澳德隆置业房地产项目全程服务说明书.docx
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澳德隆置业房地产项目全程服务说明书
澳德隆置业房地产项目全程服务说明书
第一部分市场调研分析
一、宏观经济与地区经济调查分析
（一）全国社会经济统计指标
1、总量指标
GDP
人口
进出口总量指标
2、结构指标
GDP
第一产业、第二产业、第三产业等结构指标
3、水平指标
职工平均工资
人均居住面积
4、动态指标
零售价格指数
固定资产投资
价格指数
贷款利率
通货膨胀
数据来源：
统计年鉴、经济统计年鉴
（二）地方经济统计指标
1、宏观年度经济指标
GDP
GNP
GDP指数
人均GDP
固定资产投资需求
社会消费品零售总额
进出口总额
商品零售价格总额
进出口总额
2、宏观月度经济指标
第一、二、三产业的GDP
工业
商业
投资
外经外贸及旅游
财政
金融
物价
收入
人口
数据来源：
地方统计年鉴、地方经济发展月报
（三）房地产业统计
1、全国房地产统计指标
房地产投资
房地产业资金状况
开发量
销售情况
2、地方房地产统计指标
土地开发
开发投资
开发量
销售情况
资金状况
数据来源：
中房指数、国房指数、房地产开发投资统计快报、地区政府及地方经济信息
二、房地产政策影响调查分析
（一）房地产政策对价格的影响
（二）房地产政策对开发热点分布的影响
（三）房地产政策对开发产品形式的影响
（四）房地产政策对施工进度的影响
三、规划影响调查分析
（一）点状基础设施建设对房地产市场的影响
（二）线状基础设施建设对房地产市场的影响
（三）面状基础设施建设对房地产市场的影响
四、房地产供求调查与分析
（一）商圈的界定
（二）市场细分
（三）供求缺口的调查与分析
（四）人口与住宅需求潜力分析
（五）收入与住宅需求潜力分析
五、房地产项目市场调查与分析
（一）房地产项目一般特性的调查与分析
1、法律特性的调查与分析
土地获得方式
土地出让年限
项目规划条件
建筑标准等
2、经济特性的调查与分析
销售价格和租金水平
价格折扣
促销手段
付款方式
定价策略
3、项目所在地点自然条件的调查与分析
地点物理条件
地表的自然状况
配套设施的物理特性
便利配套
4、项目关联性调查与分析
通达性
可视性
（二）对不同用途物业特性的调查与分析
1、财务特性
租金水平和价格水平
停车空间的额外租金
所有者与租赁者在使用数量上的分配比例
空间和单位的吸纳率
付款方式及折扣
物业管理费用
其他相关税费
2、建筑特性
建筑物的使用年限
建筑物的条件
单位的面积
房间的数量
房间的种类
特殊设计
3、地点特性
娱乐性设施
景观质量
停车场设施
4、环境特性
与就业中心的接近程度及沿途的环境
与商业中心的接近程度及沿途的环境
与娱乐设施、文化设施的接近程度及沿途的环境
与各种交通枢纽的接近程度及沿途的环境
与停车场和空旷地的接近程度及沿途的环境
与主要干道的接近程度及沿途的环境
与学校的接近程度、沿途的环境及学校的质量
与医院、消防、公安部门的接近程度及沿途的环境
（三）房地产项目及竞争对手的评价
（四）消费者研究
六、住宅物业市场调查与分析
（一）住宅市场基本特征调查与分析
1、住户分析
2、住宅单位分析
3、住户在住宅单位中的分配
（二）住宅市场细分
1、按经济因素分类
2、按建筑状态分类
3、地点及区位分类
（三）住宅市场供给调查与分析
1、增量住宅市场供给分析
2、存量住宅市场供给分析
（四）住宅市场需求调查与分析
1、新住户生成
2、住户的年龄结构
3、收入
4、信用条件
5、替代性产品的价格及拥有成本
6、对外来的预期
7、季节性影响
七、商铺物业市场调查与分析
（一）商圈的界定
1、初级商圈
2、二级商圈
3、三级商圈
（二）对零售活动的调查与分析
1、商铺物业的细分
2、零售产品和服务的需求分析
（三）商铺物业需求的分析预测
1、购买力调查与分析
2、支出模式调查与分析
3、商铺物业需求的测算
4、潜在的和显在的供给量分析
（四）商铺物业的产品定位
八、写字楼市场调查与分析
（一）写字楼市场背景调查与分析
1、宏观经济背景分析
2、房地产市场背景分析
（二）写字楼区域市场调查与分析
1、项目所在城市开发条件评价
2、项目所在区域开发条件评价
3、项目所在地点开发条件评价
（三）写字楼市场细分
1、写字楼物业的分类
2、写字楼用户的分类
（四）写字楼市场供求调查与分析
（五）写字楼物业的产品定位
第二部分项目投资策划
一、项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置
.地质地貌状况
.土地面积及红线图
.土地规划使用性质
.七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物
.绿化景观
.自然景观
.历史人文景观
.环境污染状况
3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以及公交现状、远景规划
.项目的水、路、空交通状况
.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
.购物场所
.文化教育
.医疗卫生
.金融服务
.邮政服务
.娱乐、餐饮、运动
.生活服务
.娱乐休息设施
.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
.历史人文区位影响
二、区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
.国内生产总值：
第一产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
.房地产开发景气指数
.国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房地产按揭政策
.固定资产投资总额：
全国及项目所在地
其中房地产开发比重
.社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
.中国城市房地产协作网络信息资源利用
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
.项目所在地的居民住宅形态及比重
.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
.各种档次商品住宅客户分析
.商品住宅客户购买行为分析
三、土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难点
四、项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘基本资料
.项目户型结构详析
.项目规划设计及销售资料
.综合评判
2、项目定位
.市场定位：
区域定位
主力客户群定位
.功能定位
.建筑风格定位
五、项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素：
类比土地价值
A、市政交通及直入交通的便利性的差异
B、项目周边环境的差异：
自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C、周边市政配套便利性的差异
.项目可提升价值判断
A、建筑风格和立面的设计、材质
B、单体户型设计
C、建筑空间布局和环艺设计
D、小区配套和物业管理
E、形象包装和营销策划
F、发展商品牌和实力
.价值实现的经济因素
A、经济因素
B、政策因素
2、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价
