管理实施规划汇总.docx

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管理实施规划汇总

慕田峪启动区项目

全过程造价管理

管理大纲及实施规划

第一章对本项目的理解

第二章本项目全过程造价管理重点难点分析及建议

第三章项目全过程造价管理的具体工作内容

第四章项目全过程造价管理措施

一、招标管理措施

二、合约管理顾问工作措施

三、造价管理工作措施

第五章项目全过程造价管理的工作程序

第六章项目全过程造价管理的工作制度

第一章对本项目的理解

一、工程概况

1、工程名称：

慕田峪启动区项目

2、工程建设地点：

慕田峪环岛

3、工程建设面积：

35000平方米

4、工程计划开工日期：

2012年5月1日

5、工程计划竣工日期：

2013年4月30日（竣工备案）

6、资金来源：

自筹

7、工程性质：

新建商业综合楼

二、对本项目的理解

1、对慕田峪启动区项目特点的理解

通过对招标文件的研究分析，我们认为慕田峪启动区项目位于慕田峪旅游景区地段，具有不可复制的巨大旅游商业价值，其建筑定位为商业综合楼，兼具会议、旅游观光的配套设施功能。

项目建设内容包括了结构、初装修、精装修、幕墙、给排水、采暖、通风空调、消防报警、电梯、强电、弱电等总分包工程，以及园林景观及道路、自来水、雨污水、电信等市政工程。

2、对慕田峪启动区项目造价咨询工作定位的理解

根据对招标文件的研究分析，我司认为，中标人所承担的是项目全过程造价咨询管理和招标代理工作，应依据自身的专业管理经验制订出完整的建设项目造价咨询管理方案，提供项目管理的完整平台，涵盖了项目的合约管理顾问工作、招标代理工作和造价管理咨询工作。

负责或配合招标人进行项目造价管理、资金管理、合同管理、招投标管理等工作，中标人应保证造价管理工作合法合规，满足本项目建设及委托人需求，并对自己的造价管理咨询成果承担相应责任。

委托人享有对造价管理过程充分的知情权、参与权和决策权。

这是目前国内许多项目所采用的较为普遍的通常造价管理模式。

第二章本项目全过程造价管理重点难点分析及建议

慕田峪启动区项目位于慕田峪旅游景区地段，具有不可复制的巨大旅游商业价值，其建筑定位为商业综合楼，兼具会议、旅游度假的配套设施功能。

综合项目特点，我司经分析后认为本项目全过程造价管理的重点和难点如下：

一、准确细致的做好各招标分项的界面划分工作，尽量减少工作界面划分不当导致的灰色地带。

根据工程的建设特点，本项目招标采购工作的分项众多，合同关系复杂，参加单位数量多且相互交叉作业，相互之间的工作范围划分和工作内容描述必须清晰明确，不重不漏，同时又利于施工，不然将可能导致合同纠纷、工期延误及费用增加等情况的发生。

如：

商业与办公的衔接界面、总包工程与各专业工程、消防工程与弱电工程等容易出现界面划分的灰色地带。

因此，我司将界面划分和工作内容描述工作作为项目投资管理的一项重点工作，在编制招标工作计划时即开始着手对界面划分进行统一考虑，组织有投资、建筑、电气、设备等各专业人员共同参与界面范围划分的讨论，并征询招标人及设计人员的意见后，完成各招标分项的招标范围界面建议方案，并附详细的施工标准、材料档次等方面的描述。

同时，在工程的实施过程中，将实时关注因不可预见性因素、功能变化等重新引发的灰色地带，进一步减少界面不清、错项、漏项、重项的情况发生，从而达到有效利用投资的目的。

二、对慕田峪启动区项目造价控制实行动态管理

慕田峪启动区项目是旅游地产的配套商业综合楼，随着市场的发展变化，不排除项目局部功能定位调整的可能性，而且，建筑项目不可避免的设计变更及可能存在两版图差等原因，均使项目的造价管理必须是动态管理，因此我司将在项目确定的总投资目标下提供动态管理，定期采集项目已发生和预计发生的造价数据，一旦发现偏差，及时分析，找出原因，报告业主，以便及时的进行过程控制，确保项目总投资目标的实现。

