宜州市城南新区项目开发可行性分析报告.docx
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宜州市城南新区项目开发可行性分析报告
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一、宜州市房地产经济环境分析
（一）宜州市城市概况
（二）宜州市经济概况
（三）宜州市今后5年经济社会发展的主要预期目标
（三四）宜州市宏观经济影响关系分析
1、县域经济
2、固定资产投资
3、县域发展规划
4、结论
二、当地房地产市场走势分析
（一）宜州市房地产开发现状综述
（二）所在区域住宅市场走势分析
1、供求关系
2、价格走势
3、市场特点
4、个盘素质
（三）房地产开未来发展趋势预测
三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析
（一）土地价值
1、地理位置
2、周边环境
3、环境污染
4、地块周围的交通条件
5、配套设施
（二）项目地块优劣势分析
1、SWOT分析
2、宜州竞争楼盘对比
结论
四、可提升价值研判
（一）类比土地价值
（二）规划能力对于土地价值的提升
（三）单体设计
（四）市场细分及客户定位
（五）项目现场包装
（六）项目营销策划
（七）物业管理
结论
五、项目市场定位
（一）项目的市场定位
（二）消费群体定位
六、项目价值分析
七、项目定价模拟
八、项目开发成本及效益分析
（一）项目开发成本及效益分析表
（二）项目开发成本及效益分析明细
九、投资风险分析及其规避方式提示
（一）风险性分析
（二）规避方式
一十、开发节奏建议
一、宜州市房地产经济环境分析
（一）宜州市城市概况
宜州市是壮族歌仙刘三姐的故乡，这里山川秀美、景色如画，是观光旅游的好地方；这里历史文化源远流长，是山歌、彩调之乡；这里人民热情好客、豪情奔放……
宜州市地处广西中部偏西北，总面积约3869平方公里，辖7镇14乡，总人口62万，居住有壮、汉、瑶、苗、水、毛南、仫佬等民族。
宜州市是一座具有2100多年历史的文化名城。
这里群贤云集、人杰地灵，境内有25处国家各级重点文物保护单位。
宜州市是大西南出海通道“咽喉”要地，南距广西首府南宁市320公里，东距柳州市120公里，西距河池市金城江76公里，宜柳高速公路、金宜高等公路、黔桂铁路贯穿宜州境内，形成了四通八达的交通运输网络。
宜州市水、电供应充足，工业基础良好，农业发达，物产丰富。
蔗糖、桑蚕、畜牧水产、林果等成为农业支柱或主导产业，已成为全国最大的桑蚕生产基地县（市）。
宜州市有迷人的山水风光、美丽的民间传说、浓郁的民族风情，主要风景名胜有下枧河流域刘三姐歌谣文化生态保护区（含古龙漂、珍珠洞、民族村、刘三姐书院等），有白龙洞游览区、宋代铁城、宋黄庭坚逝世处遗迹、宋杨文广战事遗垒、明千户所古城、明惠帝云游宜山遗迹、太平天国王府故址、仙女岩、九龙岩、三门岩、多灵山、镇远峰等。
（二）宜州市经济概况
2008年，全市完成地区生产总值62.51亿元，同比增长12%，增长率连续五年保持10％以上；工业生产总值50.2亿元，增长18.4%；全社会固定资产投资26亿元，增长12.3%；财政收入5.028亿元，增长11.7%；城镇居民人均可支配收入13438元，增长11%；农民人均纯收入4033元，增长10%。
产业结构调整加快，在确保粮食安全的前提下，加快桑蚕产业的发展步伐，平均每年以3万亩的速度递增，一跃成为全国最大的桑蚕生产基地（市）。
2009年以来，国民经济继续保持较快增长。
