黄石第一商圈市场分析4.docx
《黄石第一商圈市场分析4.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《黄石第一商圈市场分析4.docx（33页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
黄石第一商圈市场分析4
黄石第一商圈市场分析4
引子
随着操作的楼盘在不断的变化，当我们面对长龙·黄石形象项目时，每时每刻都在考虑同一个问题：
长龙·黄石形象项目周边商业氛围不浓；成本造价高昂；项目如何定位（商业地位的定位，经营功能的定位，经营模式的定位，投资户群体的定位）才能独辟蹊径，实现快速营销和利润最大化呢？
我们正是带着对黄石形象项目的这种摸索，展开了本次调研；以期总结出二级都市商业物业的操作模式。
基于我们对房产营销高度、深度的执着追求，在高度上，我们跳出黄石现有商业思维，依照黄石市商业进展态势，提出了劳动路、交通路辐射的区域为黄石市第一商圈。
商圈要紧的商业源点为正隆大厦、金虹商场、肯德基、黄石市中心购物广场等中大型商城。
长龙·黄石形象项目地处于第一商业圈的边缘地带，有利于第一商圈的延伸。
紧临长龙·黄石形象项目有十二栋商住楼，成一字型排列，今后能够形成一条新的步行街，我们定位为第二商圈，故本次调研我们称之为黄石市第一商圈调研报告。
为了对第二商圈商业业态进行定位，我们对现今的第一商圈进行深度调研。
本报告框架：
第一商圈的界定；
第一商圈商业特点概述；
第一商圈要紧街道商业的进展情形；
1.第一商圈的界定
武汉路、黄石大道、颐阳路和天津路围合的区域，该区域是黄石进展最早的商业区。
从开创到现在，商业的核心地位一直没有坚决，相信在近几年，该企业商业地位是可不能坚决。
经营的规模、档次差不多上首屈一指。
2.第一商圈商业特点概述
该商圈以交通路和劳动路为商业辐射源，劳动路的商业源：
黄石市中心集贸市场、雅戈尔专卖店、报喜鸟专卖店等；交通路商业源：
正隆大厦、金虹商场、磊琪鞋业、肯德基；黄石大道的商业源：
中国电信、工人文化宫、联通、移动广场、赛玛特生活广场；武汉路的商业源：
黄石市中心医院、九星电器、阳光一族；颐阳路的商业源：
赛玛特生活广场，天津路的商业氛围不浓。
从行业分布来看：
行业分布错综复杂，没有明显的商业分区，也没有成行成市，如服装行业，分布在黄石大道、劳动路、交通路、武汉路；家用电器业，分布在黄石大道立交桥段和武汉路九星电器城。
从经营规模来看：
规模小、装修的档次不高。
3.第一商圈要紧街道商业的进展情形
备注：
租金高低要紧衡量的因素有：
与商业源点的距离、建筑物的新旧程度、经营的产品、店面面积的大小。
3.1交通路
依照本次调查情形来看，交通路全段（北起黄石大道南至武汉路）共有133个商业店面。
经营品种、经营面积、装修档次各不相同。
A.交通路商业业态形式
从经营种类上看，总共134家店面，其中经营服饰的有41家（包括童装、睡衣、内衣），经营鞋类的有11家，运动休闲（运动服、运动鞋）品牌专卖店8家，餐饮3家，茶楼5家，床上用品3家，灯具3家，电信移动营业厅2家，电子器材1家，副食店1家，广告1家，化妆品2家，日化品2家，美容美发美体3家，婚纱摄影3家，家饰1家，劳保用品1家，旅店5家，皮具1家，小饰品/首饰加工5家，书店3家，甜点4家，休闲饮食2家，眼镜店2家，医药店4家，音像4家，银行4家，珠宝2家，箱包3家，正在装修的1家。
依照上面数据能够看出：
交通路的商业业态是以经营服饰、鞋类为主，其他辅助行业：
超市百货、珠宝首饰、金融、药店、休闲餐饮、休闲娱乐、住宿等。
B.要紧商业业态经销商特点及行为
