最新重庆市港渝国际建材物流园可研报告.docx
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最新重庆市港渝国际建材物流园可研报告
一、项目概况及目标
项目名称：
重庆港渝国际建材物流园工程
项目地点：
重庆东港工业园
建设单位：
重庆市港渝通物流有限公司
建设期限：
24个月
东港工业园位于重庆南部,紧靠长江工业园和茶园。
项目总占地预计:
300亩.项目总投资:
6.52亿.
项目总建筑面积19.98万平方米，其中：
建材交易区6.85万平方米，建材展览区0.94万平方米,综合办公楼及设施2.35万平方米，建材仓储区3.23万平方米,堆场面积3.26万平方米,停车场及维修区1.11万平方米,其它公共设施0.98万平方米,绿化地带:
1.16万平方米.
项目建设目标：
年货运吞吐量将达到2600万吨以上，年宏观物流产值40亿元以上:
打造成建材类物流企业的大型建材商贸中心.
引进建材生产企业,建材经销商约300家.
现代综合性建材物流服务体系的形成。
项目经济效益：
项目实施期内12年（含2年建设期）实现总产值300亿元，实现利润30亿元，上缴税收42亿元，带动相关企业安排就业超过5000人，项目具有良好的经济效益。
本项目的建设对促进我市物流、建材、商贸的发展，特别是对重庆东港工业园区的经济发展和满足重庆地区的建材发展需求，具有十分重要的现实意义和社会效益。
第二节研究主要依据
⏹《国家综合交通网中长期发展规划》
⏹《国家公路运输枢纽布局规划》
⏹《重庆市总体规划》
⏹《重庆市“十一五”现代物流业发展规划》
⏹《重庆市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》
⏹《重庆市沙坪坝区总体规划》
⏹国家、省、市有关技术规范
⏹企业提供的相关资料。
第三节主要结论
一、功能定位
在研究重庆市、西南片区及至国内,国际各类建材物流园区、物流中心基础上，分析环保建材未来的需求和发展趋势，凭借投资方现有的众多战略合作伙伴，以及港渝国际建材物流园的区域特征、服务对象和处理的货物种类，确定重庆港渝国际建材物流园的功能定位：
港渝国际建材物流园将通过吸引国际国内各种环保建材生产商及商贸流通企业、第三方物流企业入驻，形成设施齐备、功能齐全的物流基础设施平台和服务完善的物流企业的空间组合，把港渝国际建材物流园建设成为依托于优越运输资源，集商流、物流、信息流、资金流融为一体的西南最先进的集新型环保建材展示、交易、配送和信息处理等功能为一体的物流园区;把港渝国际建材物流园区打造成“绿色建材,低碳建材”国际科研基地.
二、物流园区服务区域
重庆港渝国际建材物流园位于重庆市南岸区东港工业园内，交通优势十分明显。
港渝国际建材物流园的规划建设，通过引进国际国内众多的物流企业以及环保建材生产商和商贸流通商入驻，能够依托产业优势，充分发挥运输资源优势，以及便捷的通关条件，直接服务于重庆市，以及周边我国西南地区相临省份，乃至整个中国和欧洲、东南亚。
三、市场定位
重庆港渝国际建材物流园区未来的目标客户主要包括：
国际国内各种新型环保建材制造企业和商贸流通企业、第三方物流企业、货运代理、信息配载企业以及诸多需要提供物流技术开发、系统设计咨询、商品展示交易、内陆口岸等业务的企业、国内国际“绿色建材,低碳建材”的科研机构.
四、物流作业量的预测
重庆港渝国际建材物流园区物流适站量为200万吨。
五、规划方案
（一）选址区位说明
本项目占地约300亩，希望位于水陆交通运输条件较好的南岸区东港工业园。
物流园区的货物可以通过长江工业园、寸滩港区和江北国际机场进行多次联运。
（二）功能设计
园区涵盖两种类型服务功能，即建材综合服务功能和辅助服务功能。
企业综合服务功能是指具有综合各种建材商贸,建材物流,绿色建材,低碳建材科研的功能.及交易,配送、展示、信息处理等作业方式以及不同作业方式之间的相互转换。
辅助服务功能是指通过引进一批配套服务企业和服务部门，为入驻建材物流企业提供金融、保险、工商、税收、海关，以及车辆集中停放、车辆维修等全方位的配套服务。
具备高度社会责任感是香港同裕控股集团的企业使命之一.我们希望通过港渝国际建材物流园共同关注全球的问题,如绿色环保,低碳经济等,并希望能做出成绩.
