现代创优方案.docx
《现代创优方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《现代创优方案.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
现代创优方案
天津市现代职业技术学院物业管理项目
创建国家物业管理示范大厦总体实施方案
为了将天津市现代职业技术学院打造成为公司的核心模块，确保天津市现代职业技术学院物业项目顺利通过“全国物业管理示范大厦”的评比和验收，经研究决定，由以下人员组成天津市现代职业技术学院物管项目创建国家优秀（示范）大厦领导小组，并通过领导小组具体组织实施各阶段的创优工作。
希各管理服务中心特别是天津市现代职业技术学院全体员工按照本方案的要求积极参与天津市现代职业技术学院的国优（示范）项目创建活动，以实际行动为实现“创百年因特品牌”的发展目标做出应有的努力和贡献。
一项目创优组织结构
二创优领导小组成员
创优小组组长：
罗延微副组长：
徐德水邱菊颖
创优小组组员：
王肖霞赵娟邹卫明艾明东刘伟
吴萍刘志华武智荣王峰赵秀武
监察小组组长：
钟建
三创优成员工作职责
1.组长工作职责
1）负责对创优工作进行总体组织和指挥；
2）负责各管理服务中心促进创优工作的协调工作；
3）负责为创优工作提供必需的各类资源；
4）负责就创优达标工作与甲方及相关评比机构进行所需的沟通。
2.副组长工作职责
1）负责具体组织开展各阶段创优工作；
2）负责组织各部门制订本部门的创优工作计划；
3）协助组长与甲方的相关沟通联络工作；
4）负责制订创优过程中所需的奖罚制度；
5）负责按创优工作计划的要求对创优实施情况进行检查和考核；
6）负责定期向领导小组组长提报创优工作进度情况；
7）负责对各部门的创优工作进行所需的指导。
3.组员工作职责
1）负责制订本部门的创优工作具体实施计划；
2）负责对各阶段的创优工作对所属人员进行培训；
3）负责按本部门创优实施计划的要求具体实施各项创优活动；
4）负责按规定要求对本部门各岗位的创优执行结果进行检查考核。
四监察小组工作职责
1.组长工作职责
1）负责总体策划天津经济技术开发区物管项目的标准化质量管理体系的建立；
2）负责对天津市现代职业技术学院管理服务中心各部门进行标准化管理培训；
3）负责组织各部门制订标准化管理及创优活动所需的文件资料；
4）负责对各部门标准化管理体系的运行及创优工作的实施情况进行检查和指导；
5）负责组织各部门对标准化管理体系运行及达标活动中存在的问题进行相应的改进；
6）负责与相关国际标准化认证机构进行所需的沟通联络。
2.组员工作职责
1）协助组长开展标准化质量管理体系的建立工作；
2）协助组长开展与达标及创优工作有关的培训；
3）协助组长对达标及创优工作的执行情况进行检查和指导；
4）协助组长组织各部门实施相应的改进工作。
五创优日程安排
NO
任务及目标要求
计划完成
时间
主要责任人
1.
组织各部门讲解本实施方案的任务要求
2008年3月
15日前
罗延微
2.
各部门对所属人员就实施方案的任务要求进行宣达
2008年3月
17日前
各部门主管
3.
组织召开全体员工动员大会
2008年3月
18日
钟建
4.
组织领班以上人员进行标准化知识培训
2008年
3月18-3月28
钟建
5.
组织各部门按国际标准要求制订体系文件
2008年
3月20-4月20
钟建
6.
组织各部门分组讨论和修订标准化体系文件
2008年
4月10-4月25
钟建
7.
指导办公室发行标准化体系文件
2008年
4月30日前
钟建
8.
组织全体员工进行标准化体系实施前动员大会
2008年
4月28日
徐德水
9.
对本部门员工进行标准化应知应会培训
2008年
5月1-5月30
各部门主管
10.
对本部门员工的标准化执行情况进行检查指导
2008年
5月-7月
各部门主管
11.
组织实施2008年首次内部审核
2008年
6月5日前
徐德水
邱菊颖
12.
与相关国际认证机构联络标准化体系认证事宜
2008年
6月10日前
钟建
13.
组织实施2008年第二次内部审核
2008年
6月20日前
徐德水
邱菊颖
14.
组织实施2008年首次管理评审
2008年
6月25日前
钟建
15.
组织全体员工进行标准化认证前动员大会
2008年
7月5日前
罗延微
16.
通过ISO9001：
2000质量管理体系认证
2008年8月以前
钟建
17.
对各部门管理人员培训天津市物业管理达标细则
2008年
8月15日前
钟建
18.
组织各部门按达标要求进行首次自检自评
2008年
8月30日前
王世星
王蒙
19.
