新化物流建议书汇编.docx
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新化物流建议书汇编
新化物流产业园
项目建议书
编制单位：
娄底市工程咨询中心
资质证书：
工咨乙12220070022
二O一一年七月
目录
第一章：
总论
1.1、项目概况
1.2、建设单位简介
1.3、编制建议书的目的和依据
第二章：
项目背景分析
2.1、新化县社会经济发展现状与特点分析
2.2、我国物流服务业发展趋势分析
2.3、项目的必要性分析
第三章：
新化县物流及相关产业发展需求分析
3.1、新化县物流发展环境条件分析
3.2、新化县物流需求总量分析
3.3、物流关联产业发展分析
3.4、项目市场化营销组合策略
第四章：
建设规模与场址选择
4.1、建设规模
4.2、项目选址
第五章：
建设规划与初步方案
5.1、建设规划总体思路
5.2、规划原则
5.3、功能定位与功能布局
5.4、总平面布局方案
第六章：
投资概算
6.1、总投资概算
6.2、投资开发模式与开发节奏
6.3、一期建设投资估算
6.4、资金筹措
第七章：
建议
7.1、政府引导、宣传与支持
7.2、加强园区“软环境”和“硬环境”建设
7.3、充分做好前期准备工作
7.4、不断完善物流园的复合功能
第一章、项目概况
1.1项目概况
1.1.1、项目名称：
新化物流产业园
1.1.2、建设单位：
广州钧钛电子科技有限公司
1.1.3、拟建地点：
新化县城火车站西南新田村境内
1.1.4、建设内容与规模：
新化物流产业园建设包括：
综合物流、会展、农副产品加工包装、汽贸、建材家居、义乌小商品产业园、产业园生活配套等几大区域，总用地1266亩，84.4万平方米，总建筑面积76.8万平方米，建筑占地面积20.72万平方米。
1.1.5、建设年限：
2011年至2015年
1.1.6、概算总投资：
140729万元，其中征地费用25320万元、综合配套设施费6330万元、各功能区建设费104770万元、建设期管理费4309万元。
1.1.7、主要经济技术指标：
总用地规模：
844000㎡；
总建筑面积：
768000㎡；
其中：
会展中心：
用地86.3亩，建筑面积：
37000㎡，
农副产品物流区：
用地127亩，建筑面积：
98000㎡，
汽贸物流区：
用地122亩，建筑面积：
24000㎡，
综合物流区：
用地261亩，建筑面积：
128000㎡，
建材家居配送区：
用地283亩，建筑面积：
120000㎡，
义乌小商品产业园：
用地170亩，建筑面积：
84000㎡，
综合配套区：
用地175亩，建筑面积：
239000㎡，
美食娱乐区：
用地41.7亩，建筑面积：
38000㎡，
容积率：
0.91
建筑密度：
24.55%
1.2建设单位简介
单位名称：
广州钧钛电子科技有限公司
注册资本：
1000万元
注册地址：
广州市天河区中山大道89号15层南1—3号
法定代表人：
游棋钧（湖南新化人）
经营范围：
研究、开发、销售电脑软硬件及相关技术咨询服务。
信息服务业务。
设计、制作、发布、代理各类广告。
企业发展简介：
广州钧钛电子科技有限公司成立于2005年1月，是一家以软件开发、提供手机网络游戏内容合作服务为主要业务方向，以技术开发为主导的新兴企业，专业提供产品开发、系统管理、增值业务等应用，且具有大规模数据库应用、网络信息安全监控、在线游戏设计等方面的实战经验。
现有专业技术人员近200名。
资产总额达3亿元以上。
2005年，为深圳移动开发“综合信息平台”。
2006年，与深圳移动签订开发外包合同，成为了深圳移动有限公司数据业务平台的外包合作商。
2007年3月，创新的WapRpg网游——《仙游记》。
总注册约800万人次，同时在线约3万人
2007年6月，自助游戏设计平台问世，创造了业界上第一个自助设计游戏平台。
