《物业管理基本制度与政策》-作业20140303.doc

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叶利恒-物业管理基本制度与政策-第一章

1．如何认识物业管理的概念？

答：

物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动；物业管理活动的依据是物业服务合同；物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理、对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

2．怎样理解我国物业管理的产生和发展？

答：

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。

1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》；1994年建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》；1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议，推广青岛对住宅小区实施物业管理的经验；1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区，推进物业管理的经验；1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验；2000年，中国物业管理协会成立；2002年，建设部建立全国物业管理企业信用档案系统。

3．将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的和现实意义是什么？

答：

一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护。

二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。

将市场原则作为物业管理活动的前提条件，在现阶段尤为重要。

我国物业管理活动，实在传统包修保养的行政管房基础上逐步开展的，无论业主或物业管理企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。

解决这一问题的关键，就是通过立法，按照市场原则将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。

这对提高业主的权责意识，推动物业管理企业依法经营，以及促进物业管理市场秩序明显好转，都具有重大的现实意义。

4．如何理解物业管理的基本特征？

答：

社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。

社会化——物业管理社会化有两个基本含义：

一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

专业化——要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。

市场化——双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。

5．如何正确认识物业管理在我国社会经济中的地位和作用？

答：

实施物业管理有利于促进经济增长；实施物业管理有利于提高人民群众居住质量；实施物业管理有利于增加就业；实施物业管理有利于维护社区稳定；实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。

6．简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性和现实性。

7．比较分析《条例》颁布前后我国物业管理制度建设的特征。

答：

《条例》颁布前的这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：

借鉴性、过渡性、针对性。

建设部于1994年3月23日颁布了我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件《城市新建住宅小区管理办法》，其中规范了以下几项主要内容：

①确定了物业管理活动的主管部门；②确定了物业管理工作的基本内容；③明确了社会化、专业化的物业管理模式；④确定了业主选举产生物业管理委员会制度；⑤明确了管理委员会的权利与义务；⑥明确了物业管理企业的权利与义务；⑦确定了物业管理服务的合同制度与备案制度；⑧针对业主的主要违规行为提出管理措施；⑨针对物业管理企业的违规行为规定了行政处罚措施。

2003年6月28日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。

这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：

一是配套性；二是经验性；三是操作性。

8．如何理解《条例》的立法理念、指导思想和立法原则？

答：

《条例》在坚持民法基本原则和立法法规规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。

《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：

一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。

9．《条例》确定了哪些基本制度？

如何准确把握其内涵？

答：

《条例》就业主的权利和义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等，创设了业主大会、业主公约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项物业管理的基本制度。

按照以下方式准确把握其内涵：

尊重和维护业主的财产权利；建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制；《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动；妥善处理政府和市场的关系。

10．《条例》涉及的主要问题有哪几个方面？

主要内容是什么？

答：

《条例》的主要内容简介：

第一章总则、第二章业主及业主大会、第三章前期物业管理、第四章物业管理服务、第五章物业的使用与维护、第六章法律责任、第七章附则。

11．《条例》在“法律责任”的规定上有哪些特点？

答：

《条例》的法律责任有如下几个方面的特点：

①行政责任、民事责任并存。

②为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《条例》在设定法律责任是遵循了一下原则：

凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。

③体现了业主自我管理、自我监督的原则。

12．如何准确把握《条例》确立的物业管理的基本法律关系？

答：

《条例》确立的基本法律关系：

①业主相互之间的关系；②物业管理企业和业主之间的关系；③开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系；④供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系；⑤社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系；⑥物业管理各方主体与政府之间的关系。

叶利恒-物业管理基本制度与政策-第二章

1.物业管理服务有哪些特点？

答：

物业管理服务的公共性和综合性；物业管理服务受益主体的广泛性和差异性；物业管理服务的即时性和无形性；物业管理服务的持续性和长期性。

2.物业管理服务内容有哪几类？

答：

物业管理服务的内容包括：

物业管理服务和物业服务合同约定以外的服务。

物业管理服务主要内容有：

共用部位的维修、养护与管理；房屋共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；物业区域内公共秩序、消防、交通等协管思想服务；物业装饰装修管理服务；物业档案资料的管理；专项维修资金的代管服务。