预计全市生产总值增长12%，达71.2亿元；全市工业总产值增长22%，达61.24亿元；全社会固定资产投资增长30.77%，达34亿元；财政收入预期增长13%，达5.68亿元；社会消费品零售总额增长16%，达21.58亿元；招商引资实际到位资金增长20%，达21亿元；城镇居民人均可支配收入增长12%，达15051元；农民人均纯收入增长12%，达4517元；城镇新增就业岗位4500个，城镇登记失业率控制在3.5%以内，人口自然增长率控制在9‰以内；万元生产总值能耗降低4%，二氧化硫排放量削减9%，化学需氧量排放量削减2.5%。
（资料来源于新华网）
（表1）
从上表可以看出，宜州市经济呈平稳增长态势，居民收入继续保持强劲的增长势头，短短5年内农民纯收入与城镇居民人均可支配收入均翻了一倍。
2002-2007年宜州生产总值、财政收入、固定资产投资、农民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入动态发展情况详见下表：
（表2）
（表3）
宜州市按照“五市六城四宜州”的工作思路，大力实施“工业强市、蔗桑富市”等发展战略，经济呈现又好又快的发展势头。
去年，该市完成财政收入4.5亿元，同比增长10.3%。
（表4）
（三）宜州市今后5年经济社会发展的主要预期目标（2006年始）
全市地区生产总值突破80亿元，年均增速13％以上；工业总产值突破80亿元，年均增速20％以上；财政收入超过8亿元，年均增速13％以上；三次产业增加值分别为：
第一产业增加值24亿元，年均增速6％以上；第二产业增加值30亿元，年均增速20％以上；第三产业增加值26亿元，年均增速14％以上；农林牧渔业总产值39亿元，年均增速6％以上；全社会固定资产投资完成93亿元以上，年均增速15％；城镇登记失业率控制在4.5％以下；人口自然增长率控制在7‰以内；社会消费品零售总额24亿元，年均增速15％；农民人均纯收入年均增速10％，城镇居民人均可支配收入年均增速8%。
（据2006年10月25日宜州市第十四届人大《政府工作报告》）
（四）宜州市宏观经济影响关系分析
1、县域经济
◆工业经济
在区域内制糖、茧丝绸深加工等工业支柱产业的“领航”下，宜州市“工业强市”战略进一步显现，工业经济质量效益稳步提高，工业经济总量不断扩大。
同时，宜州市通过推进重点项目建设、加大对原国有企业的深化改革和创新、发展民营经济和加大招商引资力度，积极承接东部产业转移等举措，促进经济健康快速发展。
2008年全市实现工业总产值50.2亿元，增长18.4%。
1至3月，全市工业总产值完成14.75亿元，同比增长34.3%。
其中规模以上工业产值11.99亿元，主营业务收入达到7.9亿元，实现利税7077万元，同比分别增长39%、38.6%、22.1%。
多年来，该市先后出台一系列鼓励和支持工业企业发展的文件，形成了以“蔗糖、茧丝、矿产、食品、建材、水电、机械加工”为核心和支撑点的工业体系，主导产业的高速增长，带动了全市工业经济的高速增长。
目前全市规模企业增加到53家，2008年一季度，宜州市经济开发区实现工业总产值3.89亿元，实现税收1380万元，同比增长分别为62.9%、22.6%，嘉联、茂源、旭辉饰盒等27户企业销售达到500万元以上；全社会固定资产投资达到5.55亿元，同比增长36.1%。
（资料来源于新华网）
◆农业结构
“三农”工作政府的高度重视下，农业结构得到进一步的调整。
2008年甘蔗产值已占财政收入三分之一，为继续做大这块财政“蛋糕”，该市充分挖掘潜力，全面推进规模化、良种化种植。
2008年甘蔗种植面积达45.15万亩，2007/08年榨季，全市甘蔗总产量实现218万吨，其中进厂原料蔗达到201.09万吨，上缴税金1亿多元。
在甘蔗这个财政收入大支柱的“领唱”下，该市桑蚕、畜牧、蔬菜、林木、水果和劳务等产业经济也纷纷跟进“合唱”，为壮大财政收入总量“锦上添花”。
全市实现渔牧业总产值8.08亿元，水果产量5.96万吨，增长5.1%；畜牧水产业总产值增长5.3%，林业总产值增长6.7%。
全市养蚕农户9.2万户，养蚕105万张，蚕茧产量4万吨，同比增长4.4%，养蚕收入预计达6亿元，农民人均养蚕收入1584元。
