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市场运作房指标转让协议并非是无效合同
《市场运作房指标转让协议》并非是无效合同
蒋贤铮
（2009年12月16日）
按语：
房事是眼下全国人民热议的话题。
我在《<市场运作房指标转让协议>无效后购房人能否请求赔偿该房升值的差额损失》一文中，认为《市场运作房指标转让协议》“从协议内容看，实质上就是转让市场运作方式所建设的房屋，违反了当地的房改政策，该协议是否有效，值得讨论。
”有同事阅后觉得我欲言又止，要求我对此问题发表己见。
为此，秉性使然，我有一种不吐不快之感觉，所以写作了此文。
主张《市场运作房指标转让协议》无效的法律依据主要有两个：
一个法律依据是《城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
”中第（六）项的规定，据此认为私下转让市场运作房指标，其本身就是一种违反法律强制性规定的行为，应认定该行为无效。
另一个法律依据是广西壮族自治区人民政府（桂政发[2004]24号）《广西壮族自治区市场运作方式建设住房暂行办法》（以下简称《暂行办法》）第二条第一款“本办法所称市场运作方式建设住房是指单位利用原有划拨或出让方式取得的住宅用地，通过招投标方式选择房地产开发企业或建筑施工企业建设住房，出售给职工的建房方式。
”和第五条第一款“单位组织市场运作方式建设住房，必须以解决单位职工住房困难为前提，无房户和住房面积未达标户优先购买。
参加市场运作方式建设住房的职工不需退出原已购买的房改房。
单位利用原有划拨方式取得的土地进行市场运作方式建设住房，每个职工家庭只能购买一套住房，房改部门要对参加市场运作方式建设住房的职工建立《个人住房档案》。
”以及第七条的规定，只有经过自治区住房制度改革委员会审核确认的职工，才能参加市场运作方式建设住房，才能办理房产证和国有土地使用权证。
在此情况下，私自签订协议转让市场运作房指标的行为，违反了这一法规规定，应认定该转让行为无效。
笔者主张《市场运作房指标转让协议》不能认定为无效，主要是因为上述法律依据不能成为该协议无效认定的法律依据。
理由如下：
第一，《市场运作房指标转让协议》并没有违反效力性强制规定。
《合同法》第五十二条第（五）项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。
如何理解其中的“强制性规定”，对此，《合同法解释
（二）》第十四条规定：
“合同法第五十二条第（五项）规定的‘强制性规定’是指效力性强制规定。
”为正确适用强制性规定，稳妥认定民商事合同效力，最高人民法院法发[2009]40号《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条又规定：
“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的‘违反法律、行政法规的强制性规定’，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。
人民法院应当注意根据《合同法解释
（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。
违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。
”依据上述法律、司法解释的规定，违反效力性强制规定的合同无效，违反管理性强制规定不一定导致合同无效。
如何识别、判断效力性强制规定和管理性强制规定，同时又如何识别、判断哪些管理性强制规定会导致合同无效,对此，上述法律、司法解释未作进一步细化，导致审判实务中法官理解不同，作出的判断各异。
对此理论界和实务界都有大量的著述，给法官提供了识别、判断的理论依据。
有人将之归纳为极具操作性的识别判断标准，即从以下三个方面审查、判断、识别哪些规定属于效力性强制规定：
一是看法律、行政法规着重于禁止标的物内容还是禁止主体资格。
前者应认定买卖合同无效，如淫秽物品、毒品等买卖，不论主体是谁，均为无效的交易行为；后者则应当加以区分对待。
