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房产投资.docx

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房产投资

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一,基本概念

1.住宅的种类

住宅的种繁多,主要分为高档住宅,普通住宅,公寓式住宅,TOWNHOUSE,别墅等.

（1）按楼体高度分类,主要分为低层,多层,小高层,高层,超高层等.

（2）按楼体结构形式分类,主要分为砖木结构,砖混结构,钢混框架结构,钢混剪刀墙结构,钢混框架一剪刀墙结构,钢结构等.

（3）按楼体建筑形式分类,主要分类低层住宅,多层住宅,中高层住宅,高层住宅,其他形式住宅等.

（4）按房屋型分类,主要分为普通单元式住宅,公寓式住宅,复式住宅,跃层式住宅,花园洋房式住宅,小户型住宅（超小户型）等.

（5）按房屋政策属性分类,主要分为廉租房,已购公房（房改房）,经济适用住房,住宅合作社集资建房等.

2.什么是商品房

商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设,以营利为目的,按市场规律经营的房屋.它有别于各地政府为解决住房困难,实施"安居工程"而建造的"安居房","解困房","解危房",从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房.

从销售看,商品房又分现房销售和期房预售;从销售对象看,分内销商品房,外销商品房;从用途看,分普通住宅,公寓,别墅等.

3.内销商品房与外销商品房的区别

内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房.外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员（外国人,港澳台人士）销售的商品房.

内销商品房可以销售给个人和单位,包括中央单位和个人,以及批准设立的办事处和联络处;外销商品房可以向国外的企业,其他组织和个人出售,但向国内（香港,澳门,台湾地区除外）个人售房,须经人民政府批准.

4.商品房的结构有几种形式

商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的材料来划分.一般可分为以下三种形式:

（1）砖混结构住宅;

（2）砖木结构住宅;

（3）钢筋混凝土结构住宅.

5.砖混结构住宅

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙,柱等采用砖或砌块砌筑,柱,梁,楼板,屋而板,桁架等采用钢筋混凝土结构.通俗的讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构.

砖混结构住宅中的"砖",指的是一种统一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的异型粘土砖,如空心砖等."混"是指由钢筋,水泥,砂石,水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包括楼板,过梁,楼梯,阳台,排檐等.这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构住宅;由于抗震的要求,砖混住宅一般在5层,6层以下.

6.砖木结构住宅

砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙,柱采用砖砌筑或砖块砌筑,楼板结构,屋架用木结构共同构筑成的房屋.

7.钢筋混凝土结构的住宅

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱,梁,板,楼梯,屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充.这种结构搞震性能好,整体性强,搞腐蚀,耐火能力强,经久耐用,多用于高层住宅.具体又分框架,框架剪刀墙结构等.

8.住宅的建筑形式

根据《住宅设计规范》,民用建筑高度与层数的划分为:

1层~3层为低层住宅;4层~6层为多层住宅;7层~10层为中高层住宅（也称小高层住宅）;11层~30层为高层住宅;30层（不包括30层）以上为超高层住宅.

9.低层住宅

低层住宅主要是指（一户）独立式住宅,（二户）联立式住宅和（多户）联排式住宅.与多层和高层住宅相比,低层住宅最具有自然的亲合性（其往往设有住户专用庭院）,适合儿童或老人的生活;住户间干扰少,有宜人的居住氛围.这种住宅虽然为居民所喜爱,但受到土地价格与利用效率,高政及配套设施,规模,位置等客观条件的制约,在供应总量上有限.

10.多层住宅

多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通,是一种最具有代表性的城市集合住宅.它与中高层（小高层）和高层住宅相比,有一定的优势:

（1）在建设投资上,多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯,高压水泵,公共走道等方面的投资.

（2）在户型设计上,多层住宅户型设计空间比较大,居住舒适度较高.

（3）在结构施工上,多层住宅通常采用砖混结构,因而多层住宅的建筑造价一般较低.

但多层住宅也有不足之处,主要表现在:

（1）底层和顶层的居住条件不算理想,底层住户的安全性,采光性差,厕所易溢粪返味;顶层住户因不设电梯而上下不便.此外屋顶隔热性,防水性差.

（2）难以创新.由于设计和建筑工艺定型,使得多层住宅在结构上,建材选择上,空间布局上难以创新,形成"千楼一面,千家一样"的弊端.如果要有所创新,需要加大投资又会失去价格成本方面的优势.

多层住宅的平面类型较多,基本类型有梯间式,走廊式和独立单元式.