桑蚕发展“128”计划稳步实施，蚕茧质量逐步提高，生产出了5A以上的优质茧丝，打破了江浙一带所谓的“广西的生丝不能作丝绸经丝”的行业偏见，树立了广西茧丝绸产业品牌，为打造“中国丝绸城”工作迈出了坚实的步伐。
（资料来源于新华网）
◆第三产业
宜州市第三产业（服务业）的发展成为拉动全市经济增长的重要力量，各个行业对GDP增长都有不同程度的贡献。
2007年对全市经济增长贡献率较大的行业有租赁和商务服务业、交通运输仓储及邮政业、教育、房地产业、信息传输计算机服务及软件业，贡献率分别为11.89%、8.07%、7.16%、4.84%、4.44%，五大行业总共对GDP的贡献率达36.4%。
第三产业（服务业）增加值179608万元，占GDP总量的35.1%，比上年155849万元增长15.24%，服务业增加值对年度GDP增长的贡献率达49.3%，拉动GDP增长5.14个百分点。
第三产业内部传统行业比重大，新兴行业少,缺乏增长点。
在宜州市第三产业中起重要支撑作用的是以交通运输业、批发零售业、住宿餐饮业、金融保险业、房地产业、教育以及公共管理和社会组织等这些传统产业，其比重就占了三产业的82.3%,而如信息传输、计算机服务和软件业、租赁和商务服务业、文化、体育和娱乐业等这些代表着高新技术和现代社会发展的新兴行业虽然发展较快，但比重仅有9.35%，特别是牵动第三产业中多个行业发展的旅游和娱乐产业还开发不够，还没有形成大发展格局。
（资料来源于桂经网——广西经济之窗）
◆支柱产业
十一五期间，宜州把发展具有本地优势的蔗糖、桑蚕特色产业作为壮大市域经济和解决"三农"问题的突破口，促进了农民增收和财政增长。
种桑养蚕是宜州市近年来发展最为迅猛的一大支柱产业，目前桑园面积达21万亩，已成为全国第一大桑蚕生产基地市．也是宜州市继糖业之后的又一财政增长来源．并成为广大农民群众脱贫致富奔小康的一个重要途径。
（具体数据见农业结构）
（资料来源于广西市域经济网）
◆非公经济
宜州市大力发展非公有制经济，取得显著成效，2008年1～7月，在非公有制经济的拉动下，全市实现国税收入4645.64万元，比上年同期增长35.8%，占国税收入的37.89%。
2008年以来，宜州市不断优化投资环境，进一步落实和完善非公经济发展的各项优惠政策和措施，大力发展非公经济，在培植民营大户的同时，引导个体私营企业创新制度，逐步培育一批拥有自主品牌和核心竞争力的非公企业，为非公经济又好又快发展创造了良好环境，今年上半年非公有制经济工业实现产值12.95亿元，占规模以上工业总产值比重70%，同比增长40%。
（资料来源于广西广播网）
2、固定资产投资
◆重大项目建设
高速公路建设：
金宜高速是连接黔桂粤港澳的国际大通道。
六寨至河池、宜州至河池高速公路全长179公里，项目批复总概算95亿人民币，建设工期3年。
公路全线采用四车道高速公路标准建设，采用沥青路面结构设计。
公路起自河池市南丹市六寨镇龙里，止于宜州市莫村，连接贵州，与已经建成通车的桂海高速公路相接，直通沿海和粤港澳地区。
六寨至河池、宜州至河池高速公路是国家规划2010年“四纵四横”八条西部开发省际公路通道中阿荣旗至北海公路的组成部分，是国家高速公路“7918”网兰州至海口和汕头至昆明高速公路的重要路段，也是广西高速公路网规划“四纵六横三支线”的重要组成部分，建成后将成为桂西北地区乃至国家西部地区重要的出海大通道。
（资料来源于广西电视网）
◆城镇市政设施
宜州投入2.8亿多元开工建设江滨路建设工程和污水处理工程这两大民生项目。
江滨路项目是宜州市“十一五”规划实施的重点项目之一，也是2008年市政建设的重头戏，项目总里程为6.98公里，总投资1.69亿元，工程位于城区龙江河南岸，修建一条20米宽的道路，由城西收费亭段修建至规划三桥，是集防洪、休闲、旅游、夜市为一体的贯穿东西的商业新街区。
