意识不断增强，消费更加理性化,加之亚洲进入危机的报复，导致经济衰退。

于是98年一些经营管理不善的大兴商厦开始接连倒闭,如纤村百货、海兰云天等。

还有部分大型商厦被迫转型为小商品市场,如万通世界等。

ﻭ经过几年来市场的筛选,到2003年京城具有代表性的大型商厦有三、四十家。

近两年，京城内、合资大大小小连锁超市也不断发展壮大,店铺遍布京城，数量超过千家。

另外行业细分的现象日见普及,几乎一夜之间,所有场主都有在做“高精尖,大而全”的专业主题商场的盘算，如电器城、家居城等，使京城商业竞争更加激烈。

面对激烈的竞争,商家采取各种形式的降价促销活动，导致销售利润下降，因此说：

商业经营已经进入了微利时代。

ﻭ2.2商业业态供需状况分析

现阶段,北京市商业物业市场供应结构呈现出多元化趋势,从现代化大型购物中心、中档、高档综合性商场、大型、中型、小型超级市场、不同业态之专业市场等到各种中、小型专业店、专卖店都有不同程度的供应和需求。

大型商场的数量增长有限,但所占面积比重相对较大。

２002年北京市新开业之大型商场有安贞华联、方庄贵友、亚运村华堂、庄胜崇光二期等,消化了大量的市场供应面积，累计超过20万平方米。

相对而言，小型商业场所和中、小型店铺的数量增长速度较快,同时年租赁成交量较大，对商业物业的供应、需求增长较大。

按行业划分，北京市对商业物业的消费集中在超市连锁业、餐饮服务业、服装服饰业等行业，具体市场状况如下表所示。

三、北京市居民消费状况

3-1居民收入水平ﻭ２0０4年北京城市居民人均可支配收入1５63７.8元,比上年实际增长11．5%。

人均消费支出为1220０.4元，比上年实际增长8.6%。

由于粮油及相关副食品价格上涨，城市居民恩格尔系数为３2.2%,比上年上升0.5个百分点。

ﻭ3－2居民消费水平ﻭ2004年北京市居民消费价格指数为101%,高于上年0.８个百分点,比全国低３个百分点。

其中,食品类价格上涨最多，达到４.8%；　2０05年居民消费价格上升的拉动力将强于抑制力,加之２00４年价格上涨的滞后影响，北京市居民消费价格总水平将呈现稳中有升的态势，预计全年居民消费价格指数在１03%左右。

3－3居民消费结构ﻭ20０4年消费品市场稳中见旺。

批发零售业实现增加值26３．７亿元,比上年增长6.8％。

全年实现社会消费品零售额2191.８亿元，增长14.4%。

其中,吃类商品零售额６１0.8亿元，增长2２.7%;穿类商品零售额2４２.1亿元，增长1５%；用类商品零售额１224．6亿元,增长8.2％。

居民消费结构稳步升级，汽车、家居、通讯类商品消费快速增长。

全年销售机动车44．7万辆，比上年增长9.８%。

其中,新车３０.4万辆，增长3.９%；旧车１4.３万辆,增长24.8%。

ﻭ北京社会消费品零售额构成（按用途分类）

 ﻭ四、 关于对北京市商务局《0５年北京市商业白皮书》的分析

北京市商务局、市发展和改革委员会正式印发了“北京市流通业发展分类指导目录”。

这个被人们称为“北京商业白皮书”的目录已是第五次印发,它明确指出了0５年鼓励和限制发展的商业项目。

虽然,商业的发展有一定的自然性，但随着城市理性化的发展不断深入,政府对商业的规划和良性的发展起到了一定的指导作用。

该书列出了鼓励发展的商业业态及设施、商业中心和商业街区建设、物流配送与批发体系建设、农产品流通、商业新技术应用、流通服务行业、新型营销方式、循环经济项目等九大类鼓励发展的项目,将对企业投资商业起到引导作用。

ﻭ                             北京市商务局05年初发布的《05年北京市商业白皮书》原文ﻭ北京市商务局去年颁布的《20０5年北京商业白皮书》明确列出鼓励商业设施专业规划设计、商业经营管理咨询、商业信用评价中介组织、商业开发商、商务专业服务、商业房地产信息服务等“商业经营管理咨询”、“商业开发商”等行业的发展，鼓励商业房地产开发商进行投资的前期调研。

并对北京各区域的商业发展提出了指导性意见,原文如下：

                       　北京市商务局关于印发北京市流通业发展分类指导目录（2005年）的通知

京商规字［2005］10号ﻭ各有关单位：

　根据新的北京城市总体规划要求,为合理引导社会投资方向,加快流通业结构调整和功能水平提升，促进北京流通业持续、协调、健康发展,构建适应人民生活水平提高、满足首都现代国际城市发展需要的现代流通服务体系,特制定本分类指导目录。

ﻭ一、北京流通业发展趋势及特点ﻭ伴随首都经济发展,北京市流通业发展呈现以下发展趋势：

（一）市场规模逐渐扩大。

2004年，北京全市商品销售总额达到5428.9亿元,比上年增长18.4％，全年社会消费品零售额实现２１9１．8亿元，实际增长1４.4%,连续8年保持两位数增长,北京已成为我国北方重要的市场中心。