一,基本概念

1.住宅的种类

2.什么是商品房

3.内销商品房与外销商品房的区别

4.商品房的结构有几种形式

5.砖混结构住宅

6.砖木结构住宅

7.钢筋混凝土结构住宅

8.低层住宅

9.低层住宅

10.多层住宅

11.小高层住宅

12.高层住宅

13.超高层住宅

14单元式住宅

15公寓式住宅

16.花园式住宅

17.跃层式住宅

18.复式住宅

19智能化住宅

20 退台式住宅

21.组团住宅

22.走廊式住宅

23.独院式住宅

24.并联式住宅

25.联排式住宅区

26.梯间式住宅.

27.独立单元式住宅

28.塔式住宅

29.高层坡度廊式住宅

30跃廊式住宅

31.混合式住宅

32.小户型住宅

33.超小户型住宅.

34.青年住宅

35.两代居住宅

36.老人住宅

37.商住住宅

38.酒店式住宅

39.错层式住宅

40.住宅户室比

41.廉租房

42.经济适用住房

43.公有住房

44.二手房

45.集资房

46.集资房的形式

47.一居室住宅

48.合体一居住宅

49.迷你一居室住宅

50,二居室住宅

51.三居室住宅

52.健康住宅

53,户型的健康,

54,住宅的开间.

55.住宅的进深

56.住宅的层高

57.住宅的净高.

58.小区的规划建设用地面积和建筑面积

59.建筑容积率和建筑覆盖率

60.绿化率与绿地率的区别

61.为何国有土地使用证上编号会有不同

62.房屋的使用率与实用率

63,.商品房销售面积

64.套内建筑面积

65.套内使用面积

66.套内墙体面积

67.套内阳台建筑面积

68.公用建筑面积.

69.分摊的公用建筑面积如何计算

70.公摊面积多大为宜

71.什么是户型

72.房产的价格组成

73.住宅的市场价

74.住宅的标准价

75.住宅的起步价

76.住宅的均价

77住宅的预售价

78.商品房的一次性买断价

79.什么是期房.

80什么是现房

81.什么是准现房

82.A级住宅认定

83.休闲地产

84.计算全部面积的范围

85.按各层水平投影面积的范围

86.计算一半建筑面积的范围

87.不计算建筑面积的范围

88.垃圾面积

89有关面积的规定

90居住单元

91.住宅合作社,

92,公共维修基金

93房屋的折旧

94.房屋使用权买卖

95.商品房的共有权人

96.全部产权

97.部分产权.

98.房屋买卖合同

99.公共.部位

100.共用设施设备

101.住宅的产权

102.住宅的占有权

103.住宅的使用权

104.住宅的收益权

105.住宅的处分权

106.构造柱

107,特征定价法

108.间息式营销售楼.

109.过梁110.圈梁

二,商品房

111.选房的七个步骤

112.楼盘购买指数评分表

113.楼盘登记表

114.楼盘的信息获得

115.如何区分板楼和塔楼

116.板楼的分代

117.高品质的板楼

118.高品质的塔楼

119.买板楼还是买塔楼

120.塔楼和板楼户型如何

121.塔楼为什么给人印象不佳

122.怎样选择塔楼

123.多层住宅与高层住宅的优劣

124.怎样挑选复式住宅

125.选购小复式住宅的要点

126.大社区与小社区的各自优势

127.楼层的选择

128.选房时,最好看看图纸

129选择顶层要注意的问题

130.选择底层要注意的问题

131.绿化率与绿地率哪个对业主更有利

132.如何委托房产测绘机构进行面积测算

133.关于公摊面积的强制规定

134.如何避免多摊公摊面积

135.面积发生误差如何处理

136.业主对公摊面积的知情权

137.怎么算呈C字型半围合状板楼的公摊面积

138.公摊面积明细表

139.按套内建筑面积售房后的公摊面积

140.按套内建筑面积售房的利弊

141.现代化的住宅应该关注哪些细节品质

142.衡量住宅电气配置水平的指标

143.我国住宅电气配置水平的现状如何

144.合格的电气配置对我们生活的影响

145.住宅的报装用电负荷

146.跃层斜顶屋的层高能从内墙算起吗

147.住宅水的要求

148.住宅暖通要求

149.住宅防噪隔音要求

150.住宅的节能考虑

151.主要采暖方式优劣比较

152.什么样的墙体保暖性好

153.社区安防系统

154.选房时易忽略的五个方面

155.配套设施越全越好吗

156.阅读房产广告注意要点

157."温泉入户"要注意的问题

158.小户型物业存在的问题

159.不宜购买的小户型项目八大特征

160.值得购买小户型项目的八大特征

161.如何识别"假热销"

