土地使用门槛和标准.docx

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土地使用门槛和标准

第二章土地使用门槛和标准

一、政策依据

1、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

2、《国务院关于发布实施<促进产业结构调整暂行规定>的决定》（国发〔2005〕〔1999〕40号）

3、《产业结构调整指导目录（2005年本）》（国家发展改革委令第40号）

4、《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地项目目录（2006年本）》（以下分别简称《限制目录》和《禁止目录》）

5、《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发〔2008〕24号）

6、《关于认真贯彻执行工程项目建设用地指标的通知》（国土资发〔1999〕48号）

二、两个目录的适用范围：

新建、扩建和改建的建设项目

1、凡列入《限制目录》第一至第十类的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续；凡列入《限制目录》第十一至第十四类的建设项目，必须符合目录规定条件，各级国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续。

2、、凡列入《禁止目录》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。

3、按照国务院批准的《产业结构调整指导目录》，凡采用明令淘汰的落后工艺技术、装备或者生产明令淘汰产品的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。

限制用地项目目录（2006年本）

（第一至第十类项目在规定条件下不得用地）

一、农林项目

1.单线5万立方米/年以下的高中密度纤维板项目

2.单线3万立方米/年以下的木质刨花板项目

3.1000吨/年以下的松香生产项目二、煤炭项目

1.单井井型低于下列规模的煤矿项目:

