襄阳市城市规划管理技术规定.docx
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襄阳市城市规划管理技术规定
襄阳市城市规划管理技术规定
（用地·建筑工程专项）
襄阳市城乡规划局
二〇一四年四月二十三日
《襄阳市城市规划管理技术规定》
第一章 总 则
第一条 为加强襄阳市城市规划管理，保证城市规划的顺利实施，使城市规划管理规范化、法制化，科学、合理、节约集约利用土地，配置城市公共设施，改善城市人居环境质量，体现襄阳特色，根据现行有关法律、法规和规范，结合我市实际情况，特制定本规定。
第二条 在襄阳市城市规划区内，进行与城市规划制定、实施及监督管理有关的一切活动，均应执行本规定，本市其它地区可参照执行。
在襄城旧城区，樊城旧城区，其它地区的历史文化街区、历史风貌控制区、文物保护单位和风景名胜区内，进行与城市规划制定、实施及监督管理有关的一切活动，还应符合其相关规定。
应以强烈的文化意识指导城市规划建设，在规划编制中应有专章进行文化特色分析，在项目审批中予以落实。
第三条建设工程设计方案的设计必须由具备相应资质的设计单位承担。
建筑规模大于3万平方米或建设用地面积大于3万平方米的建设项目应当由建设单位组织编制修建性详细规划。
同时建设单位在规划报建时应当提交三个或三个以上不同的建设工程设计方案进行比选。
建设工程设计方案应符合规划条件或详细规划要求。
建设工程设计方案包括以下内容：
1、建设工程设计方案总平面图（含地下建筑）；
2、建筑方案效果图（正立面图、鸟瞰图）；
3、建筑工程施工图（平、立、剖图）；
4、建筑方案中的总平面图和效果图数据应与三维审批系统相兼容，要求如下：
①提交AutoCAD软件的DWG格式或DXF的矢量数据文件。
②提交3DMax软件的MAX格式数据，并满足《城市三维建模技术规范》（CJJ/T157—2010）。
提交的三维模型数据应包含建筑物、道路、地形、铺地、绿化、小品、附属物等，以及相应物体的贴图材质数据（贴图采用JPG格式、透明贴图采用TGA格式）。
③坐标系统采用我局提供的地形图系统。
第四条本规定未包括的内容，应符合现行的有关法律、法规、规范的规定。
第五条 本规定的制定以现行法律、法规、规范为准，法律、法规、规范修订时本规定相关内容随之作相应变更。
第六条 本规定自发布之日起施行，原《襄樊市城市规划管理技术规定（土地使用和建筑管理分则）》同时废止。
第七条 本规定由襄阳市城乡规划局负责解释。
第二章 城市建设用地
第八条 建设用地分类
襄阳市建设用地分类，按建设用地使用的主要性质，根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137－2011）采用大类、中类和小类三个级次的分类体系。
其分类和代号适用于襄阳市城市规划制定的各个阶段。
第九条 建设用地分区（见附录三）
襄阳市城市规划区范围划分为：
旧城区、新城区。
旧城区指：
襄城旧城区：
襄阳古城及汉江以南，焦枝铁路以西，长虹南路以东，南部山体以北围合的城市建设用地。
樊城旧城区：
小清河以西，汉江以北，西内环线以东，春园路以南围合的城市建设用地。
襄州区旧城区：
汉丹铁路线以南，小清河以东，内环东路以西，汉江、唐白河以北围合的城市建设用地。
东津老街区：
东津历史文化街区，核心保护区用地面积1.59公顷，建设控制地带用地面积4.8公顷。
新城区指：
旧城区以外的城市建设用地。
第十条 建筑容量控制
1、各类建设项目，在控制性详细规划覆盖的地区，其地块规模和建筑容量应严格按照批准的控制性详细规划执行。
2、在编制控制性详细规划或出具规划条件时，其建筑容量控制指标可参照表1的规定执行。
各类建设用地建筑密度、容积率指标
表1
建设用地性质
旧城区
新城区
襄城古城区（护城河以内）东津老街区
樊城旧城区
襄州旧城区
建筑密度