.项目价值类比分析：
价值提升和实现要素对比分析
项目类比价值计算
六、项目定价模拟
1、均价的确定
.住宅项目均价确定的主要方法：
类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A、分析有效市场价格范围
B、确保合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
.各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
.具体单位定价模拟
七、项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
.项目总体经济技术指标
.首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
.成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
.销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
.利润模拟及说明：
模拟说明
利润模拟表
.敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响
八、投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价
.价值提升及其实现的风险性：
项目的规划和设计是否足以提升项目同周边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广是否成功
2、资金运作风险性
.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
.国际国内宏观经济形势的变化
.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九、开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
.政策法规因素
.地块状况因素
.发展商操作水平因素
.资金投放量及资金回收要求
.销售策略、销售政策及价格控制因素
.市场供求因素
.上市时间要求
2、项目开发节奏及结果预测
.项目开发步骤
.项目投入产出评估
.结论
第三部分项目规划设计策划
一、总体规划
1、项目地块概述
.项目所属区域现状
.项目临界四周状况
.项目地貌状况
2、项目地块情况分析
.发展商的初步规划和设想
.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避
.项目市场定位下的主要经济指标参数
3、建筑空间布局
.项目总体平面规划及其说明
.项目功能分区示意及其说明
4、道路系统布局
.地块周边交通环境示意：
地块周边基本路网
项目所属区域道路建设及未来发展状况
.项目道路设置及其说明：
项目主要出入口设置
项目主要干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5、绿化系统布局
.地块周边景观环境示意：
地块周边历史、人文景观综合描述
项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
.项目环艺规划及说明：
项目绿化景观系统分析
项目主要公共场所的环艺设计
6、公建与配套系统
.项目所在地周边市政配套设施调查
.项目配套功能配置及安排
.公共建筑外立面设计提示：
会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建（如巴士站、幼儿园、大门、围墙等）外立面设计提示
.公共建筑平面设计提示：
公共建筑风格设计的特别提示
项目公共建筑外部环境概念设计
7、分期开发
.分期开发思路
.首期开发思路
8、分组团开发强度
二、建筑风格定位
1、项目总体建筑风格及色彩计划
.项目总体建筑风格的构思
.建筑色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
.商品住宅房外立面设计提示：
多层、小高层、高层外立面设计提示
不同户型的别墅外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
其他特殊设计提示
.商业物业（包括商场、写字楼、商住楼等）建筑风格设计提示
.其他物业建筑风格设计提示
三、主力户型选择
1、项目所在区域同类楼盘户型比较
2、项目业态分析及项目户型配置比例
3、主力户型设计提示
.一般住宅套房户型设计提示
.跃式、复式、错层等户型设计提示
.别墅户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
.商业裙楼平面设计提示
.商场楼层平面设计提示
.写字楼平面设计提示
四、室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
3、庭院景观提示
五、环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
2、项目总体环境规划及艺术风格构想
.地块已有的自然、历史环境利用
.项目人文环境的营造
3、项目各组团环境概念设计
.组团内绿化及园艺设计
.组团内共享空间设计
.组团内雕塑小品设计提示
.组团内椅凳造型设计提示
.组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示
4、项目公共建筑外部环境概念设计
.项目主入口环境概念设计
.项目营销中心外部环境概念设计
.项目会所外部环境概念设计
.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
.针对本项目的其他公共环境概念设计
六、公共家具概念设计提示
1、项目周边同类楼盘公共家具摆设
.营销中心大堂
.管理办公室
2、本项目公共家具概念设计提示
七、公共装饰材料选择指导
1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
2、本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思
3、项目营销示范单位装修概念设计
.客厅装修概念设计
.厨房装修概念设计
.主人房装修概念设计
.儿童房装修概念设计
.客房装修概念设计
.卫生间装修概念设计
.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示
4、项目营销中心装修风格提示
5、住宅装修标准提示
.多层、小高层、高层装修标准提示
.跃层、复式、错层等装修标准提示
.别墅装修标准提示
八、灯光设计及背景音乐指导
1、项目灯光设计
.项目公共建筑外立面灯光设计
.项目公共绿化绿地灯光设计
.项目道路系统灯光设计
.项目室内灯光灯饰设计
2、背景音乐指导
.广场音乐布置
.草坪音乐布置
.社区广播布置
.项目室内背景音乐布置
九、小区未来生活方式的指导
1、项目建筑规划组团评价
2、营造和引导未来生活方式
.住户特征描述
.住户心理需求满足
.社区品质倡导
.社区文化规划与设计
第四部分项目形象策划
一、项目视觉识别系统（VIS）核心部分
1、名称
.项目名
.道路名
.建筑名
.组团名
2、标志、吉祥物
3、标准色
4、标准字体
二、延展及应用部分
1、工地环境包装视觉
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