从调查的结果看：
交通路的多为男士服饰，档次为中档品牌，如BOSS、百事运动、劲霸男装、香港老爷车·狄安为代表，价位在300元左右，女装是以哥弟为代表。
从装修档次上看，高档装修的26家，中档69家，低档31家。
中档装修占据整条交通路的主流地位。
高档和低档并存。
C.交通路的租金水平状况
按店面面积大小分析
①店铺面积在10平面米以下的租金水平在：
400-500元/平方米
②店铺面积在20-40平面米的租金水平在：
200-300元/平方米
③店铺面积在50-70平面米的租金水平在：
150-200元/平方米
④店铺面积在100平面米左右的租金水平在：
100-150元/平方米
⑤店铺面积在200平面米以上的租金水平在：
40-60元/平方
D.交通路商业环境分析
a.金融配套
交通路段共有四家金融机构：
建设银行、工商银行、交通银行和农业银行，金融配套齐全。
b.餐饮
此路段餐饮资源配备充足，黄石市区范畴内知名度高、稍具规模的餐饮饭店就有三家（鲜菜园、外贸酒楼），再加上肯德基和其他大大小小的休闲饮食、甜点门面总共有12个之多。
c.休闲娱乐
天上人间、心内阁、别克乔治、月光留步等5家茶楼云集此街，另有些档次相对偏低休闲场所，如：
大众乐园练歌房、天马电子娱乐中心、海边浴场休闲中心等，构成交通路休闲一条街，满足不同层次的人的要求。
d.文化、卫生
三家书店、四家规模较大的医药商店，文化、卫生兼顾。
e.住宿
五个不同档次的旅社、招待所、宾馆能满足不同消费能力，不同需求的消费者的需求。
人流量：
200人/5分钟
车流量：
40辆/5分钟（检测地点：
正隆大厦；时刻为：
11：
30-11：
35）
总结：
依照以上数据及交通本路段商业形状、租金水平分析、商业环境分析能够得出以下几点：
◆交通路的商业氛围相对差不多成熟，商业配套比较完善，是黄石最重要的商业街。
◆商业业态丰富，以服装、鞋业为主，餐饮、休闲娱乐等各种商业共生；
◆商业物业以中小规模居多，多以20-80平方米的当铺为主；
◆品牌商品多，多以品牌专卖店形式经营；
◆尽管品牌商品多，但差不多以中低端市场为导向，高档商品市场潜力有待开发。
◆商业分布杂乱，缺乏统一规划。
3.2劳动路
A.劳动路商业业态形式
本次调查在劳动路共调查了134家商铺，服装店共有65家（其中男装16家，女装44家，童装3家，运动装2家）；鞋店22家（有5加鞋店有卖男皮鞋）；美容美发店10家；小食品店4家；餐馆4家；金银加工店4家；药品店2家；其他23家。
依照上面数据看出：
劳动路的要紧商业形状为服装业和鞋类。
B.要紧商业业态经销商特点及行为
a、劳动路服装业经销特点
①女装：
劳动路服装一条街的女士服装以中低档为主，80%的经销模式为分销，有少数几家为代理，如档次稍高的哥弟，从店面装修，户外宣传，服务员的素养等都欠缺，与该品牌的形象不符，降低了品质，大多数的经销处于低层次的竞争上。
中、高档女装市场存在进展潜力。
②男装：
劳动路的男士服装店不多，但多以品牌服装为主，各品牌店的规模相对较大，以雅戈尔和报喜鸟为代表，多在50平方米以上。
服装价格在800-2000元之间，3000元以上的西服较少，依照销售员反映，4000元以上的西服在春、秋、冬季的销路好，黄石作为一个中型都市，高端消费有一定的市场，男装只能走高端才能幸免竞争，独劈希望。
高雅、舒服的购物场地，高素养的服务员是成功的前提保证。
b、劳动路鞋业市场经销特点
①女鞋
劳动路上的品牌女鞋店有两家，达芙妮和百丽，其余的为不知名的小店，两家品牌店的生意好，现时期其出售的女士凉鞋价格在300元左右，这说明本地的高档女鞋的市场具有潜力。
②男鞋