（%）
容积率
建筑密度（%）
容积率
建筑密度（%）
容积率
居住
用地
低层
≤40
≤1.0
≤40
≤1.2
≤35
≤1.0
多层
≤30
≤1.3
≤30
≤1.5
≤28
≤1.4
中高层
/
/
≤28
≤2.2
≤25
≤2.0
高层
/
/
≤20
≤3.5
≤18
3.0
公共管理与公共服务设施用地
低层
≤35
≤1.0
≤35
≤1.0
≤35
≤1.0
多层
≤35
≤1.5
≤35
≤2.2
≤35
≤2.1
高层
/
/
≤35
≤5.0
≤30
≤4.5
商业服务业设施用地
低层
≤45
≤1.3
≤45
≤1.4
≤40
≤1.3
多层
≤45
≤2.0
≤45
≤2.6
≤40
≤2.4
高层
/
/
≤45
≤5.5
≤40
≤5.0
工业仓储用地
按国土资源部和市政府有关文件执行
备注：
①城中村改造、旧城改造、棚户区改造用地、城市重要节点处，在满足有关技术规范的条件下，各项指标可根据具体情况按程序确定。
②城市重要节点处用地宜带建设工程设计方案进行招拍挂，取得土地使用权后应按方案进行建设。
③旧城改造规划应符合历史文化名城保护规划。
④公共管理与公共服务设施用地的各类用地指标还应符合相关规范要求。
3、表1适用于单一类型的建设用地。
居住用地与其它建设用地无法实行分割的，按居住用地指标控制。
4、在各类工业项目（含物流、仓储）布局中，工业项目所需的行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7％。
严禁在工业项目范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
5、原有建设用地范围内的建筑容量控制指标已超出控制性详细规划规定的，不得在原有建设用地范围内进行扩建、加层；出让建设用地内原有建筑的建筑容量控制指标虽未超出控制性详细规划的规定，但其扩建、加层不符合批准的修建性详细规划时，亦不得建设。
建筑物维修改造工程，不得超出原有建筑平面和高度，否则应视为加层或扩建。
建筑扩建、加层，其建筑间距和退让应符合本规定和相关技术规范。
第十一条 用地竖向要求
1、地块最低处规划高程宜高于相邻城市道路最低高程，否则应有排除地面水的措施。
2、有内涝威胁的用地应采取适宜的防涝措施。
第十二条建设用地控制
地块的划分应以批准的控制性详细规划为准。
原则上旧城区以住宅开发为主的用地面积不宜小于30亩，在新区以住宅开发为主的用地面积不宜小于60亩。
确实不能整合的小地块的住宅开发建设需要报市政府批准。
周边路网围合的完整地块用地规模不符合上述要求的可以开发建设。
以商业商务开发为主的建设用地要统一规划，可分步建设。
第十三条城市地下空间利用要求
按《襄阳市市区城市地下空间开发利用管理暂行办法》襄政发（2013）25号执行。
第十四条 公共设施配置
住宅建设除按国家规范配套相关服务设施外，必须配套建设以下设施。
社区办公服务用房建成后无偿移交给城区政府、开发区管委会，由社区居委会使用。
1、居住规模≥1000户时，按每100户配套20平方米、且不低于300平方米的社区办公服务用房；按《城市居住区规划设计规范》配套其它相关公共设施。
2、居住规模＜1000户时，需配置不低于300平方米社区办公服务用房及建筑面积≥30平方米的公厕一座。
3、中小学校、医疗卫生、文化体育、养老服务、垃圾转运站等设施的配套要求按相关专项规划执行。
4、新建住宅小区配建幼儿园的规定：
①新建居住小区配建幼儿园按照“谁开发、谁配建、无偿移交”的原则，统一设计、统一建设、统一验收，分期建设的项目应在第一期建设。
②配建幼儿园应当与区域人口规模、入园需求相适应，并符合最小办园规模为6个班的要求。
新建居住小区住宅建筑面积达到15万平方米或者户数达到1500户及以上的均应配建幼儿园。
5、新建住宅小区除按国家规范和技术规定配套相关服务设施外，必须配建菜市场。