物业服务合同约定以外的服务，服务报酬由双方约定。

需由特定的业主与企业另行约定，合同约定以外的服务是一种有偿服务。

3.《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》中界定的物业服务内容有几方面？

其中一、二、三级服务标准的主要区别是什么？

答：

从物业管理服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六方面界定物业管理服务内容，制定三个等级的服务标准。

一级服务标准的基本要求是：

设有服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内到达现场，每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率为80%以上。

每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等。

每日巡查1次装修施工现场。

载人电梯24小时正常运行，路灯、楼道灯完好率不低于95%。

对重点部位每小时至少巡查1次，配有安全监控设施的实施24小时监控。

高层按层、多层按栋设置垃圾桶，每日清运2次。

合理设施果壳箱，每日清运2次，小区道路等每日清扫2次等。

二级服务标准的基本要求是：

公示16小时服务电话，急修1小时内到达现场，每年至少1次征询业主对于物业服务的意见，满意率为75%以上。

每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等。

每3日巡查1次装修施工现场。

载人电梯早6点至晚上12点正常运行。

路灯、楼道灯完好率不低于90%。

对重点部位每2小时至少巡查1次。

生活垃圾每日清运1次，小区道路等每日清运1次。

三级服务标准的基本要求：

公示8小时服务电话，报修按双方约定时间到达现场。

每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

每周巡查1次小区房屋单元门等，至少2次选查装修施工现场。

载人电梯与二级服务标准相同，路灯、楼道灯完好率不低于80%。

对重点部位，重点区域每3小时至少巡查1次。

4.如何理解物业服务收费原则？

答：

物业服务收费原则包括：

合理原则、公开原则、收费与服务水平相适应原则。

5.物业服务收费的成本构成有哪些？

答：

物业服务收费形式分为包干制和酬金制形式。

成本构成包括：

①管理服务人员的工资、社保和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。

6.比较分析包干制和酬金制的利弊。

答：

包干制收费形式即物业管理企业的盈亏自负，无论收费率高低或物价波动，物业管理企业都必须按照合同约定的服务标准提供相应服务。

包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。

在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损；在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。

酬金制的物业服务支出由业主负担，物业管理企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金。

为保证实施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主按照经过审议的预算和物业管理合同的约定，先行向物业管理企业预付物业服务支出，物业服务支出为所交纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

7.如何认识《条例》关于物业管理企业代收代交各项费用的规定？

答：

《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：

“物业管理区域内，供水、电等单位应当向最终用户收取有关费用。

”《办法》进一步明确：

“物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费。

”其中，“最终用户”是指最终使用人，即业主。

“手续费”是指公用事业单位与物业管理企业，应当按照市场原则与委托合同的约定，在平等、资源、协商、等价有偿的基础上，由公用事业单位支付给物业管理企业的代理费。

8.物业服务合同的主要内容有哪几项？

答：

物业服务合同主要内容有：

物业管理事项；物业服务质量；物业服务费用；双方的权利义务；专项维修资金的管理与使用；物业管理用房；合同期限；违约责任。

9.如何认识前期物业服务合同的特征和时效？

答：

前期物业服务合同的特征：

具有过渡性、合同签订的主体是建设单位和物业管理企业、前期物业服务合同是要式合同。

前期物业服务合同的时效：

可以约定期限、是一种附终止条件的合同。

10.前期物业服务合同的主要内容有哪些？

签订时应注意哪些问题？

答：

前期物业服务合同的主要内容有：

合同当事人与物业的基本情况、物业服务内容与质量、物业服务收费方式、物业经营管理活动的内容、物业的承接查验、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项。

11.物业管理企业维护物业管理秩序的主要方式是什么？

答：

维护物业管理秩序的主要方式：

履行告知义务；履行制止义务；履行报告义务；履行措施义务；履行救助义务。

12.物业管理企业在安全事故中的法定义务有哪几项？

答：

物业管理企业在安全事故