劳动路上只有一个奥康品牌的男士皮鞋店，款式陈旧，价格在200元左右，没有高档皮鞋专卖店。
价格在500元以上的高档皮鞋应该有市场潜力。
C、劳动路的租金水平状况
a.按店面面积大小分析
①店铺面积在10平面米以下的租金水平在：
300-500元/平方米
②店铺面积在20-30平面米的租金水平在：
150-200元/平方米
③店铺面积在50-70平面米的租金水平在：
100-170元/平方米
④店铺面积在100平面米左右的租金水平在：
80-120元/平方米
⑤店铺面积在200平面米以上的租金水平在：
50-80元/平方米
b.按不同路段分析
①劳动路在广场路-黄石大道路段租金水平在50-100元/平方米
②广场路以南，招商银行大厦邻近租金水平在100-200元/平方米
③黄石中心购物广场邻近租金水平在150-200元/平方米
④中百超市-武汉路段租金水平在50-120元/平方米
D.劳动路商业环境分析
1金融配套
在劳动路段共有四家金融机构：
招商银行、黄石商业银行、交通银行和招商银行分部,金融配套齐全。
2每10分钟的人流量
●广场路-黄石大道路段每10分钟的人均流量为：
97人/10分钟；
●广场路以南，招商银行大厦邻近每10分钟的人均流量为：
167人/10分钟；
●黄石中心购物广场邻近每10分钟的人均流量为：
172人/10分钟；
●中百超市-武汉路段每5分钟的人均流量为：
60人/5分钟；
③每5分钟的车流量（含出租车）
●广场路-黄石大道路段每5分钟的车均流量为：
60辆/5分钟；
●广场路以南，招商银行大厦邻近每5分钟的车均流量为：
35辆/5分钟
总结：
依照以上数据及劳动路路段商业形状、租金水平分析、商业环境分析能够得出以下几点：
◆劳动路的商业氛围好，专门是招商银行大厦邻近段和黄石中心集贸市场路段；
◆商业业态单一，要紧为服装业；
◆商业物业的规模小，多以30-50平方米的商铺为主；
◆品牌商品少，多以分销为主；
◆高档商品市场潜力有待开发；
◆商业物业配套不完善，没有停车场；
3.3武汉路
A.武汉路商业业态形式
武汉路经营的品种多、杂，档次不高，品种有：
机器配件、家用电器、电脑、音像、软件、耗材、办公用品、服装、鲜花、副食等，要紧是电脑及与电脑相关行业（音像、软件、耗材）。
B.要紧商业业态经销商特点及行为
a.家用电器：
该路段的家用电器产品集中在九星电器城。
要紧经营的产品有彩电、洗衣机，属于国内品牌，如康家彩电、长虹彩电、金铃洗衣机，价格百至千元，价位属于中、低档，装修档次低，目标消费群体为中、低消费人群。
b.电脑：
电脑店门沿武汉路两侧排开，九家电脑店，，经营品牌有：
、清华同方电脑、蓝星电脑、七喜电脑、TCL电脑、联想、清华紫光电脑等，都属于国内品牌，九星电器（二楼）、新太阳电脑城经营兼容机，经营最大的面积约50平方米，规模不大，人气不足。
c.音像
音像店分布比较零散，缺乏品牌支持，
C.武汉路的租金水平状况
武汉的租金路段不同，租金水平不同，大致能够分为四类：
☆市中心医院段：
100-150元/平方米
☆体校大门段：
80-100元/平方米
☆劳动路口段：
60-120元/平方米（该路段的租金变化范畴较大，要紧因为门面装修、建筑物和商业氛围落差较大）
☆交通路口段：
150元/平方米
D.武汉路商业环境分析
武汉路是传统的老商业街，商业环境要紧依靠市中心医院，体校大门、劳动路、永安里集贸市场、交通路辐射集中人气；该路段的商业配套要紧有中国银行、工商银行、建设银行和一些小型餐馆。
人流量：
130人/5分钟
车流量：
80辆/5分钟（检测地点：
交通路口、时刻为：
11：
30-11：
35）
3.4黄石大道
A.黄石大道路商业业态形式
