住宅建设项目可行性报告.docx

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住宅建设项目可行性报告

第一章总论

1.1项目概况

项目名称：

**县水乡佳苑小区建设项目

项目建设单位：

**县全顺房地产开发有限公司

项目负责人：

***

建设地址：

文峪河**县县城段河东、西两段

建设内容：

**县水乡佳苑小区规划占地4.42公顷，由东西两岸三个居住组团组成。

拟建项目为4栋住宅楼的建设，其中1栋为地下1层地上22层框剪结构，其余3栋为地下1层地上21层框剪结构。

总建筑面积40000平方米。

建设目标：

充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住**县城段文峪河综合治理的良好契机，将本区建设成为具有较大吸引力与品牌效应并达到以下目标的住区：

1．自然生态环境优秀的住区；

2．景观优美的住区；

3．功能完善、质量优良的住区；　

4．人居文化上乘的住区；　

5．物质、精神可持续发展的住区。

项目总投资：

拟建项目总投资6443.6万元。

资金筹措：

项目资金全部由承办单位自筹

工程建设进度计划：

20个月

1.2建设单位概况

**县全顺房地产开发有限公司成立于2008年10月27日，注册资金810万元人民币，具有四级房地产开发资质。

现有工程部、售楼部、招商部、财务部、人力资源保障部和公司直属办公室6个部门组成。

公司现有职工98人，其中，具有高级职称工程师1人，中级职称工程师3人，初级职称工程师3人，中级职称会计2人，中级职称统计师1人，中级职称经济师1人。

公司始终坚持“用户就是上帝，质量就是市场”的宗旨，致力于推动**县房地产业的发展，优化**县人居环境，实现“让建筑适应生活”的居住理想，在开发项目中倡导“以人为本”的思想，致力打造“高品质、园林式、新社区”的居家生活典范。

1.3编制原则

1、树立可持续发展的概念，规划成果在总体规划的指导下，持续性进行详细规划，力求规划成果具有弹性，既利于逐步开发，又利于规范管理。

2、适应经济发展的要求，有效利用土地资源，合理安排各项建设用地。

3、注重环境效益，力争使未来的居住区成为“花园式居住区”。

4、继承和延续地方的历史文化，发展和塑造阜新的人文景观，体现人性化设计，树立天人合一的观点，创造优美的居住环境。

5、基础设施长远规划，分期实施。

6、坚持统筹规划，因地制宜，合理布局，综合配套，兼顾发展的原则。

7、受建设场地相对固定和建设投资额的局限，本项目要在功能完善的基础上，尽量做到简洁、大方。

8、严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定、标准和规范。

1.4编制依据

1、项目可研报告编制委托书

2、国家建设部及山西省颁布的住宅建设的相关法律和政策

3、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》

4、太原市中方规划设计有限公司对**县水乡佳苑小区修建性详细规划

5、《**县县城总体规划》（2002-2020）

6、山西省建筑工程概算定额

7、有关其它国家行业规范、规定

8、建设单位提供的有关资料

1.5研究范围

1、根据国家政策、当地经济和社会发展情况以及项目所在地区域环境，研究项目的必要性。

2、根据项目区域需求及发展前景，按照《城市住宅建设标准》和适度超前的要求，考虑项目建设规模。

3、根据当地建设条件、资金来源、建设规模和建筑材料等情况，研究项目的可行性。

4、根据环保要求，当地生态环境和项目建设对环境的影响，提出相应的环保措施。

5、研究项目实施的社会效益，作出对项目的评价结论。

1.6主要技术经济指标

主要技术经济指标表

序号

项目名称

单位

指标

备注

一

总用地

公顷

4.42

二

拟建住宅建筑面积

㎡

40000

4栋

三

建筑层数

1栋为地下1层地上22层，3栋为地下1层地上21层

四

住宅套数

340户

五

结构形式

框剪结构

六

建筑密度

%

30.6

七

容积率

%

2.25

八

绿地率

%

31.6

九

项目总投资

万元

6443．6

十

建设工期

月

20

1.7研究结论

项目建设的宗旨是采用一流的设计，一流的技术，打造**县一流环境的住宅小区。

随着项目的建成，将会大大提高企业的技术水平，提高产品质量，提升了企业的竞争力。

同时，为**县的市容、市貌建设增添了一道亮丽的风景线。

第二章项目建设背景和必要性

2.1项目背景

2.1.1项目区域环境

**县位于山西省中部，太原盆地西缘，西倚吕梁山；面积1067平方公里，耕地59万亩，水浇地56万亩；全县辖12个乡镇，199个行政村，42万人口；境内自然资源丰富，交通发达，有307国道、夏汾高速公路、大运高速公路、文祁公路；经济基础较强，工业、农业、交通运输业、商业、贸易、文化教育、电力、通讯都比较发达。