配套建设的菜市场经验收合格，由市政府以成本价回购后，按照属地管理原则，将产权移交给菜市场所在地的城区政府、开发区管委会。
①居住区级菜市场：
人口为3—5万人的新建居住区规划新建或改建中小型连锁生鲜食品超市，用地规模1500—2000平方米，建筑面积1000—1200平方米，服务半径为500—800米；
②居住小区级菜市场：
人口为1—3万人的居住小区设置以经营净菜为主的便民店，用地规模500—1000平方米，服务半径为300—500米。
6、居住建筑面积大于3万平方米的项目，应配建全民健身活动场所一处，并配建健身活动设施。
其中旧城区内的活动场所的用地面积不小于150平方米（可设置于建筑物架空底层内），新城区内的活动场所用地面积不小于200平方米。
健身活动场所用地面积按每3万平方米居住建筑面积为单位递增。
全民健身活动场所宜结合绿地、社区文化活动站等配套设施统一规划建设。
7、建筑面积大于3万平方米的大型公共建筑需在底层配置对外开放的建筑面积≥100平方米的公厕，建成后无偿交给环卫管理部门。
第十五条 需进行交通影响分析的建设项目，按照《建设项目交通影响评价技术标准》（CJJ/141-2012）执行。
第三章 城市建筑工程
第一节 建筑间距
第十六条 建筑间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、管线埋设、视觉卫生等要求。
同一建筑须同时满足建筑间距、日照及后退红线等多重控制要求。
建筑物宜采用南北适宜朝向布置。
建筑平面布置时，宜使居室朝向南偏东15°至南偏西15°，不宜采用东西不利朝向布置。
当建筑处于不利朝向时，应采取相应措施。
第十七条 居住类建筑之间的间距应符合下列规定：
1、低、多层住宅建筑之间间距按下列规定执行：
①纵墙面与纵墙面相对平行时的间距：
新区内不小于南侧建筑高度的1.2倍，老城区不小于南侧建筑高度的0.9倍，并可按《城市居住区规划设计规范》（GB50180）进行折减，且应满足消防间距要求。
②纵墙面与山墙面的间距及山墙面与山墙面的间距按表2执行。
2、除低、多层住宅建筑之间间距外，其余居住类建筑之间的间距均由日照分析报告确定，并应满足本规定建筑最小间距、建筑退让以及消防等要求。
3、居住类建筑之间的最小间距应符合表2要求。
居住类建筑之间的最小间距（米）
表2
高层
中高层
多层
低层
平行布置
垂直
布置
山墙
平行
布置
垂直
布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行
布置
垂直布置
山墙
高层
30
25
20
30
25
13
18
15
13
18
15
13
中高层
30
25
13
30
25
13
18
15
13
18
15
13
多层
18
15
13
18
15
13
15
10
6
13
9
6
低层
18
15
13
18
15
13
13
9
6
9
6
6
备注：
①“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。
②独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，与其它建筑的最小间距可酌情减少。
第十八条居住类建筑和非居住类建筑之间间距应符合下列规定：
1、低、多层居住类建筑与低、多层非居住类建筑之间间距按下列规定执行：
①纵墙面与纵墙面相对平行时的间距，新区内不小于南侧建筑高度的1.2倍，老城区不小于南侧建筑高度的0.9倍，并可按《城市居住区规划设计规范》（GB50180）进行折减，且应满足消防间距要求。
②纵墙面与山墙面的间距及山墙面与山墙面的间距按表3执行。
2、居住类建筑与高层非居住类建筑之间间距由日照分析报告确定，并应满足本规定建筑最小间距（表3）、建筑退让以及消防等要求。
