小区物业管理服务方案模板.docx

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小区物业管理服务方案模板

金桥雍景豪园小区管理方案

二〇〇九年三月二十日

一、项目概况————————————————

二、经营宗旨和经营目标———————————

三、物业管理模式——————————————

四、组织结构和人员编制———————————

五、管理服务内容及质量保证措施———————

六、管理总体目标与分项目标—————————

七、物业管理收支与利润测算—————————

八、物业管理制度及岗位职责—————————

方案编制说明

1、本方案主要考虑小区物业管理工作方面的常规性作业内容,未考虑管理处兼顾物业租赁、开展多种经营等方面的工作,主要原因是此类工作根据具体情况的不同,会在人员配备、费用支出、收入预计等方面产生较大变化;

2、本体维修基金为专项基金,未列入常规收入、支出范围内;

3、本方案中人员编制根据实际情况和公司对物业管理效果的总体要求不同,会有一定出入;

4、收支测算仅针对管理处级测算,未包含物业公司费用分摊等因素;

一、项目概况

金桥花园·雍景豪园位于麻城市金桥大道一号,东西长约182米,南北长约138米,南北朝向,方正地形,规划得心应手。

小区北临金桥大道直达麻城中央政务区、东临京九大道直接连接京九大动脉——京九铁路麻城站,东北侧融辉大道直通市最繁华的商业中心,周围有汽车站,金成、天吉、新东方多家高级酒店,还有新建成的汽车交易中心,是集交通、商业、娱乐等优势于一体的麻城”黄金宝地”。

麻城恒发地产开发有限公司为将金桥花园·雍景豪园建造成具有国际水准的现代都市文明生活社区,特邀国家一级资质的”中国北方设计研究院”进行景观设计、由湖北工业建筑总承包集体精心打造,经过空间的整合与渗透将小区划分成住宅、内步行街和外部商业街三大格局独特的分区,由物业管理有限公司提供尊贵、健康、周全的酒店式物业管理顾问服务,誓将金桥花园·雍景豪园打造成新世纪湖北乃至国家省级的优秀示范住宅小区。

小区主要建筑经济指标如下:

项目

计量单位

数值

小区规划总用地

39354.0

1.商业用地

2.住宅（公寓）用地

10929.28

3.公建用地

4.道路用地

2484.05

5.公共绿地

12278.45

6.其它用地

总建筑面积

70613.79

1.商铺建筑总面积

11518.82

2.住宅（公寓）建筑面积

51336.05

3.商场面积

4362.44

3.公建面积

319.07

4.地下及人防

3077.4

平均层数

层

容积率

1.79

地下停车率

地下停车位

辆

129

地面停车率

地面停车位

辆

绿地率

31.2

二、经营宗旨和经营目标

●经营宗旨

以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。

●经营目标

物业公司将以优质服务为基础,实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的”文化社区”的管理目标。

以多种经营为手段,达到社会效益、环境效益、经济效益三方面丰收的经营目标,

三、物业管理模式

物业公司将秉承”为业主节约每一分,让业主满意多一分”的管理理念,依托多年物业管理的成功经营模式和经验,建立完善的ISO9002质量管理体系;根据金桥小区的自身客户定位、物业特点,以及小区所处的地理环境,我们采用”以客户为中心,服务品质为导向”的经营管理模式,建立有自身特色的物业管理之路。

四、组织结构和人员编制

1、管理处组织架构

2、管理处组织架构描述及人员编制

　　管理处组织架构的设置原则是精简高效、一专多能,采用经理负责制。

各岗位所需人力资源配置实行物业公司管理下的完全双向选择,以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。

管理处内部采用直线职能制,尽量减少管理环节,提高工作效率和保证信息渠道的畅通。

根据以上架构,管理处共设立人员编制20人,具体安排如下:

（1）.管理处设经理1人,在物业公司股东会的领导下负责管理处的全面工作,实现公司制定的管理目标和任务。

（2）.管理处专设服务中心（即办公室）共3人。

特设主任1人,由于小区商业、住宅加上停车场、公共面积等达XX万平方米,面积较大,管理任务较重,特设立该职位。

其主要职责是协助经理完成各项工作任务,监督管理处的服务质量,同时兼任行政主管和客服主管,降低人力资源成本;设办公室文员1人,职责是负责客户服务、管理费用的收取、物业管理处人事、考勤及培训、文件档案管理、文秘等工作,另外同时兼任公司出纳;设后勤主管1人,物业管理处办公室在主任的直接领导下,各后勤部门的管理工作。