当天开工建设的是第一期工程，为江滨路西段（龙江二桥至龙江一桥），全长为3.65公里，总投资6201.93万元，预计2010年竣工交付使用。
江滨路工程的开工建设，对进一步加快该市城镇化建设步伐、改善投资环境、生活环境、生态环境都将起到极其重要的作用。
宜州污水处理项目总投资1.13亿元。
项目完成后，日处理污水3万立方米，将有利于保护龙江河水资源及下游用水安全和生态环境，从而也结束该市没有城市污水处理设施的历史。
（资料来源于新华网）
（宜州市市政建设包括以下内容：
德胜镇小城镇建设，新建龙江三桥，城南60米大道改造工程，江滨路二期工程，城市安康小区市政配套设施工程，城市广场第一期工程，四牌楼修复工程，市体育场新观礼台及场地绿化工程，市妇女儿童活动中心，刘三姐喷泉广场传说城雕墙，市内老城区小街（巷）路面硬化工程，市体育馆。
）
（资料来源于政府网）
◆园区建设
以“工业强市”为发展战略，加快工业园区建设步伐，打造工业发展平台，形成产业聚集效应。
打造大园区，就是要以园区为引领，打造工业强市。
要把工业园区打造成为茧丝绸特色产业园和广西一流的特色工业园，构建"养蚕-缫丝-织绸-印染"一体化工业体系。
"十二五"期末，进驻园区企业达100家以上，园区工业总值60亿元以上。
充分发挥资源优势，完善工业布局，优化资源配置，以资源换产业，增强企业产品精深加工能力，打造自主品牌，争创中国名牌产品、广西名牌产品和国家免检产品，提高产品市场竞争力，全市工业总产值实现250亿元以上，规模以上企业100家，实现工业新的腾飞。
（资料来源于新华网）
3、县域发展规划
宜州市总体规划（本案处于城南板块）
宜
州市
总体规划
宜州市在经历了二千多年的城市化浪潮洗礼之后，城市格局和人居环境逐渐形成“东西南北”四大板块。
宜州市房地产市场起步较晚，在2004年以前，宜州市的房地产业处于萌芽时期，房地产公司只有本地规模很小的两三家。
随着旧城改造加快，城中东路、城中西路、公园西路、山谷路、环城路、南北大道、塘中路的相继开通，以及政府南迁、承东启西发展工业等多项大计的制定和实施，新区开发建设步伐的加快，2005年开始，宜州市的房地产开始苏醒，房地产公司增加到八九家，企业规模慢慢扩大。
随着城市的发展，政府加大了对城市建设的投资力度，相继大幅完成了刘三姐大道、中山大道等主要路网建设，不断完善了城市基础设施，城市格局基本定格，城市的服务等功能日益增强，伴随着第一、第二产业的发展，一批大型企业纷纷入驻宜州，2007年开始，注册资金1000万以上的房开公司增加到八九家，外地企业纷纷进驻，宜州市的房地产业开始成长。
宜州东西南北四大板块的房地产市场相继全面爆发，逐渐呈现蓬勃发展的局面。
目前，在宜州市登记备案的房地产开发企业已有二十多个。
◆“五市六城四宜州”战略
今后五年，是宜州市经济社会发展的重要时期。
大力实施“五市六城四宜州”战略，即坚定实施工业强市、蔗桑富市、旅游旺市、城建美市、开放活市战略，全力打造工业城、甜城、丝绸城、旅游城、人居城和投资城，不断加快“富裕宜州、文化宜州、生态宜州、平安宜州”建设步伐，为建设富裕文明和谐新宜州而努力奋斗。
（据2006年10月25日宜州市第十四届人大《政府工作报告》）
◆高起点规划推进城镇化
——“延长城西、扩大城南、改善城东、改造城中、完善城北”发展战略
宜州市城镇化的目标定位为“建设广西综合实力领先城市、桂西北工业重镇、商贸中心、旅游服务中心和具有历史文化民族特色的生态型宜居城市”。
到2020年，宜州城区人口由现在的15万增加到28万，城市化水平由现在的29.3％提高到55％。
打造大城区。
按照“延长城西、扩大城南、改善城东、改造城中、完善城北”的发展思路，以建好“一条线”（二级公路连接线）、“一座桥”（龙江三桥）、“一个公园”（浙大西迁主题公园）、“一片新区”（城南新区）、“两条路”（迎宾大道、江滨路）为重点，坚持统一规划、分步实施，尽快完善城市功能，提升城市档次。