3、居住类建筑与非居住类建筑之间最小间距应符合表3规定。
居住类建筑和非居住类建筑之间的最小间距（米）
表3
高层非居住类建筑
多层非居住类建筑
低层非居住类建筑
平行
布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行
布置
垂直布置
山墙
高层居住类建筑
25
20
20
18
13
9
13
10
9
中高层居住类建筑
25
20
13
18
13
9
13
10
9
多层居住类建筑
18
13
9
12
9
6
10
6
6
低层居住类建筑
13
10
9
10
6
6
9
6
6
备注：
①“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。
②独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，与其它建筑的最小间距可酌情减少。
第十九条 非居住类建筑之间的间距应符合下列规定：
1、非居住类建筑间距应符合消防要求和相应的设计规范。
2、非居住类建筑之间的最小间距应符合表4规定。
非居住类建筑之间的最小间距（米）
表4
高层
多层
低层
平行
布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
平行布置
垂直布置
山墙
高层
20
20
20
13
13
9
9
9
9
多层
13
13
9
12
9
6
6
6
6
低层
9
9
9
6
6
6
6
6
6
备注：
①“平行布置”包括南北向和东西向平行布置；“垂直布置”包括南北向和东西向垂直布置。
②独立布置的单层传达室、配电房等附属建（构）筑物在符合消防和施工安全等要求的前提下，与其它建筑的最小间距可酌情减少。
第二十条 建筑非平行布置时，当相互夹角小于60°，其最小距离按平行布置的建筑间距控制；当相互夹角大于等于60°，其最小距离按垂直布置的建筑间距控制。
低层、多层建筑山墙总长度大于15米（含阳台），高层建筑（包括中高层住宅）山墙总长度大于25米（含阳台）时，其间距按纵墙间距要求控制。
第二十一条 建筑物具有综合功能时，要按不同功能要求取最大值确定其间距。
第二十二条 民用建筑与厂房（仓库）、粮仓、堆仓、液体、气体储罐、变压器之间的间距和厂房（仓库）、粮仓、堆仓、液体、气体储罐、变压器相互之间的间距必须首先符合相关防火规范的要求。
第二节 建筑物退让
第二十三条 沿建设用地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线路保护区范围外的建筑物，其退让距离，应符合日照间距、消防、安全的要求，综合考虑建设规模、使用性质、景观、采光、通风、视觉卫生、工程管线和文物保护等要求外，还应符合本规定。
第二十四条 沿城市道路两侧新建、改建建筑物，其后退规划道路红线的距离按下列规定执行：
1、已编制控制性详细规划的地段，沿街新建、改建建筑物，后退规划道路红线距离，必须按控制性详细规划的要求执行。
2、编制控制性详细规划、划定建筑控制线时，无商业或无对外营业用房的建筑后退规划道路红线的最小距离必须符合表5要求。
底层或以上各层无商业或无对外营业用房的建筑
后退城市道路规划红线最小距离（米）
表5
道路等级
建筑高度
城市主干路
W≥40米
城市次干路
25米＜W＜40米
城市支路
15米＜W≤25米
W≤15米
H≤24米
12
10
5
3
24米＜H≤50米
（含高层建筑裙房）
12
10
6
5
50米＜H≤100米
（含高层建筑裙房）
15
12
8
8
备注：
①退让距离从建筑物最突出部分的投影算起，如道路两旁有公共绿化防护带时，后退距离从绿化防护带边线算起，退让城市主干路绿线不小于10米，退让城市次干路绿线不小于5米，退让城市支路绿线不小于3米。