第三章项目全过程造价管理的具体工作内容

1、前期准备阶段

1）根据市场行情，协助委托人确定各项造价指标。

2）协助委托人确定拟定投资总额。

3）编制资金需求及使用计划，报委托人审批，协助委托人合理、充分利用项目资金。

2、设计阶段

1）对设计师提交的方案设计分别进行建筑形式、结构方案、机电方案、外部环境等的施工可行性进行分析及工程成本初步估算，并向委托人提交分析对比报告。

2）对设计师提交委托人确认的方案进行成本估算，向委托人提交成本方案设计分析意见。

3）检查核对设计工程概算。

根据初步设计文件计算工程量，进行价值工程分析，并提交相关分析报告。

4）施工图完成后，负责编制本项目投资总成本、总收入预算，并适时监控报告及调整。

5）项目各部位的测算及需要配合销售部门测算的一切工作（如计算局部面积、局部建安成本测算）

3、招标阶段

1）依据设计图纸及本项目工程预算标的，编制招标分项或分段工程预算，并提交供招标使用的工程量清单，并确保清单编制的准确性、完整性。

2）在委托人要求的期限内制定足够份数的工程招标文件，并协助委托人组织进行答疑。

3）制定委托人指定分包或专业分包单位招标的相关文件，并协助委托人组织进行答疑。

4）配合委托人设备采购人员编制设备招标有关条款及招标文件。

并负责对招标文件进行修正，编制答疑文件及补充招标文件，负责技术标之技术条款的校对审核工作。

5）对各投标单位报价进行审查、分析，并向委托人提交清标报告，报告中须对各投标单位报价的合理性进行阐述。

6）协助委托人进行决标、确定工程承包造价及基价条款。

7）按照委托人要求负责办理相关招标手续。

8）协助委托人对投标人进行投标资格预审。

并按照委托人要求，负责整理汇总投标人业绩资质等，形成书面报告。

4、施工阶段

1）参与项目过程管理，注意收集工程索赔与反索赔相关资料，协助委托人与承包商达成一致，协助委托人审查和协调确定各施工单位的索赔与反索赔。

2）与委托人、监理、设计单位共同研究确定造价上有较大出入的项目，提交解决方案，对所有洽商变更在确认前进行成本分析、提交分析成果，规避风险。

3）依据项目工程预算与机电设计单位及机电安装单位共同制定出初步的设备清单，并监控采购方的采购落实情况。

4）分析核定各项施工费用，与各施工单位按施工图纸工程量清单或合同协议约定的计算方式来做计算，并作中期及最终结算付款之用。

5）如施工图与招标图存在差异，应按招标人要求及时对总承包及各专业分包的图纸进行工程量计算，进行图差调整。

6）按招标人要求，及时完成工程成本不同阶段的核算工作。

7）与各施工单位谈判及结算，协助委托人审查和协商确定施工单位合同包含的索赔或反索赔。

8）依据监理验收合格的施工部位核定每月已完成工程量的工程造价，根据承包合同约定付款条件，审核拨付工程进度款，审核承包商各种付款申请单据，根据合同规定增加或抵扣相关费用，向委托人提供付款报告。

9）根据委托人、监理、设计单位、承包单位共同确认的工程设计变更洽商记录，对施工单位报送洽商变更增减预算进行书面审核，确定造价。

为确保工程的顺利进行，对于特急变更或洽商，要做到加班加点，及时保质保量的完成。

10）每月向委托人提交项目成本管理月报，反应项目的成本动态变化情况。

并对重大影响成本的事件进行及时预警。

5、竣工结算及资金管理与财务报告

1）协助编制按年、季、月资金用款报告，并根据工程进度情况及时调整。

2）依据整体工程进度计划，编制工程资金用款计划。

3）施工过程中依据工程结算按季提出财务分析报告（已完成部分实际支出及计划对比），动态反映工程总成本及各项费用开支情况，使费用在未发生时做出对策，有效的防止投资突破。

4）依据工程竣工图纸、设计变更洽商、有关索赔文件、工程验收报告，编制工程结算书；并与承包商进行谈判，确定工程造价后，编制最终的结算报告，由委托人与承包商确定工程最终造价。