2008年，钧钛公司保持稳健的发展势头，并成功推出一款wap与web互通的手机网络游戏代表作《枭雄》，至2010年5月已开启70组服务器，高端注册玩家350万。
2009年11月，推出划时代WEBGAME《仙域》，并在短短6个月开启400组服，创造了ARPGWEBGAME的奇迹。
2010年，推出纯武侠WEBGAME《真武》，《传承》。
公司一贯遵循“人性化管理，员工即第一生产力；领先化技术，领跑者才能吸引更好的资源；迅速化服务，及时响应是合作伙伴的动力来源。
”的经营之道，
在在软件开发领域占有一席之地，并取得了良好的经济效益。
2010年起，公司核心领导游棋钧先生以敏锐的眼光，转向了物流业的广阔发展前景，公司将依托强大的经济实力与科技、信息化技术管理实力，力争在五年之内打造新化规模最大、功能最全、效率最高的现代商贸物流产业园。
根据这一目标，公司2010年8月起，已组织专业技术力量对物流行业的现状、发展与规划、建设、经营管理等进行全面、深入的研究。
1.3编制建议书的目的和依据
1.3.1编制建议书的目的
1）宏观分析新化县及辐射区域经济与产业发展形势，以及其对物流服务业的总量需求；
2）分析物流服务业与各大产业间的关系与产业链的构建。
3）初步研究“新化物流产业园”建设的必要性、场址选择、建设规划、投资估算等。
1.3.2编制建议书的依据
1）新化县国民经济与社会发展十二五规划纲要（草案）
2）《娄底市物流服务产业规划》
3）《新化县城总体规划》与《新化县域总体规划》
4）《新化县统计年鉴——2009》
5）现行城市乡规划、建筑设计、仓储物流相关规范、技术标准。
第二章、项目背景分析
2.1、新化县宏观社会经济发展现状与特点分析
2.1.1新化县概况
地理位置：
新化县位于湖南省中部偏西、娄底市西部，盘依雪峰山东南麓，资水中游。
地处北纬27°31′-28°14′，东经110°45′—111°41′。
东北至东南与涟源、冷水江市交界，南至西南与新邵、隆回为邻，西至西北与溆浦县接壤，北与安化毗连。
新化县隶属湖南省娄底市管辖，总面积3567平方公里，居全省第二；
人口：
2010年未总人口137万，居全省第三。
其中城镇人口32万人，城镇化率23.3%。
气候条件：
新化县地处湖南中部，内属中亚热带季风气候区。
四季分明，年平均温度.8℃，境内常年降水颇丰，年均降水量1398.3毫米，全年日照925.3—1892.5小时，平均1488小时，无霜期280天。
自然资源：
新化自然资源十分丰富，特产盛多，农、林、矿业持续发展。
新化是全国商品粮基地县、农作物种子基地县和粮食储备基地县，是全省氨化秸杆养牛基地、模式化稻田养鱼基地、速生丰产林基地。
水稻、小麦、玉米、薯类、种子、畜牧、水果、水产等，形成了产业化规模；作为特色产品的茶叶、烤烟、苡米、玉米片、银花、厚朴、杜仲、天麻等，已建成“基地＋农户”的生产格局；
新化是湖南省十大林区县之一，主产杉、松、楠竹、粟树等，并有华南虎、金钱豹、娃娃鱼、红腹锦雉、银杏、金钱松、红豆、天狮粟等珍贵动植物资源；
现已探明和开采的矿产资源有煤、硅石、瓷土、石墨、石灰石、金、锑、锰、铜、铁、铅、锌、钨等37种，是全国100大产煤县之一，有名的“有色金属之乡”。
旅游资源丰富，并逐步形成产业化升级。
全县共有地文景观、水文景观、古迹遗址、宗教历史文化、动植物、民俗风情、休闲等7个类别的近200处旅游景点景区，其中一级资源11处。
最具有代表性的是大熊山国家森林公园、梅山龙宫、紫鹊界梯田和以蚩尤为代表的梅山地方文化资源。
交通条件：
现有湘黔铁路东西贯穿全境、S225、S312、S217三条省道以及县乡级公路4300多公里，航道93公里。
交通较为便利。
由于其地处湖南中部地区的区位优势，十二五期间，长昆高速铁路（沪昆长沙至昆明段）、张家界至桂林铁路、娄新/新溆高速公路（娄底至怀化新化段）、安铁高速（陕西安康至广西铁山港）均将经过新化并建站，并已立项建设民般支线机场。
今后的交通条件将大大提高。
2.1.2新化县十一五期未经济发展基础