162.开发商常用的营销方式

163.好户型的标准数据

164.挑选户型八大忌

165.房屋面积注意要点

166.商品房预售登记后,购房人要求更名,应如何办理

167.关于房地产广告的法律规定

168.销售广告可以成为商品房买卖合同内容

169.健康住宅的衡量

170.健康住宅与低密度住宅

171.如何看售楼模型

172.如何看期房的平面图

173.如何选择开发商

174.选房应考虑的主要因素

175.居住别选商住楼

176.商住楼的管理要求

177.关于商住楼的规定

178.商住混用的问题

179.房地产的长线与短线投资

180.房屋产权70年到期后该怎么处理

181.购买"售后包租"的注意事项

182.投资二手房和小户型空间谁合算

183.购买高尔夫住宅的理由

184.购买高尔夫住宅注意要点

185.高尔夫住宅环保问题

186.境外设计机构设计的楼盘

187.怎样看售楼书

188.怎样测算购房款以外的费用

189.看样看报纸房产广告

190.怎样看小区配套

191.怎样乍小区绿化

192.怎样看小区布局

193.怎样看小区区内交通

194.怎样看楼盘价格

195.怎样看房子的日照

196.怎样看房子的通风

197.怎样看户型

198.怎样看住宅的设备

199.看样看住宅的节能

200.怎样看住宅的隔音

201.怎样看住宅的私密性

202.怎样看住宅的结构

203.怎样看房子的抗震防火

204.怎样看房子的年限

205.怎样看小区物业管理

206.怎样看样板房

207.怎样看精装修房屋

208.小区土地使用权在卖房前被冻结该行怎么办

一,基本概念

1.住宅的种类

住宅的种繁多,主要分为高档住宅,普通住宅,公寓式住宅,TOWNHOUSE,别墅等.

（1）按楼体高度分类,主要分为低层,多层,小高层,高层,超高层等.

（2）按楼体结构形式分类,主要分为砖木结构,砖混结构,钢混框架结构,钢混剪刀墙结构,钢混框架一剪刀墙结构,钢结构等.

（3）按楼体建筑形式分类,主要分类低层住宅,多层住宅,中高层住宅,高层住宅,其他形式住宅等.

（4）按房屋型分类,主要分为普通单元式住宅,公寓式住宅,复式住宅,跃层式住宅,花园洋房式住宅,小户型住宅（超小户型）等.

（5）按房屋政策属性分类,主要分为廉租房,已购公房（房改房）,经济适用住房,住宅合作社集资建房等.

2.什么是商品房

从销售看,商品房又分现房销售和期房预售;从销售对象看,分内销商品房,外销商品房;从用途看,分普通住宅,公寓,别墅等.

3.内销商品房与外销商品房的区别

4.商品房的结构有几种形式

商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的材料来划分.一般可分为以下三种形式:

（1）砖混结构住宅;

（2）砖木结构住宅;

（3）钢筋混凝土结构住宅.

5.砖混结构住宅

6.砖木结构住宅

砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙,柱采用砖砌筑或砖块砌筑,楼板结构,屋架用木结构共同构筑成的房屋.

7.钢筋混凝土结构的住宅

8.住宅的建筑形式

根据《住宅设计规范》,民用建筑高度与层数的划分为:

1层~3层为低层住宅;4层~6层为多层住宅;7层~10层为中高层住宅（也称小高层住宅）;11层~30层为高层住宅;30层（不包括30层）以上为超高层住宅.

9.低层住宅

10.多层住宅

多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通,是一种最具有代表性的城市集合住宅.它与中高层（小高层）和高层住宅相比,有一定的优势:

（1）在建设投资上,多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯,高压水泵,公共走道等方面的投资.

（2）在户型设计上,多层住宅户型设计空间比较大,居住舒适度较高.

（3）在结构施工上,多层住宅通常采用砖混结构,因而多层住宅的建筑造价一般较低.

但多层住宅也有不足之处,主要表现在:

（1）底层和顶层的居住条件不算理想,底层住户的安全性,采光性差,厕所易溢粪返味;顶层住户因不设电梯而上下不便.此外屋顶隔热性,防水性差.

多层住宅的平面类型较多,基本类型有梯间式,走廊式和独立单元式.

11.小高层住宅

一般而言,小高层住宅主要指7层~10层高的集合住宅.从高度上说具有多层住宅的氛围,但又是较低的高层住宅,故称为小高层.对于市场推出的这种小高层,似乎是走一条多层与高层的中间之道.这种小高层较之多层住宅有它自己的特点:

（1）建筑容积率高于多层住宅,节约土地,房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低.

（2）这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构,从建筑结构的平面布置角度来看,则大多采用板式结构,在户型方面有较大的设计空间.

（3）由于设计了电梯,楼层又不是很高,增加了居住的舒适感.但由于容积率的限制,与高层相比,小高层的价格一般比同区位的高层住宅高,这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思.

12.高层住宅

高层住宅是城市化,工业现代化的产物,依据外部形体可将其分为塔楼和板楼.