黄石大道商业要紧有手机、电讯业、服装、休闲、珠宝首饰等行业，档次和规模不一，手机行业、电讯业集中于黄石大道工人文化宫段；休闲业要紧集中在黄石大道立交桥段；服装、珠宝首饰业分布得比较散。
B.要紧商业业态经销商特点及行为
a.手机、电讯业
黄石大道的手机及电讯业的规模较大，属于全市核心区。
要紧有移动广场、联通、电信大楼和中商百货等，规模、档次都高，周边还有二手市场，手机、电讯业分布比较集中。
b.服装
黄石大道的服装业要紧属于中档产品，集中女装，规模小，如：
茵佳妮、例牌等。
受交通路和劳动路的阻碍，经营状况比较差、进店人数少。
c.休闲
黄石大道的休闲区，除了日豪水都之外，多为低级消费区，多为不健康的消费场所。
日豪水都定位为高档的娱乐、休闲的场所，装修的档次属于高档。
d.珠宝首饰
黄石大道的经营珠宝首饰的场所有赛玛特生活广场、黄金珠宝大世界、金伯利、艺盛珠宝，分布分散，经营的规模不大，装修的档次较低。
从经营的产品上来看：
多属于中、低档，几千元左右，尽管摆放几件上万的首饰，但折扣系数大，大5折
C.黄石大道路的租金水平状况
黄石大道的租金路段不同，租金水平不同，大致能够分为四类：
☆电信大楼段：
50-80元/平方米
☆工人文化宫段：
100-120元/平方米
☆劳动路口段：
60-120元/平方米（该路段的租金变化范畴较大，要紧因为门面装修、建筑物和商业氛围落差较大）
☆交通路口段：
100-150元/平方米（部分面积为2-3平方米的店面租金为500元/平方米）
☆赛玛特生活广场段：
150-200元/平方米
D.黄石大道路商业环境分析
黄石大道要紧是黄石城区与外界联系的主干道，来往车辆较多，制约了黄石大道的商业进展，该大道的银行有中国工商银行黄石支行、中国银行等，金融机构不多。
财政局段（时刻为：
15：
30-15：
45）
人流量：
70人/5分钟
车流量：
110辆/5分钟
中国工商银行（劳动路口）
人流量：
80人/5分钟车流量：
100辆/5分钟
4.第一商圈调研结论
4.1各行业进展业态
4.1.1服装
分布：
交通路、劳动路、黄石大道和武汉路，劳动路和交通路
交通路的经营的服装要紧休闲服装；劳动路经营要紧是男女装；黄石大道沿路经营要紧是女装和武汉路经营服装店面不多，专门杂。
档次：
黄石市的经营服装多为中档品牌，黄石大道要紧是中、低档品牌，如欧尼迩、例、佳丽莱、千花伴；动路集中服装店，档次于中档定位，如：
法国卡丹、MIKEADIDDAS服饰、CHOPTEX服饰罗莱家饰、金盾、法国金狐狸、老人头，部分高档服装：
如：
女装哥弟、梦特娇；交通路要紧集中了中档休闲，如：
安踏、运动百事；武汉路要紧低档服装。
规模：
依照调查，黄石的服装业规模小，大多数店面面积为30平方米，运动休闲类的经营门面面积较大，要紧为50-60平方米。
特点：
☆总体上看经营服装的店门多，分布散、零乱；
☆服装档次多为中档品牌，要紧目标依旧中等收入者，尽管有几个高档次品牌，但档装修布置不能与品牌相和谐；
☆交通路与劳动路经营服装的定位专门稳固；
☆从业人员素养不高、经营手段单一。
4.2鞋业
分布：
黄石大道、交通路、劳动路和武汉路
黄石大道鞋业分布不多，只有三、四家，如玛丽露、星期六、依歌尔诗等中档品牌，交通路鞋业店分布较多，规模较大，如：
磊琪、华冲、正隆大厦、金虹商场；档次也高，如：
贵人鸟、红蜻蜓、耐克、阿迪达斯。
劳动路的规模小、档次高。
如百丽、达芙妮；武汉的鞋业无规模、档次低。
档次：
黄石市的鞋业进展相对发达，能满足都市消费，绝大多数属于中档产品，要紧目标消费群体，中等收入者。
规模：