有些法律、行政法规禁止或限制的是主体从业资格，如《建筑法》规定禁止超资质承揽工程，这是一种管理性规定。
二是看法律禁止的是结果还是行为手段。
如法律、行政法规所禁止的是结果的发生，不问手段如何均为禁止时，该行为无效。
但如果禁止的仅仅是行为手段或行为方式，依其他手段也发生同一效果时，为交易的安全，并不因此认为其无效。
如无证出售烟花爆竹的买卖合同，均应为有效，因为相关法律只是出于管理需要，禁止无证销售行为。
三是看禁止的对象、范围是什么。
比如《城市房地产管理法》第三十五条规定，房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价，不得瞒报或作不实申报。
这里禁止的对象是出让人，范围仅涉及与税收有关的纳税基础即成交价。
不论出让人是否与买受人故意瞒报成交价，均不影响合同的效力。
特别是在涉及消费者、劳动者等弱势群体利益时，还应根据个案情况而定，不宜一概认定无效。
经营者出售不合格产品、假冒伪劣产品，都是法律所不允许的，如果买卖合同无效，消费者将得不到合同上的权利，显然对消费者不利。
根据上述三个判断标准，可以准确地识别、判断《城市房地产管理法》第三十八条及《暂行办法》的有关规定是属于效力性强制规定还是属于管理性强制规定。
在识别、判断时把握一条基本原则，即不轻易认定合同无效，以实现《合同法》鼓励交易，创造财富的立法宗旨。
首先，《暂行办法》属于省级人民政府颁布的地方性法规，位阶低于法律、行政法规，基于效力性强制规定仅限于法律和行政法规，根本不必去识别、判断《暂行办法》规定的内容是否属于效力性强制规定。
退一步讲，该办法属于行政法规，通观其内容，只有单位职工才能参加市场运作方式建房，言下之意，非单位职工不能参加市场运作方式建房，从禁止的对象看，正如其中第五条第一款中规定的“单位组织市场运作方式建设住房，必须以解决单位职工住房困难为前提，无房户和住房面积未达标户优先购买”，目的是为了优先解决单位住房困难的无房和住房面积未达标户职工的住房问题，然后再准许其他有房职工参加市场运作方式建房，禁止单位外的个人或组织参加市场运作方式建房。
这些规定均属于行政管理性的强制规定，并非效力性强制规定。
在拙文提到的省劳教所组织市场运作方式建房，李玲作为该单位职工，依照《暂行办法》的规定，有权参加该房建设。
不属省劳教所职工的邓志并非直接参加该房建设，否则违反《暂行办法》的有关规定。
该案的事实是，李玲将市场运作房的建房或购房指标转让给邓志（不论李玲转让的原因是资力不足还是属于有房户但不需再购买），不改变李玲作为省劳教所职工参加市场运作房建设的性质，只是建房或购房资金由邓志支付，操作方式上，是由邓志将款交给李玲，再由李玲交给省劳教所；等到房屋建成，李玲取得房产证后，再将房产证过户到邓志名下。
李玲与邓志之间的交易操作方式并没有违反《暂行办法》的规定。
因此，法院对此协议作无效处理，有违《合同法》鼓励交易，创造财富的立法宗旨，无疑打击守约方邓志的积极性，更不利于社会诚信的建立，损害了守约方邓志的合理期待，也制约了市场主体的交易愿望，不利于市场交易秩序的稳定和安全。
其次，《城市房地产管理法》第三十八条的规定不属于效力性规范，不能作为认定合同效力的依据。
从该法第一条“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。
”的规定内容不难看出，其立法的重心在于加强对城市房地产的管理，目的是要解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题。
因此，该法中虽然对反映房地产归属的静态物权关系作了一些规定，如出让土地使用权、房地产抵押权等，但主要调整的不是民事物权关系，而是对房地产的生产、流通、消费各环节动态流转关系的规定，因此属于行政性管理规定。
该法第三十八条第（六）项、第三十九条第二款“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
”的规定，属于对私法的干预。
其中第三十八条第（六）项，“之所以制定该项规定，是因为房地产未依法领证说明该房地产来源不清，归属不明。
如进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于国家对房地产的管理和监督。