向天津市房管局相关机构提出验收申请
2008年
8月30日前
徐德水
邱菊颖
20.
组织各部门按达标要求进行第二次自检自评
2008年
9月15日前
钟建
21.
通过天津市物业管理达标小区的验收
2008年
11月前
罗延微
22.
组织各部门人员对达标过程中存在的不足进行改进
2009年
1月-5月
徐德水
邱菊颖
23.
对相关人员培训天津市优秀物管项目评分细则
2009年
6月25日前
钟建
24.
按天津市优物管项目的要求进行自检自查
2009年
7月10日前
徐德水
邱菊颖
25.
组织相关部门对自检自查中发现的不足进行改进
2009年
8月30日前
钟建
26.
向天津市相关机构提出市优项目的验收申请
2009年
8月30日前
徐德水
27.
通过天津市优秀物管项目的验收评比
2009年
9月15日前
罗延微
28.
向天津市相关机构提出创国优项目的验收申请
2009年
10月25日前
徐德水
29.
组织相关部门按创国优的要求进行自评
2009年
11月10日前
钟建
30.
通过国家物业管理优秀（示范）项目的验收
2009年
12月以前
罗延微
31.
组织相关部门对创国优过程中发现的问题进行整改
2010年
1月30日前
钟建
六各级创优工作任务安排
序号
标准内容
规定
分值
评分细则
主要
责任部门
一
基础管理
22
1.按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用；
1
符合1.0，不符合0
工程部
2.已办理接管验收手续；
1
符合1.0，不符合0
工程部
3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理；
1
符合1.0，不符合0
办公室
4.建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确；
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
办公室
5.在房屋租赁合同签订时，购房人或承租人与物业管理服务协议，双方责权利明确；
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
办公室
6.建立维修基金，其管理、使用、统筹符合有关规定；
1
符合1.0，管理、使用、续筹不符合规定扣0.5，未建立0
办公室
7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度完善；
1
完善1.0，基本完善0.5，不完善0
办公室
8.业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责；
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
办公室
9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确；
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
办公室
10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意；
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
办公室
一
11.大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体落实措施和考核办法；
2
制度、工作标准建立健全1.0，主要检查：
物业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等，每发现一处不完整规范扣0.2；为制定具体的落实措施扣1.5，未制定考核办法扣0.5
办公室
12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨.
1
管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.1，着装及标志服扣0.3，不符合0
办公室
工程部
13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率.
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
办公室
保安部
工程部
14.物业管理企业在收费财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
1
执行有关规定0.5，未执行0，公开0.5，未公开0
办公室
区域办公室
15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便.
1
包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及公用设施设备大中修纪录，公用设施设备的设计安装图纸资料和台帐，每发现一项不齐全或不完善扣0.1
工程部
一
16.建立用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
1
每发现一处不符合扣0.2
办公室
17.建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务包修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
2
符合2.0，没有值班制度的扣0.5，为设服务电话的扣0.5，发现一处处理不及时扣0.2，没有回访纪录每次扣0.1
办公室
18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
办公室
19.建立并落实维修服务承诺制；维修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访纪录.
2
建立并落实1.0，建立单位落实扣0.5，为建立扣1.0；及时率符合0.5，每降低一个百分点扣0.1；返修率符合0.3，不符合1；回访记录完整0.2，记录不完整或无回访记录0
办公室
工程部
二
房屋管理及维修养护
9
1.大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置.
1
符合1.0，无示意图或发现一处标识不清或没有标志扣0.2
工程部
办公室
2.无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象
1
符合1.0，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途扣0.5
办公室
3.大厦外观完好、整洁：
外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象
2
符合2.0，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2，是涂料的每发现一处退色不一致扣0.2，每发现一处纸张乱贴、乱画、乱涂和乱悬挂扣0.2
办公室
工程部
4.室外招聘、广告牌、霓红灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
1
符合1.0，为按规定设置0；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1，有安全隐患每处扣0.5
工程部
5.空调安装位置统一，冷凝水集中处理，支架无锈蚀
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
工程部
6封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
1
符合1.0，如发现一处不符合扣0.5
/
7.房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象.
1
符合1.0，发现一处不符合扣0.5
工程部
三
共用设备管理
35
（一）综合要求
4
1.制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行
1
符合1.0，发现一处不符合扣0.2
工程部
2.设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境负荷设备要求
1
符合1.0，发现一处不符合扣0.2
工程部
3.配备所需专业技术人员，严格执行操作规程
1
符合1.0，不符合0
办公室
工程部
4.设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故
1
符合1.0，不符合0
工程部
（二）供电系统
3
1.保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户.