②当小区内有多栋建筑临同一道路时，临街保持完整界面，以最高建筑取值。
③当建筑高度＞100米，依据城市设计或修建性详细规划确定退让距离。
3、编制控制性详细规划，划定建筑控制线时，底层或以上各层设有商业或对外营业用房，建筑后退规划道路红线的最小距离必须符合表6要求。
底层或以上各层设有商业或对外营业用房的建筑
后退城市道路规划红线最小距离（米）
表6
道路等级
建筑高度
城市主干路
W≥40米
城市次干路
25米＜W＜40米
城市支路
15米＜W≤25米
W≤15米
H≤24米
15
12
8
5
24米＜H≤50米
（含高层建筑裙房）
18
12
10
8
50米＜H≤100米
（含高层建筑裙房）
20
15
12
10
备注：
①退让距离从建筑物最突出部分的投影算起，如道路两旁有公共绿化防护带时，后退距离从绿化防护带边线算起。
②对较大规模的商业、对外营业用房或产生较大交通量的建筑，退道路距离应符合第十五条规定。
③纯商业街区根据控制性详细规划或修建性详细规划确定建筑退道路距离。
④当建筑高度＞100米，依据城市设计或修建性详细规划确定退让距离。
4、工业、仓储建筑在工业园区内退让城市主干道红线最小距离为12米，退让其他城市道路红线最小距离为8米。
5、道路平面交叉口四周的建筑后退规划道路红线的距离，自两侧规划道路红线直线段与曲线段交点的连线算起，不得小于表5、表6中规定数值（以较宽道路红线退让为准），并应同时满足交叉口行车三角视距控制要求以及城市设计要求。
6、立体交叉口四周建筑物后退道路规划红线的距离由详细规划确定。
7、经城乡规划主管部门批准，临城市道路确需修建的围墙，其形式应美观、通透（除特殊项目外，禁止修建实体围墙），必须后退规划道路红线不小于2.0米，退让的空间由用地单位进行绿化并管理；不临道路的围墙，应按其建设用地界线修建。
8、地下建筑退让道路红线不小于5米。
9、大型商业综合体（单体建筑面积≥30000平方米的商业、商务建筑）正立面退让城市主干道不小于20米。
10、本规定后退规划道路红线距离，是指建筑物投影与规划道路红线最近点的距离。
第二十五条 建筑物退让建设用地界线距离按以下规定执行。
1、相邻建筑双方各自从建筑基地界线起计算后退距离，其最小后退距离不小于表7的规定。
当离界距离小于消防间距时，应符合消防间距；相邻一侧有建筑物的，应符合建筑间距的相关规定；相邻一侧是城市道路、河道、绿地的，应满足退让城市道路红线、蓝线、绿线等规定的要求。
2、地下建筑的离界距离不得小于5米。
建筑后退建设用地界线最小距离（米）
表7
建
筑
朝
向
离
后
别
建
筑
类
距
退
居住类建筑
非居住类建筑
建筑物高度的倍数
最小距离
建筑物高度的倍数
最小距离
纵墙
多层及以下
0.6
9
/
6
中高层
0.45
10
/
/
高层
0.3
15
0.2
10
山墙
多层及以下
/
5
/
5
中高层
/
7
/
/
高层
0.15
9
/
7
第二十六条 沿河道规划蓝线两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离不得小于15米，并符合防洪有关规定和表7的规定。
第二十七条 建筑临界处是公共绿地、广场等开敞空间时，其后退规划绿线或广场的距离应符合建筑后退建设用地界线要求。
第二十八条 建筑物退让国家历史文化名城规划紫线的距离，应符合历史文化名城保护规划和相关规划的规定。
第二十九条 沿铁路两侧新建建筑物，应符合以下规定：
1、铁路干线两侧的建筑物与最外侧钢轨距离不得小于30米。
2、铁路支线、专用线两侧的建筑物与最外侧钢轨距离不得小于15米。
3、铁路两侧的围墙与最外侧钢轨距离不得小于10米，围墙的高度不得大于3米。
第三十条 公路规划红线两侧划定隔离带，在隔离带范围内不得新建任何建筑物，隔离带宽度具体规定如下：
1、国道两侧各30米；
2、省道两侧各15米；
3、次要公路两侧各10米。
