房地产内部审计制度.docx

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房地产内部审计制度

XX房地产开发有限公司监察部管理制度

监察部作为服务于公司整体经营、管理、发展战略目标的部门，工作重点在于防范公司经营风险，规范公司管理，提高公司运营效率。

通过监察部工作，促进公司员工在公司制度规定的授权内自觉履行自己的职责；披露公司运营管理中的隐患及重大违规、违纪、失职现象，分析问题产生的原因并提出建议，完善和强化内部控制制度，保证公司财产安全、完整，促进企业高效安全发展。

监察部下设审计组、纪检组。

第一节审计组管理制度

第一条总则

一.XX房地产有限公司内审系统是公司管理系统的重要组成部分，在贯彻公司政策、维护公司权益、完善和强化内部控制、促进企业健康发展中发挥着重要作用。

为了明确内审系统的组织机构和工作职责，规范内部审计行为，加强内审管理，根据《中华人民共和国审计法》和《审计署关于内部审计工作的规定》，结合公司内部管理的实际情况，制定本制度。

二.本制度主要适用于XX房地产有限公司及其所属下级公司的内部审计活动，各级公司的内部审计工作必须严格遵守本制度。

第二条审计组组织机构

一.组织原则

（一）统一管理。

审计组由监察部经理垂直领导，监察部经理对总部监察中心直接负责。

审计组独立行使审计监督权，实行统一的工作制度。

（二）上级监控。

监察部经理对审计组的审计工作实行管理、监督、检查和指导，以保证审计工作协调统一，规范合理，科学严谨，真实合法。

（三）实行委派制。

审计人员实行监察部委派制。

二.组织机构

监察部审计组机构设置图

第三条审计组的职责

一、拟定公司内部审计管理办法和规章制度。

二、拟定审计工作计划。

三、对公司的财务收支及各类经营活动进行审计监督。

四、对公司和部门内部控制制度的执行情况进行审计并提出改进建议。

五、对经济合同的签订及执行情况进行审计监督。

六、独立开展对所属单位的事中审计监控工作，规范单位的生产经营及财务收支行为，随时掌握盈亏情况及潜亏因素，并提出审计建议，促进经营管理，为企业领导和各职能部门了解实际情况，制定政策提供依据。

七、对在审计过程中提出的意见、建议及整改措施的落实情况进行跟踪检查，对整改不力单位的主要领导有权向上一级领导提出意见和建议。

八、完成总部监察中心及公司领导交办的其他审计工作。

第四条审计人员岗位职责

一.审计组组长岗位职责

报告上级：

监察部经理

督导下级：

本部员工

（一）拟订工作计划并分解落实。

（二）按期提交本组工作总结。

（三）及时、准确地传达公司的有关规定，对审计人员进行指导。

（四）完成监察部安排的审计任务并按时提交审计报告。

（五）根据监察部要求，对审计报告中涉及问题的落实情况进行跟踪，并及时上报跟踪落实结果。

（六）对本部门审计人员进行目标责任制考核。

（七）完成领导交办的其他工作。

二.审计人员岗位职责

报告上级：

审计组组长

（一）完成部门经理安排的审计工作，并按时出具审计报告。

（二）对审计过程中发现的问题，主动提出审计要求和建议。

（三）分类、分项整理、汇总、装订审计档案。

（四）完成领导交办的其他工作。

第五条审计组的管理权限

一.有权查阅与审计事项有关的各类文件资料，并对审计事项进行调查、取证，各部门不得拒绝。

二.审查会计凭证、账表、决算等，检查资金和财产。

三.对正在进行的严重违反公司规定的行为，有权做出临时制止的决定，并报监察中心处理。

四.对阻碍审计工作、拒绝提供审计证据和有关资料的，可采取必要的临时措施，并提出追究有关人员责任的建议。

五.有权参加公司各部门组织的各类工作会议。

六.盘点检查小分队成员直接隶属审计部，在合理安排审计工作的情况下，审计部可以随时调动小分队成员，分部各级领导不得阻挠；分部审计部在执行特定审计任务时调动小分队成员，可以不向分部领导提前说明，但必须报中心审计部备案。