（资料来源于新华网）
结论：
综上所述（尤其从带重点符号的句子中透露的信息）分析可知，“广西区桑蚕产业强县”、“特色农业十大强县”的宜州市坚持走“工业强市”的道路，大力发展蔗桑特色产业，以工业统领宜州经济加快发展的大局，并以工业园区为载体的发展思路，不仅带来了经济发展的强劲势头，还使经济发展后劲十足，富有活力；工业化的推进，必将带来大量的产业工人，居住成为头等大事。
加之城区的扩建改造，城镇人口规模的扩大，城镇化步伐的加快，为房地产业的发展提供了百年难遇的大好机遇，并为房地产业的快速发展的带来利好环境。
二、当地房地产市场走势分析
（一）宜州市近几年房地产态势
由于宜州市房地产市场起步较晚，起步于2001年，2004年后得到较快发展，发展形式和特点从合作开发、小规模、不够规范，逐步走向购地开发、上规模、上档次、比较规范的楼盘。
近几年来，宜州市房地产业发展趋势良好。
在宜州市城区的四大板块均有典型代表：
城东区有五鸿公司开发的东方嘉园，城南区新区有罗城监狱迁建宜州市新址工程项目、浙江亚东集团开发的山水宜人公园城以及即将建设的龙港星城，城中区有铁源房地产开发的富丽源小区和绿江苑小区以及雅庭苑、城西区有金龙小区和即将建设的深圳南城百货和广西新富泰房地产开发的现代城，相对东南西三个板块而言，城北区的发展相对缓慢些，但泽庆房地产公司开发的紫馨园和市伟弘房产开发公司即将开发的“锦绣祺峰生态宜居小区”有后来者居上之势。
从下表可以分析宜州市近几年来房地产业发展的态势。
2008年1至12月份，宜州市房地产开发报建项目18个，经营面积达50万平方米，投资近1.9亿元；竣工项目11个。
时间（年）
工程质量安全监督备案
工程竣工验收登记
合
计（项）
房地产
其它
行业
（项）
合
计（项）
房地产
其它
行业
（项）
合计
（项）
投资额
（万元）
合计
（项）
投资额
（万元）
2003
84
6
1811.2
78
0
0
0
0
2004
42
2
586.4
40
42
5
496.4
37
2005
55
10
4950.9
45
37
5
1792.8
32
2006
59
5
2623.3
54
36
9
2731.7
27
2007
61
11
7762.7
60
27
5
2283
22
2008
68
18
18286
50
34
11
7712.8
23
2009
10
6
1882.3
4
宜州市房地产楼价呈现增长趋势。
2003年房地产平均价格为800至900元/平方米；2004年在900至1000元/平方米；2005、2006年在1100至1400元之间，特别是2007年到2008年宜州市房地产开发力度更是攀到一个小高峰，楼价呈现上升势头，纯住房在1800至2700元/平方米，商铺价格从2003年的2000元/平方米窜涨到6000元/平方米，甚至从国际金融危机至今，只有三家小企业开发的比较偏僻的小区有降价的行为，山水宜人、富丽源等规范的楼盘价格还是一路飙升。
最具有代表性的是江苏亚东集团宜州分公司开发的山水公园生活城，在整个河池也是佼佼者。
面积为56645.06平方米山水宜人公园生活城小区一期工程（13幢456套）在2007年3月11日开盘后一年半的时间内，全部销售一空，还出现后来者失望的局面。
当时楼盘平均售价1450元/平方米，最高售价1500元/平方米；目前该公司已开盘的二期工程（14—18号楼）从2008年9月起已销售70%，最高售价达2600元/平方米；这个企业开发的所有商铺目前还没有开盘，但关注和期待这些商铺的人的数量会是商铺数量的数十倍，相信2009年5月1日开盘时会出现山花烂漫之景。
随着宜州市城镇廉租住房管理办法的实施，经济适用房建设方式和廉租住房制度逐步完善，市场与保障共同发展的住房供给体系正在形成。