（三）平面布局规划
依据本项目的基本功能及市场定位，将全部场区初步划分为建材交易区,建材仓储区、商务办公区、堆场、停车场及车辆维修区等功能区。
在总体功能区划分的基础上，依据主体设施作业流程，确定总平面布局方案及各功能区。
提升重庆建材商贸环境,通过科学的管理和严密的运作达到国际化的建材商贸,物流中心.
六、园区开发建设及运营模式建议
根据国外的经验和国内的实践，重庆港渝国际建材物流园的开发建设及运营体制应采取“工业地产商＋主体企业引导”的模式。
七、主要经济技术指标
项目建设主要经济技术指标见下表：
表1工程主要经济技术指针
序号
项目
单位
指标（㎡）
备注
1
规划用地面积
平方米
33.3
2
总建筑面积
平方米
19.98万
2.1
仓储
平方米
3.23万
2.2
办公用房
平方米
2.35万
2.3
集装箱堆场
平方米
3.26万
2.4
建材交易区
平方米
6.85万
2.5
建材展览区
平方米
0.94万
2.6
其他公共设施
平方米
0.98万
2.7
绿化地带
平方米
1.16万
4
年宏观物流产值
亿元
30
项目公司自营4。
7亿元
5
项目总投资
亿元
6.52
固定资产投资5.52亿元；流动资金10000万元
6
建设工期
月
24
7
年平均收入额
亿元
4.7
正常年
8
年净利润
亿元
2.1
正常年
9
社会就业
人
5000
八、项目经济评价
经过对本项目的经济评价和社会效益分析认为：
1、财务评价全部投资财务净现值为1.69亿元，大于0；内部收益率为16.25%，大于基准收益率15%；投资回收期为5年（含建设期）。
各项计算指标均符合标准，且经济效益明显。
2、通过敏感性分析可知本项目具有较强的抗风险能力。
3、本项目具有良好的社会效益。
九、研究结论
通过分析研究，课题组认为本规划推荐的方案符合地区规划，功能分区合理，作业流程顺畅，技术上可行，能够完成拟设想的建材物流功能。
目前重庆的经济发展步伐日益加快，交通、市政等基础设施逐步完善，产业布局日趋优化，各项规划建设工作正紧张进行，重庆港渝国际建材物流园的规划建设不仅促进了重庆市的经济发展，而且对促进其服务区域的经济发展，都会起到支撑作用。
因此，重庆港渝国际建材物流园的规划建设是必要的和紧迫的，建议尽早组织实施。
第二章项目建设背景及必要性
第一节重庆市经济社会发展现状和趋势
一、重庆市经济社会发展现状
1．重庆市概况
重庆位于北纬28度10分-32度13分，东经105度11分-110度11分之间，地处较为发达的东部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西，周边经济腹地广阔，是长江上游最大的经济中心、西南工商业重镇和水陆空综合交通枢纽和物资集散地。
1997年3月14日，第八届全国人民代表大会第五次会议通过了设立重庆直辖市的决议，与北京、天津、上海同为四大直辖市。
重庆幅员面积8.24万平方公里，南北长450公里，东西宽470公里。
重庆地势由南北向长江河谷逐级降低，西北部和中部以丘陵、低山为主，东南部靠大巴山和武陵山两座大山脉。
主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。
重庆属中亚热带湿润季风气候区，具有夏热冬暖，光热同季，无霜期长，雨量充沛，湿润多阴等特点。
2．社会经济现状
近年来，在国家实施西部大开发的宏观环境下，通过扩大内需，增加投入，加快基础设施建设等措施，重庆市经济社会获得了较快发展，经济实力不断增强，人民生活水平不断提高。
截至2008年底，初步统计重庆市全年实现地区生产总值5096.66亿元，比上年增长14.3%。
