年度报告年月中国房地产政策跟踪报告.docx

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年度报告年月中国房地产政策跟踪报告

（年度报告）年月中国房地产政策跟踪报告

2011年3月中国房地产政策跟踪方案

3月重要事件：

1、2011年3月3日-14日，“俩会”于京召开，房地产业再次成为各方关注的焦点

2011年3月3日-14日，每年壹度的“俩会”于京召开1，房地产业再次成为各方关注的焦点，温总理政府工作方案、住建部等关联部委记者会均有房地产调控政策的内容。

政府工作方案

2011年3月5日，国务院总理温家宝做政府工作方案，涉及房地产业的主要内容有：

今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，重点发展公共租赁住房；中央政府安排补助资金1030亿元，各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入；进壹步落实和完善房地产市场调控政策，建立健全考核问责机制。

国家发改委记者会

3月6日，国家发改委记者会，未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套，今、明俩年各1000万套，后面三年1600万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。

住建部记者会

3月9日，于主题为“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上，住房和城乡建设部表示今年1000万套保障性安居工程年度投资大概于1.3万亿到1.4万亿之间，中央及各级地方政府将出资5000亿，剩余的8000亿由社会机构和保障对象及其所于企业筹集。

住建部长姜伟新接受媒体采访

3月8日，住房和城乡建设部部长姜伟新于接受中国证券报记者采访时表示，如果房价不能稳定，时刻准备出台新壹轮楼市调控政策，将会制定更为细化的遏制房价上涨的系列措施。

3月10日，住房和城乡建设部部长姜伟新于十壹届全国人大四次会议第二次全体会后表示，限购令目前没有停止的时间表。

3月14日，国务院总理温家宝于北京人民大会堂和中外记者见面，针对遏制高房价及今后新的调控措施问题，温总理提出“三管齐下”的策略，第壹，控制货币的流动性；第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场需求；第三，加强地方政府责任。

2、3月11日，国土资源部网站发布《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》

3月11日，国土资源部网站发布《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》，指出今年的重点工作及基本要求是：

“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点，同时确保城市住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应总量；“控价格、防‘地王’”，坚持招标拍卖挂牌出让制度；“严监管、促开发”，加强住房建设用地全程监管。

3、3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》

3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，指出已取得预售许可和销售现房的房地产运营者，要于公开房源时，实行明码标价壹套壹标，即商品房运营者于销售商品房时公开标示商品房价格、关联收费以及影响商品房价格的其他因素，不得于标价之外加价销售商品房、收取任何未予标明的费用。

4、3月17日，北京住建委和京地税局联合发文再次提高土地增值税预征率

3月17日，北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会联合出台《关于进壹步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》，要求商品房按照预计增值率实行2%-5%幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税；保障性住房暂不预征土地增值税。

5、3月25日，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

中国人民银行决定，从2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

6、近60个城市公布房价控制目标，仅北京壹个城市提出“房价稳中有降”

根据“国八条”要求，不仅是35个大中城市（直辖市、省会城市和计划单列市），全国600多个城市于壹季度末均要出台房价控制目标，但截至3月31日，近60个城市公布房价控制目标，占比刚壹成。

35个大中城市中有福州、长沙、南宁、西宁、呼和浩特5市未公布。

7、3月29日，住建部发出通知要求房价控制目标要听取民意

针对各地政府出台的房价控制目标可能成为“涨价目标”的情况，住建部近日发出通知，称确定年度新建住房价格控制目标时，要于本地区内听取社会的意见，使各地调控目标的制定科学合理，且取得社会的认同和支持。

已经公布本地区年度新建住房价格控制目标的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，且根据听取意见的情况，酌情调整已发布的调控目标。

方案要点：

壹、三月份市场形势：

主要城市成交量月底有所回升，但多个城市3月成交量低于去年同期

商品住宅成交量，同比来见，壹线城市北京、上海、广州显著下降，其中北京降幅最大为46%，上海、广州降幅分别为6%和18.9%。

二三线城市平均下降28.6%，下降的幅度也非常明显。

环比来见，3月初，大部分城市商品住房成交量下降，后俩周缓慢回升，特别是上海成交上升趋势明显，最后壹周环比增幅高达64.6%。

二、土地市场：

成交量继续下降，价格平稳，溢价率创新低

土地成交量方面，本月（截至3月29日）成交350宗，相比二月份的357宗略有下降，成交量延续了自去年底以来的下降趋势，同比下降近40%。

三月份，全国（120个城市）土地市场成交均价和楼面价均是小幅波动。

土地溢价率方面，三月份为9.71%，是去年以来的新低，同比和环比分别下降75.7%和32.2%，均有大幅度的下降，可见房地产企业拿地变得谨慎。

三、资金、土地、问责三轮驱动保障房建设新高度

保障房建设力度大大加强，今年中央政府计划建设1000万套，规模堪称空前。

保障房建设需要土地和大量资金，由于地方政府严重依赖土地财政及缺乏资金，使得我国大部分城市保障房建设严重滞后。

土地、资金措施明确，问责措施将会防止地方政府对政策落实不力，土地、资金和问责“三轮驱动”将确保保障房建设任务完成。

四、货币紧缩继续，政策力度不减

三月份，央行再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，也是自2010年1月起的第九次存款准备金率上调。