山西、陕西、内蒙古30万吨/年；东北及华北、西北其他地区、河南省15万吨/年；其他省区9万吨/年；开采极薄煤层3万吨/年

三、电力项目

1.除西藏、新疆、海南等小电网外，单机容量在30万千瓦及以下的常规燃煤火电机组发电项目

2.除西藏、新疆、海南等小电网外，发电煤耗高于300克标准煤/千瓦时的常规发电机组，发电煤耗高于305克标准煤/千瓦时的常规空冷发电机组发电项目

四、石油、天然气和化工项目

1.10万吨/年以下聚酯装置

2.7万吨/年以下聚丙烯装置（连续法及间歇法）

3.10万吨/年以下丙烯腈装置

4.10万吨/年以下ABS树脂装置（本体连续法除外）

5.60万吨/年以下乙烯装置

6.800万吨/年以下常减压炼油装置

7.50万吨/年以下催化裂化装置、40万吨/年以下连续重整装置、80万吨/年以下加氢裂化装置、80万吨/年以下延迟焦化装置

8.20万吨/年以下聚乙烯装置

9.20万吨/年以下乙烯氧氯化法聚氯乙烯装置、12万吨/年以下电石法聚氯乙烯装置

10.20万吨/年以下苯乙烯装置（干气制乙苯工艺除外）

11.10万吨/年以下聚苯乙烯装置

12.22.5万吨/年以下精对苯二甲酸装置

13.20万吨/年以下环氧乙烷/乙二醇装置

14.10万吨/年以下己内酰胺装置

15.20万吨/年以下乙烯法醋酸装置、10万吨/年以下羰基合成法醋酸装置

16.100万吨/年以下氨碱装置

17.30万吨/年以下联碱装置

18.20万吨/年以下硫磺制酸装置、10万吨/年以下硫铁矿制酸装置

19.1000吨/年以下铅铬黄生产线

20.5000吨/年及以下氧化铁红颜料装置

21.2.5万千伏安以下（能力小于4.5万吨）及2.5万千伏安以上环保、能耗等达不到准入要求的电石矿热炉项目

22.5000吨/年以下的电解二氧化锰生产线

23.15万吨/年以下烧碱装置

24.2万吨/年以下氢氧化钾装置

25.单线2万吨/年以下铬化合物生产装置

26.单套1万吨/年以下无水氟化氢（HF）生产装置（配套自用和电子高纯氟化氢除外）

27.单套反应釜6000吨/年以下、后处理3万吨/年以下的F22生产装置（作为原料进行深加工除外）

28.2万吨/年以下的（甲基）有机硅单体生产装置

29.8万吨/年以下的甲烷氯化物生产项目（不包括为有机硅配套的一氯甲烷生产项目）

30.8万吨/年及以上、对副产的全部四氯化碳没有配套处置设施的甲烷氯化物生产项目

31.300吨/年以下皂素（含水解物）生产装置（综合利用除外）

五、钢铁项目

1.180平方米以下烧结机项目

2.有效容积1000立方米以下或1000立方米及以上、未同步配套煤粉喷吹装置、除尘装置、余压发电装置，能源消耗、新水耗量等达不到标准的炼铁高炉项目

3.公称容量120吨以下或公称容量120吨及以上、未同步配套煤气回收、除尘装置，能源消耗、新水耗量等达不到标准的炼钢转炉项目

4.公称容量70吨以下或公称容量70吨及以上、未同步配套烟尘回收装置，能源消耗、新水耗量等达不到标准的电炉项目

5.800毫米以下热轧带钢（不含特殊钢）项目

6.25万吨/年及以下热镀锌板卷项目

7.10万吨/年及以下彩色涂层板卷项目

8.2.5万千伏安以下、2.5万千伏安及以上环保、能耗等达不到准入要求的铁合金矿热电炉项目（中西部具有独立运行的小水电及矿产资源优势的国家确定的重点贫困地区，单台矿热电炉容量≥1.25万千伏安）

9.直径550毫米以下及2万吨/年以下的超高功率石墨电极生产线

10.5万吨/年以下炭块、4万吨/年以下炭电极生产线

六、有色金属项目

1.单系列10万吨/年以下规模粗铜冶炼项目

2.单系列5万吨/年及以下规模铅冶炼项目

3.单系列10万吨/年以下规模锌冶炼项目

4.4吨以下的再生铝反射炉项目

5.10万吨/年以下的独立铝用炭素项目

6.1万吨/年以下的再生铅项目

七、黄金项目

1.日处理金精矿50吨以下的独立氰化项目

2.日处理矿石100吨以下，无配套有采矿系统的独立黄金选矿厂项目

3.日处理金精矿50吨以下的火法冶炼项目

4.处理矿石5万吨/年以下的独立堆浸场项目（青藏高原除外）

5.日处理岩金矿石50吨以下的采选项目

6.处理砂金矿砂20万立方米/年以下的砂金开采项目

八、建材项目

1.日熔化量500吨以下普通浮法平板玻璃生产线

2.100万平方米/年及以下的建筑陶瓷砖生产线

3.50万件/年以下的隧道窑卫生陶瓷生产线

4.新建日产1500吨及以下熟料新型干法水泥生产线

5.2000万平方米/年以下的纸面石膏板生产线

6.500万平方米/年以下的改性沥青防水卷材生产线，聚乙烯膜层厚度在0.5毫米以下的聚乙烯丙纶复合防水卷材生产线

7.15万平方米/年以下的石膏（空心）砌块生产线、单班年生产能力2.5万立方米以下混凝土小型空心砌块以及单班年生产能力15万平方米以下混凝土铺地砖固定式生产线、5万立方米/年以下人造轻集料（陶粒）生产线