1
符合1.0，不符合0
办公室
工程部
2.制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行
1
符合1.0，临时用电措施或停电应急措施不符合均扣0.5
工程部
3.备用应急发电机可随时起用
1
符合1.0，不符合0
工程部
（三）弱电系统
2
1.按工作标准规定时间排除故障，保证弱电系统正常工作
1
符合1.0，发现一次不符合扣0.5
工程部
2.监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
保安部
工程部
（四）消防系统
5
1.消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备全、完好无损，可随时起用
1
发现一处不符合要求扣0.5
保安部
工程部
三
2.消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题
1
每发现一人不符合扣0.5
保安部
3.组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人
1
符合1.0，责任人不明确每发现一处扣0.2
各部门
4.订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通
1
无应急方案扣0.5，各种标识每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1
保安部
5．无火灾安全隐患
1
每发现一处安全隐患扣0.5
保安部
（五）电梯系统
6
1.电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备.
1
符合1.0，不符合0
工程部
2.电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好
1
每发现与不符合扣0.2
工程部
3.轿厢、轨道、机房保持清洁
1
轿厢应干净，轨道应清洁，无垃圾杂物，机房道槽应无杂物，发现一起不合格扣0.2
工程部
4.电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗
1
符合1.0，不符合0
工程部
5.运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修
1
符合1.0，不符合0
工程部
（六）给排水系统
9
1.建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
工程部
三
2.设备、阀门、管道工作正常，无跑冒漏滴
1
每发现一处不符合扣0.2
工程部
3.按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒：
二次卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染
2
符合2.0，每发现一项不符合扣0.5
工程部
4高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污物隐患
1
没有管理措施扣0.5，水箱周围每发现一处隐患扣0.2
工程部
5限水、停水按规定时间通知住用户．
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
办公室
工程部
6排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生.
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
工程部
保洁部
7遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
工程部
保洁部
8制定事故应急处理方案
1
无处理方案扣1.0，方案不完善扣0.5
工程部
（七）空调系统
3
1中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏税现象
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
工程部
2中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
工程部
3制定中央空调发生故障应急处理方案
1
无应急处理方案扣1.0，有方案但不完善或执行不够的扣0.5
工程部
三
（八）供暖供气系统
3
1锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常
1
符合1.0，不符合0
工程部
2管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患
1
每发现一处不合格扣0.2
工程部
3北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16。
C
1
符合1.0，不符合0
工程部
四
公用设施管理
4
1共用配套服务设施完好，无随意改变用途
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
工程部
2共用管线或公共管道下，无架空管线，无有碍观瞻的现象
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
工程部
3道路、楼道、大厅等公共照明完好
1
符合1.0，每发现一处不亮扣0.2
工程部
4大厦范围内的道路通畅，路面平坦
1
符合1.0，每发现一处不符合扣0.2
工程部
五
保安及车辆管理
9
1大厦基本实行封闭式管理
1
符合1.0，没有一起不符合扣0.2
保安部
2有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉工业区的环境，文明值勤、训练有素、语言规范、认真负责
2
符合2.0，无专业保安队伍扣1.0，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2
保安部
五
3结合工业区特点，制定安全防范措施
1
对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣0.2
保安部
4进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
保安部
5.大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
保安部
6.小区内停车场管理严格，出入登记.
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
保安部
7.非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放正确，场地整洁.
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
保安部
8.危及人身安全处设有明显标志和防范措施
1
符合1.0，不符合0
保安部
六
环境卫生管理
10
1.环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
1
符合1.0，每发现一处不符合0.2
保洁部
2.清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁.
1
为实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.2
保洁部
3.垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀
2
每发现一处垃圾扣0.2，未达到垃圾日产日清的扣0.5，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.2
保洁部
六
4.房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
保洁部
5.商业网点管理有序，符合卫生标准；五乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象
2
符合2.0，每发现一处不符合扣0.2
办公室
6.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
1
符合1.0，不符合0
办公室
7.大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染
1
每发现一处不合格扣0.2，发现一次环保部门下放整改通知扣0.2
工程部
七
绿化管理
4
1.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
办公室
2.花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃
1
长势不好扣1.0，每发现一处不符合扣0.1
办公室
保洁部
3.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物
1
符合1.0，每发现一处不合0.1
保洁部
4.对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实
1
无措施扣1.0，有措施，落实不力扣0.5
保洁部
八
精神文明建设
3
1.全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
办公室
2.设有学习宣传园地，开展健康向上的活动
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
办公室
八
3.大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
保安部
九
管理效益
4
1.物业管理服务费用收缴98%以上
2
每降低一个百分点扣0.5
办公室
2.提供有偿服务，开展多种经营
1
符合1.0，基本符合0.5，不符合0
办公室
3.本大厦物业管理经营状况
1
盈利1.0，持平0.5，亏本0
办公室
深圳市因特物业管理有限公司天津分公司
2008年3月5日
升级会员 