如果承包商不报送结算文件，由咨询人按照委托人提供的资料依据合同在委托人要求的期限内独立完成结算文件的编制工作。

5）竣工后提供三套完整的工程结算书和决算书及项目成本分析报告。

6）竣工结算后做投资价值评估。

7）配合完成本项目的相关审计工作，所有过程文件必须符合国家审计要求。

6、合约管理顾问工作

1）起草、修改合同协议书及参加合同谈判，建立完善的合同台账并保持动态调整完善

2）对合同条款及有关合同文件进行重点分析及分类管理，以合同为依据，公正、公平地平衡委托人、承包单位双方利益，并尽可能保护委托方的利益，确保本项目在法律及合同保护下进行。

3）检查承包商是否按合同要求，向银行及保险公司办理履约担保及保险。

4）对合同进行动态跟踪管理，在工程项目进行中，及时收集及掌握与工程变更、工期进度、工程的分包、工程质量、工程款项的支付等有关的文件资料，并从中分析找出影响工程进度、质量和投资的各种因素，使工程项目进程处于受控状态。

5）在实施合同过程中，若工程有较大的增、减内容时，协助委托人与承包单位及时协商签署《补充合同》或《补充协议》。

6）对参与建设的各单位往来函件、质量检查记录、会议纪要、工程款项的支付、有关签证文件等进行分类归档，统一管理。

7）协助委托人处理承包单位提出的索赔申请，并协助委托人及时整理及提出反索赔申请，包括依据和计算方法等；对索赔的理由、依据、合理性进行审核，必要时协助委托人组织有关方进行协商或谈判，以避免在工程结算时发生不必要的经济纠纷。

8）协助委托人及督促监理单位对参与本工程项目建设各单位之间的组织协调工作，定期召开协调会议或专题协调会议，通过相互讨论，深化对各自合约责任及执行情况的理解，使各方协调作战，共同完成项目总体进度计划要求，并满足合同及法律规范的要求。

9）协助委托人做好降低工程风险及风险分析转移等工作，必要时实行工程合同保险或担保。

10）对合同执行情况定期进行全面检查和评审，并做出相应报告。

7、其他与本项目有关及委托人认为有必要由咨询人完成的工程合约及造价管理的工作。

第四章项目全过程造价管理措施

一、招标管理措施

（一）招标管理工作目标

1、保证招标工作合法合规，并使整个招标工作处于可控状态；

2、保证招标工作全面贯彻、落实慕田峪启动区项目在质量、工期、造价等方面的控制目标和控制要求。

（二）招标管理工作的具体措施

1、招标计划管理

通过编制总体招标工作计划，确定需招标工程/事项的范围，各项招标工作的招标方式、时间要求等信息，报委托人审批后实施；同时，在进行每个分项招标工作之前，根据单项招标工作的特点形成分项招标工作计划，以明确各项招标的招标方式、各投标人资格要求、招标进度要求等信息，报委托人审批后实施。

在编制招标计划时，我们将重点控制以下环节：

（１）合理确定招标范围：

根据有关招投标法律、法规及慕田峪启动区项目的设计要求、施工要求、材料设备、仪器功能、技术要求及其他相关资料，并结合目前我国设计、监理、施工、材料设备供货的市场情况确定法定强制招标工作范围（如监理招标、施工总包招标、电梯设备等指定供应项目招标）和由慕田峪启动区项目特点决定须招标的工作范围（如精装修、园林等制定分包、专业承包工程）；

（２）合理确定每项招标进度要求：

根据慕田峪启动区项目的总进度控制计划及分项工程进度控制计划，通过细化每项工程的具体工期要求，既而细化每项工程、每项材料、设备采购招标的时间要求，确保招标工作与其他项目管理工作紧密衔接，同时，确保每一项工程不因招标工作安排的不合理而得到延误；

２、根据有关政府主管部门的有关规定办理招标申请、招标登记手续，或根据委托人要求办理招标申请手续。

３、资格预审阶段的招标管理措施：

（１）合理确定投标人资格：

投标人资格要求为对参与投标的投标申请人提出的最基本的要求，一般包括申请人资质要求、基本业绩要求等，我们将综合考虑有关法律法规要求、慕田峪启动区项目建设特点要求、单项工程技术特点要求及委托人的要求合理设定投标人资格要求，避免因条件设定太低而增加资格预审工作量或因条件设定太高而使投标人过少情况的出现，保证竞争的充分性和针对性，满足项目需求。