上规模的鞋店有磊琪、华冲，正隆大厦、金虹商场，但从黄石市整个鞋业的进展，行业进展不集中
特点：
☆中档产品（鞋业）供应数量充足，缺乏高档产品（上千的产品）
☆经营理念单一
4.3珠宝首饰
分布：
黄石大道、交通路。
黄石大道：
赛玛特生活广场、黄金珠宝大世界、金伯利、艺盛珠宝；交通路：
正隆大厦、金虹商场、凤祥珠宝、六福珠宝。
档次：
上述经营店的珠宝定位为中、低档，价位在20000元至300元之间。
装修档次也不同，金伯利、金虹商场、凤祥珠宝和六福珠宝的装修为高档次；正隆大厦、艺盛珠宝的装修为中档次；赛玛特生活广场、黄金珠宝大世界的装修为中、低档次。
规模：
目前黄石市珠宝首饰没有成市，规模化没有形成（规模化有两种明白得，一中是行业规模化；另一种为个体规模化，这我们所指的是行业规模化进展）。
特点：
☆店铺分散；
☆款式比较接近、没有新颖性；
☆目标定位重复；
4.4办公用品、电脑、软件、耗材
分布：
武汉路
档次：
目前黄石市经营电脑要紧是国内品牌，进口机不多，要紧品牌有：
清华同方、清华紫光、联想、TEL、七喜等。
规模：
品牌电脑经营商多为独立一、两间门面，没有形成规模经营。
兼容机差不多在九星电器城成市。
特点：
☆小规模经营；
☆装修档次低；
☆行业进展相对比较集中，差不多成行成市。
4.5家用电器
分布：
黄石大道、武汉路
黄石大道要紧有：
华昌电器、长虹空调、新盛家电平价、新金家电城；武汉路有：
九星电器城。
档次：
属于中档产品；缺乏高档产品。
规模：
规模较大经营地为九星电器城、华昌电器。
特点：
☆档次低；
☆多为厂家直销；
☆品种单一；
4.6婚纱摄影
分布：
黄石大道、武汉路、交通路、劳动路。
黄石大道：
台北春天、铁流摄影、丽致台北、婚纱摄影；
武汉路：
专门数码摄影、婚纱摄影；
交通路：
琳琅法国、小王开；
劳动路：
红灯笼婚纱摄影；
档次：
丽致台北（新开张）、台北春天属于高档
规模：
有一定规模
特点：
☆起点高、档次高
☆婚纱摄影进展差不多成熟
☆公布广
4.8大型超市、餐饮、休闲娱乐
大型超市、餐饮、休闲娱乐分布较多（详见：
香榭国际-黄石市商业调查报告）
4.2综述：
◇交通路、劳动路的吸附能力较强，产品的种类及档次相同的情形下，其他路段专门难与交通路、劳动路抗衡；
◇从经营产品档次来看：
大多数产品属于中、低档，如服装、鞋业、家用电器、电脑、手表等，有个别高档产品，但装修档次和服务质量与产品形象不和谐。
◇除家具、电脑行业外，各行业分布散乱，行业之间交叉进行；
◇钟表行业在黄石市没有形成规模，供应量较少，进展前景较大；
◇快餐业在黄石市比较畅销，供应的快餐比较单一，没有中国传统的快餐；
◇健康型生活馆（健身、美容）属于新型行业，黄石市现处于起步时期，没有形成真正有规模、有档次的消费行业，而目前该类消费形成一种时尚，我们认为进军空间大；
总的情形：
1.黄石市商业投资回报率令人中意，前景乐观；
2.黄石市的商业进展面临着重组，必须对一些行业进行区域划分，使其成行成市、形成规模；
3.中档次进展的空间不大，而高档产品的进展空间无限，市场消费潜力庞大；
4.商业店铺整体装修格调不高；除了硬件欠缺，软件方面（整体形象包装、治理水平、服务素养）有待进一步提升。
在本次商业调研开展之前，长龙•黄石形象商业项目定位构思差不多有了初步框架，充分考虑到长龙•黄石形象商业项目价值性和风险性，也本着对黄石市长龙房地产开发认真负责的态度，我司以‘归零’的心态，回到市场，从市场发觉市场的空白点，开展了本次调研。
本报告仅是竞争部分调研；我司下一步将对长龙•黄石形象项目的地块、商业环境和市场需求等方面进行调研，对本部分调研不足之处及下一步工作安排，恭请批判指正！
8.附件：