”从《城市房地产管理法》的法律名称看，已十分鲜明地表达了其立法目的，在法律规范设计上看，该法第六章中单设了《法律责任》一章，都是行政责任，并无民事责任的法律规范。
从价值取向看，合同无效无视买受人的合法权益，让出卖人通过不合理的反悔得到利益，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，违反了诚实信用的公理性原则，损害了民事流转的安全性。
同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。
李玲与邓志都有转让市场运作建房指标、交付房屋的意思表示，李玲未来办得房产证后依照协议约定负有办理房产证过户手续的义务，如李玲违反这一约定义务，不应得到法律的保护。
第二，《市场运作房指标转让协议》签订时转让人不持有房产证并不影响该协议的效力。
这一论点，是在《城市房地产管理法》第三十八条规定属于效力性管理规范的假设前提成立基础上，根据《物权法》是基本法律、上位法、后法，而《城市房地产管理法》是普通法律、下位法、前法这一法律位阶情形提出来的。
依照《合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。
法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。
”的规定，只要买卖标的物合法、有权处分，至于标的物是否有相关证照，《合同法》并无特别要求。
依照《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
”的规定，房产证只是证明所有权归属的一种书面凭证而已，并不是房屋本身。
房产证也不具有代表房屋所有权的功能。
无房产证不等于不享有房屋的所有权，持有房产证也不等于拥有该房屋。
依照《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为就时发生效力”的规定，比如自建房屋不论是否办理房产证甚至是否属于违章建筑，即发生物权效力，属于房屋建造者原始取得物。
没有权属证书的房屋只表明该房屋未得到房屋登记机关认可，在民法上属于权利瑕疵，出卖人应当承担权利瑕疵担保责任（本案邓志对李玲不持有买卖房屋的房产证是明知的，李玲不应承担权利瑕疵担保责任）。
但这种责任属于违约责任，不影响房屋买卖交易行为的效力。
依照《物权法》第十五条关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定，即“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
”的规定，将债权行为与物权行为相区分，合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定，详言之，不能说办理了物权登记的，合同就有效，没有办理物权登记的，合同就无效。
李玲与邓志在签订《市场运作房指标转让协议》之时，不管当时李玲是否持有房产证，均不影响协议的效力。
至于李玲以后取得房产证后，不办理房产登记过户手续给邓志，属于违约行为，与协议内容是否违反效力性强制规定并非一回事。
因为办理房产证过户手续属于合同履行行为的事实认定问题，而不属于合同内容是否有效的价值判断问题，换言之，合同的履行不决定或影响合同的效力。
本案的启示：
通过上述分析，留下不少思考和心得。
其中之一是，凡学法、用法之人只要留心剖析一下我国现行法律规定，不难发现一种现象，就是我国现行法律规定的条文，九成以上都以“什么应当做”、“什么准许做”、“什么不得做”、“什么禁止做”这样的语法结构来表述，可见绝大多数条款都是强制性、强行性、禁止性、效力性规定。
少有“什么人有权做什么”之类的授权性条款或任意性、选择性条款。
反映了立法者“居高临下”的立法思维，同时也是我国在没有法治传统环境下，从人治走向法治的必经之道。
但也不能因此说我国现行法律一无是处，仔细阅读，还是发现有两部赋予民众权利条款较多的法律。
一部是《中华人民共和国宪法》，其规定了公民享有许多基本权利。