全县主要种植小麦、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。

**县矿藏丰富，主要有煤、铁、石灰石、钾长石等。

工业主要有煤炭、化肥、农机、水泥、机械、化工、制药、针织、食品加工等行业。

该县交通方便，307国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境而过，城关至祁县和以县城为中心的县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿县境东部地区。

**县水乡佳苑小区位于文峪河**县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程的有机组成部分，县城干道——大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路文祁路，东、西两侧为县城规划的滨河路，交通便利。

文峪河是汾河一级支流，规划将按照“河畅、水清、岸绿”的要求，把文峪河城区段建成集水利、环保、生态于一体的亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是一片理想的居住用地。

2.1项目建设的必要性

1、项目建设符合当地城建布局整体规划

**县为了认真贯彻落实国家、省关于城建工作的安排意见，先后出台了一系列城建工作措施，以进一步优化城市基础实施配置，提升城市品味，推进城市全面发展，满足日益增长的消费需求。

该项目建设完全符合当地城建布局整体规划。

2、项目建设有利于增强**县的城市综合实力

城市综合实力是一个地区经济发展的标志。

**县在山西省城市综合竞争力排名中处于中等，但在全国中小型城市中还比较落后，因此，在全球化的经济时代，**县必须奋起直追，必须加快建设商务区，使之产生强大的吸纳、集聚、辐射效应，取得新一轮竞争优势的必然手段。

3、项目建设可较好地满足消费者购房需求

项目建成后，无疑可有效缓解城市住房供求矛盾，较好地满足工矿企业主进城购房、外地来埠经商办企业购房、年青人结婚购房，以及“以旧换新、以小换大”等各类消费群体的购房需求。

为建设和谐社会、和谐城市创造有利条件。

4、项目建设有利于加快**县的城市发展进程。

　　城市是经济、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一个创新和创富中心，经济学家认为，未来区域经济竞争是城市化水平的竞争，是城市与城市之间的竞争，鉴于此，商务区建设成为城市发展的一股潮流，经济要素加速流动，城市规模表现了迅速扩张的态势。

这对于**县融入全国城市发展新潮流、赢得比较优势和发展优势，具有重要意义。

　　基于以上原因，拟建项目顺应**县社会发展的需要，采用统一的标准，统一建设，真正做到质量化、规范化、舒适化、美观化，以满足居民的需要，因此项目的兴建是十分必要的。

第三章市场分析

3.1我国房地产市场现状分析

2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境。

1998年-2007年，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额平均增长33.2%。

2008年初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，全年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。

2009年春节后，中国房地产交易出现反弹，一些2008年推迟了购房计划的居民开始入市购房。

这一阶段的特点是购房者主要是自用的首次购房者，投资性购房、改善型购房较少，小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌。

中经网数据显示，2009年3月商品房累计销售面积同比增长8.2%，但全国70个大中型城市房屋销售价格同比下降1.3%，实际下跌幅度可能更大。

而作为内地省份的山西，有其得天独厚的自然资源，依据资源而富裕起来的人不在少数，他们完全有能力为各地新建的高品质房买单；另外，由于山西的房地产市场起步较晚，发展虽很迅速，但还远远没有到产生大量泡沫的时候，只因全国出现的冷淡而深受影响，因此以发展的眼光来看，山西的房地产市场还是有很大潜力的。

3.2山西省房地产市场发展态势

综合分析，2009年加快我省房地产开发业发展的有利条件较多。

一方面，近两年国家虽然出台了一系列宏观调控的新政策，但其目的都是为了促使房地产市场的健康、稳定、快速发展。

另一方面，山西房地产开发业起步较晚，发展不足，但发展潜力较大。

我省房地产开发业继续保持快速、健康发展的态势，并将呈现以下特点：

    1、房地产开发业将保持快速、健康发展态势

    随着我省城镇化建设步伐的加快和居民收入的不断提高，居民消费需求将会与日俱增，住房更新换代步伐也将明显加快，加之上海绿地、大连万达、广州富力等国内知名企业的进入和"安居工程"的实施、"宜居城市"评选活动的开展、棚户区改造的力度加大，必将为我省的房地产开发业注入新的活力。