（２）重视资格预审文件编制工作：

我们将结合本工程的特点，强调投标人必须提供：

企业资质及等级证明、根据项目特点要求提供的最近几年已完类似工程的相关经验等，同时，对投标人拟投入本工程的人员及设备等条件也作出相应的规定。

同时，制定出有针对性地资格预审评审方法。

（３）保证资格预审评审的公开、公平、公正。

４、高度重视招标文件的编制：

（１）根据不同阶段的招标如设计、勘察、监理、施工及材料设备采购招标的不同特点编制相应的招标文件；

（２）在编制招标文件时，结合慕田峪启动区项目的特点，对投标人须知、招标范围及报价要求、投标文件编写提交、技术标准与要求、开标方法及程序、评标方法及程序、决标方法及程序等内容做出科学、细致、明确的规定；

（３）在编制主要合同条款时，在合法的前提下最大限度地保护委托人的利益，最大限度地保证工程的质量、进度、安全，最大限度地节省委托人投资。

５、开标、评标阶段。

（１）协助委托人组建评标委员会;

（２）根据慕田峪启动区项目的技术特点向委托人推荐有关专家参与评标;

（３）保证开标、评标程序合法、组织有序，公开、公平、公正。

６、评标结束后我们将协助委托人与各投标人进行商谈，详细、客观记录谈判内容并将谈判各方达成一致的内容合理地恰当地包含到拟签订的合同条款中。

７、授标签定合同阶段。

根据委托人的决定协助委托人向中标人发出中标通知书，根据招投标文件及各方商谈情况编制合同协议文件，并协助委托人完成合同协议的签署工作。

８、保证招标组织工作严谨、有序，避免投诉发生。

妥善分析与处理废标、合理控制招标进度。

９、招标资料归档、保存。

每次招标工作进行过程中我们都将分类整理招标过程中的所有资料，由专人负责保管。

所有招标工作结束后，我们将对招标资料统一分类，统一归档，并列出具体的资料清单，待招标工作结束后移交委托人。

二、合约管理顾问工作措施

（一）合约管理顾问工作目标

１、以法律为依据，在合法的前提下最大限度地通过合同手段维护委托人的合法权益；

２以慕田峪启动区项目的实际情况为出发点和突破点，充分利用投标人已实施的多个类似项目合约管理方面经验，促使慕田峪启动区项目在实现质量、进度、成本三大目标的前提下顺利竣工并投入使用；

３、以预防为主，减少甚至避免纠纷和索赔的发生，在发生纠纷、索赔时最大限度地保护委托人利益。

４、最大限度地将慕田峪启动区项目管理中的各种问题纳入到合同顾问管理的范围中，使参与项目建设的任何一方都能以合同为依据，享有权利，履行义务。

（二）合约管理顾问工作的具体措施

１、合约规划阶段

合约规划管理是进行建设工程项目管理的基础性工作，它将建立慕田峪启动区项目合同管理的基本架构和基本合同体系。

我们将根据慕田峪启动区项目的实际情况，综合分析项目建设的总体要求，详细分解慕田峪启动区项目的所有合同管理工作，指定出合法完备、科学合理的合同架构，经委托人批准后将其作为今后合同顾问管理的管理规划实施。

