最新版改建生产厂房项目可行性研究报告.docx
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最新版改建生产厂房项目可行性研究报告
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某工程有限公司改建生产厂房项目
可行性研究报告
第一章总论-1-
（一）项目背景-1-
（二）项目概况-3-
（三）问题与建议-6-
第二章需求分析与建设规模-6-
（一）需求分析-6-
（二）营销策略-7-
（三）建设规模-8-
第三章场址选择-8-
（一）场址现状-8-
（二）场地条件-9-
第四章建设方案-12-
（一）建筑思路和目标-12-
1.建设原则-12-
2.建设目标-13-
（二）建筑方案-13-
第五章技术方案、工艺流程-15-
第五章节能节水措施-17-
（一）节能措施-17-
（二）节水措施-17-
第六章环境影响分析-18-
（二）项目建设与运营期对环境的影响-18-
（三）环境保护措施-20-
（四）环境影响评价-22-
第七章劳动安全卫生消防-22-
（一）危害因素及危害程度分析-22-
（二）安全保证体系和措施-23-
（三）消防措施-25-
（四）自然灾害的防范-26-
第八章 组织计划-26-
（一）建设招标-26-
（二）建设方式-27-
（三）建设项目的管理-28-
第九章 项目实施进度-28-
（一）总体设想-28-
（二）项目实施进度安排-29-
第十章项目投资估算与资金筹措-29-
（一）投资估算-29-
（二）资金筹措方式与来源-31-
第十一章财务评价-31-
（一）财务评价依据-31-
（二）财务评价基础数据选取-32-
（三）销售收入估算-32-
（四）成本费用估算-32-
（五）利润与分配-33-
（六）盈利能力分析-33-
（七）财务评价结论-33-
第十二章社会评价-34-
（一）项目对社会的影响分析-34-
（二）项目与所在地区互适性分析-35-
（三）社会风险分析-35-
（四）社会评价结论-35-
第十三章研究结论与建议-36-
（一）结论-36-
（二）建议-36-
附图、附表、附件-37-
第一章总论
（一）项目背景
1．项目名称：
**************工程有限公司改建生产厂房项目
2．承办单位概况：
（1）项目建设单位：
**************工程有限公司
（2）承办单位简介：
**************工程有限公司成立于一九九四年,员工人数约为陆拾贰名。
**************工程有限公司座落在环境优美的****省****市****区西区千山路368号，主要经营橡胶、塑料、玻璃钢制品、耐腐蚀泵系列制作、机械设备、环保设备设计、制造安装施工、磁性材料加工、氧化铁粉、钢材经销;**************工程有限公司坚持“以质量求生存，以服务求发展“的理念，以科技为本，不断开发产品，为客户升级换代，满足日新月异的发展需求。
**************工程有限公司主要服务于冶金、化工、印染、矿山等重工业企业。
公司凭借卓越的品质、合理的价格、满意的服务成为中国北方同行业龙首。
本公司以“人才为本、开拓创新、诚信铸业，争创一流”作为经营理念；坚持“有为才有位，有其位，谋其责，得其利”的用人原则，使企业整体的素质不断提高，拥有了一支高水平的管理群体和雄厚的技术中间力量，为企业的健康、持续发展奠定了良好基础。
3.可行性研究报告编制依据
（1）相关法律法规
1）《中华人民共和国建筑法》第91号，1997年11月1日
2）《建设工程质量管理条例》第279号，2000年1月30日
3）《中华人民共和国招标投标法》第21号，1999年8月30日
4）《中华人民共和国合同法》，1999年10月1日