七.审计责任不能免除其他部门的工作职责，审计部有权力要求相关部门及时完成其本职工作，并向审计部提供准确的相关资料（如：

财务部门的合同政策一览表、库存商品盘点表、各种报表等；采销中心的促销方案、价格文件等），如果这些相关资料存在问题，相关部门应各自承担相关工作岗位的责任，审计人员以此作为审计证据时，应审查其准确性、真实性、完整性。

第六条审计人员行为规范

一.审计人员应当依照公司赋予的职责、权限和规定的程序开展审计工作。

二.审计人员办理审计事项，应当客观公正、实事求是、廉洁奉公、恪尽职守，不得滥用职权，不得徇私舞弊。

三.审计人员在执行职务时，应当保持应有的独立性，不受其他机构和个人的干涉。

四.审计人员办理审计事项，与被审计单位或者审计事项有直接利害关系的，应当回避。

五.审计人员应当保持职业谨慎态度，坚持审计业务稳健性原则，严格执行内部审计工作流程。

六.审计人员应具备与其从事的审计工作相适应的专业知识和业务能力。

七.审计人员应保守其在执行职务中知悉的公司商业秘密。

八.审计人员应当遵守公司的员工行为规范及审计工作纪律和廉政纪律。

九.审计人员违反职业道德和纪律，由公司根据有关规定给予批评教育、行政处罚。

第七条审计事项的处理依据

一.国家相关的法律法规。

二.公司的规章制度。

三.公司无相关规章制度的，由监察中心依照公司利益原则提出处理、处罚意见，报经总裁批准后执行。

第八条审计工作流程

为实现审计工作规范化，明确审计责任，保证审计工作质量，提高审计工作效率，制定审计工作流程。

一.审计工作流程

（一）根据经营管理需要，确定审计重点，编制审计工作计划。

（二）审计准备。

搜集与审计项目有关的资料，开展审前调查，编制项目审计方案，下发审计通知。

（三）实施审计。

运用适当的审计方法，对被审计事项进行审核、取证，形成审计工作底稿，并由相关责任人签字确认。

（四）整理审计工作底稿，编写审计报告征求意见稿，与被审计单位交换意见。

（五）对被审计单位提出的异议进行复查，形成正式审计报告。

（六）公司领导审定审计报告。

（七）根据领导的批示，向相关部门发送“审计报告问题落实、跟踪调查函”。

（八）根据相关部门回函情况，由总部监察中心下达审计处理处罚决定。

（九）相关部门可就审计处理处罚决定在规定时间内向行政部门中心提请行政复议。

（十）对被审计单位执行审计决定的情况进行跟踪审计，形成后续审计报告。

（十一）整理审计案卷，装订存档。

二.审计报告处理流程

根据监察中心对审计报告的呈报审批要求，制订监察部审计报告处理流程。

（一）审计报告报送规定：

1.本规定所述审计报告为监察部审计组在实施审计项目时，已履行全部规定的审计程序，编制完成的审计报告。

2.审计组出具的审计报告，均直接呈报总部监察中心。

3.经相关部门申请、总部监察中心批准，委托监察部审计组完成的审计报告，必须同时报送总部监察中心和委托单位，保证内容完全一致。

（二）“审计报告问题落实、跟踪调查函”流转程序：

1.审计组审计报告上报后，监察部经理视报告问题的轻重缓急，决定是否直接签发或呈报总部监察中心总监签发跟踪调查函至相关部门。

2.总经理对跟踪调查函的落实负直接责任，具体落实工作可指定相关责任人，原则上不应安排监察部落实。

3.相关部门收到跟踪调查函后，应按照限定的回复日期制订落实、解决工作计划。

4.回复的跟踪调查函必须对审计报告的问题作是与否的确认。

5.回复的跟踪调查函必须对确认的审计报告问题落实直接责任人，并提出处理处罚建议。

6.对不确认的审计报告问题，应出具书面辩诉材料，监察部将指派审计人员进行审计落实。

7.经审计人员重新审计落实的问题，监察部再以跟踪调查函的形式征求相关部门的意见。

（三）审计处理处罚决定：

1.总部监察中心总监依据审计报告、相关部门回复的跟踪调查函，以及监察部经理的意见，签发审计处理处罚决定。

2.相关部门收到审计处理处罚决定后，应在限定的日期内执行完毕。

3.监察部将对审计处理处罚决定的执行情况进行跟踪落实，对不执行或执行不完全的，可向总部监察中心提请做出二次处罚。

4.监察部要对相关部门执行审计处理处罚决定时发生的文件、凭据等材料进行收集、整理、归档；并书面报告的形式上报总部监察中心。

三．专项审计申请程序

因工作需要，需审计组核查某些事项，由申请部门向总经理及总部监察中心书面提出“审计申请”，说明事件的起因、所要达到的目的、完成时限等，由总经理及监察中心总监批准后实施。