第三十一条 在电力线路保护区范围内不得新建建筑物。
电力线保护区的范围规定如下：
1、架空电力线路保护区，指每组导线中心线向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域，此区域宽度为：
35千伏不小于20米；60、110千伏不小于25米；220千伏不小于40米；330千伏不小于45米；500千伏不小于75米。
2、电力电缆线路保护区，指地下电力直埋电缆线路向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域。
无地下室的新建建筑物距离电缆线路管（沟）边不小于0.75米，有地下室的新建建筑物距离电缆线路管（沟）边不小于2米。
第三节 其他管理要求
第三十二条 在编制控制性详细规划、城市设计、修建性详细规划时，建筑物的高度应符合名城保护、文物保护、风景名胜区、城市景观、日照、建筑间距、消防等方面的要求，并应符合机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等方面的净空要求。
第三十三条 城市广场、山边、水边等重要景观地带，多层住宅最大连续投影长度不宜大于55米，高层住宅最大连续投影长度不宜大于40米；其他地段多层住宅最大连续面宽投影长度宜不大于65米，高层住宅最大连续面宽投影长度宜不大于55米。
第三十四条 建筑物不得同时兼具工业和民用的性质及使用功能；不得在商铺夹层（或商铺内部楼梯直接连同的上层）设置居住用房；不得将住宅建筑改建为娱乐、餐饮等其它用途。
第三十五条以住宅建设为主的商住混合用地，其商业用房应集中、独立布置。
第三十六条 建筑体型、体量、色彩应符合控制性详细规划和城市设计确定的原则。
建筑布局应高低错落、进退有序，建筑屋顶造型应新颖富有变化。
第三十七条沿城市规划道路两侧建筑的高度，依据经批准的详细规划或城市设计确定。
第三十八条建筑层高应符合下列要求：
1、住宅的层高不超过3.3米；
2、独立设置的商业街铺、居住区内的配套商业建筑首层层高不超过5.1米，二层及以上层高不超过4.8米。
3、办公建筑、酒店建筑层高不超过4.8米。
建筑公共部分的门厅、大堂、中庭等除外。
4、商业用地性质中专业市场建筑首层层高不超过5.4米，二层及以上层高不超过4.8米；
建筑层高超过上述规定的，按下式计算建筑面积S=s×H/h（S：
计算建筑面积s:
本层建筑面积H：
设计层高h：
规定层高），计入容积率指标。
5、大型商业综合体、独立设置的大型卖场、影院、剧院、体育馆、博物馆、展览馆等大型公共类建筑，有特殊功能要求的，层高结合实际根据功能需要确定。
6、建设用地内临规划道路的地下室，其顶板埋深除符合管线埋设深度要求外，还应符合：
①超出建筑物范围的地下室顶板低于室外地坪应不小于0.6米；②位于集中绿地范围内的地下室，其顶板覆土应不小于1.2米。
第三十九条鼓励将建筑物底层架空作为公共活动空间。
建筑物底层架空，层高在2.2米以上，四周无围护结构且作为通道、景观等公共活动空间的，不计算容积率。
底层架空的其他情形，按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）3.0.6条规定计算面积。
第四十条阳台等附属设施的建筑设计和面积计算应当符合下列要求：
1、阳台水平投影面积的总和不得超过单套套内建筑面积的15%（单套套内建筑面积不包括公摊和阳台的建筑面积）；
2、凹阳台围护结构外围水平投影面积不得大于8平方米，且其进深不得大于2.4米；
3、凸阳台和复合型阳台围护结构外围水平投影面积不得大于10平方米且其进深不得大于2.4米；
4、飘窗窗台与室内地面高差不得少于0.45米，且凸出外墙宽度不得超
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