上海市居住房屋租赁管理办法征求意见 市民租赁房屋将必须登记备案.docx

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上海市居住房屋租赁管理办法征求意见市民租赁房屋将必须登记备案

上海市居住房屋租赁管理办法征求意见市民租赁房屋将必须登记备案

　　虽然房东将名下房屋在网上租赁登记备案有很多好处，然而，实际上，正如刘海生局长所言，目前上海的二手房租赁交易中，主动登记者寥寥无几，除非有需要才会登记。

“房屋租赁登记备案后，就得每个月多缴纳“"租金总额的5%"作为固定税费，显然这增加了房东的出租成本。

”中介透露，这些年来的市场现状是“能不登记就不登记”，“房东减少税费支出，房客自然也能获益减小开支，在这种情况下，现阶段的"网上登记备案"就有些形同虚设。

”

　　尽管主动登记的房东并不多，不过，记者了解到，一些“迫切”需要也能促使租客要求房东网上登记。

　　“"居住证"就像是一张外地人在上海的绿卡，特别重要！

”金小姐大学毕业后从外地来上海打拼，在办理居住证时，“居住地址”一栏却难住了她，“人生地不熟，在上海只能租房，不过要办居住证就得提供相对固定的居住地址，对租房者来说，正规手续势必少不了租房凭证。

”据悉，房东在网上登记备案并完整缴税后，会得到一张“租房发票”，这也是外来人员办居住证时重要的环节。

　　无独有偶，日前，在租客的要求下房东董老伯匆匆前往当地街道办理租房登记备案。

“我浦东的房子是租给一个安徽小伙，他的情况比较好，有企业愿意报销他在上海的住宿费用，要报销么，当然就得拿租房发票了。

”董老伯坦言，自己和安徽小伙打过“预防针”，要有租金发票，势必就得先将房屋登记备案，多交“租金总额5%”的税费，这笔钱也肯定是租客承担，“换作是普通租客，宁可少花钱，也不要那张发票，我自然也不会花工夫去街道登记备案。

”

　　据了解，由于办居住证、企业报销租金等原因提出租赁登记备案的租客仅是极少一部分，绝大部分中低端物业的房东不会主动登记备案。

　　疑问1登记后不交税怎么办?

　　记者发现，在新《办法》实施中，可能还将面临诸多监管难点。

“我把房子送去登记后，不按规定缴纳那5%的税费会有什么问题？

”有房东表示，房屋租赁和房屋买卖有着本质不同，前者属于先签合同再登记缴税，而后者房屋买卖则是先缴清税费，后完成产权交易，因此，两者操作模式上的差异造成在街道登记备案后，房东自己完全有“机会”成功“逃税”。

“在街道登记备案后，拿着应缴税单，我可以选择"逃之夭夭，一走了之"。

”王先生认为，在二手房租赁市场上，想到如此“对策”的房东绝非个案，鉴于缺少有力的监管手段，登记备案过程还存有一定难度。

　　业内人士对此分析，在房屋交易中，缴税过程属于“前置”型，不交税，绝对无法过户，这从根本上制约了试图逃税的买房市民。

而房屋租赁过程中的缴税流程则比较“滞后”，在登记备案后才需要前往税务窗口完税拿发票。

　　疑问2如何判断“租赁”交易？

　　“我把房子免费借给朋友住算不算？

除非有人举报，否则监管部门怎么确定在上海的某个小区，有某套房源正在对外出租？

”在得知新《办法》中提及的“强制登记备案”程序后，有些房东显得颇为“不以为然”。

“上海房子这么多，具备出租能力的家庭更不在少数，监管部门究竟应该怎么查？

即便有人上门检查租赁情况，又该如何判别租客与户主的亲友关系？

”房东认为，亲友间“免费出借”住个几天是再正常不过的事，监管部门对类似现象的判定存在很多模糊点。

　　对于房东的说法，记者在新《办法》中确实没有找到相应的明文条款，“监管确实很难。

”业内人士分析，《管理办法》仍处在征求意见稿阶段，在真正出台时，相关问题一定会有一套合理妥善的实施办法，从现阶段看，这依然是房屋租赁登记中的盲点与难点。

　　》提醒

　　本次公开征求意见从4月11日至4月20日，历时10天。

如果在广泛征求民意之后没有特别大的修改，将在今年上半年正式推出。

　　》亮点1

　　群租人均居住面积认定标准出台

　　“群租”一直租赁交易中突出存在的问题，新《租赁管理办法》对房屋租赁中普遍存在的随意分割搭建、改变房屋原始设计功能、租住人口过多等问题作出限定，“承租居住房屋的人均居住面积不得低于5平方米”。

　　在新《办法》中明确指出：

一间原始设计用于居住的房间为最小出租和转租单位，原始设计的居住房间内不能再进行分隔，同时也不能按床位出租，诸如厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等居住房屋不能供出租人员居住。

同时，对国家住建部颁布的《商品房屋租赁管理办法》进行上海地方细化，将人均居住面积控制在高于或等于5平方米，如果承租人（租客）之间为家庭关系，可适当放宽。

　　》亮点2

　　房东不得随意调整租金

　　多久调整一次租金才算规范？

过去，由租金调整引发的房东与租客间的矛盾并不少见，此次新规，对租金调整的时间作出了准确规定：

租住时间不足一年或等于一年的租房人，应当一次性确定租金，不再调整；对租住时间超过一年的租房人，每年只能调整一次租金。

　　目前，本市居住房屋租赁中较为普遍的是“付三押一”的保证金收取模式，而实际上，保证金的收取一直偏高，增加了租房人的租赁成本。

对此，新《办法》规定，出租人可以自行协商，在合同中约定并收取租赁保证金。

同时，为保护租赁当事人的合法权益，新规对租赁保证金的收取金额作了新的明确：

除合同另有约定外，租赁期限为一年及一年以下的，租赁保证金不超过1个月的租金金额；一年以上的，不超过2个月的租金金额。