可以预见，今后几年北京市场将继续保持这种势头，规模将会持续扩大。

ﻭ

（二）社会投资商业积极性较高。

随北京城市建设的步伐加快,大型商业设施建设也有较快发展。

至2004年底北京市已建成开业营业面积1万平方米以上的大型店铺116家，营业面积约28１万平方米。

随着北京市场进一步开放，国内外著名零售企业进入北京速度加快，全市经批准已运营外商投资商业企业26家,开设零售店铺139个，营业面积10７万平方米左右。

预计借助奥运会商机,特别是城市总体规划修编后,众多新城和新的功能区域的确定,商业设施将会进入新一轮建设高潮。

同时，至2０04年底全市空置一年以上的商业营业用房面积达20万平方米左右。

ﻭ（三）现代流通方式快速发展。

随着流通现代化不断推进，现代流通方式快速发展。

至２004年底，各类连锁店铺累计达到5１59家，连锁企业实现零售额6３5亿元,占全市零售额的比重达到２9%。

现代物流业发展速度加快,物流专业化、社会化特征有所增强,实力水平和服务能力稳步提高。

同时,随着物流发展规划的实施，物流基地等公共物流区建设步伐加快。

未来几年，物流节点空间布局调整、资源整合和社会化、专业化物流发展将继续推进。

ﻭ（四）新区、郊区、社区将为商业提供新的发展空间。

新的城市总体规划提出将北京建成宜居城市，发展社区商业是方便居民生活、提高生活品质和建设宜居城市的有效载体,目前社区商业服务业虽有较快发展，连锁超市、便利店覆盖率达到85％左右,但在一些新区、郊区、社区商业仍然不足，总体看社区商业还有很大发展空间,是未来城市商业发展重点,并已逐步成为商业投资新热点。

ﻭ二、2005年北京流通业发展原则和重点

20０5年北京市流通业将坚持科学发展观，以筹办200８年奥运会为契机，积极推进现代流通方式发展，加快流通产业调整升级，完善便民服务体系，加强市场调控,规范经营秩序,强化规划的引导作用，营造良好的发展环境，保持城乡市场的繁荣稳定。

2005年重点鼓励发展符合国家产业政策和新的北京城市总体规划、商贸流通发展规划的要求，适应首都经济发展需要的行业、基础设施建设项目、营销方式、技术；限制发展不符合国家产业发展政策、不适应北京城市发展需要的行业和商业建设项目。

对属于鼓励发展的，政府将在政策协调、资金扶持等方面给予必要的支持;对属于限制发展的,有关部门将采取有效地措施予以限制;对于不符合首都经济发展需要和违反城市规划、产业规划的项目，将予以禁止。

五、 零售业对外开放对北京市商业市场的影响分析

中国自199２年开始进行零售业对外开放试点。

十几年来,商业对外开放吸引了外资,引进了先进的经营理念、流通方式和营销技术,大大推进了中国零售业的现代化进程，满足了人民群众的消费需求,也带动了中国消费品的出口。

实践充分证明,中外企业通过商业对外开放,实现了互利合作、优势互补、“双赢”发展。

ﻭ截至20０４年底，经正式批准设立的外资商业企业3１4家,合同利用外资５1.8亿美元，开设店铺3997个,营业面积约9２0万平方米。

列入２00４年《财富》500强的商业零售企业中，有11家已在中国开设店铺,其中包括亚太零售商联盟成员地区的日本永旺、伊藤洋华堂、大荣等公司。

2004年外资商业占消费品零售总额的比重,大约在3%左右。

外资商业比重北京为8．1%、。

全国商业利用外资累计合同金额,占全部利用外资累计合同金额的0.5%。

２00４年１2月11日起，中国取消了对外资商业的地域、股权和数量限制，出现了一些新的情况和动向。

一、外资商业企业申报数量明显增加　ﻭ2005年1～6月,商务部已批准设立外资商业企业245个,为2０04年全年批准设立企业的近6倍,相当于商业对外开放前1２年总和的７8%。

其中,零售（含批零兼营）企业59个，为2004年批准的零售企业的1.9倍。

二、外商独资企业明显增加　

2０04年底取消对外资商业的股权限制后,今年1~６月新批准了216个外商独资企业,占全部新批外资商业企业的８8.2％。

其中,新批的59家外资零售企业中，外商独资企业38家,比重为64.4%。

三、外资批发企业明显增加　ﻭ20０3年底开放批发经营后,20０４年批准设立１1家外资批发企业。

今年1~6月共批准186家批发企业,占新批准企业总数的７5.9％。

四、外资并购案例明显增加ﻭ今年上半年，商务部已批准家乐福等外资企业的并购项目8个。

此外,英国百安居公司从境外收购了德国欧倍德公司在国内开设的25个大型建材专业店。

英国TEＳCO公司从境外收购了国内“乐购”25个大型超市50%的股份，并正式入驻北京，据伟业商业发展中心可靠消息,乐购已经与北京一家知名房地产公司签署协议，入驻北京东四环的一个大型商业项目一至三层,协议面积19000平米。