2010年，新化全县地区生产总值达到98.5亿元，年均增长11％，其中一、二、三次产业分别增长6％、15％和12％；人均生产总值达到8300元，年均增长16％。
农村经济稳步发展，2010年，全县农业增加值28.5亿元，年均增长6％，粮食生产增长，粮食总产量达50.01万吨，比2005年增加7.71万吨，增长3％；农业产业化步伐加快，特色稻作、中药材、杨梅、有机茶、油茶等经济作物种植和梅山牲猪、东岭田鱼等特色畜牧水产养殖均已初具规模，建立了一批农产品加工龙头企业和形成了一批农产品知名品牌，全县牲猪、水产品、油料等产品产量比2005年年均增长6％、12％和4％。
工业经济不断增强，2010年，全县工业增加值21.32亿元，年均增长15％，经济总量增长，工业企业实现总产值80亿元，年均增长37.9％；企业规模壮大，规模以上工业企业达114家，比2005年增加60家，基本形成了以特种陶瓷、能源、建材、冶金、农副产品加工为支柱产业的工业经济布局；市场竞争能力加强，全县工业企业共获得国家免税产品1项、省名牌产品4项、市名牌产品2项。
财政税收稳定增加，2010年，全县财政一般预算收入3.3亿元，比2005年翻一番，年均增长11.5％，全县税收完成2.3亿元，财税收入的增长，为经济社会发展提供了强有力的财力保障。
固定资产投资规模不断扩大，2010年，全社会固定资产投资完成35.19亿元，年均增长38％。
社会消费需求旺盛，2010年，全社会消费品零售总额42亿元，年均增长18％。
投资和消费的增长，拉动了经济的快速增长。
人民生活水平不断提高，2010年，城镇居民人均可支配收入达10920元，年均增长13%；农民人平纯收入达2350元，年均增长9%。
2.1.3新化县经济与产业发展特点
1）国民经济保持快速稳定增长。
2005至2010年，GDP年均增长率11%。
2010年达到98.5亿元；
2）三次产业比重由2005年的40：
24：
36调整为2010年的30：
29：
41。
工业与服务业得到进步发展。
3）已基本形成以特种陶瓷、新能源、建材、冶金、农副产品加工为支柱产业的工业经济布局。
4）农业发展走向现代化与产业化发展道路，粮食产量稳定在50万吨左右，水果、中药材、茶叶、田鱼、黑猪等种植、养殖业逐步形成“产业+公司+基地/农户”的模式，并走向规模化生产。
5）农副产品加工比率与附加值大大提高，加工率达到45%以上。
产值500万元以上加工企业70家，过亿元的企业5家，国家级龙头企业2家。
形成了一系列的农产品品牌。
2.2、我国物流服务业发展趋势分析
2.2.1我国物流服务业的发展现状
我国现阶段正处于一个改革开放全面推进与深入并取得丰硕成果、工业化与城市化高速发展、社会主义市场经济日趋成熟、人民生产与生活水平全面提高的历史发展时期，国内政治形势长治久安，经济保持长期稳定快速增长。
2010年，国内生产总值达到了39.8万亿人民币。
工业化率40.2%，城镇化率46.6%，五上年GDP平均增长速度超过10%，居中世界前列。
但是由于我国的资源相对不足、人口众多，经济基础还相对薄弱，经济结构不合理的多种因素的制约，我国将长期处于社会主义初级阶段。
在今后的经济发展中，大力发展诸如交通、通讯、信息、物流服务等基础性服务业，是保证区域与产业的协调发展、全面提高国民经济的基础性发展行业。
随着社会、经济、技术的高速发展，各种基础设施的不断完善，全球经济一体化趋势和市场竞争程度的日益增加，企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正发生深刻的变化。
认为储备、运输即为物流业全部的观点受到巨大挑战，人们已经认识到，包括储备、运输在内的产品的生产、流通和消费过程中诸多环节的物流系统，已成为实现经济发展从粗放型向集约型转变的重要基础条件，也是国家经济在高起点上持续发展的重要基础。
随着现代科技、管理和信息技术在物流系统中的广泛应用，物流行业已成为适合于市场经济发展的基础产业之一。