此次调整后，大型存款类金融机构存款准备金率达20%，再创新高。

预计3月份CPI增速将于5%之上，通胀形势依然严峻，反通胀任务仍然艰巨，货币紧缩将会持续，存准率仍将上调2-3次。

3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定已取得预售许可和销售现房的房地产运营者，要于公开房源时，实行明码标价壹套壹标。

3月17日，北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会《关于进壹步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》，调整土地增值税率，政府继续加强房地产市场调控，政策调控力度不减。

五、多数城市房价控制目标和GDP和收入增幅挂钩，仅北京提出“降”字

根据“国八条”要求，全国600多个城市（多数为地级和县级市）均要公布房价控制目标，截至3月31日，有近60个城市公布，占比刚壹成。

已出台房价控制目标的城市多数和经济及收入增长挂钩，而北京目标为“稳中有降”，是唯壹提到“降”字的城市。

方案正文：

壹、三月份市场形势：

主要城市成交量月底有所回升，但多个城市3月成交量明显低于去年同期

“国八条”明确规定各市要于壹季度末公布房价控制目标，全国600多个城市，时至今日，偶近60个城市公布房价控制目标，可见地方政府态度不够积极，不过从监测数据来见，近期房地产市场已发生显著变化。

3月上海、广州、深圳商品住宅均价均呈平稳状态，上海、广州更是连续三个月保持稳定，只有北京大幅下降之后又大幅上涨，可是仍低于2月份水平。

图：

2011年1月-3月27日（第1-13周）壹线城市商品住宅价格变化

图：

2011年1月-3月27日（第1-13周）壹线城市商品住宅成交量变化

商品住宅成交量，同比来见，壹线城市北京、上海、广州显著下降，其中北京降幅最大为46%，上海、广州降幅分别为6%和18.9%。

二三线城市平均下降28.6%，下降的幅度也非常明显。

环比来见，3月初，大部分城市商品住房成交量下降，后俩周有所回升，特别是上海成交上升趋势明显，最后壹周环比增幅高达64.6%。

图：

2011年1月-3月27日（第1-13周）17个二三线城市商品住宅成交量变化

（注：

17个二三线城市包括：

天津、杭州、南京、成均、苏州、大连、厦门、长沙、东莞、无锡、福州、青岛、贵阳、温州、西安、惠州、南充）

二、土地市场：

成交量延续下降，价格平稳，溢价率创新低

土地成交量方面，本月（截至3月29日）成交350宗，相比二月份的357宗略有下降，成交量延续了自去年底以来的下降趋势。

三月份，全国（120个城市）土地市场成交均价为3671元/平米，同比上涨11.9%，环比下降1.3%；成交楼面均价为1439元/平米，同比和环比均有5%左右的下跌；无论是同比仍是环比，土地价格均是小幅波动。

土地溢价率方面，三月份为9.71%，是去年以来的新低，同比和环比分别下降75.7%和32.2%，均有大幅度的下降，可见房地产企业拿地变得谨慎。

图：

2010-2011年3月全国土地成交宗数及均价

图：

2010-2011年3月土地楼面均价及溢价率

数据来源：

CREIS中指数据、

三、资金、土地、问责三轮驱动保障房建设新高度

保障房建设力度大大加强，去年开工建设590万套，今年中央政府计划建设1000万套，规模堪称空前。

近年来，我国房地产发展存于的壹个重要问题就是保障房建设不足，这跟地方政府不积极有很大关系。

保障房建设需要土地和大量资金，由于地方政府严重依赖土地财政及缺乏资金，使得我国大部分城市保障房建设严重滞后。

表：

2011年保障房建设落实的主要措施

数据来源：

中国房地产动态政策设计研究组综合整理

为确保今年建设1000万套保障房任务完成，中央政府采取了多项政策，土地和资金的落实均有明确的措施，为确保这些措施的实施中央政府仍实行问责制。

土地方面，1月“国八条”要求“于新增建设用地年度计划中单列保障性住房用地”，3月份国土部《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》，强调了要确保2011年1000万套保障性安居工程建设任务落地；资金方面，3月9日“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上，住建部领导透露1000万套保障性安居工程年度投资大概1.3万亿-1.4万亿，中央及各级地方政府出资5000亿，社会机构和保障对象以及其所于的企业筹集8000亿；问责制方面，于“全国保障性安居工程工作会议”上，住建部代表“国家保障性安居工程协调小组”和各省（区、市）政府和新疆生产建设兵团签订了2011年保障性安居工程目标责任书。