其程序如下：

批准

未批准

第九条审计类型

一.综合审计：

监察部审计组按年度计划对所属各级公司进行的全面审计。

二.专项审计：

根据年度计划或经营管理需要，对特定项目所进行的审计。

三.离任审计：

根据授权或委托，对公司部门经理级以上及重要岗位人员在离职前所进行的专项审计。

第十条审计项目

一、货币资金的审计

货币资金是公司流动资产的重要组成部分，是最具流动性和可接受性的资产，包括库存现金、银行存款、其他货币资金等三大类。

对货币资产管理的要求是：

保证货币资产的收支平衡，使公司有足够的支付能力，避免发生财务危机；保证货币资产的适度存量，加快资金周转，提高资金的使用效益；健全内部控制制度，保证货币资金的安全完整。

（一）审计目的：

1.货币资金真实存在。

2.货币资金收支记录完整，审批手续符合公司规定。

3.货币资金入账及时、准确。

4.货币资金在会计报表上披露恰当。

（二）现金审计要点：

1.现金盘点是否及时。

2.账实是否相符。

3.有无白条抵库的现象。

4.有无违反公司规定私设小金库的现象。

5.现金的支出是否有合法的凭证及审批手续。

6.现金是否按规定保管。

7.赊款购物是否超过总部规定的限额，是否在规定的期限内收回。

8．对各种外币业务，应审查除应按外币记帐外，还应同时按照当月1日或发生当日的国家外汇牌价（中间价）作为折合汇率，折合为人民币统一记帐。

月份终了，应当将外币现金、外币银行存款，有外币债权、债务等各帐户的余额，按月末外汇牌价折合为记帐本位币金额，与帐面记帐本位币金额之间的差异，作汇兑损益处理，生产经营期间发生的，计入财务费用，清算期间发生的，计入清算损益。