（3）.管理处设维修组2人。

其职责是负责小区各种设备、设施的维护、检修以及客户的报修工作。

维修工直接受办公室管理,后勤主管负责。

（4）.管理处设护卫组6人。

其职责是负责小区治安、消防、交通车辆的管理工作。

由后勤主管全面负责,护卫组人员分两班设岗。

具体岗位包括:

班长1人,前门岗1人,巡逻岗1人。

（5）.管理处设环境管理部5人。

其职责是负责小区内的卫生保洁、园艺绿化工作,营造小区良好的工作和生活环境。

其中设设绿化组1人、保洁组4人。

保洁组原则上按每1万平方米配1人的标准设置。

每两栋楼1人负责（共4人）,1人负责地下车库,3人负责地面公共区域。

（6）.管理处设财务部2人,含主管和出纳,财务主管职责是负责各项费用的收取、统计;日常行政、维护费用的结算。

财务部受管理处经理的直接领导,对管理处的股东负责。

出纳由办公司文员兼职。

五、管理服务内容:

一）前期物业接管

1、派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收（无验收权,仅可从物业管理角度向开发商提出建议）。

2、物业接管验收

既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业主的合法权益。

是物业经过竣工验收后,对物业主体结构安全和使用功能的再验收;

1）供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;

2）房屋幢、户编号已经有关部门确认;

3）落实物业的保修事宜（保修责任、保修期限、保修范围）。

确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实,重大保修项目细则与图纸校验到位;

4）接管小组按<图纸资料移交清单>,技术资料进行对照检查,发现产权、技术资料有缺漏的,应以书面形式上报开发商,请求给予协助解决。

5）接管小组按<设备移交清单>,对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查,发现接管设备（设施）与移交清单不符或有缺漏的,应以书面形式上报开发商,请求给予协助解决。

6）接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查,并将检查记录在册,对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。

7）在保修期内,因施工、安装、设备等因素产生的质量问题,公司应查明原因,及时上报开发商,请求尽快解决。

8）抄水、电、气表的底数,记录备案。

3、接管验收中若发现问题,应明确记录在案,约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修,直至完全合格。

4、接管验收符合要求后,物业管理企业应签署验收合格凭证,签发接管文件。

5、当物业管理企业签发了接管文件,办理了必要的手续以后,整个物业验收与接管工作即完成。

二）、入伙

1、准备工作

1）治安方面:

小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;

2）车辆管理:

增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;

3）垃圾清运:

增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等

4）楼道灯:

改用节能灯（如:

温感、声控或角摸式等）

5）分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;

6）制定入住流程;

7）印刷入住表格;

2、协调工作

1）与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作,保证住户入住后的水、电、气等的供应。

2）代业主与电话公司联系电话安装事宜,争取现场放号,方便业主。

3）与学校、派出所和居委会联系,了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节,以及有关联系电话,入住时公告。

3、入伙现场

1）入伙准备、协调工作到位后,要部署入伙现场,彩旗、横幅、花卉、背景音乐,安全护卫立岗、巡更,迎接业主入伙。

2）举行入伙仪式:

邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩,造声势。

3）注意事项:

避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。

4、业主、使用权人入住程序

1）发函办入伙手续

2）签约

5、办理入伙手续程序

1）已缴款票据入伙手续书、身份证、购房合同

2）确认业主身份缴清代垫代缴费用、装修保证金

3）建筑垃圾清运费、物管费,盖章

4）业主签署入伙协议书

5）向业主发放业主手册

三）、物业装修与管理

1、业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修,但装修必须在规定范围内进行。

其有关规定包括:

国家建设部发布的<建筑装饰装修管理规定>和物业管理企业制定的<住户装修管理规定>。

2、根据上述规定,业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记,包括填写业主装修申请表、领取<装修管理规定>,根据约定在申请表上签字,缴纳装修管理押金及保证金,经批准后方可动工。

3、业主在装修前向物业管理企业申请登记时,需如实填写装修施工内容,并注明委托施工单位及进场人数,业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

4、业主在装修完成后,物业管理企业应组织验收,合格后即退还装修押金及保证金。

四）、物业档案的建立

1、物业档案的重要性

1）物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录,是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据,是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。

2）现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高,楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多,越来越复杂,越来越高科技化和专业化,因此一旦发生故障,物业档案就成了维修必不可少的东西。

2、物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。

1）收集的关键是尽可能完整,时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;

2）整理。

从空间上讲是指物业构成的方方面面,从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境,整理的重点是去伪存真、留下有用的;

3）归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存;