在在制定合约管理规划时，我们会结合慕田峪启动区项目具体情况注意以下要点：

（１）最大可能地将慕田峪启动区项目的管理工作纳入到合约管理规划当中，以该合同规划作为理清项目管理关系，管理思路的基础性工作；

（２）合约管理规划将明确的内容有：

通过分解项目管理工作内容，划分各个工作的内容范围及工作界面；

通过对工慕田峪启动区项目工程内容的深入分析，结合国家及北京市有关法律法规和投标人多个类似项目合约管理经验，向委托人提出工程分项承包划分建议；

明确委托人、设计单位、监理单位、各施工单位及各供货商之间的合同关系；

（３）合同管理规划的制定将保证：

设计和施工充分搭接、各工作界面明确且充分搭接、充分发挥专业承包商的经济技术优势。

具有可操作性,以减少工作界面、便于协调管理、利于降低成本为核心原则。

（４）在慕田峪启动区项目建设过程中，我们将根据项目的实际进展情况及时地对合同规划进行修改和完善，使之更加符合项目的实际情况且更具操作性。

２、慕田峪启动区项目可能涉及到的主要合同类型

（１）委托合同。

主要包括监理委托合同、造价咨询及招标代理委托合同、技术咨询委托合同、物业管理委托合同等；

（２）承包合同。

主要包括：

勘察承包合同；

设计承包合同，从合同类型上又可分为建筑设计承包合同、专业设计承包合同；

施工承包合同，从合同类型上又可分为施工总承包合同，施工分包合同、专业承包合同；

购销合同，可分为材料购销合同和设备、仪器仪表购销合同；

协调、配合合同（协议）；

项目建设过程中需要签订的其他合同，如拆迁施工合同、拆迁补偿合同等。

３、合同条款的起草

我们将在招标阶段，根据项目需求起草较为具体的合同条款作为招标文件的一部分，并要求投标人在投标时对于合同条款给予响应，在起草该合同条款时，我们将：

（１）严格落实合约管理规划中对具体合同的定位和其他要求；

（２）充分考虑慕田峪启动区项目的特点和需求；

（３）明确具体工程的承包商与其他关联单位的工作界面、配合协作关系；

（４）充分利用投标人类似项目合约管理的成功经验，最大限度避免管理风险、法律风险，充分保护委托人利益。

（５）明确各合同的基本条件：

勘察、设计合同的基本条件。

包括：

委托人对勘察设计完成时间的要求、委托人对勘察、设计工作内容、工作质量的要求、根据慕田峪启动区项目总体工程投资概算确定的勘察费、设计费额度范围及支付时间要求等；

技术咨询委托合同、监理委托合同、招标代理委托合同、造价审计委托合同等的合同基本条件有：

委托人对对受托人工作内容范围的要求、委托人对受托人工作质量及提交工作成果时间的要求、根据慕田峪启动区项目投资概算确定的报酬额度的范围及支付时间要求等；

施工承包合同的合同条件包括：

委托人对承包工程工期的要求、委托人对工程承包内容、工程质量的要求、委托人对工程验收、质量保修等方面的要求、根据慕田峪启动区项目总体工程投资概算确定工程款的额度范围和支付时间要求等；

购销合同的合同条件包括：

供货时间、供货方式、供货价格、货物所应具备的质量、包装标准及其他技术要求和标准等；

协调、配合合同（协议）的合同条件：

如配合时间、配合内容、配合费用及支付等。

其他合同的合同条件。

根据委托人的具体要求相应地将之转化为合同条件，如拆迁补偿合同，委托人的拆迁补偿费用概算，拆迁时间等都是合同的基本条件。

４、确定合同谈判的基本原则和策略，组织合同谈判。

每次合同谈判之前我们将根据委托人的具体要求和工程的实际情况确定基本合同条件；然后分析合同签订对象的具体情况（如履约能力，财务状况）等，确定出合同谈判的基本原则和策略，这些原则和策略一般包括：

以对方必须满足合同的基本条件为前提；对于灵活度较大的其他合同条件在维护委托人利益的前提下制定出合同谈判的最高目标和最低目标，在实际谈判中尽最大可能实现最高目标；针对对方的具体情况分析谈判的可能情况并制定出相应对策。

我们将综合考虑各方面情况制定出具体的合同谈判计划，使合同谈判有序进行，促进合同早日签订。

对于招标项目，评标结束后我们将协助委托人与各投标人进行商谈，详细、客观记录谈判内容并将谈判各方达成一致的内容合理地恰当地包含到拟签定的合同条款中；协助委托人澄清投标文件中有关投标报价、技术方案及合同条件等内容，保证在此过程中坚决且最大限度地维护委托人利益。