（三）银行存款审计要点

1.审查付款的授权批准手续是否符合规定，是否存在与公司经营活动无关的款项收支。

2.审查是否存在出租、出借账户的现象。

3.检查银行存款余额调节表是否及时编制，存在长期未达账项，须查明原因。

4.审查有无一年以上定期存款或限定用途存款。

5.审查签发的远期支票是否按规定进行了正确的账务处理。

6.审查银行存款收支的正确截止，确定有无结账日未开出或结账日后开出的支票在本期入账的情况。

7.审查支票领用情况，所有领用的支票是否及时进行登记，是否按规定期限及时报账，有无超期报账的情况。

8．关注银行承兑汇票的额度、解付情况，是否建立“银行承兑汇票备查簿”管理制度，序时逐笔登记公司对外签发的承兑汇票，待付款后逐笔予以核销。

（四）其他货币资金审计要点

1.获取截止日所有承兑保证金户的银行对账单，加计后与总账核对。

2.以信用卡结算的单据上缴银行后是否全部入账（扣除手续费后），有无坏账部分。

3.银行承兑汇票等其他货币资金入账时的原始凭证是否齐全。

二、筹资与投资循环的审计

资金筹措是财务管理的首要任务，是财务管理的起点。

资金筹集包括投资者权益和负债。

主要有投资者投入的资本金、盈余公积金、公益金和未分配利润、借入的资金以及应付未付的款项。

资金筹措既要防止筹资不足影响公司经营，又要防止筹资过量造成资金浪费。

总之要正确选择筹资方式，确立最佳资本结构，降低财务风险。

降低资金成本。

公司的对外投资是指根据投资公司总体发展战略的要求，出资收购、创办新公司，新项目时的出资额。

在此循环中要防范财务结构不合理、贷款集中到期，筹资成本高于投资项目内部收益率的风险，故各个项目都应事先评估，谨慎安排，切忌盲目投资。

（一）审计目的：

1、所有投资和筹资业务须经合理授权。

2、投筹资业务的授权、记录以及对相关资产的保管要有合理的职责划分。

3、对投筹资业务涉及的资产和记录已被安全地接触和使用。

4、投资，筹资入帐金额准确且正确核算。

（二）审计要点：

1、审查筹资的审批程序是否按投资公司的有关章程规定办理即应根据自身的实际情况，采用科学的方法，合理确定资金需要量。

要有编制好的项目说明书、资金计划、融资申请书及投资公司相关部门的研究论证总裁审批意见。

2、审查总裁向本公司及经办人员进行授权的书面文件。

3、对筹资，投资所涉及的相关资产进行盘点或函证以确定资产的存在性。

4、对相关借款等筹资合同或协议进行合同审计，确定其合法合规性。

5、审查公司是否定期（如年、季、月、周等）向投资公司上报资金使用计划，并上报财务总监审核、投资公司总裁审批。

6、审查有无计划外用款或超计划用款的情况。

7、审查资金内部调拨是否有资金调入单位的书面申请，财务总监、总裁，调出单位总经理的批准确认书。

8、审查对外投资是否按投资公司有关规程办理，即要通过项目建议书、可行性研究、项目决策三个阶段。

9、审查项目建议书的编制是否坚持真实客观的原则，有无随意缩小或扩大项目的投资规模，压低或提高投资估算，夸大项目的经济效益的行为。

对项目建议书中投资估算编制及经济效益评估进行审查。

10、对项目的可行性研究报告中的财务，技术，经济分析的正确性和方法恰当性方面的进行审查。

11、对于重大项目，审查是否实行集体决策，以及相关决议的由会计部门组织的会签记录。

12、审查投资是否采用成本法记价，即按照投出时实际支付的价款或评估确认的价值计价，成本法或权益法核算是否得到恰当的使用，期末价值是否按成本与市价孰低法合理计提减值准备。