5）《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》第107号，2001年11月5日
6）《房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法》[第124号]，2004年2月3日
（2）技术规范与标准
（1）《建设项目经济评价方法与参数》
（2）《投资项目可行性研究指南》
（3）国标《建设工程工程量清单计价规范》
（4）****省建筑工程计价依据《建筑工程计价定额》、《装饰装修工程计价定额》、《安装工程计价定额》
（3）项目有关资料
1）实地考察收集的相关资料；
2）****省****市****技术产业开发区规划图；
3）业主提供的有关材料。
4.项目提出的理由与过程
**************工程有限公司原有单跨厂房2200平方米是在1994年建设的,能够满足当时的产量要求,这几年由于产量提高,原有的2200平方米厂房满足不了现在的生产规模,为此,我公司在附近租用了一处厂房,以解决扩大的生产规模需求,随着****区的规划改造,现租用的场地重新规划,我公司决定重新规划我们的生产车间,将原有的9米跨厂房改造为15米跨厂房,将原厂房内的生产库房和设备间改造为生产厂房,建成后提高产量规模，使达产年的生产销售规模达到1475万元。
**************工程有限公司地处我国老工业基地********，有着丰富的资源优势，特别是人才优势；而且定位起点高，瞄准国内各家钢铁企业产品市场进行橡胶辊的生产加工，同时还可以对外承揽加工业务,将会具有良好的经济效益，同时对地方经济发展也能起到带动作用。
（二）项目概况
1.拟建地点地理条件
本项目拟建设在********区西区内，本项目占地1450平方米，项目位于创建街2号，位于建设街东，北台路北，附近南有****中山庄田家具公司、****市天洋服装厂，北有电气元件厂，附近有幼儿园、药房、商店等。
********区西区原为****经济开发区,创建于1990年.********区西区规划面积：
6.77平方公里。
已开发面积：
2.72平方公里。
是以利用****技术改造和提升传统产业和加工业为主的。
按照西区的功能划分为中心区,居住区,工业区和仓储区.****区现有企业1100家。
********区西区东西、北面与市区连为一体，紧紧依托老城区，距市中心四公里。
距火车站3公里，距高速公路、达道湾出口9公里；距沈阳机场78公里，距营口港116公里；距大连266公里，交通十分便利。
2.建设规模与目标：
本项目改建规模为建筑面积1300平方米，同时完成生产、辅助设施及配套设施的建设。
3.主要建设条件
（1）交通运输便利。
********区西区建设的地理位置优越，有利于建筑设备及原材料的运输。
（2）原材料供应有保障。
********区西区周边地区的建筑材料货源丰富，可就地就近采购。
（3）依托条件好。
本项目的建设在********区西区内，各方面关系协调十分便利，可加快项目建设进度，节省投资。
********区西区现已建成：
道路——13950延米。
给水——6420米，水厂１座，计划供水能力0.7万立 /日
排水——17550米。
电力——8400米，变电所4座，总容量6.3万KVA。
供暖——管线9080米，集中供暖锅炉房1座，换热站1座。
有线——住宅区均已到位。
近几年，****区累计完成固定资产投资46.15亿元、基本建设投资39.4亿元、基础设施投资6.75亿元。
建成了完善的电子政务设施和服务体系，城市建设和基础设施水平显著提高，城市功能基本完备的崭新城区基本建成。
4.项目投入总资金
项目总投资333.53万元。