8.10万立方米/年以下的加气混凝土生产线

9.3000万标砖/年以下的煤矸石、页岩烧结实心砖生产线

10.5000吨/年以下岩（矿）棉生产线

九、机械制造项目

1.2臂及以下凿岩台车制造项目

2.3立方米及以下小矿车制造项目

3.直径2.5米及以下绞车制造项目

4.直径3.5米及以下矿井提升机制造项目

5.40平方米及以下筛分机制造项目

6.直径700毫米及以下旋流器制造项目

7.800千瓦及以下采煤机制造项目

8.斗容3.5立方米及以下矿用挖掘机制造项目

9.50马力及以下拖拉机制造项目

10.30万千瓦及以下常规燃煤火力发电设备制造项目（综合利用机组除外）

11.6300千牛及以下普通机械压力机制造项目（数控压力机除外）

12.直径400毫米及以下各种结合剂砂轮制造项目

13.直径400毫米及以下人造金刚石切割锯片制造项目

14.220千伏及以下高、中、低压开关柜制造项目

15.8.8级以下普通低档标准紧固件制造项目

16.100立方米及以下活塞式动力压缩机制造项目

17.20立方米以下螺杆压缩机制造项目

18.56英寸及以下单级中开泵制造项目

19.通用类10兆帕及以下中低压碳钢阀门制造项目

十、轻工项目

1.超薄型（厚度低于0.015毫米）塑料袋生产线

2.年加工皮革10万张（折牛皮标张）以下的制革项目

3.生产速度低于1500只/时的单螺旋灯丝白炽灯生产线

4.电子计价秤项目（准确度低于最大称量的1/3000，称量≤15千克）

5.电子汽车衡项目（准确度低于最大称量的1/3000，称量≤300吨）

6.电子静态轨道衡项目（准确度低于最大称量的1/3000，称量≤150吨）

7.电子动态轨道衡项目（准确度低于最大称量的1/500，称量≤150吨）

8.电子皮带秤项目（准确度低于最大称量的5/1000）

9.电子吊秤项目（准确度低于最大称量的1/1000，称量≤50吨）

10.弹簧度盘秤项目（准确度低于最大称量的1/400，称量≤8千克）

11.2万吨/年以下的玻璃瓶罐生产线

12.3万吨/年以下三聚磷酸钠生产线

13.2000吨/年以下牙膏项目

14.100万吨/年以下北方海盐项目；60万吨/年以下矿（井）盐项目；20万吨/年以下湖盐项目

十一、党政机关新建办公楼项目

1.中央和地方省级党政机关新建办公楼项目：

须经国务院批准

2.省级以下党政机关新建办公楼项目：

须经省级人民政府批准

十二、城市主干道路项目

1.用地红线宽度（包括绿化带）不得超过下列标准：

小城市和建制镇40米，中等城市55米，大城市70米。

200万人口以上特大城市主干道路确需超过70米的，城市总体规划中应有专项说明

十三、城市游憩集会广场项目

1.用地面积不得超过下列标准：

小城市和建制镇1公顷，中等城市2公顷，大城市3公顷，200万人口以上特大城市5公顷

十四、其他项目

下列项目禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地

1.机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目

2.大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城项目

3.低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）

4.赛车场项目

5.公墓项目

6.机动车训练场项目

禁止用地项目目录（2006年本）

一、煤炭项目

1.采用非机械化开采工艺的煤矿项目

2.设计的煤炭资源回收率达不到国家规定要求的煤矿项目

3.未经国家或省（区、市）煤炭行业管理部门批准矿区总体规划的煤矿项目

二、石油、天然气和化工项目

1.以石油（高硫石油焦除外）为原料的化肥生产项目

2.氯化汞触媒项目

3.斜交轮胎项目

4.力车胎（手推车胎）项目

5.高毒农药原药（甲胺磷、对硫磷、甲基对硫磷、久效磷、氧化乐果、水胺硫磷、甲基异柳磷、甲拌磷、甲基硫环磷、乙基硫环磷、特丁磷、杀扑磷、溴甲烷、灭多威、涕灭威、克百威、磷化锌、敌鼠钠、敌鼠酮、杀鼠灵、杀鼠醚、溴敌隆、溴鼠灵）生产项目