被普遍认为企业在降低物资消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。
我国物流业现阶段发展状况主要体现以下几个方面：
1）物流基础设施规模迅速扩大。
2）全社会货物运输量持续增加。
3）物流市场潜力巨大。
4）第三方物流服务方兴未艾。
5）物流技术装备水平迅速提高。
2004年，全国社会物流总额达38.4万亿元，同比增长29.9%（按现价计算），增幅比上年同期提高2.9个百分点。
明显高于同期GDP的增长速度。
2004年GDP总量与物流总额相比的物流需求系数为2.8。
其中：
工业品物流总额为32.5万亿元，同比增长30.2%。
物流总值高速增长，表明经济增长对物流需求越来越大，经济发展对物流的依赖程度也越来越高。
2005年，我国社会物流总额约为48万亿元，同比增长25.4%，增幅虽比上年有所回落，但仍处于快速增长区间。
2005年我国物流业增加值为1.2万亿元，同比增长12.5%，增幅高于上年。
2005年，我国物流费用占GDP的比率为18.5%。
我国现代物流整体规模扩大，发展速度加快，运行效率提高，对经济发展的支撑和促进作用更加明显。
对比如美国、日本等发达国家，我国的物流服务业发展还处于很低的水平。
目前，中国物流成本占GDP的比重大约为20％左右，而美国等发达国家只有10％左右。
中国流通现代化的投入不足，对流通信息化建设的投资较少，物流业存在广阔和发展前景。
2.2.2我国物流业发展普遍存在的问题
近年来，现代物流业发展虽然取得了较大进步，但由于仍处于起步阶段，发展的总体水平仍然偏低。
主要问题表现为以下几个方面：
1）对现代物流的认识有待提高。
现代物流理念尚未普及，有些政府职能部门和企业对现代物流业地位和作用的认识仍不到位，存在“重生产、轻流通”思想。
还有相当一部分生产和流通企业仍没有将物流管理从企业的核心业务中剥离出来，交给独立的物流服务单位运作，致使大量潜在的物流需求不能转化为有效的市场需求，生产和流通企业的物流成本较高，物流管理水平和设施建设相对落后。
此外，占全市总人口绝大多数的农村地区，由于点多面广、生产水平较低，巨大的农村物流需求市场亟待开发。
2）物流基础设施建设亟待加强。
目前，大多数内地城市物流园区、物流/配送中心等物流运作基础设施大部分还处在规划起步阶段，特别在三、四线城市，其物流运作基础设施还比较落后。
资源优势尚未得到充分发挥。
物流信息基础设施总体运作水平还不高，计算机、网络通信技术在物流中的支撑作用还没有充分发挥出来。
信息平台尚无法对接，信息资源未得到有效整合。
3）物流发展环境有待于进一步改善。
由于多种因素的影响，现代物流业发展的政策环境、政务环境、经济环境和项目建设工地周边环境还存在各种各样不和谐现象，并且协调难度大，严重影响了现代物流的建设与发展。
尽管各省均已陆续出台加快现代物流业发展相关意见与政策，各下属各级城市尚未完全制定出切合本地区物流发展的相关政策措施，没有形成一个完整、系统的有利于现代物流业发展的政策法规环境。
另外，物流管理的体制多元造成工作难以统一协调。
由于物流产业是个新型复合型产业，因此，其发展壮大需要多行业多部门配合。
但目前分行业、分部门的管理体制造成条块分割现象较为严重，多行业多部门难以实现有效配合和协调，这些情况不仅影响了各种物流功能和物流服务方式的协调发展，同时也由于部门及地区间利益所在，造成了物流资源的浪费，构成了物流资源的整合、改造和提升的体制性障碍。
4）物流企业服务能力和服务质量有待提高。
全国物流企业整体水平上“小、散、差”问题突出，物流企业规模小、运作成本高，信息化处理能力低；优强物流企业数量较少，企业的硬软件设施不完善，技术装备和管理水平跟不上，服务功能欠配套；工商企业仍习惯于自营物流，企业内部传统物流剥离、整合工作仅仅处于起步阶段，完全的第三方物流企业未成气候。
专业化、集约化、现代化水平较低，总体运作水平不高，影响了企业经济效益和社会效益。
5）从事物流技术与管理的高端人才缺乏。