4）利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。

五）、日常管理

1、房屋管理运作一览表

工作内容

频度

标准

核对业主

一天内办完

准确无误

装修审核

二遍/天

符合规定,无危及安全、外观无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接,消灭违章于未然。

跟踪监督

入伙期6H/天

无违章装修,房屋完好率100%,投诉率1‰以下。

走访回访

每周

2次

无违章装修及时听取业主意见、满足业主合理要求,业主满意率99%以上投诉率1‰以下。

熟悉

对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答,正确率90%以上

收费

每月初

收缴率90%以上日清月结,帐表相符,

财务

每六个月帐目向业主公开一次

2、绿化管理

工作内容

工作要求

标准

浇水

冬春季晴天每二天浇一次水,时间近午为宜;夏秋季每天二次,时间近早晚为宜

均匀,保持绿色长势良好

施肥

春秋季一遍,根据长势局部加施

均匀,无重、无漏

修剪整形

灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍

乔木剪下丛生枝、内生枝、整形,灌木造型,地被草保持30~50MM

病虫防治

春夏秋季多遍,冬季清园,严重者重点防治

长势优良不污染环境

除杂草

每月一遍,严重者半月一遍

纯度90%以上

补苗

春夏季一遍,严重者随缺随补

绿化率95%以上

保洁

8H/天

保洁率99%以上

3、房屋及公用设施维修、养护运作一览表

工作内容

频度

标准

装修审查、监督

8H内随来随办,

随进度进行监督

符合规定,无危及安全、

外观,无改变用途

巡视

每天一遍

熟悉公用设施种类、位置、分布、安全要求、开关位置,公用设施完好率90%以上

清理

污水井、雨水井一遍/月,化粪池一遍/半年,污水管二遍/季急修不过夜,小修补24H内,中修二天,大修二天内有回音

无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%

室内维修

急修不过夜,小修补24H内,中修二天,大修二天内有回音

凭票收费不索要小费、好处,回访率100%,业主满意率90%以上

室外及道路、停车场

检查二遍/天,及时维修

平整率无积水,缺损,完好率90%以上

天面

每月检查一遍

无积水,无漏隔热层完好

楼梯及墙面

每二年漆刷一遍,每周查换梯灯一遍,随坏随修

整洁无缺,扶手完好,

梯灯正常,无张贴痕迹

明沟暗沟

每周检查一遍,即坏即修

畅通无积水、无塌陷无鼠洞

外墙

每月检查一遍,即坏即修

无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一

供水供电供气

每月检查一遍,责任范围内即坏即修,责任区外及时报告有关部门

运作正常,无乱搭乱接,无泄漏

路灯

每月检查一遍,即坏即修

灯泡正常,灯罩完好率90%以上

4、安全护卫、停车管理

工作内容

频度

标准

定岗

检查

消防设施

24H,每周一遍

采取正确、恰当措施措施保障小区业主的生命、财产安全;安防、消防设备完好率100%,盗窃、刑事、火灾、治安案件发生率2‰以下,违章率5%以下

家居安全

装修监督

违法行为

流动

检查

车辆行驶停放

24H,每20分钟一遍

人车进出有序,车辆发牌、登记,交费90%以上,无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。

单车、摩托保管

突发事件

24H,5分钟内到达现场

学习

与

训练

学习法规

每周一次,每次1H以上

遵纪守法、严明安全护卫纪律

健身、队列等常规训练

教育

训练

5、保洁管理

工作内容

频度

标准

地面清洁

二遍/天

地面无杂物、垃圾、道路无泥沙,无杂草、积水,单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网,清洁率95%以上

保洁

14H/天

所有公共区域无杂物、垃圾,保洁率95%以上

楼梯道

扫二遍/

周洗一遍/

无杂物和蜘蛛网,无张贴、乱堆,扶手无尘,清洁率95%以上

垃圾清运

二遍/天

日产日清,整洁无味无污积,垃圾清运率100%

消毒杀虫

一遍/周

无蝇、少蚊、少虫

灭鼠、蟑螂

二遍/月,向业主发药一次/年

鼠密度1%以下（夜夹法）;蟑螂密度室内15M2或室外管道20M内3只以下

六、管理总体目标与分项目标指标

1、管理总体目标

为了将本小区建设成为一流的文明住宅小区,物业管理公司将依照<全国优秀示范物业小区>标准实施物业管理,我们的目标是:

一年内:

——业主开心入住,装修无违规现象,小区各项设备达标

——达到”麻城市物业管理示范住宅小区”考评标准;

三年内:

——达到”湖北省物业管理优秀住宅小区”考评标准:

——达到”湖北省安全文明先进小区”考评标准:

2、分项指标:

序号

项目

国家或市指标

承诺

指标