其中，第一产业实现增加值575.40亿元，增长6.8%；第二产业实现增加值2433.27亿元，增长18.0%；第三产业实现增加值2087.99亿元，增长12.4%。
第一产业增加值占地区生产总值的比重为11.3%，比上年下降0.4个百分点；第二产业增加值比重为47.7%，上升1.8个百分点；第三产业增加值比重为41.0%，下降1.4个百分点。
按常住人口计算，全年人均地区生产总值达到18025元，比上年增长13.7%。
重庆市产业比重由1997年的22.6:
39.7:
37.7调整为11.7:
45.9:
42.4，2007年第三产业中的交通运输、仓储及邮政业所占比例为15.2%。
重庆市历年社会经济发展情况见下表2-1。
表2重庆市历年社会经济发展情况统计
年份
人口
（万人）
GDP
（亿元）
第一产业值（亿元）
第二产业值（亿元）
第三产业值（亿元）
人均GDP（元）
1997
3042.92
1360.24
307.21
540.08
512.95
4733
1998
3059.69
1440.56
300.89
558.87
580.80
5016
1999
3072.34
1491.99
286.16
574.98
630.85
5207
2000
3091.09
1603.16
284.87
623.83
694.46
5616
2001
3097.91
1765.68
294.90
688.40
782.38
6219
2002
3113.83
1990.01
317.87
780.97
891.17
7052
2003
3130.10
2272.82
339.06
921.10
1012.66
8091
2004
3144.23
2692.81
428.05
1112.80
1151.96
9624
2005
3169.16
3070.49
463.40
1259.12
1347.97
10982
2006
3198.87
3452.14
386.38
1500.97
1564.79
12316
2007
3235.32
4122.51
482.39
1892.10
1748.02
14660
年均增长率（%）
1997-2002
0.5
7.9
0.7
7.7
11.7
8.3
2002-2007
0.8
15.7
8.7
19.4
14.4
15.8
1997-2007
1.2
24.8
9.4
28.5
27.8
25.4
注：
数据源自《重庆统计年鉴》及2008年统计公报
二、重庆市经济社会发展趋势
未来20年，是我国经济快速发展、全面建设小康社会的关键时期。
在我国全面建设小康社会的宏观背景下，重庆市政府也提出了抓住战略机遇，总体上要实现全市经济持续快速协调健康发展和社会全面进步宏伟目标，基本建成长江上游经济中心，全面建设小康社会，重庆市将继续面临新的发展机遇和形势：
1．西部大开发战略的继续推进将为重庆市经济社会发展提供优越的政策环境
随着西部大开发战略的逐步推进，国家将进一步采取一系列优惠和政策倾斜措施支持西部地区发展，优先在中西部地区安排资源开发和基础设施建设项目，促进东部及沿海地区资源加工型及劳动密集型产业向中西部地区转移。
这将为重庆发挥资源优势、区位优势、承接东部及沿海地区产业转移、改变相对落后的经济面貌提供新的历史机遇。
2．内陆开放型经济试验区的建设将为重庆外向型经济提供新的发展机遇
继上海浦东、天津滨海之后，重庆北部新区正申建首个内陆开放型经济试验区。
内陆开放型经济试验区的建设将为重庆全面发展外向型经济带来前所未有的发展机遇，各项优惠政策，独特的区域优势，将会使重庆的经济得到迅猛发展，从而带动整个西部的崛起。
经济试验区的建设将从战略高度把重庆推到对外开放的前沿，把重庆打造成西部的开放高地。
随着西部大开发战略的实施，建材行业发展重心逐渐由东部向中西部地区转移。