现阶段诸多物流运作仍局限于传统单一的运输、仓储、货代等环节，物流运作水平不高，具有现代物流经营理念的、以物流科技创新和服务创新为核心的物流人才欠缺。
物流人才培养、引进、激励机制尚不健全。
全市物流人才尤其是中高级物流人才短缺。
2.2.3我国物流服务业的发展趋势
现代物流是社会化大生产条件下一种新的组织方式和管理技术；现代物流业是融合了运输业、仓储业、货代业和信息业等的新兴复合型产业。
随着经济全球化进程的加快，现代物流业在国民经济中的地位和作用日益凸显，现已成为优化社会资源配置、调整经济结构、改善投资环境和增强区域竞争能力的基础性支撑产业与促进经济增长的先导性产业，其发展水平已成为衡量一个国家和地区核心竞争力和经济运行质量的重要标志之一。
分析我国物流业的发展历程与以展现状，未来发展方向表现预测如下：
1）连锁企业内部物流配送中心的建设和管理将进一步加强。
在现代流通领域，广大连锁企业，考虑市场需要和生产流通的发展趋势，合理确定配送中心的建设规模和水平，加强对物流配送中心的管理，逐步实现仓库立体化、装卸搬运机械化、拆零商品配货电子化、物流功能条码化、配送过程无纸化，并建立自动补货系统，为连锁企业提供安全可靠、高效率的配送体系。
2）整合物流资源，建设专业化、社会化的物流基地与企业。
通过资产联合、重组和专业化改造，充分利用和整合现有物流资源，特别是与批发企业和储运企业改组、改造相结合，打破行业界限和地区封锁，有计划、有步骤地完善和发展社会化的物流企业，满足中小企业发展的需要，为他们提供高效快捷的配送服务，同时为电子商务发展提供支持。
3）完善生产资料分销服务功能。
要为生产企业提供原辅材料及零部件的配送业务，逐步建立工业原辅材料加工配送、日用化工产品、食品等专业化加工配送中心、农产品加工配送体系，不断扩大配送品种范围，力争建成提供大规模、多品种、高效率服务的物流配送体系。
4）鼓励有条件的大型制造企业投资发展专业物流公司，或与第三方物流企业合资发展物流业务。
有条件的大型制造企业可在为其产品营销提供物流服务的基础上，通过完善功能和拓展业务，发展专业化物流，并在达到规模效益后向社会化物流发展。
大型制造企业也可利用现有储运企业的资源，以合资合作或兼并等方式发展专业物流公司。
5）推进我国与国外物流领域的广泛合作及中外物流企业间的合资合作，吸引外资投资我国物流产业，参与我国传统物流企业的重组和改造，提高我国物流现代化水平。
2.3、项目建设的必要性分析
新化县在《十二五规划纲要（草案）》第六章现代服务业发展目标中明确提出：
“要在城东和城西进行物流园区开发，建设两个集大型标准化仓储基地、配送仓库、大型货物堆场、运输车队、集装箱中转站、铁路专用线于一体的县级一流物流中心。
到2015年，力争初步修建布局合理、技术先进、节能环保、便捷高效、安全有序并具有较好竞争力的现代物流体系。
”可见，政府部已预见了大型综合物流园区建设的重要性与必要时性。
2.3.1建设“新化物流产业园”是发展物流基础产业，完善社会流通服务的需要。
现代物流业泛指原材料厂、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。
它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等方面有机结合，形成完整的供应链甚至产业链，为用户提供多功能、一体化的综合性服务。
对于城市而言，随着消费观念与消费习惯的不断变化，商业业态形式与布局发生着深刻的变化，消费的梯级关系也越来越明显，生产生活资料的配送需要更加专业与快捷。
同时，为了满足人们生活环境的需要，城市功能分区更加科学化与人性化，对外交通与运输对城市的干扰受到了最大限度的制约，集约化、专业化的物流配送与仓储体系是现代城市必不可少的基础服务设施。
对于农村而言，我国农村仍然是城市工业品的主要消费市场之一，要实现城市商品向农村的分散，在市场经济原则下，成本最低原则决定了分散配送物资集约化、规模化与专业化的渠道配送，分散到各级流通网点。