５、根据合同谈判结果起草、审查、修订相关合同文件并报委托人审定。

我们将确保合同条款完备、词句严谨、各方权利、义务明确，确保慕田峪启动区项目的顺利实施和保护委托人的合法权益。

６、合同履行管理。

主要措施包括：

（１）监督合同当事人按照合同约定履行合同义务，并定期进行合同履行情况的检查；

（２）对合同履行过程中的变更事项详细记录，并及时组成各方进行商谈。

起草合同补充协议书，并在征求各方意见后监督各方完成补充协议书的签署；

（３）教育督促有关人员严格按合同进行工作，随时检查、记录合同的实际履行情况，定期上报委托人；

（４）在收到合同相对方的信函、文书或电报后，及时审阅并制定对策，采用发文、发函的形式向委托人提出指令或批复建议；

（５）及时、积极地收集、整理、保存有关合同履行中的书面签证，往来信函、文书、会议纪要、电报等资料；

（６）必要时对于合同履行中出现的问题给予解释，协调，对经常出现的问题加以研究、剖析，并对这类问题给出一般性的处理意见；

（７）对于合同履行中出现的问题及时详细地加以记录，并根据实际情况制定出切实可行且有效的处理措施和策略；

７、合同纠纷、索赔管理。

主要管理主要管理方法包括：

（１）合同纠纷、索赔的预防

编制合同时，最大限度地使合同条款完善，词句严谨，减少甚至避免因合同约定不明确或没有约定相关内容而导致发生纠纷或索赔；

合同履行过程中，通过协调、沟通、协商等手段减少甚至避免纠纷、索赔的发生；

遇到有可能引起纠纷或索赔的问题，及时、全面地做好书面记录，保存好相关资料，使合同相关方在有据可查，减少甚至避免纠纷、索赔的发生。

（２）合同纠纷、索赔的处理。

主要方法为：

①在合同履行过程中积极、及时地收集整理、保存有关合同履行的书面签证、往来信函、文书、会议纪要、备忘录、电报等资料，以便在发生纠纷、索赔时能积极地主张委托人的权利，合法合理且证据充分地保护委托人的利益；

②选择适宜的纠纷处理方式。

对于合同履行过程中出现纠纷，我们将采取组织召开专门问题讨论会、加强现场协调等措施，使得相关方相互沟通、增进了解，争取通过各方的友好协商使纠纷得以解决，必要时将解决结果以合同补充协议书的形式进行落实；

在合同中明确约定纠纷索赔与工程进度相分离的原则，即明确约定在发生索赔或纠纷事件后，承包商应继续按照工程进度计划施工，不得停工；

③选择适宜的索赔处理方式。

对于其他相关方对委托人的索赔，我们采取的处理方法有：

按照合同约定及时答复，避免发生委托人因已过索赔答复期而无法主张合法权益的情况发生；接到对方索赔后，严格审核对方提出的索赔要求，认真研究并及时处理、答疑、举证，争取以协商方式解决索赔；根据法律法规及合同约定及时提出抗辩；必要时提出反索赔。

对于委托人权益遭受损害，需提出索赔的情况,我们的处理方法有：

对合同履行过程中的违约情况或违反合同的干扰事件，及时查明原因，通过取证，按照合同约定及时、合理、准确地向对方提出索赔报告；索赔事件发生后，按照法律及合同约定及时采取有效措施以防止事态扩大给委托人造成更大损失；首先争取以协商方式解决，要求对方承担相应责任；如不能协商解决，则及时向委托人报告，并建议委托人采取诉讼或仲裁手段维护合法权益。

８、合同文件资料的管理

慕田峪启动区项目合同管理咨询工作开始后，我们将合同文件资料的管理责任落实到具体的管理人员，妥善保存所有合同及与合同有关的一切资料，并及时满足委托人的查阅和询问要求。

在管理咨询工作结束后将与项目有关的合同文件资料移交给委托人。

基本的管理制度有：

建立合同文件资料统一编号，统一记录制度；

建立合同文件资料分类管理制度；

建立合同文件资料借阅登记制度。

三、造价管理工作措施

（一）前期准备阶段

前期阶段的造价管理工作处于估算阶段，但项目的总投资目标及资金筹措计划均需在这一阶段确定，关系项目的整体定位和盈利能力。

1、协助业主确定各项造价指标

在对慕田峪启动区项目已有设计方案、图纸和功能定位的充分了解的基础上，结合我司数据库中的类似工程数据，并对项目特殊性分项进行专项调研后，提出慕田峪启动区项目的初步造价指标。

提交业主审核，如有修改意见及时进行探讨后予以修正，经业主正式审批后定稿，作为后续造价工作的基础。

2、协助业主确定拟定投资总额

根据业主的关于投资总额编制深度的要求，编制慕田峪启动区项目的投资总控制计划，协助业主确定拟定的项目投资总额。

（1）慕田峪启动区项目投资总控制计划的编制依据