    2、住宅价格增长幅度将趋向理性回归

    2007年全省商品住宅价格上涨13.1％，主要上涨因素在于市场供求关系的变化。

城市化进程的加快、供给结构不尽合理、建筑材料价格的上涨、人工成本和机械使用费的上涨、土地紧缩政策与房地产市场需求持续旺盛的增长，导致了房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。

但是这种房价上涨也间接地将未来置业需求提前释放，挤压了未来市场的升值空间。

总体来看，在国家出台的一系列宏观调控政策作用下，尤其是我省加大经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房的投资力度，房地产价格的上涨幅度不会太大，局部区域的商品住宅价格较快上涨的势头将得到有效遏制，全年住宅价格水平将趋向理性回归的合理区间。

    3、住房供应结构将会更加趋于合理

    随着宏观调控措施的进一步落实，以及国家关于调整住房供应结构的各项措施的实施，中小户型住房所占比例将会继续上升，住房供应结构会更加合理，房地产市场将会更加健康快速发展，我省已将健全和完善住房保障体系、解决城市低收入家庭的住房困难列入政府工作的重要议事日程。

因此，随着我省对国家宏观调控措施的进一步落实，廉租住房、经济适用房制度的逐步健全，我省中小户型房源将会明显增多，住房供应结构将会更加趋向合理。

3.3**县房地产市场现状

**县房地产市场处于初级发展阶段，消费者对住宅的需求正从生存型向舒适型转变，房地产业的发展正从速度规模型向质量效益型转变。

在过去的3年里，房地产市场和全国各中、小城市一样，无论规模和效益都有了长跑的进展，住宅商品房的平均售价已达到2000元㎡，上涨了20%。

在商品房价格快速攀升的同时，其建筑面积即单套面积也日趋超大化。

目前**县在建和已建的商品房平均单套面积已达130㎡。

即使这样，商品房的销售还是异常火爆。

在未来15年内，随着小城镇建设规模的扩大化,农业人口入住城区比例增大，对商品房的需求越来越大，房地产市场将出现蓬勃发展的局面。

近几年来，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产进入有序发展时期。

到目前为止，居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

房地产业主要特征表现在以下几个方面:

1、投资增幅大

2、房价平稳上升

3、拉动相关产业效果显著

----从购房能力看

伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多

----从投资角度看

房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。

----从消费结构看

随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。

人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。

住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。

二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。

----从需求关系看

在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，每年人口增长拉动的住房需求，加之城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供广阔的发展空间。

3.4市场SWOT分析

优势及机会

1、该项目地处文峪河东、西两岸，文峪河是汾河一级支流，规划将按照“河畅、水清、岸绿”的要求，把文峪河城区段建成集水利、环保、生态于一体的亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是一片理想的居住用地。

2、近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。

3、周边日趋成熟的居住配套，为该项目的市场价格奠定了一定的基础。

4、公司与建设主管部门的良好公共关系背景，有利于公司今后在当地的发展。

劣势及威胁

1、周边原有的房地产开发形成一定竞争态势。

2、新开竞争楼房不断涌现，后市竞争压力大

3、金融政策的调整和房地产相关政策的调整所带来的不可预测因素。

3.5项目市场定位

1、消费目标群体定位

项目消费目标群体主要有以下人群：

1、周边工矿企业主

2、当地青年结婚成家者

3、农村进城经商务工者

4、以小换大，以次换好的二次购房者

5、看好房产增值的投资者

2、项目的市场价格定位

该项目**县文峪河东、西两岸，地理位置优越，具有很高的商业利用开发价值。

依照目前区域房地产市场已形成的价格分布体系，结合本项目规划所设定的品质要求特征，并考虑明后几年上述区域内房地产市场预期的良好发展前景，在参考目前区域内竞争楼盘市场价格的基础上，预测本项目住宅部分销售均价大致在2000元㎡。

3、销售业绩预测

项目销售目标是：

至工程全部竣工时，销售率100%。

第四章项目选址

4.1项目选址

根据**县政府及城市建设局的总体规划，**县全顺房地产开发有限公司取到了该宗土地的使用权，作为**县水乡佳苑小区的建设用地。

水乡佳苑小区位于文峪河**县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程的有机组成部分，县城干道——大陵街东延线横穿本区，北临县城主要道路文祁路，东、西两侧为县城规划的滨河路，交通便利。