3．东盟次区域经济合作协同区框架的建立为区域经济合作与发展提供了平台
随着东盟在重庆对外贸易中的地位日益凸显，东盟已成为重庆最大的对外贸易伙伴。
重庆与东盟经济发展水平相当，产业互补性强，具有良好的经贸合作基础和巨大发展潜力。
重庆市作为协同区外围线，依托其良好产业基础和服务优势，形成与次区域区内东盟相关国家经济互补，区域经济合作与发展提供了平台。
第二节重庆市建材业发展现状和趋势
一、中国建材行业发展概况
目前，中国已经是世界上最大的建筑材料生产国和消费国。
主要建材产品水泥、平板玻璃、建筑卫生陶瓷、石材和墙体材料等产量多年居世界第一位。
同时，建材产品质量不断提高，能源和原材料消耗逐年下降，各种新型建材不断涌现，建材产品不断升级换代。
2004年，中国建材行业受到政府宏观调控的影响，产业政策调整对某些建材企业造成了一定冲击。
2005年行业发展仍继续保持高速发展态势，产量与销售额总体上稳健增长；中国建材行业发展的宏观经济环境和投资环境依然较好。
2006年，建材行业经济运行总体保持又快又好发展态势。
生产销售增速明显加快，经济运行质量进一步提高，产业结构有了新的改善。
规模以上建材企业完成工业总产值（现价）13275亿元，增长29.1%；完成主营业务收入11534亿元，同比增长29.3%；实现利润603亿元，增长47.1%。
2007年建材行业产量、效益大幅度提高，1-11月，建材行业实现利润796亿元，同比增长56.6%。
装备水平的提升使中国水泥工业能耗显著降低，2007年吨水泥综合能耗138千克标煤，比上年减少4千克标煤。
2008年第一季度，建材行业完成工业增加值947亿元，按可比价格计算比2007年同期增长27.9％，增速与2007年同期相比加快1.7个百分点，呈现快速增长态势。
“十一五”规划基建投资已棋至中盘，公路、铁路等基础设施建设投资的爆发增长和普通民用建筑投资的平稳增长，使建筑行业正处在景气上行阶段。
同时，在建设节能社会和国家加强自主创新能力的背景下，节能和技术创新主题将是行业的发展热点。
二、重庆市建材行业发展现状
1．重庆市建材行业发展现状
（1）建材行业规模
2009年重庆规模以上建材企业完成工业总产值388.1亿元，位居西部12个省市中的第五位，同比增长19.78%。
其中增长较快的几个子行业包括：
粘土砖瓦及建筑砌块制造业增长52.34%、技术玻璃制品制造业增长46.27%、建筑陶瓷制品制造业增长32.9%、塑料板、管、型材制造业增长25.8%、水泥制品制造业增长30.47%、平板玻璃制造业增长24.47%。
2009年规模以上建材企业完成主营业务收入362亿元，同比增长19%；主营业务成本292亿元，同比增长20%；应收账款45亿元，同比增长17%；利润总额24亿元，同比增长8%；利税总额42.4亿元，同比增长5.5%。
规模以上建材企业建材产品出口交货值完成14.92亿元，位居西部12省市中的第一位，同比下降32.4%。
（2）建材行业主要产品产量
2009年建材规模以上企业，水泥产量3600万吨，同比增长14.94%；陶质砖8258万平方米，同比增长101.21%；夹层玻璃293万平方米，同比增长56.9%；钢化玻璃645万平方米，同比增长50.49%；瓷质砖351万平方米，同比增长28.65%，浮法玻璃产量200万重量箱，实现零的突破。
以下产品出现负增长：
玻璃纤维纱30万吨，同比下降11.41%；卫生陶瓷102万件，同比下降4.35%。
重庆建材产品产量完成情况在西部12个省市中的排名：
玻璃纤维纱第一位，夹层玻璃第一位，建筑涂料第一位，钢化玻璃第一位，石膏板第二位，卫生陶瓷第二位，商品混凝土第二位，陶瓷砖第二位，水泥第六位，新型干法水泥熟料第六位。
（3）经济运行特点