调研名目：
附件一：
交通路商业业态分布情形
附件二：
劳动路商业业态分布情形
附件三：
武汉路商业业态分布情形
附件四：
黄石大道商业业态分布情形
附件一：
交通路商业业态分布情形
店名
经营种类
经营面积
装修档次
平方米月租
美尔雅
服饰
80
中档
中心鞋业
鞋业
700
中档
红太阳名品
服饰、鞋业
500
中档
中心灯饰
灯饰
25
中档
中心服饰
服饰
18
低档
新居室
床上用品
310
中档
大上海美容美发
美容美发
600
正在装修
鸿星尔克
鞋业
30
高档
月月满旅社
旅店
20
低档
光明眼镜
眼镜
20
低档
箱包店
箱包
6
低档
衣之纯
服饰
40
高档
哥弟
服饰
50
高档
采轩
服饰
40
中档
爱登堡
服饰
60
中档
安踏
运动休闲
80
高档
百佳艺苑
家饰
40
中档
凤祥珠宝
珠宝
80
高档
长江眼镜店
眼镜
50
高档
200
百丽
鞋业
50
中档
六福珠宝
珠宝
80
高档
梦之娇女子百货
内衣
70
中档
春竹
服饰
100
中低档
阳新招待所
旅社
20
低档
红床铺
床上用品
40
中档
PLAYBOY
服饰
40
中档
翰皇擦鞋
擦鞋店
10
低档
外贸酒楼
餐饮
20
中档
袋鼠
服饰
20
中档
梦洁家纺生活馆
床上用品
40
中档
梦巴黎
小饰品
12
低档
黄石妇女用品美容美体
美容
30
中档
黄石妇女用品化妆美容部
化妆品
40
中档
黄石妇女用品
内衣
40
中档
别克
运动休闲
30
中档
德尔惠
运动鞋
20
中档
时珍药店
医药
120
中档
新世纪医药
医药
120
中档
正隆首饰加工
首饰加工
8
低档
西蒙简餐
休闲饮食
10
低档
荣华休闲小吃
休闲饮食
30
低档
300
华冲鞋业
鞋业
80
中档
三立照明
灯饰
25
中档
红蜻蜓
鞋业
20
中档
南极人衬衫西裤
服饰
12
中档
兄弟皮具
皮具
15
低档
广州发具专卖
日化
18
低档
太子童装
童装
15
中档
香港老爷车·狄安
服饰
15
中档
邦信·新潮电子
电子
10
中档
肯德基
餐饮
200
中高档
瑞爱丽纯银
首饰
6
低档
金虹首饰修理
首饰加工
4
低档
金虹音像
音像
20
中档
贵人鸟
鞋业
20
中档
耐克
运动休闲
80
高档
阿迪达斯
运动休闲
80
高档
靠背
运动休闲
40
高档
德尔惠
运动休闲
100
高档
劲霸男装
服饰
100
高档
别克
鞋业
60
高档
华福
劳保用品
15
低档
安尚秀美容美体
美容
15
中档
色彩秀
化妆品
25
中档
百事运动
运动休闲
50
高档
琳琅法国
婚纱摄影
120
高档
中国电信钟楼营业厅
电信营业厅
30
中档
天马游戏室
娱乐
600
中档
伊梦儿练歌房
娱乐
3
中档
梦幻练歌房
娱乐
3
中档
佳怡音像
音像
8
中档
磊琪鞋业
鞋业
1000
中档
400
招待所
旅社
30
低档
BOSS
服饰
30
中档
平价鞋店
鞋业
10
低档
亚春服饰
服饰
20
低档
200
华琪广告
广告
20
低档
进展内衣
内衣
20
高档
天上人间
茶楼
20
中档
金麦糕点
甜点
20
中档
壹加壹名品服饰
服饰
20
中档
步森服饰
服饰
20
中档
金盾
服饰
40
中档
东方快车
服饰
300
中档
心内阁
茶楼
310
中档
120
正在装修
良子保健
洗头推拿休闲
140
中档
包青天
婚纱摄影
100
正在装修
罗莎蛋糕
甜点
100
高档
农行
银行
150
雾都茶楼
茶楼
170
高档
建行
银行
400
工行
银行
200
婷婷商店
副食
3
低档
手足
服饰
80
中档
王子饼屋
甜点
3
升级会员 