文峪河是汾河一级支流，规划将按照“河畅、水清、岸绿”的要求，把文峪河城区段建成集水利、环保、生态于一体的亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是一片理想的居住用地。

4.2场址建设条件

1、气象条件

**县属暖温带大陆性季风气候，冬冷夏暖，四季长短不均，昼夜温差较大。

春季干旱风多雨少，夏季炎热多雨，秋季干爽凉快，冬季寒冷少雪。

有关气象数据如下：

年平均气压927.2mPa

年平均气温8℃

历年最高气温38.6℃

历年最低气温-24.5℃

历年最大降雨量565.7mm

历年最小降雨量254.9mm

年平均风速3.1ms

历年最大风速24ms（瞬时28ms）

主导风向SWNW

日照时数2500—2800

最大冻土深度908mm

项目地处我国寒冷地区，对建筑物有较高的保温节能要求，工程施工组织应满足当地气象条件的特殊要求。

2、水文条件

　**县西高东低，可分平原、丘陵和山地，东部平原，海拔在 800米以下 ，土壤肥沃 ，水源充足，交通方便，人口密集，为该县主要的粮棉产区，中部黄土丘陵区，面积较小，这里沟壑纵横，水土流失严重，海拔在1300米左右。

西部山区，山高坡陡，多呈东西走向，大部分生长有松树和混合林，主要山峰有五龙庙、百花崖、闻则峪山、大东沟垴、大肚崖等，海拔在1700至2000来之间，其中县境西北的五龙庙为最高，海拔2106米。

境内主要河流有汾河、文峪河、磁窑河、三道川河等。

汾河流经县东，是该县与祁县、平遥的界河。

文峪河发源于关帝山，由北谷口入境流至开栅向南流入汾阳。

磁窑河在本境的汾河、文峪河之间，与汾河平行流入平遥西北部。

三道川系文峪河支流。

**县属暖温带大陆性半干旱气候，年均气温10度，一月均温--6度，七月均温22度，年均降雨量450毫米，霜冻期为十月上旬至次年四月下旬，无霜期160至180天。

3、周边建筑物与环境条件

水乡佳苑小区位于文峪河**县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程的有机组成部分。

场地周边环境状况良好，没有明显污染源，有利于工程建设。

4、交通运输条件

该县交通方便，307国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境而过，城关至祁县和以县城为中心的县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿县境东部地区。

5、公用设施

本项目建设符合**县城区总体规划，具有完备的自来水管网、热力管网等基础设施，项目将充分利用这些配套公用设施，以降低投资成本。

6、环境保护要求

本项目建设所在地域开阔，大气容量大，且项目本身基本没有废渣、废气、废水排放，生活污水排入城市污水管网后统一处理，因此，本项目不会对当地环境造成损害。

7、征地拆迁

本项目为文峪河综合治理工程的有机组成部分，场地内不涉及拆迁工作，具备了建设条件。

8、施工条件

本项目所需的主要材料砂、石、水泥在本地区就可买到，其它钢筋等用品可到周边地区采购，通过汽车运输到施工现场。

水、电等可就近引入，以满足施工需求。

第五章建设规模与工程方案

5.1建设规模

**县水乡佳苑小区占地4.42公顷，建设内容为4栋高层住宅楼的建设，其中1栋为地下1层地上22层框剪结构，其余3栋为地下1层地上21层框剪结构。

项目总建筑面积40000平方米，每栋均为1梯4户，提供住宅340套，4种户型。

项目建设内容还包括小区内道路、绿化以及给排水、热力、电力、通信等基础设施的建设。

5.2项目总体指导思想

1、本设计以执行国家的方针政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节约用地、节约能源、节约用材、节约用水等有关规定。

2、住宅设计应符合城市规划和居住区规划的要求，使建筑与周围环境相协调，创造舒适、方便、优美的生活空间。

3、项目设计应推行标准化、多样化、积极采用新技术、新材料、新产品，促进住宅产业现代化。

4、项目设计时需吸收南北方住宅的精华，使房屋的采光性、通透性、保暖性、舒适性、尺度空间的合理性得到充分体现。

5、住宅户型设计新颖，动静分区。

5.3设计理念

1．回归自然，打造“健康、生态”水岸人文社区。

2．小区规划力求布局合理、环境优美、设施配套、安全卫生，具有一定的超前性和地方特色。

3．坚持小区建设的经济效益、环境效益和社会效益的统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，提高土地利用率。

4．住宅及住区能满足人的生理需求、健康（运动、休闲）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒适需求、交往需求，融合当地城市环境的同时形成舒适、优美、宜人的居住环境。