同时，农村大量的富余产品、农副加工产品要向市场流通，实现产业化，也需要城市集中的配套设施、信息渠道、以至生产加工、包装、储运、展示、交易等条件。
新化是一个地广人多、物资丰富的大县，在产业发展与流通领域上要最大程度地契合了以上需求，完全有必要尽早兴建一个全县一级的物流园产业园。
2.3.2建设“新化物流产业园”是提升农业产业化、促进工业化与城市化的需要。
新化是一个农业大县，城市化率很低，农村人口众多。
我国十一五规划期间，关于加快社会主义新农村建设的发展目标中曾提出：
“在经济结构问题上，农业产业化是重中之重的大事，只有实现农业产业化，才能提高农业生产效率，释放农村富余劳动力，为城市化与工业化提供物质保障，提供人口与劳动力的源泉。
”可见，农业产业化是工业化与城市化的基础。
建设现代化的物流基地，更好地组织农村生产资料、日用消费品的配送、农产品的加工、包装与流通，是促进农业产业化必不可少的基础设施。
同时，建设现代化的物流基地，对于区域工业发展中诸如原材料配送、产品的储存与运输，市场信息的流通和产品的市场营销，提升企业竞争力，扩大工业生产都有着相当的必要性。
因此，建设“新化物流产业园”是提升新化农业产业化、促进工业化与城市化的需要。
2.3.3建设“新化物流产业园”是新化——湘中经济次中心物流体系枢纽配套的需要。
新化地处湖南中部，东北至东南与涟源、冷水江市交界，南至西南与新邵、隆回为邻，西至西北与溆浦县接壤，北与安化毗连。
有着明显的区位优势，交通设施比较完善，尤其是“十二五规划”期间，将形成铁路、公路、水运与空运齐全的立体交通体系。
同时，作为拥有娄底市土地与总人口三分之一的规模大县，新化对于周边区域的经济与文化有着较强的辐射能力，并可能以展成为湘中地区仅次于娄底的枢纽地区与经济次中心。
建设“新化物流产业园”对于新化在经济社会发展中，充分发挥其经济辐射能力，实现与周边地区经济的和谐发展、并突出其在湘中地区经济次中心地位显得尤其重要。
物流产业园的建设也将成为湘中经济次中心物流体系枢纽配套的需要。
2.3.4建设“新化物流产业园”是构建“两型社会”与经济可持续发展的需要。
新化县在《十二五规划纲要（草案）》第十章“两型社会建设”中提出：
“创建两型社会示范县，一定要加强综合基础设施建设。
”建设好一流的物流基地和产业园，通过合理的物流规划与物流组织，对于限制汽车在城市中的运行时间和运行数量、减少货运铁路、专用线、货运站场在城市中的占地问题，减少交通阻塞、尾气排放、车辆噪音、交通事故均有着明显的作用。
通过规模化、集约化、信息化手段，对于节约社会资源、建设低碳经济，促进区域经济的可持续发展均有着重要的意义。
第三章物流及相关产业发展需求分析
3.1、新化县物流发展环境条件分析
“十二五”期间，是新化县发展现代物流业的关键时期，有良好的发展机遇和条件。
1）经济全球化和区域经济一体化的发展
经济全球化和区域经济一体化进程加快，新一轮世界经济结构调整不断推进，国际资本及产业加速向中国转移，我国东部发达地区的产业也向中、西部地区梯次转移。
地区经济合作日趋紧密，区域经济协作不断加强，中国一东盟自由贸易区加快建立、“泛珠三角”经济区积极推进；此外，国家中部崛起战略的实施，长株潭“3+5”城市群的发展，新化“两型社会”示范县建设等等，区域经济一体化及区域合作的深化，这些都为新化物流产业的发展提供了良好的宏观环境。
2）交通区位优势的不断凸显与提升
新化县拥有独特的区位和交通运输优势，地处我国东中部通往大西南的必经之道，是湖南省南北通达、东西连贯的要衢，沪昆高铁、湘黔、张桂（张家界至桂林，规划中）铁路将于此交汇。
公路纵横交错，四通八达，娄怀高速、安铁高速从境内通过，资水流域贯穿境内，娄底民用支线机场已选址新化。
新化将拥有的水、陆、空立体交通网，形成了立湘中而通八
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