三、购货与付款循环（支出循环）的审计

此循环包括工程招投标，材料设备的采购，施工质量、工期的控制，工程价款的决算与拨付，广告策划与销售代理等环节。

此循环是管理的核心环节，只有此环节的管理到位了才能真正做到控制成本。

（一）审计目的：

1、财务报表所反映的支出确实存在。

2、支出业务以正确的价格和数量准确的计列在相应的总帐及明细帐中。

3、所有支出业务（减去购货退回）已被全部反映且在恰当的会计期间。

4、所有支出均应为企业所承担的合法义务。

5、所有支出均已做了充分的披露与恰当的分类。

（二）审计要点：

1、审查公司是否建立工程材料、设备采购的招投标管理制度，是否建立工程造价的审核办法，工程质量的控制程序。

必要时进行穿行测试已测试是否按制度执行。

2、审查初步设计与概算的编制依据是否合法，项目是否完整，是否具有相关部门的会审记录，对概算超投资估算是否按规定的授权审批程序进行修改或重报。

3、审核施工图预算工程量计算得准确性，价格及相关费用计取的合理性，汇总的准确性。

4、参与招投标及评标定标的全过程，着重审核是否按制度规定进行招投评定标程序，有无徇私舞弊现象。

5、对施工过程中的设计变更及索赔要求进行审核，是否有相关授权人员及监理方、设计方等第三方的书面确认，发生数量是否真实，金额计算是否准确。

6、材料在工程造价中的比重较大，对材料与设备的采购应有完善的内部控制制度，在此基础上应注重审核如下环节：

（1）供应部门是否根据项目设计及工程实际制定材料采购计划，材料计划尽量做到合理采购、节约使用，既保证项目开发经营的需要，又能最大限度地控制采购用款。

（2）采购计划是否按公司规定的程序上报公司总经理审批，超过总经理审批权限的应上报投资公司审批。

（3）对采购用款限额之外的采购计划是否重新办理申报手续，并经过投资公司总裁批准。

（4）查验材料设备采购过程中的托收单、发货单、运单和质量合格证及验收单，入库记帐记录是否存在，是否按规定填写，是否相互支持。

（5）库房管理部门是否建立库房管理制度和操作流程，并严格执行。

检查库存材料、设备台账是否清楚、真实、完整、准确，月末盘点数与财务部门有关会计记录账实相符。

对不符合使用要求等各种原因退回的材料、设备，是否有《材料、设备退库单》，并及时得到相关授权批准。

领用工程材料、设备时，是否具有使用部门填写的材料（物资）领用单或设备领用单，库管出具的出库单。

领用单，出库单应连续编号且一式几联，在由领用部门领导、领用人和保管员签章后才能予以发货，单据相应移交有关部门。

（6）材料、设备的管理部门是否定期、不定期对材料、设备进行实地盘点，是否对盘盈、盘亏变质、毁损、超储积压和长期闲置的原因进行分析并做出正确帐务处理。

7、项目投资开发，具有投资大、周期长、风险大的特点，项目投资成本管理的目标是在保证项目投资在取得最大收益的同时，将投资风险降低到最低限度。

在开发成本的审核中要关注以下几个环节：

（1）正确划分权益性支出与资本性支出：

在开发项目办理竣工决算手续之前发生的费用，计入项目“开发成本—开发间接费用”，在项目开发完毕，办理竣工决算手续之后发生的费用，直接计入当期损益，不计入项目开发成本。

（2）是否遵守各项支出的授权审批制度，严禁越权审批。

（3）公司是否按单个项目向投资公司上报成本计划，经投资公司财务总监审核后，提交总裁审议。

（4）是否在各项工程预算范围内，严格控制各项成本，遵守成本开支范围，无乱挤乱摊成本现象。

（5）对可控开发成本，是否根据各项工程预算，将成本项目按材料、人工、机械、费用层层分解，将成本标准分配到到工程管理、施工的每一个环节，将成本控制责任落实每一个员工。

（6）项目开发的资金结算环节应关注：

A、合同订金，合同预付款，进场费等合同规定的工程款的拨付。

是否经由预算、材料、工程三个职能部门汇签之后，按投资公司授权管理规程，上报总经理或投资公司批准后支付。

B、材料、设备款的支付。

应按材料、设备供货合同规定，由材料部门填制《材料设备进度款支付申请单》，经工程、预决算审核后，交财务部门审核并出具《资金结算单》，上报总经理或投资公司批准后，方可向供应商支付。

C、工程进度结算款的支付。

应按合同规定的付款方式及具体要求进行资金结算，当期工程进度款原则上不能超过当期完成工程量的70%，支付时须有工程或材料两个职能部门提供的《工程量确认清单》或《入库证明》等相关文件。

须有预算管理部门财务部等有关部门汇签，上报总经理或投资公司批准方可支付。

D、工程决算款的支付。

决算工程款必须按照合同规定，在工程竣工验收合格，双方共签决算书后，才能拨付除保证金以外的尾款。

E、零星工程款、零星材料款的支付。

须由工程、材料部门填制《零星工程/材料款支付申请单》，在交预决算部门、财务部门审核，上报总经理审批（属计划外的，报投资公司审批）后，方可支付。

（7）对预售开发产品的审核须关注以下要件是否存在：

土地使用权证、规划设计许可证、工程施工许可证、商品房预售许可证，与客户签订的符合当地省（直辖市、自治区）级政府部门制定标准或者完全符合国家有关法律法规的规定的《商品房预售合同》，由按投资公司确定的预售价格（定价和价格调整）的书面文件，销售主管部门制定的经批准的详细销售计划、营销政策及折扣政策。