但由于我国现阶段宪法不仅不能司法化，而且按照上级法院的要求，不准许法官讨论宪法是否应当司法化的问题，既不得做也不能说，使得宪法规定的基本权利成为标志性的权利。
另一部是《物权法》，其是以保护老百姓利益的基本法律，所以有学者称《物权法》为权利法。
学好用法这部法律，就是“要维护好老百姓的基本权利，民生的最大问题就是民众的权利问题，权利问题都没有解决好，产权（比如本文谈及的房事，笔者注）得不到应有的保护，就根本谈不上民生”（王利明教授语）。
令人遗憾的是，《物权法》自2007年3月颁布至今近三年，在审判实践中，笔者不敢保证法官能用好该法，因为该法内容博大精深，但敢说许多法官肯定还没有学好。
看来，审判一线的法官都得补上《物权法》一课。
切记：
法官学好、用好《物权法》是民众之福祉。
（作者单位：
南宁市中级人民法院）
购房指标转让法律问题研究
江河刘李美
近年来，房价不断升高，房地产市场中因卖房人逐利而对已经成交的房屋交易反悔的情况越来越多，由此引发的诉讼也随之攀升。
据调查，因房价上涨导致卖房人反悔和一房二卖类型的案件在整个房屋买卖合同纠纷中所占比重较大，其中又以对购房指标转让的纠纷争议最为突出。
该类案件一般是以卖房人单方起诉的形式出现，并存在使纠纷不断扩大的趋势。
如不对该类案件妥善处理，不仅会让买受人丧失交易信心，破坏交易安全，还会阻碍经济发展，甚至危急到社会稳定，造成极大的不良影响。
笔者将在本文中对该类案件的成因、特点以及相关法律适用问题进行详细论述，揭开出卖方合法诉讼的面纱，以诚实信用为原则，保护权利受侵害者的利益，确保交易安全，促进社会和谐。
一、据以研究的案件
案例：
2003年，杨某所居住的大学城房屋被拆迁，杨某因此获得安置小区里的安置房一套的购买权。
2003年11月6日，廖某与杨某签订了一份安置房购买权转让协议，杨某同意将其拥有的位于安置小区的安置房购买权转让给廖某，由廖某支付给杨某转让费2500元，安置房购买合同及发票由廖某拥有。
协议签订后，廖某支付了2500元转让费给杨某。
2003年11月11日，廖某以杨某的名义与开发公司签订了拆迁产权对换安置房合同书，并按合同约定以杨某的名义向该公司支付了购房103752.64元，该房屋已于2004年底交付廖某使用，但没有办理产权登记手续。
廖某向法院诉称，被告杨某收取了安置房购买权转让费后，因看到市场房价上涨觉得吃亏而反悔，至今不履行合同，不协助廖某办理房屋过户手续，请求法院判令杨某继续履行合同，协助廖某办理房屋过户手续，并承担本案的诉讼费。
法院应如何处理该案，涉及对双方当事人签订的安置房购买权转让合同的效力认定，其中又包括对房屋性质的判断等问题，笔者将在后面对这些问题进行逐一分析。
二、购房指标转让纠纷发生的原因及特点分析
由于诸多因素影响，房价不断攀升，房产在短期内出现每平方米升值数百元甚至上千元的现象，在此巨大的利益驱动下,卖房者为了弥补自己的购房指标卖出价与现在房屋市场价的差额损失，欲想尽办法让已经成交的买卖合同无效，因而引发诉讼。
该类纠纷存在自身的一些原因和特点。
首先是利益驱动，导致矛盾激化。
因受利益的诱导，买卖双方未及时办理产权过户，日后房价上涨，卖方反悔引起纠纷；与房屋拆迁安置有关的案件中，被安置方转让对安置房的购买权，后又反悔导致纠纷；对集资房指标进行转让后，因房屋价值上升而反悔，请求法院确认转让合同无效等等，这些均是房屋交易的关联方为图利，不惜自毁信誉而导致纠纷的产生。
其次是当事人法律意识不强，导致矛盾凸现。
在目前房地产市场升温，而相应的法制尚未健全的情况下，买卖双方的法律意识不强、交易知识匮乏、防范风险意识淡薄、实际交易时随意性较大，这些都是容易产生纠纷而引发诉讼的原因。
该类案件一般都具有这样的特点：
一是以出卖者作为原告提起诉讼的居多。
因房价上涨,出卖方觉得自己有利可图,便会以种种理由请求法院确认合同无效，如以房屋尚未办理产权证为由;以转让购房指标系无权处分或转让购房指标不合法为由要求确认买卖合同无效，作为原告诉至法院。
二是支付违约金或赔偿损失的数额远低于其未转让购房指标后，房屋今后所具有的价值。
出卖方冒着败诉风险仍然反悔撕毁买卖合同，因其考虑到即使完全违约撕毁合同,保留购房指标或将升值后房屋出卖仍会从中获利。