随着国家扩大内需、保增长措施的逐步到位，国家积极的财政政策和倾向政策，提高部分建材产品出口退税率政策的陆续出台，给建材行业带来发展良机和动力。
同时，随着大工程、大项目的逐步启动，也为重庆建材的发展提供了机遇。
2009年建材规模以上企业工业总产值呈现出前低后高的走势。
受国内需求的拉动，大部分建材产品价格止跌回升。
建材产品中的重要基础原材料产品水泥的价格呈现马鞍型走势，自4月开始，连续7个月在低位徘徊，吨水泥均价略高于2006年、2007年，多数企业在微利和成本价之间波动，进入三季度，价格止跌回升。
新型建材产量大幅增长，成为市场增长的亮点。
其中塑料板、管、型材制造行业同比增长25.8%、水泥制品制造行业同比增长30.47%、技术玻璃制品制造行业同比增长46.27%、建筑陶瓷制品制造行业同比增长32.9%。
金融危机影响重庆建材工业产品出口之大是前所未有的。
但重庆建材行业的产品出口所占比重非常小，所以从总体来说，金融危机对重庆建材行业的影响并不十分严重。
三、重庆建材行业发展存在的问题
1．市场杂乱无章基本趋于低档
重庆的建材市场比较分散，这可能是由于该城市是一个山城，区城分割比较明显的缘故。
这里的如陶瓷卫浴市场大大小小多达20多家，主要集中在渝中区解放碑商圈的得意装饰城，九龙坡地区的八益建材市场、国窖建材市场、巴山建材市场和江北的红星美凯龙，大渡口也有一个一定规模的建材市场。
总的来说，重应的陶瓷卫浴市场比较杂乱无章，从档次上看，基本趋于低档。
得意建材市场卖的主要是浴室厨柜，产品偏中高档，相对集中的是八益建材市场。
在八益建材市场的门店大多为厂家总代理或直销点。
但从外观看，实在是不敢恭维，道路狭窄、破烂、物流不太畅通。
但入驻的品牌却算是重庆地区最集中的市场，主要有马可波罗、诺贝尔、冠军、斯米克、新中源、东鹏、罗马利奥、格仕陶、蒙娜丽莎、宏宇、威尔斯、福建的腾达、豪山、华泰等。
卫浴企业主要是几个高端品牌、如箭牌、法恩莎、惠达、四维等。
卫浴品牌主要集中在八益建材市场相邻的国窑建材市场，如澳斯曼、金四维等。
巴山市场在八益市场的外围，主要是比较低端的四川本土企业门店和山东中小品牌。
江北的红星美凯龙应该说是重庆的一个比较规范的建材市场。
位于外环线北城出口、交通比较便利，入驻这里的基本是广东、华东的高端品牌、瓷砖有：
东鹏、罗丹、诺贝尔、冠军、斯米克、箭牌瓷砖、博德、罗马利奥、冠珠、帝舵、依诺、萨米特、路易摩登、嘉俊、鹰牌、圣凡尔赛、马可波罗、楼兰、玛拉兹、大唐合盛、道格拉斯、赛德斯邦、王者等。
洁具则国际国内都有：
科勒、美标、TOTO、箭牌、英皇、三英、恒洁、高第、金牌、东鹏洁具、华美嘉、乐家等。
总而言之，重庆的市场比较杂乱，作为主流市场的八益建材市场，基本上是中偏低档，高中低档品牌大杂混，华东、广东、山东、福建、四川各产区品牌鱼龙混杂、竞争无序，红星美凯龙虽然较好，但只是一个连锁店，销量有限，陶瓷产品的销售主要是由八益市场的总代理分销到重庆各二、三级市场。
最受消费者欢迎的品牌：
仿古砖类：
马可波罗、罗丹、金意陶、罗马利奥、格仕陶、大唐合盛。
抛光砖类：
诺尔贝、冠军、东鹏、欧神诺、斯米克。
洁具类：
英皇、惠达、箭牌、法恩莎、四维、恒洁。
2．中高档产品靠节日促销日常比较清淡
在走访八益建材市场的部份华东、广东品牌经销商时，大部分代理商普遍反映，今年的生意比较清淡，由于金融危机的影响，今年的楼盘装修比较少，中高档产品主要靠节日促销。
比如仿古砖，主要是娱乐场所、家装、酒店、别墅区等渠道销售，价格在150～300元/㎡，抛光砖瓷砖主要是做工程，以公共设施销量最多，中高档产品如800×800mm在180元/㎡居多，平日这些中高档产品销量很少，门店的客流也不多，主要是节日促销走量。