同时审核在办理产权移交手续之后，按照权责发生制的原则，会计上是否将对应的开发成本和分配的土地成本配比作为销售成本正确核算开发产品利润。

另须关注已经预售的开发产品不得用于抵押，也不得再预售给第三方。

（8）对分期收款开发产品的审核应注意以下两点：

A、是否严格按销售合同中应明确列示的分次收款的时间、每次收款的金额进行帐务处理；

B、分期收款开发产品在房款没有收齐之前，其产权仍归公司所有，不得将该开发产品的产权移交给客户。

（9）对出租开发产品须关注以下要件是否存在：

与承租方签订的《房屋/土地租赁合同》，合同中应明确规定计租标准和定期交付租金方式、金额等内容。

租赁主管部门制定的经批准的详细的租赁管理办法和出租计划。

由投资公司确定的开发产品的出租价格（定价和价格调整）。

同时另须关注当承租户租期届满未予续租，又无其他客户承租该开发产品时，是否将出租开发产品转入未出租开发产品。

（10）对周转房的审核应注意以下两点；

A、周转房是指公司用于安置被拆迁居民周转使用、产权归公司所有的各种房屋。

对周转房开发建造的各种费用支出，财务上应当单独进行核算并建立周转房台账，用平均年限法或周转使用次数摊销法进行摊销，计入开发间接费用。

B、对周转房在供拆迁居民使用过程中发生的各种修理费用，属经常性的维修费用，应直接作为当期开发成本；如属大修理费用，应当作为长期待摊费用处理。

8、审核固定资产与低值易耗品、物料用品的购置、入库及领用、费用摊销、清理报废是否符合公司制度规定，须关注以下要点

（1）固定资产与低值易耗品、物料用品的购置有无计划，审批手续是否齐全，有无越权审批。

（2）固定资产与低值易耗品、物料用品是否按公司规定办理入库及领用手续。

（3）固定资产计价及核算是否真实，折旧额的提取是否符合公司规定。

（4）低值易耗品的计价是否真实、准确，其摊销方法是否符合公司规定。

（5）是否建立固定资产与低值易耗品的定期维护与盘点制度，是否做到账账相符，账实相符。

（6）个人领用的办公用品，离任时是否办理物品交接手续。

（7）固定资产与低值易耗品的报废原因是否合理，有无审批手续，残值是否及时入账，账务处理是否正确。

9.费用审计

公司的费用支出是指公司生产经营过程中的各种耗费。

包括公司生产经营过程中发生的直接成本，销售商品产品以及提供劳务中发生的销售费用，行政管理部门在经营管理中发生的费用，财务管理费等。

对其审计应关注如下要点：

（1）审查费用明细项目的内容与核算范围是否符合公司制度。

费用支出是否在分部授权范围内，超授权支出的费用是否有总部审批。

（2）抽查重要或异常的费用项目，审核其原始凭证是否真实、合法、合规，会计处理是否正确。

（3）费用支出是否符合公司规定。

（4）利息收入的入账是否及时、完整。

（5）财务手续费是否真实、合理。

（6）取得总部审批的年度费用预算表、财务期末费用报表，作出差异对比表，并对重大差异进行分析。

四、销售与收款循环（收入循环）的审计

在此循环具体包括接受客户预定，签定正式合同，收款办理按揭，交房补差价等环节，最终形成了公司的收入。

包括：

商品房、商品土地使用权转让及周转房销售收入和租金收入；广告位租金收入；康体娱乐设施、酒店、会所等的经营收入；还有除上述销售、经营收入之外，在日常经营活动中取得的其他收入如装修管理费收入、电话租用收入等等。

（一）审计目的：

1、财务报表所反映的收入确实存在。

2、收入业务以正确的价格和数量准确的计列在相应的总帐及明细帐中。

3、所有收入业务（包括退回与折让）已被全部反映且在恰当的会计期间。

4、所有收入均应为企业所有的合法权利。

5、所有收入均已做了充分的披露与恰当的分类。

（二）审计要点：

1、销售业务中的审批，经营，收款环节职务分离，相关单据的领用，开具，保管分别由不同的人负责。

2、审查公司是否建立销售人员岗位职责及奖惩制度，并严格执行。

3、审查公司每年向投资公司上报的营业收入计划，跟踪其执行情况。

对于能够划清责任的收入，要监督是否落实到部门或个人，分析报送收入收回情况表对确实因为经办人工作原因而造成损失的是否根据处罚条例进行了相应处罚。

4、销售实现收入的确认必须同时具备下述两个条件：

一是物权的转移；二是收到货款或取得索取货款的权利。

即审查是否在具有合同规定的所有款项已经收讫的相关有效凭证，具有买受人正式收付开发产品的确认书或正式合同规定的租赁起始日期之后才能作为收入入帐。

审查对预售开发产品、分期收款开发产品在开发产品交付给客户