包括建设投资和铺底流动资金，建设投资包括工程费用为193.26万元；工程建设其他费用为45.14万元，基本预备费用为15.46万元；铺底流动资金为79.66万元，具体详见投资估算表（见投资估算表一）。
详见附表一：
投资估算表
该项目的建成，项目具有较好的直接经济效益和间接经济效益，投资内部收益率达17.18%，无论从财务评价和国民经济评价角度看，项目都是可以接受的。
6．主要规划技术指标
序号
用地类别
单位
数值
1
厂区规划用地
㎡
5784
2
改建工程总用地
㎡
1450
2.1
厂房
㎡
1450
3
改建工程建筑面积
㎡
1300
3.1
厂房
㎡
1300
4
道路用地
㎡
400
7.主要经济技术指标
1
年总成本
万元
1180
正常年份
2
经营成本
万元
1276.93
正常年份
3
年收入
万元
1475
正常年份
4
税金与附加（含增值税）
万元
88.02
正常年份
5
年利润总额（税后）
万元
74.73
6
投资回收期（税后）
年
7.10
不含建设期
7
财务内部收益率（税后）
%
17.18
8
财务净现值（税后）
万元
183.00
（三）问题与建议
1、处理好改建的部分与原有厂房部分衔接问题，防止新旧厂房之间出现地基不均匀沉降、墙面裂缝、屋面防水问题，做好设计、施工的准备工作。
2、协调好项目所需的配套基础设施（包括供水、供电、供气、污水处理、道路交通运输等），开工前落实清楚，确保工期。
第二章需求分析与建设规模
（一）需求分析
多年来，胶辊生产由于产品的不固定性、尺寸规格的多样性，使工艺设备的机械化、自动化成为难点，迄今为止，多数仍是以人工为主的间断式单元型作业生产线。
近来一些较大的专业性生产厂家已开始实现从胶料到成型和硫化工艺的连续化生产，使生产效率成倍提高，极大地改善了工作环境和劳动强度。
近年来注射、挤出和缠绕等技术不断发展，胶辊成型硫化设备使胶辊生产逐渐走上了机械化和自动化。
胶辊性能对整机的影响十分巨大，对工艺操作和生产质量极为严格，其很多类产品已列为精细制品的范畴，其中橡胶、塑料材质的选用和产品尺寸精度的控制是关键。
胶辊的橡胶表面不允许有任何杂质、砂眼和气泡，更不能有疤痕、缺陷、沟纹、裂口及局部海绵和软硬不同的现象。
为此，要求胶辊在整个生产工艺过程中，必须保持绝对清洁和精工细作，实现操作统一化、技术标准化。
橡胶塑料与金属芯的结合、粘贴和注射成型、硫化研磨等工序都因此成为高技术含量的工艺。
**************工程有限公司利用本土优势、成本优势和销售方式的灵活性，占据半壁江山。
一直以来产品销往****及外市的钢铁企业，随着市场规模的扩大，原来的500多万橡胶辊产量满足不了市场需求，需要扩大市场规模，因此，**************工程有限公司改建1300平方米的生产厂房来满足市场需求。
（二）营销策略
公司宗旨：
信誉第一，顾客至上；
质量第一，用户满意；
时间第一，遵守承诺；
服务第一，热情周到。
根据目标市场定位和竞争力分析，在市场营销战略上，重视三个方面：
1.建立完善的技术服务网络，由销售工程师针对加工客户的使用服务信息调研，以满足新产品开发的要求；
2.在产品质量相差无几的情况下，价格就成为高度敏感的因素，为提高产品竞争力，要发挥低成本策略的作用，充分利用与目标市场相近，且交通便利的优势，发展稳定而灵活的送货机制；
3.通过有成效的管理，提高生产负荷，降低成本，以具有竞争力的产品价格，销售用户满意的产品。
（三）建设规模
本项目改建规模为建筑面积1300平方米，同时完成生产、辅助设施及配套设施的建设。
实现销售收入1475万元。
满足市场需求。
第三章场址选择
（一）场址现状
1．地区与地理位置
本项目拟建设在********区西区内，本项目占地1450平方米，项目项目位于创建街2号，位于创建街东，双台路北，附近南有****中山庄田家具公司、****市天洋服装厂，北有电气元件厂，附近有幼儿园、药房、商店等。