6.以滴滴涕为原料的三氯杀螨醇生产项目

7.以六氯苯为原料的五氯酚钠生产项目

8.林丹生产项目

9.DMT法聚酯装置

10.常压法及综合法硝酸装置

11.有钙焙烧铬化合物生产装置

12.硫酸法钛白粉生产线（产品质量达到国际标准，废酸、亚铁能够综合利用，并实现达标排放的除外）

三、信息产业项目

1.模拟CRT黑白及彩色电视机项目

2.激光视盘机生产线（VCD系列整机产品）

四、钢铁项目

1.钢铁企业和缺水地区，未同步配套建设干熄焦、装煤、推焦除尘装置的焦炉项目

2.一段式固定煤气发生炉项目（不含粉煤气气化炉）

3.含铬质耐火材料生产线

4.普通功率和高功率石墨电极生产线

五、有色金属项目

1.钨、钼、锡、锑及稀土矿开采、冶炼项目以及氧化锑、铅锡焊料生产项目（改造项目除外）

2.电解铝项目（淘汰自焙槽生产能力置换项目及环保改造项目除外）

3.镁冶炼项目（综合利用项目除外）

4.再生有色金属生产中采用直接燃煤的反射炉项目

5.铝用湿法氟化盐项目

6.离子型稀土矿原矿池浸工艺项目

六、黄金项目

1.在林区、农田、河道中开采黄金项目

七、建材项目

1.机立窑、干法中空窑、立波尔窑、湿法窑水泥生产项目

2.实心粘土砖生产项目

3.非浮法平板玻璃生产线

4.沥青纸胎油毡生产线

5.沥青复合胎柔性防水卷材生产线

6.中碱玻璃球生产线

7.铂金坩埚球法拉丝玻璃纤维生产线

八、医药项目

1.维生素C原料项目

2.青霉素原料药项目

3.一次性注射器、输血器、输液器项目

4.药用丁基橡胶塞项目

5.无新药、新技术应用的各种剂型扩大加工能力的项目（填充液体的硬胶囊除外）

6.原料为濒危、紧缺动植物药材，且尚未规模化种植或养殖的产品生产能力扩大项目

7.使用氯氟烃（CFCs）作为气雾剂推进剂的医药用品生产项目

8.充汞式玻璃体温计项目

9.充汞式血压计项目

10.银汞齐齿科材料项目

九、机械制造项目

1.装岩机（立爪装岩机除外）制造项目

2.矿用搅拌、浓缩、过滤设备（加压式除外）制造项目

3.农用运输车项目（三轮汽车、低速载货车）

4.单缸柴油机制造项目（先进的第二代单缸机除外）

5.电线、电缆制造项目（特种电缆及500千伏及以上超高压电缆除外）

6.普通金属切削机床制造项目（数控机床除外）

7.普通电火花加工机床和线切割加工机床制造项目（数控机床除外）

8.普通剪板机、折弯机、弯管机制造项目

9.普通高速钢钻头、铣刀、锯片、丝锥、板牙项目

10.棕刚玉、绿碳化硅、黑碳化硅等烧结块及磨料制造项目

11.10～35千伏树脂绝缘干式变压器制造项目

12.普通微小型球轴承制造项目

13.普通电焊条制造项目

14.民用普通电度表制造项目

15.普通运输集装干箱项目

十、船舶制造项目

1.未列入国家船舶工业中长期规划的民用大型造船设施项目（指船坞、船台宽度大于或等于42米，能够建造单船10万载重吨级及以上的船坞、船台及配套造船设施）

2.未列入国家船舶工业中长期规划的船用柴油机制造项目

十一、轻工项目

1.达不到国家《家用电冰箱耗电量限定值及能源效率等级》标准的冷藏箱、冷冻箱、冷藏冷冻箱（电冰箱、冷柜）项目

2.达不到国家《电动洗衣机耗电量限定值及能源效率等级》标准的洗衣机项目

3.达不到国家《房间空气调节器能效限定值及能效等级》标准的空调器项目

4.低档纸及纸板生产项目

5.二片铝质易拉罐项目

6.合成脂肪醇项目（含羰基合成醇、齐格勒醇，不含油脂加氢醇）

7.糊式锌锰电池项目

8.镉镍电池项目

9.开口式普通铅酸蓄电池项目

10.原糖生产项目

11.新建南方海盐盐场项目

12.聚氯乙烯普通人造革生产线

13.普通中速工业平缝机系列生产线

14.普通中速工业包缝机系列生产线

15.普通真空保温瓶玻璃瓶胆生产线

16.白酒生产线

17.酒精生产线（燃料乙醇项目除外）

18.使用传统工艺、技术的味精生产线

19.糖精等化学合成甜味剂生产线

十二、纺织项目

1.74型染整生产线