5．强化现代意识，开辟足够的交通空间，满足动、静态交通要求。

6．按照新时期住宅建设的要求，积极推广和应用新技术、新材料，扩大小区规划建设的技术含量。

7．规划适应开发阶段性的需要，具有灵活性和弹性。

5.3总体布局

**县水乡佳苑小区平面布置是按照整体性、系统性、功能性的规划要求，建造舒适、优美、安全、方便的居民住宅区和商业区。

在空间上合理利用地形，分区规划，合理建设。

区内公用设施，如垃圾站、存车棚、机动车辆停车场等，应分区布置且便于出入，在较多方面满足居民的生活需求。

项目将采用国内甲级设计单位一流景观设计师精心设计，院内有油松、草坪等各种树木花卉，四季常青，景观艳丽，充分利用地块自然条件，使小区外生态休闲场与内部“庭”与“园”式园林浑然一体，突出观赏效果与使用功能，创造舒适悠闲健康自然的生活环境，享受全新公寓居住意境。

小区内还设有适合老、中、青、少各类人群及多人组合的健身器材，供人们健身、锻炼、休闲，让各住户切身感受到时尚生活的品位与享受。

根据规划要求，宅间道路应满足消防车、救护车、搬家车辆通行，路面全部硬化。

规划住宅340户，4种户型，每户建筑面积80-120平方米。

规划住宅日照间距系数1.4。

考虑环境因素及便捷的原则，小区住宅院落设垃设置圾收集点。

结合小区公共设施设置1处公共厕所。

5.4住宅户型设计要点

1、动静分开。

客厅、餐厅、厨房需要人来人往，活动频繁，而主要为休息睡觉之用的卧室需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。

2、公私分开。

家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将主人家庭生活的方方面面一览无余。

这就要求不仅需要将卧室与客厅、餐厅进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。

3、干湿分开。

也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。

5.5建筑工程设计

1、设计规范、规定

《民用建筑设计通则》GB50352-2005

《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）

《住宅建筑设计》GB50368-2005

《建筑设计防火规范》GB50016-2006

《民用建筑隔声设计规范》GBJ118-88

《屋面工程技术措施》GB50345-2004

《地下室工程防水规范》GB50101-2001

《建筑地面设计规范》GB50037-96

《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001、J114-2001

《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95

《民用建筑室内环境污染控制规范》GB50325-2001

2、建筑设计

1）．增强住宅设计的创新观念，居住功能多元化，住宅从过去主要强调生存功能向同时重视发展功能、享受功能过渡。

住宅不但是一个生存空间，同时也是发展空间、享受空间。

2）．住宅设计强调超前性和弹性。

普通住宅应参照国家小康型示范小区设计导则进行设计，并在套型、功能、环境、配套设施等方面适当超前，预留可以调整、改造的余地。

3）．以市场为导向，适应居住潮流、住宅市场的变化，公共空间与私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居厅与餐厅、厨房空间配置紧密协调，并设有入户的过渡空间，建筑使用面积系数达到80％以上。

4）．建筑风格服从全区整体定位，设计中将阳台板，空调器放置板和凸窗结合考虑，强调水平线条，并利用窗框和阳台栏杆等元素加强了这一趋势。

5）．墙体装饰材料使用面砖或涂料，以求达到良好的色彩搭配和视觉效果。

卧室采用凸窗，增加室内的视野，并使立面更显精致剔透。

5.6结构工程设计

一、自然条件

1、基本风压：

0.40kNm2，地面粗糙度：

B类。

2、基本雪压：

0.35kNm2。

3、抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第三组。

4、建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。

二、设计依据

本工程结构设计所采用的主要规范、规程及图集

《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001

《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008

《建筑结构荷载规范》（2006年版）GB50009-2001

《建筑抗震设计规范》（2008年版）GB50011-2001

《混凝土结构设计规范》GB50010-2002

《砌体结构设计规范》GB50003-2001

《地下工程防水技术规范》GB50108-2008

《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002

《建筑地基基础设计规范》DB331001-2003

三、设计荷载

楼屋面等效均布活荷载标准值：

住宅：

2.0kNm2

楼梯：

3.5kNm2

上人屋面：

2.0kNm2

不上人屋面：

0.5kNm2

四、主要结构材料

1、钢筋

箍筋采用HPB235钢筋；

梁、板、柱、地下室外墙、地下室底扳、地下室顶板及上部结构楼板采用HRB