买卖双方在签订指标转让合同之后，且不论房屋购买指标转让的效力问题，仅就房屋产权而言,尚不可能办理过户登记手续，房屋的物权无法转移，出卖方可以再次转让。
法院在处理这类案件时，一般只能判令卖房人向买房人支付一定数额的违约金或者赔偿买房人因此受到的经济损失。
总之，因房屋升值，为获利而进行违约，是对交易中诚实信用原则的严重背离，一旦这样的不诚行为得到助
长，将是对市场交易安全的严重破坏，不利于对良好交易秩序的建立和维护。
三、对购房指标转让纠纷中买卖合同效力的分析
在受理的该类案件中，有多起案件是以请求返还安置房指标为诉讼请求，而实际上关于购房指标的转让根据房屋的不同类型有多种情形，如经济适用房指标转让、集资房指标转让。
请求返还购房指标的诉讼请求能否得到支持，笔者认为首先应从“指标”入手，对指标有了正确的认识之后才能对该类案件作出正确的处理。
指标是什么。
购房指标转让协议中的当事人往往称自己将房屋购买指标转让给了他人，当事人所称的指标到底是何性质，笔者认为可能存在两种理解，两种理解的不同很可能导致对该类案件处理上的差异。
一是将指标理解成购买房屋的资格。
一是将其理解为对房屋的购买权。
如果将指标理解为一种资格，往往就存在一定的人身专属性，购房指标无法随意转让。
如对于安置房购买指标而言，某些地方的征地拆迁安置房限购暂行办法就明确对此作出规定，将安置对象严格限制为被拆迁户，禁止安置房指标的私自转让。
如果将指标理解为对房屋的购买权，作为一种财产权利，只要本身不存在转让的限制，就应当能够在指标转让人和受让人之间转让。
购房指标的特征更多地体现出其资格的一面，但笔者在此不敢对其一概而论，现实发生的有关指标转让纠纷中，因为房屋性质的不同，购房指标也具有不同的类型，对不同类型的购房指标转让协议的效力确定亦会有所不同，故应如何确定指标的性
质，在具体不同类型的房屋指标转让纠纷中尚有讨论的余地。
笔者认为，将购房指标定性为对房屋的购买权，而不是购买资格，在确认购房指标转让协议有效方面意义较大。
至于该权利是债权还是物权，对于购买的房屋，在还没有将房屋移交给享有购房指标的人，并办理房屋所有权登记取得房屋所有权证书前，购房指标享有人不享有房屋所有权，指标享有人出卖对房屋的购买权应属债权转让。
笔者将在下文对不同类型的购房指标转让效力进行分别评述。
1.对购买经济适用房的指标转让。
发展经济适用住房是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求。
经济适用房的用地实行行政划拨的方式，享受政府的扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售。
所以，中低收入家庭购买新建的经济适用房实行申请、审批制度。
在我国，经济适用房的购买有严格的条件限制，购买人必须符合相关的条件并且在购买房屋后的一定年限内不得出售。
随着经济适用房制度的不断完善，这些条件还将更加严格。
对经济适用房在限制转让的年限内进行转让或将购房权私自转让给没有购房资格的人，该转让行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定，客观上也损害了社会公共利益，妨碍了其他符合购房条件人的购买权。
笔者认为，经济适用房的购房指标更注重对购房人资格的限制,其性质更倾向于人身性。
如对购买经济适用房者在年收入水平等方面都有所限制，不具备购买资格者即无权购买，对该类购房指标的转让无效。
2．集资房购房指标转让。
所谓集资房，是政策性住房，是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，以拥有的划拨土地建设、按成本价出售给内部职工的房屋。
单位集资房对于单位职工而言一般具有一定福利性，能否转让，存在一定争议。
反对转让者认为．集资房指标具有人身专属性，转让必须先取得单位的同意，否则转让无效。
笔者认为，需要说明的是，如果是对集资房现房的转让，认定转让合同无效后，将产生双方当事人各自承担返还责任的后果，受让人要将使用或准备使用的房屋返还给出让人，出让人又要将房价款和房屋装修费返还给受让人。
但对于这期间的房屋使用费和出让时的房价和现时的房价差额又怎么处理为妥?