十三、烟草项目

1.卷烟加工项目（改造项目除外）

十四、消防项目

1.火灾自动报警设备项目

2.灭火器项目

3.碳酸氢钠干粉（BC）灭火剂项目

4.防火门项目

5.消防水带项目

6.消防栓（室内、外）项目

7.普通消防车（罐类、专项类）项目

十五、其他项目

1.别墅类房地产开发项目

2.高尔夫球场项目

3.赛马场项目

4.党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目

5.未依法取得探矿权的矿产资源勘查项目

6.未依法取得采矿权的矿产资源开采项目

三、建设用地使用标准

《土地管理法》第二十二条规定：

城市建设用地规模应当符合国家规定的标准。

目前建设用地审查中主要执行的是土地使用标准是《工程项目建设用地指标》和《工业项目建设用地控制指标（试行）》。

（一）《工程项目建设用地指标》

从1988年开始，原国家土地管理局组织行业部门编制分行业《工程项目建设用地指标》。

主要是针对单独选址的大型工程建设项目按照其生产工艺流程或单位生产能力需要配备的用地规模来编制的。

已经出台了涉及公路、新建铁路、民用航空运输机场、电力、纺织、机械、钢铁、建材等25个行业29项用地指标。

2005年，又新编和颁布了《城市设区体育设施建设用地指标》和《城市生活垃圾处理和供水与污水处理工程建设用地指标》。

这些指标是建设单位进行项目初步设计、土地管理部门审核建设项目用地规模的重要依据。

为抓好工程项目建设用地指标的实施应用，国土资源部与建设部联合下发了《关于认真贯彻执行工程项目建设用地指标的通知》（国土资发〔1999〕48号），要求有关部门和建设单位在编制和审批建设用地项目可行性报告和初步设计文件、审查项目用地时，必须严格依据建设用地指标确定用地规模，核定用地面积。

2000年针对报国务院审批的大中型建设项目用地中存在的突出问题，重点抓了公路、铁路建设项目用地指标的实施和应用，并与交通部、铁道部联合下发了《关于认真贯彻执行公路铁路建设用地指标的通知》（国土资发〔2000〕186号）。

（二）《工业项目建设用地控制指标（试行）》

由于《工程项目建设用地指标》对于大量门类繁多的中小型工业企业并没有涵盖，同时缺少对项目用地的经济评价，难以适应当前工业建设项目用地管理的实际需要。

为此，不少地方（如浙江、江苏等）适应产业发展趋势和土地集约利用的新形势，对建设项目用地（主要是工业用地），引入单位面积土地投资强度、建筑系数、容积率等指标制订了工业建设项目用地控制指标，在促进工业建设用地集约利用方面起到了积极作用，具有一定的借鉴意义。

在政策层面上，国务院28号文件针对工业用地粗放利用的问题做出明确规定：

各地区、各有关部门要按照集约用地的原则，调整有关厂区绿化率的规定，不得圈占土地搞“花园式厂”。

在开发区（园区）推广多层标准厂房。

今后，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同。

对工业项目用地必须有投资强度、开发进度等控制性要求。

土地使用权不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。

2004年，作为国务院28号文件的配套文件下发了《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标（试行）〉的通知》（国土资发〔2004〕232号）。

通知要求：

一是各级国土资源管理部门要严格执行《控制指标》与相关工程项目建设用地指标，从严控制供地。

不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地或对项目用地予以核减。

对因式艺流程、生产安全、环境保护等特殊要求确需突破《控制指标》的，在申请办理建设用地预审和用地报批时应提供有关论证材料，确属合理的，方可通过预审或批准用地，并将项目用地的批准文件、土地使用合同等供地法律文书报省（区、市）国土资源管理部门备审查案。

