楼层建筑的基础知识培训资料.docx

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楼层建筑的基础知识培训资料

房屋建筑的基础知识

（一）

一、建筑专用术语

（一）城市规划术语

1．城市规划

对一定时期内城市的经济和社会发展、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署、具体安排和实施管理。

2．城市基础设施

城市生存和发展所必须具备的工程性基础设施和社会性基础设施的总称。

3．城市用地

①城市用地

按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其它用地的统称。

②居住用地

在城市中包括住宅及相当于居住小区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。

③公共设施用地

城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。

④工业用地

城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及其附属设施（包括其专用的铁路、码头和道路等）的建设用地。

⑤仓储用地

城市中仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施的建设用地。

⑥对外交通用地

城市对外联系的铁路、公路、管道运输设施、港口、机场及其附属设施的建设用地。

⑦道路广场用地

城市中道路、广场和公共停车场等设施的建设用地。

⑧市政公用设施用地

城市中为生活及生产服务的各项基础设施的建设用地包括：

供应设施、交通设施、邮电设施、环境卫生设施、施工与维修设施、殡葬设施及其它市政公用设施的建设用地。

⑨绿地

城市中专门用以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场地和美化景观的绿化用地。

⑩特殊用地

一般指军事用地、外事用地及保安用地等特殊性质的用地。

⑾水域和其它用地

城市范围内包括耕地、园地、林地、牧草地、村镇建设用地、露天矿用地和弃置地，以及江、河、湖、海、水库、苇地、滩涂和渠道等常年有水或季节性有水的全部水域。

⑿保留地

城市中留待未来开发建设的或禁止开发的规划控制用地。

4．居住区规划

①居住区规划

对城市居住区的住宅、公共设施、公共绿地、室外环境、道路交通和市政公用设施所进行的综合性具体安排。

②居住小区

城市中由居住区级道路或自然分界线所围合，以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则，并设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。

③居住组团

城市中一般被小区道路分隔，设有与其居住人口规模相应的、居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

5．建筑面积密度

每公顷建筑用地上容纳的建筑物的总建筑面积。

6．容积率

一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

7．建筑密度

一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。

8．道路红线

规划的城市道路路幅的边界线。

9．建筑红线

城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。

又称建筑控制线。

10．建筑间距

两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。

11．日照标准

根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面向阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划确定居住建筑间距的主要依据。

12．绿地率

城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。

在居住区用地范围内指各类绿地的总和占居住区用地的比率。

绿地应包括：

公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。

13．占（基/用）地面积：

指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。

14．总建筑面积：

也叫“建筑展开面积”。

建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结构面积三项。

使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

在居住建筑中的使用面积也称“居住面积”。

辅助面积是指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。

使用面积与辅助面积的总和称“有效面积”。

结构面积指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。

15．城市基础设施

城市基础设施分为工程性基础设施和社会性基础设施两类。

工程性基础设施一般指能源供应、给水排水、交通运输、邮电通信、环境保护、防灾安全等工程设施。

社会性基础设施则指文化教育、医疗卫生等设施。

我国一般讲城市基础设施多指工程性基础设施。

（二）设计规范术语

1．建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。

建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

2．使用面积

住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。

计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：

跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。

计算住宅租金，都是按使用面积计算。

3．公用面积

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。

开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

4．实用面积

它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额。

5．居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。

所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。

一般作为衡量居住水平的面积指标。

6．计租面积

作为计算房租的面积。

在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。

非住宅用房按建筑面积计算。

7．得房率

得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑面积。

8．房（户）型

指房屋建筑物内各功能部位的数量及其组合情况。

如三房二厅二卫。

9．错层

指建筑的不同功能部位虽在同一个平面图层中，但各功能部位存在一定的高差。

这样的建筑层面设计方式称为错层设计。

10．复式房

指非别墅物业中，一套住宅分为不同建筑层，但各建筑层之间又通过户内楼梯相互联系。

这样的户型称为“复式房”。

11．开间

住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。

住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。

规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

12．进深

在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。

进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

13．套内面积

俗称"地砖面积"。

它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。

动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。

14．公摊面积

商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

15．竣工面积

竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。

房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.

16．辅助面积

辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。

包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

17．共有建筑面积

房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

18．共有建筑面积分摊系数

整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。

19．公用建筑面积分摊系数

将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。

20．标准层

标准层是指平面布置相同的住宅楼层。

21．层高

层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。

它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

22．净高

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

23．实用率

实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。

即实用率＝套内建筑面积／套内建筑面积＋分摊的共有共用建筑面积

24．阳台

阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

25．露（平）台

露（平）台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

26．走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。

27．地下室

地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。

28．半地下室

半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者

29．玄关

玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。

居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。

玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。

平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

30．隔断

隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.

31．过道

过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

（三）销售术语

1．产权证书

产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。

房屋产权证书包括：

产权类别、产权比例。

房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。

2．使用权房

使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

3．公房

公房也称公有住房，国有住宅。

它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。

目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：

一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。

上述两类房均为使用权房。

4．不可售公房

不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

5．已购公房

已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。

6．单位产权房

单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

7．廉租房

廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。

我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。

廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

8．私房

私房也称私有住宅，私产住宅。

它是由个人或家庭购买、建造的住宅。

在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。

公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

9．二手房

二手房即旧房。

新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。

一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

10．期房

期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

11．现房

所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。

12．外销房

外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

13．内销房

内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

14．准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

15．共同共有房产

共同共有房产：

指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

16．共有房产

共有房产：

指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

17．尾房

尾房又称扫尾房。

它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。

一般情况下，当商品住宅的销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

18．烂尾房

烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。

"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

19．销售面积

销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

20．均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元／平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

21．基价

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。

商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

22．起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。

多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。

高层物业，以最低层的销售价为起步价。

房产广告中常表?

如：

×××元／平方米起售"，以较低的起价来引起消费者的注意。

23．预售价

预售价也是商品房预（销）售合同中的专用术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

24．一次性买断价

一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。

一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

25．定金

定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。

根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。

定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。

如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

26．违约金

违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。

违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。

只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。