纵观宜州市房地产发展态势，不难看出，房地产业已经成为带动宜州市经济发展的支柱产业，成为促进区域经济发展增加财政收入的一个组成部分。
而目前宜州市的房地产市场从两方面进行融合：
首先是各个楼盘的价格在慢慢接近；其次是楼盘的品质越来越接近，建设高品质楼盘渐渐成为一种共识。
在今后的一段时期，还成为宜州市响应中央夸大内需系列政策行之有效的制高点，宜州市房地产业正在从小到大、由弱变强，快速发展成为宜州市经济社会和谐发展的一支重要力量，为满足宜州市居民住房消费需求，实现“居者有其屋”，改善居民生活质量，提供了强有力的保障。
（二）所在区域住宅走势分析
1、供求关系
表一：
在售项目基本情况一览表
序号
项目名
开发商
项目地址
建筑类型
项目规模
占地面积
（㎡）
建筑规划
总供应量（套）
1
山水宜人
广西宜州亚东置业有限公司
城南新区中山大道西段
多层/临街商住楼
137亩
37栋商住楼
约1000多套
2
馨梦园
馨梦房地产开发有限公司
宜州市山谷路
小高层（带电梯）
20多亩
4幢纯住宅
206户
3
宜宝苑
宜州庆远房产开发公司
宜州市山谷路交通局大门对面
多层、小高层（3月底推出）
30亩
5幢多层
2幢小高层
200
左右
4
龙港新城
旭辉地产
龙溪路（铁路后面）
多层、1幢11层带电梯小高层
30多亩
一期3幢多层（7层）
一幢小高层
150
左右
从市场调查结果可知，宜州仅4-5个在售楼盘，批准预售面积约96000㎡，目前市场商品房供应量800余套左右，而商品房销售约110000㎡（包含存量房销售），当地市场呈现“供不应求”的局面。
2、价格走势
受着当地经济及人文环境的影响，当地房地产项目的档次普遍不高，除山水宜人独树一帜，以大盘优势受到购房者青睐，当地其余项目的商品住宅开发水平均一般，缺乏包装和推广，营销手法落后。
山水宜人的销售均价为2170元/㎡；馨梦园的销售均价是2330元/㎡；宜宝苑的销售均价是1968元/㎡；龙港新城的销售均价是1860元/㎡。
表二：
在售项目销售情况一览表
序号
项目名
新推量
产品定位
销售均价
（元/㎡）
销售率
主力户型
主导面积
1
山水宜人
140
三房
128.54㎡
均价2150
80%
2
馨梦园
200
三房、四房
121～148㎡
均价2330
80%
3
宜宝苑
200
三房
117㎡～122㎡
均价1968
75%
4
旭辉地产
150
三房
125.66㎡
均价1857
75%
5
富丽源
市政府原址
起价1800元
3、市场特点
市场特点：
作为县级城市，宜州房地产开发与推广处于起步阶段，供需相对平衡，房价不存在泡沫，房地产发展稳健，受金融危机影响较小。
◆产品面
宜州目前在售的项目占地面积都不大，30亩左右，只有1个项目超过100亩（山水宜人）。
项目的建筑形态85％规划为6～8层的多层，只有1～2项目规划有小高层。
楼房100％为兵营式排列，有的楼距甚至较小，采光通风略受影响。
除了山水宜人这个大盘外，项目在景观、园林、配套方面的规划都处于低级状态，基本不予考虑，仅仅为消费者提供一个可供居住的房子。
建筑的外立面在色彩搭配上过于艳丽，涂料与磁砖的搭配不协调。
每个项目都有商住楼的比例，住宅还是以3房2厅2卫为主力户型，占到项目50％以上，甚至更大比例；主导面积在120㎡～150㎡左右，130㎡的舒适型的大户型占有相当比例。
户型设计都顺应时代潮流，双阳台，飘窗，主卧带卫生间，动静分区，餐厨相连，户型设计趋于科学合理。
◆客源面
在售项目的产品定位基本为中档盘，在规模上、品质上最具代表性的是山水宜人，在价格上首当其冲的是馨梦园的小高层，其余的面对的客户主要是县城区域的普通居民，富裕起来的新农民，小商贩，以及从事工业化生产的工薪
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