距市中心四公里。
距火车站3公里，距高速公路、达道湾出口9公里；距沈阳机场78公里，距营口港116公里；距大连266公里，利用大连机场及海港十分便利。
项目所在地是理想的工业用地。
********技术产业开发区是以引进外资和先进技术，按国际惯例建立全新的管理体制和经营机制，形成外向型现代化的经济技术工业区，是****外向型经济发展的示范区，是****对外开放的重要窗口。
********技术产业开发区背靠市区，其地势、地利良好，基础设施联网就近简便易行，交通便利，经济、生活环境优越，具有投资少、见效快的良好环境。
项目所在地有优越的投资环境。
区内道路、供电、供水、供热、通讯、排水等配套设施现已形成，能源供应充足、稳定。
市区公共汽车通达开发去，区内南北具有铁路运输专用线。
2．场址土地占地面积及功能分区
**************工程有限公司扩建厂房项目在**************工程有限公司厂区内,占地面积为1450平方米。
本项目建筑面积为1300平方米，建成后与原有厂房联系在一起成为一个双跨厂房。
3．土地利用现状
本项目位于********开发区内，本项目目前场地为设备库房，闲置场地，具备施工的条件。
（二）场地条件
1．位置、地形条件
**************工程有限公司区域地形属冲积平原，呈平缓地势，地形略有起伏。
在地貌上场地属于冲积平原。
在地层上，有杂填土、粉质粘土、粉质粘土、细砂地层，属中软场地土；无地下水。
2．工程地质条件分析与评价
根据国家标准《建筑抗震设计规范》规定，本场地类型属于Ⅱ类，场地位置属于一般地段，本场地抗震设防为7度，设计基本地震加速度值0.10g，特征周期0.35s.本区土的标准冻深1.10米，根据场地土质和地下水埋藏条件，《建筑抗震设计规范》规定初判，本场地无地震液化。
场地的建筑条件较好，场地内除杂填土层不可做天然地基外，其它地层均可做天然地基。
综上所述确认，本场地是稳定的，适宜本工程的建设。
3．周边建筑物与环境条件
********区西区集工业、居住、仓储、公用设施为一体的综合性、多功能园区，并将最终发展为****新城区。
********区坚持“筑巢引凤”的开发原则，在已过去的几年中，对供水、供电、供热、通讯、交通等公用服务项目进行了大量投资，开发出具有“六通一平”水准的项目用地5平方公里，为国内外客商前来投资提供了良好的条件。
********区重点围绕工业自动化装备及电气、光电“四新”两大主导产业集群，远赴港澳台、长三角、珠三角、华北地区开展大规模招商活动。
2009年，****区规模以上开工项目完成111个，其中工业项目92个，商业项目19个；“四个一批”项目累计滚动到446个，投资总额494亿元，比去年同期增加128个；东、西区竣工和在建的海外学子园（二期）、中小企业创业园、科技孵化园、冶金自动化园等工业标准厂房20万平方米；新增注册企业74户，新增注册资本7.29亿元。
4．城市规划或区域性规划要求
（1）符合工业布局和城市总体规划。
公司的新建项目作为本公司的一个特殊功能区，是完达山****乳业用地的重要组成部分，建一座1500㎡的成品库，即可初步解决库房不足的问题。
保证下步鞍乳增产的正常进行。
属公司工业经济发展的重点营销策略之一，因此项目选址满足城市总体规划和区域工业布局的要求。
（2）延续城市文脉。
项目选址应力求因地制宜，寻找当地的历史文脉和生产生活模式，使厂区有机地融汇在城市的大环境中。
5．交通条件
园区有贯穿南北的沈大高速公路，西与津京塘高速连通，东至丹东；南接营口、大连两个出海良港，因此交通条件优越，距****市中心市区10公里，交通十分便利。
6．社会环境条件
西区新型工业园区建设如火如荼。
已有30余个项目开工建设，总用地面积34.64万平方米，投资额12.56亿元。