比如150～300元/㎡的仿古砖，促销打折时，70～150元/㎡的价格都能很轻松地买到，800×800㎜的中高档抛光砖70-80元/㎡的价格并不鲜见，箭牌瓷砖及威尔斯门店的导购小姐说：
“现在的消费者都比较理性，他们都会在节日来选择采购，买特价产品。
”唯一一个例外就是马可波罗，产品价格虽然不低，但销量却比较好，在整个市场很有口碑，这正是马可波罗与众不同的地方。
3．低档产品比较畅销
可能是由于重庆房价不高的缘故，平均价格在3000多元/㎡，所以低档陶瓷产品比较畅销，山东、四川的产品很受欢迎，佛山的一些品牌生产的中低档产品也很畅销。
据格仕陶重庆总代理陈先生介绍，总体上看，中档以上产品的销售在退步，低档产品的销量在节节攀升。
目前重庆市场四川品牌在年1000万销量的比比皆是，山东品牌、福建品牌也抢占较大的市场份额。
低档产品的价格定位，仿古砖在40元/㎡，主要是指佛山品牌，山东的仿古砖价格在20元/㎡，看起来价格很低，但山东的仿古砖成本就5元多/㎡，加运费到重庆的成本价就7元多/㎡，不管是山东还是佛山的产品，低档的走量都很快，所以利润总额并不少。
抛光砖的低档产品价格则更低，比如800×800mm规格，价格在20元/㎡左右。
八益市场一市场管理人员表示，由于重庆的房价大多在4500～70000元/㎡之间，所以装修只能选用中低档产品，价格太高了，房价的成本就会提高，特别是外墙砖用量很大。
重庆的商品房并不如珠三角，基本都是毛坯房，大多为简单装修。
所以房价在很大程度上取决于装修的成本。
4．抛光砖瓷片占主导地位
与成都相比，重庆市场对仿古砖的认同度远不如抛光砖的程度高。
在重庆市和城乡市场，消费者普遍比较欢迎抛光砖，特别是广东的中低档产品和四川重庆本土企业的产品，在市场销售额中占有很高的比例。
四川新中源、新美（重庆）、白塔、万茂等企业的产品在这里都比较畅销、外墙瓷片销售也比较红火，300×450㎜规格的大多在10~18元/片左右。
主要原因是重庆地区用涂料的很少，纵观城镇建筑，几乎都是清一色的瓷片。
重庆市场抛光砖的价格也明显两分化，佛山一些大品牌如宏宇、威尔斯、蒙娜丽莎、能强，800×800㎜的产品价格在180～230元/㎡左右，而低端的如山东、四川的抛光砖大多在20元/㎡左右，层次明显走两个极端，所以，在当前的重庆市场，抛光砖还是占据主导地位。
5．未来销售还看经济走势
重庆由于是中央直辖市，经济发展直接受中央政府政策的影响。
虽然重庆在地域上与四川融于一体，但地震灾后重建的拉动对重庆的影响并不大。
相反，这里受金融危机的冲击反而比较明显，陶瓷销售两极分化比较明显，中高档冷淡，低档比较红火。
低档产品畅销主要是重庆的城市扩容改造及下级区县的城镇化进程。
从上看的销售情况看，中档以上产品销售要想飘红，还得取决于经济大环境的好转，这一点今年看来并不明显。
高档楼盘今年开工的并不多，而市政工程的建设当前并没有大规模启动的迹象。
四、重庆建材行业发展趋势
1．两极分化：
综合的更综合、专业的更专业
综合建材市场走综合的道路，注重品牌的打造，追求服务的完善。
而建材市场的定位划分细致，也催生了各种细分行业的专业市场如雨后春笋遍地开花。
综合市场和专业市场已经成为目前重庆建材市场并存的两种新模式。
（1）综合市场百花齐放：
综合市场之间的竞争已经不仅仅是传统摊位式建材市场和现代建材超市经营模式“叫板”的时代，还有品牌、实力和经营理念的竞争。
作为传统的摊位式市场已经意识到原有商务模式设计的不足，在学习借鉴国外先进管理和经营模式的基础上，谋求升级。
（2）专业市场做精做专：
重庆第一家门业类市场在江北龙溪镇开业；重庆首家大型专业地板市场科尔地板城在南坪成熟建材商圈亮相。
重庆首家门业市场、科尔地板市场虽然目前经营得不是很成功，但随着市场发展的进化以及消费者理性消费的提高，建材市场细化成为发展的必然趋势。
专业主题市场
升级会员 