成为非常棘手的问题。
笔者认为宜将转让认定为有效为妥。
本文重点讨论的是对集资房购买指标的转让，笔者认为，实际中对该类指标的转让有特殊性,因为作为单位的职工，单位本身就会给予一定的福利待遇，这与经济适用房有所不同，后者更多地体现出为低收入家庭提供的基本生活需要。
职工转让集资房指标所获得的差价就是单位福利的一种体现，应有权转让。
但如果单位与职工约定，职工须在本单位工作一定年限后，才能转让房屋，该约定属附条件的法律行为，在未违反法律、行政法规强制性规定的情况下，应属有效，职工在约定年限内不得随意转让房屋。
在实际的指标转让过程中，转让人与受让人之间大多是直接以转让人的名义购买，在集资房出售方面，仍是以转让人为对象进行出售，在出售效果上与转让人在取得集资房之后再转让的效果并没有差异，不应否认转让人与受让人之间签订集资房指标转让合同的效力。
即使将安置房指标视为资格，在此也不应影响转让合同的效力。
因转让人对转让集资房购买权的行为反悔，而要求法院确认该转让协议无效的请求，不应得到支持。
3.拆迁安置房购房指标转让。
将安置房指标视为债权之后，买卖双方签订的拆迁安置房购买权合同，内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定．安置房购买权的转让就应属有效。
具体而言，被安置方与安置方签订房屋安置协议之后，被安置方出卖房屋购买权存在两种情况：
一是拆迁还房协议约定，拆迁单位有返还被拆迁人安置房的义务，对被拆迁人已没有任何权利，被拆迁人出卖安置房，出卖的是债权，按照合同法的规定，其出卖合同从通知拆迁单位后生效；二是拆迁还房协议约定：
拆迁单位有返还被拆迁人安置房的义务，对被拆迁人还有权利的，被拆迁人出卖安置房，是对拆迁还房协议权利义务的概括转让，按照合同法的规定，征得拆迁单位的同意后生效。
其实，拆迁安置房一般分为两类，一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。
按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易，这在转让的效力上与经济适用房的转让效力类似。
另一类是因房产开发等因素而动迁，动迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。
该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
另外，如果是对农村房屋的拆迁，拆迁后对农民施行了农转非，村民成为居民，这时的安置房转让在身份上应没有过多的限制。
但如并没有使农村土地变为城镇土地，则此类拆迁安置房转让涉及农村集体经济组织内宅基地建房转让的问题，根据我国法律规定，此类房屋转让是被禁止的。
当然，如还建房为经济适用房性质，则转让之效力可参照经济适用房指标转让的效力来判断。
同样，如笔者所了解到的，在实际的指标转让中,受让人往往以被安置人的名义购买安置房，对于安置方而言，在实际安置方面,仍是以被安置人为对象进行安置，在安置效果上与被安置人在取得安置房之后再转让的效果并没有差异,只要安置房本身不存在上述转让的限制，就不应否认被安置人与受让人签订安置房指标转让合同的效力。
经此分析，即使将安置房指标视为资格，在此也不应影响转让合同的效力。
因被安置人对转让安置房购买权的行为反悔，而要求法院确认该转让协议无效的请求，不应得到支持。
购房指标转让中存在的风险。
转让房与受让方签订转让协议之后，转让方反悔，会以各种理由提出转让协
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