龙达机械、启正轮胎、东大热工、裕源塑胶、辽工机械、大通机械等9个项目已封顶；华荣重工、丰源电器、凯信工矿、泰源特种钢、雨虹塑管、长风检测、华深控制等10个项目在建；朝旭重工、热工仪表、渤海云天、恒隆包装、润昊实业、中冶汽配、兴和钢管、天力管材等10个项目前期工作基本完成。
这些项目达产后，预计可实现年销售收入70亿元，利税8亿元。
7．气候条件
Ø年平均气温8.7℃
Ø最冷月平均温度-15℃
Ø最热月平均气温29.5℃
Ø绝对最高气温36.9℃
Ø绝对最低气温-30.4℃
Ø封冻期11月中旬至次年3月上旬
Ø土地冻结最大深度118㎝
Ø年平均降雨量719㎜
Ø最大月平均降雨量181.2㎜（集中七、八两月）
Ø全年主导风向S
Ø夏季主导风向S
Ø10M标高处基本风压值441Pa（45Kg/㎡）
Ø最大月积雪厚度26㎜
Ø基本雪压值343Pa
8．公共设施条件
工业园内现有的水、电、网设施均可利用，条件充沛。
9．拆迁条件：
本项目利用**************工程有限公司原有地域,不涉及征地拆迁工作。
第四章建设方案
（一）建筑思路和目标
1.建设原则
**************工程有限公司改建生产厂房项目建设要坚持以下原则：
（1）、做好规划工作。
做好本厂房与原有厂房的布局、功能分区及准入标准，确保改建厂房快速有序进行。
（2）、建设完善的配套设施。
利用****区现有的基础设施建设，做好水、电、气、路、污水处理等基础设施建设，以设施配套、功能齐全的硬环境争取招商引资主动权。
（3）、节约用地面积。
利用原有厂区建设，节约用地，提高土地利用效益。
2.建设目标
本项目改建规模为建筑面积1300平方米，同时完成生产、辅助设施及配套设施的建设。
实现销售收入1475万元。
满足市场需求。
（二）建筑方案
1．建筑方案描述
（1）建筑地点
建筑位于****区西区，****区建设突飞猛进，道路、电、水等配套设施不断完善，项目发展空间非常广阔。
无环境污染，与工业区的企业生产需要及产业特色相辅相成。
交通和环境优势十分明显。
（2）建筑特征与结构
本项目改建规模为建筑面积1300平方米，建设考虑到与原有结构一致，为框架结构，改造原有屋面，建成后屋面成为一体，屋面为彩板屋面。
厂房高12.5米。
本项目地处我国东北，因此厂房建筑和辅助建筑要符合北方气候特点，采用框架结构和保温屋面结构，力求通风良好并能隔热保暖。
在节约投资的情况下，建筑造型上能够体现北方建筑的特色，结构上利用框架结构和保温屋面，使得建筑物构图庄重明快，同时加强厂区绿化和周边环境建设，建成一个卫生环保、文明生产的现代化生产基地。
2．主体工程与辅助工程
（1）平面布置和功能要求
改建的厂房在厂区原有设备库房处向外扩展，占地1450平方米，建筑面积1300㎡，扩建厂房与原有厂房接通，厂房内新增吊车一台，吨位为10吨。
与工业区的企业生产需要及产业特色相辅相成。
（2）主体工程
主体工程为改建的厂房，基础形式为独立基础，框架结构，外墙采用300厚粉煤灰大孔空心砖，彩板保温屋面，结构合理布置清晰。
（3）辅助工程
包括该项目的给排水和供电系统布置，整个厂区内的环境绿化与各个建筑物应相互协调，外装饰工程和整体环境相互协调，室外的节日照明及绿化的夜间照明布置相互配套。
（4）配套工程
1.电气：
具备照明及生产用动力电源、通信线路；
2.给排水：
生活办公区有上下水设施；
3.采暖：
厂房及办公区设采暖设施，厂房内设计温度16度，办公区内设计温度18度。
4.厂区内完善相应道路、绿化、消防等配套设施。
5.排污：
建有雨污分流排水系统，。
6.绿化：
实行点、线、面相结合的绿化形式。
厂区各个角落设置绿化点，主次干道两侧绿化带为线，厂区内空地为面，使厂区成为绿色生态工业区。
第五章技术方案、工艺流程