二是市、县国土资源管理部门在供应土地时，必须依据《控制指标》的规定，在土地使用合同或《划拨用地决定书》等供地法律文书中明确约定投资强度、容积率等控制性指标要求及违约责任。

不能履行约定条件的用地者，应承担违约责任。

三是省（区、市）国土资源管理部门要切实加强对《控制指标》实施情况的监督管理，积极探索在招商引资、促进工业化进程中集约用地的好经验、好办法，总结典型，加大宣传推广的工作力度，不断完善和规范实施《控制指标》的程序与办法。

要加强对工业用地利用状况的评价与分析，大力推进工业用地集约利用。

要根据本地区实际，在符合《控制指标》要求的前提下，制定本地的工业项目建设用地控制指标，并报部备审案。

四是部将根据社会经济发展、技术进步、集约用地要求和《控制指标》的实施情况，适时修订《控制指标》。

（三）《工程项目建设用地指标》和《工业项目建设用地控制指标（试行）》的关系

与现行《工程项目建设用地指标》相比，《指标》（《工业项目建设用地控制指标（试行）》的简称）在编制思路和作用方面都有显著区别。

《指标》不是单纯通过技术经济分析得出项目用地的“定额”指标，而是通过在用地指标体系中引入经济评价，给出不同地区各类项目在投资强度、土地利用空间效率等方面所要达到的“门槛”要求；《指标》的出台，不是意味《工程项目建设用地指标汇编》废止，而是两者通过相互补充，共同在工业建设项目供地中发挥作用。

（四）指标体系的分行业控制

作为现行的工业企业分类依据，《国民经济行业分类注释》按照行业的经济特点，将工业行业分为30个大类、169个中类、482个小类。

这种分类虽然考虑了企业经济特点，但却并不能完全反映不同企业的用地特点。

鉴于我国地区发展不平衡的现实，《指标》中采取了“宜粗不宜细”的原则，以分行业大类（13-43）为出发点，按照限额控制的做法，确定相应的工业建设项目用地控制指标。

（五）投资强度指标的分地区控制

《指标》将不同市县分成七个类别，即《财政部国土资源部关于印发<用于农业土地开发土地出让金收入管理办法>的通知》（财综〔2004〕49号）文件中有关土地出让平均纯收益等别划分的规定执行。

的市县土地分等结果为基础，将15等归并为7类市县，其中：

一至四等城市并为第一类，五、六等，七、八等，九、十等，十一、十二等，十三、十四等市县分别并为第二至第六类，第十五等单独列为第七类，主要理由为：

一是工业项目投资构成中包含地价因素，其区域差异相当大程度与地价水平的区域差异有关联，而新增建设用地有偿使用费征收标准的等别差异可以从一定程度反映地区间的地价差异；二是相对与其他方式的地域类型划分而言，财综〔2004〕49号文件的土地分等结果是经地方不断反馈、反复平衡后确定的，得到中央、地方的共同认可；三是按土地等别对投资强度进行分类，充分考虑到了地区间社会经济水平的差异，而且结构清晰，便于实际操作。

另外，《指标》没有区分各级开发区以及其他工业用地区域，以避免不同政策尺度差异导致竞争环境的不公平，从而体现促进工业用地向开发区集中。

（六）指标值的确定

在上述指标体系分地区、分行业控制的基础上，根据“严宽适度”的原则，按照保证样点50%通过率的尺度来确定前6类地区的指标值；同时，在指标值的确定过程中，根据征求的意见对东南沿海地区的指标值进行适当上调；与已开展实施工业建设项目用地控制指标的江苏、浙江两省相比，《指标》的数值要略高一些。

对于第7类地区基本为经济欠发达、土地收益较低的地区，引进项目的需求较为迫切，也缺乏明确的行业指向性，因此，第七类地区的指标值确定不再进行分行业控制，而是根据采用最低标准的谨慎原则，来确定不分行业的统一“门槛”值。

在考虑地价、厂房和设备投资三项因素的基础上，经过综合计算，第七类地区的工业建设项目投资强度“门槛”值为380万元/公顷。