“国八条”要求没有完成保障性安居工程目标任务的，监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对关联负责人进行问责。

今年《政府工作方案》也指出建立健全考核问责机制，对推进保障性住房建设工作不力，要追究责任。

土地、资金措施明确，问责措施将会防止地方政府对政策落实不力，土地、资金和问责“三轮驱动”将确保保障房建设任务完成。

四、货币紧缩继续，政策力度不减

央行宣布，从3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是今年第三次上调存款准备金率，也是自2010年1月起的第九次存款准备金率上调。

此次调整后，大型存款类金融机构存款准备金率达20%，再创新高。

本月利比亚战火和日本地震核辐射危机，使得国际原油和大宗商品价格上涨，加剧国内通胀，预计3月份CPI增速将于5%之上（2月为4.9%），通胀形势依然严峻，反通胀任务仍然艰巨，货币紧缩将会持续，预计存准率仍将上调2-3次。

表：

2010年-2011年3月准备金率历次调整

数据来源：

中国人民银行，中国房地产动态政策设计研究组综合整理

3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定已取得预售许可和销售现房的房地产运营者，要于公开房源时，实行明码标价壹套壹标。

不得于标价之外加价销售商品房、收取任何未予标明的费用。

政府要求商品房明码标价且非首次提出，2010年1月的“国十壹条”、4月的“国十条”中均有提到，而且于此之前壹些城市对当地房地产市场已经提出要求，上海2001年、深圳和广州2007年均曾出台过规定房地产市场明码标价的关联文件。

此次国家发改委专门对商品房销售的明码标价问题做出规定，壹方面配合之前出台的壹系列政策，促进房地产企业对商品房合理定价，有利于政府房地产市场调控工作的顺利进行；另壹方面《规定》明确且细化了价格监管部门的工作和责任，加大了对市场的监管力度，有利于抑制开发商“壹日三价”、哄抬房价等不规范行为，保障消费者权益。

表：

关于商品房明码标价的关联政策文件

数据来源：

中国房地产动态政策设计研究组综合整理

3月17日，北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会《关于进壹步加强房地产市场调控有关税收问题的公告》，指出容积率小于1.0的房地产开发项目最低按照销售收入的3%预征土地增值税，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售确认的商品房取得的收入按照预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。

相比之前确定按照3%及2%的预征税率，这次调整将会提高预征税率。

提高土地增值预征税率，壹方面，促使房地产开发企业合理定价，否则定价过高开发企业将承受税收损失；另壹方面，将有力打击房地产企业的囤地行为，如果开发企业囤地可能使土地增值更大，缴纳的税收就会更多。

囤地行为的减少，将会增加市场的有效供应。

表：

土地增值税关联政策文件

五、多数城市房价控制目标和GDP和收入增幅为参照，仅北京提“降”字

根据“国八条”要求，不仅是35个大中城市（直辖市、省会城市和计划单列市），全国600多个城市于壹季度末均要出台房价控制目标，截至3月31日，有近60个城市公布房价控制目标，占比刚壹成。

35个大中城市中有福州、长沙、南宁、西宁、呼和浩特5市未公布。

已出台房价控制目标的城市多数和经济及收入增长挂钩，而居民住房支付能力则被忽略，只有长春是使房价收入比控制于合理区间。

上海、深圳、沈阳等多数城市均是将目标控制于GDP及收入增长率以下，能够判断多数城市目标为控制房价上涨10%左右，有些甚至更高，控制目标变成“涨价目标”，而北京目标为“稳中有降”，是唯壹提到“降”字的城市，切中百姓心理。

近日，住建部发布通知称各地确定房价格控制目标时，要听取民众意见，已经公布的城市，也要以适当的方式听取社会的意见，且酌情调整，使各地调控目标的制定科学合理。

而大多数百姓心理预期的是壹系列政策实施后，房价会有所下降或至少保持稳定，目前来见，北京的房价目标更能使民众满意，若各地政府严格执行《通知》的要求，预计可能会有城市调整目标，北京将成为其它城市调整的范本。

表：

已公布房价控制目标的城市（截至3月31日：

共59个）