一、技术方案
（一）、胶料制备
对胶辊来说，胶料的混炼是最为关键的环节。
胶辊用胶料种类从天然橡胶、合成橡胶到特种材料多达10余种以上，采用开炼机以多种母炼胶的形式使这些胶料混炼均匀进行混炼加工。
胶料达到均匀混炼之后还要用滤胶机进行滤胶，消除胶料内的杂质。
然后再用压延机、压出机、贴合机制成没有气泡和杂质的胶片或胶条，供胶辊成型用。
在成型之前，对这些胶片、胶条还要进行严格的外观检查，限定停放期，保持新鲜表面并防止粘连和挤压变形。
因为胶辊大部分为非模压制品，一旦表面橡胶存在杂质和气泡，在硫化后对表面进行研磨时即有可能出现砂眼，由此将导致整个胶辊出现超标返修，甚至报废。
（二）、成型
胶辊成型主要以机械或手工粘贴成型为主，用压出胶片连续粘贴成型或挤出胶条连续缠绕成型的方式生产。
在成型过程中以微机自动控制其规格尺寸和外观形状，有的也可用压出机直角和异形挤出的方法进行成型。
（三）、硫化
胶辊的硫化方式是硫化罐硫化，硫化热源有蒸汽、热空气和热水3种加热方式，主流仍是蒸汽。
（四）、表面处理
表面处理是胶辊生产最后也是最关键的一道工序，表面研磨状态直接左右着胶辊的使用性能。
目前研磨的方法多种多样，但主要是机械车削和磨光。
现今生产使用的胶辊已形成了具有独特工艺的产品系列。
虽然目前国内仍以传统产品为主，但技术含量在不断提高，不少产品已经进入****技术领域，附加值逐渐增大，正成为工业橡胶制品中又一个经济亮点。
二、技术方案
第五章节能节水措施
建筑节能是执行国家环境保护和节约能源政策的主要内容，是贯彻国民经济可持续发展的重要组成部分。
国家建设部在1995年颁布了《城市建筑节能实施细则》等文件，把《民用建筑节能设计标准〈采暖居住建筑部分〉》JGJ26-95列为强制性标准，同时建设部又于2000年10月1日发布了第76号令《民用建筑节能管理规定》，对不符合节能标准的项目，不得批准建设。
我们可参照上述文件规定进行设计和建设。
（一）节能措施
能源消耗种类：
本建筑消耗能源主要为电能、热能。
主要节能措施：
本建筑本着节省能源的宗旨，各专业在设计方面必须考虑节省能源、降低消耗，采取一系列措施。
建筑物的布置朝向，应在结合原有地形、地势的情况下，尽量利用太阳能，降低热消耗系数，节省冬季采暖能耗。
屋顶设加强保温层，外墙总热阻及最小总热阻要符合《****省民用建筑节能设计标准实施细则》规定。
门、窗采用塑钢材料并有良好的密封设施，围护结构全部采用隔热保温材料。
（二）节水措施
为节省水资源，设计选用新型给水器，如食品加工的给水系统采用节能设备；卫生间的冲水箱选用提水或虹吸全塑高位水箱，水龙头选用延时自闭型。
供水设备、给水器具采用国家推荐的节能设备。
必要的部门和生产厂房安设给水计量装置。
第六章环境影响分析
随着****市城区规划的重新调整，****市政府逐渐加大招商引资、调整经济产业结构的力度，****地区将增添许多新的产业项目，市区将向周边扩展，本项目拟建设在********区西区，本项目占地1450平方米，****宏图防腐工程有限公司厂区项目位于创建街2号，位于创建街东，双台路北，****宏图防腐工程有限公司地形属冲积平原，呈平缓地势，周边无污染源。
根据****市环境监测中心站的2008年度环境质量报告，****市市区空气质量达二级标准的天数占83.9%以上，但项目所在区域的开发区主要污染物PM10、SO4年均浓度略有超标。
（二）水环境质量现状
项目所在地运粮河水环境水质未达到《地表水环境质量标准》
（三）声环境质量现状
根据环境监测结果，项目所在区域环境空气质量未达到《环境空气
（二）项目建设与运营期对环境的影响
1．施工期对环境的影响
（1）大气
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