（1）高层住宅的优点:

高层住宅土地使用率高,有较大的室外公共空间和设施,眺望性好,建在城区具有良好的生活便利性,对买房人有很大吸引力.

（2）高层住宅的缺点:

高层住宅,尤其是塔楼,在户型设计方面增大了难度,在每层内很难做到每个户型设计的朝向,采光,通风都合理.而且高层住宅投资大,建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅,要配置电梯,高压水泵,增加公共走道和门窗,另外还要从物业管理收费中为修缮维护这些设备付出经常性费用.

高层住宅内部空间的组合方式主要受住宅内公共交通系统的影响.按住宅内公共交通系统分类,高层住宅分单元式和走廊式两大类.其中单元式又可分为独立单元式和组合单元式,走廊式又分为内廊式,外廊式和跃廊式.

13.超高层住宅

超高层住宅多为30层以上.超高层住宅的楼地面价最低,但其房价却不低.这是因为随着建筑高度的不断增加,其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中,低层住宅会有很大的变化,需要考虑的因素会大大增加.例如,电梯的数量,消防设施,通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂,同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强.别外,超高层建筑由于高度突出,多受人瞩目,因此在外墙面的装修上档次也较高,造成其成本很高.若建在市中心或景观较好地区,虽然住户可欣赏到美景,但对整个地区来讲却不协调.因此,许多国家并不提倡多建超高层住宅.

14.单元式住宅

单元式住宅,又叫梯间式住宅,是以一个楼梯为几户服务的单元组合体,一般为多,高层住宅所采用.单元式住宅的基本特点有:

（1）每层以楼梯为中心,安排户数较少,一般为2~4户,大进深的每层可服务于己5~8户.住户由楼梯平台进入分户门,各户自成一体.

（2）户内生活设施完善,既减少了住户之间的相互干扰,又能适应多种气候条件.

（3）建筑面积较小,户型相对简单,可标准化生产,造价经济合理.

（4）仍保留一定的公共使用面积,如楼梯,走道,垃圾道;保持一定的邻里交往,有助于改善人际关系.

15.公寓式住宅

公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的.公寓式住宅一般建筑在大城市里,多数为高层楼房,标准较高;每一层内有若干单户独用的套房,包括卧房,起居室,客厅,浴室,厕所,厨房,阳台等等;有的附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用.

16.花园式住宅

花园式住宅一般称西式洋房或小洋楼,也称花园别墅.一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二,三层小楼,建筑密度很低,内部居住功能完备,装修豪华并富有变化.住宅内水,电,暖供给一应俱全,户外道路,通迅,购物,绿化也都有较高的标准,一般是高收入者购买.

17.跃层式住宅

跃层式住宅是指住宅占有上下两个楼面,卧室,起居室,客厅,卫生间,厨房及其他辅助空间用户可以分层布置,上下层之间不通过公共楼梯而采用户都内独用小楼梯连接.

优点是:

（1）每户都有较大的采光面,通风较好;

（2）户内居住面积和辅助面积较大;（3）布局紧凑,功能明确,相互干扰较小.

18.复式住宅

复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米,而一般跃层式为5.6米）,其下层供起居用,如炊事,进餐,洗浴等;上层供休息睡眠和贮藏用.

优点是:

（1）平面利用系数高,通过夹件层复合,可使住宅的使用面积提高50%~70%;

（2）户内隔层为木结构,将隔断,家具,装饰融为一体,既是墙,又是楼板,床,柜,降低了综合造价;

（3）上部层采用推拉窗户,通风采光好,与一般层高和面积相同住宅相比,土地利用率可提高40%.

不足在于:

（1）复式住宅面宽大,进深小,如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳,自然通风,采光较差;

（2）层高过低,如厨房只有2米高度,长期使用易产生局促憋气的不适感;贮藏间较大,但层高只有1.2米,很难充分利用;

（3）由于室内的隔断,楼板均采用轻薄的木隔断,木材的成本较高且隔音,防火功能差,房间的私密性,安全性较差.

19.智能化住宅

智能化住宅是指将各种家用自动化设备,电器设备,计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合,以获得一种居住安全,环境健康,经济合理,生活便利,服务周到的感觉,使人感到温馨舒适,并能激发人的创造性的住宅型建筑物.一般认为具备下列四种功能的住宅为智能化住宅:

（1）安全防卫自动化;

（2）身体保健自动化;

（3）家务劳动自动化;

（4）文化,娱乐,信息自动化.

具备以下四种基本功能,即可实现家庭活动自动化.家庭活动自动化是指家务,管理,文化娱乐和通信的自动化.所谓家务,是指家电设施,保安设施,能源管理等;所谓管理,是指家庭购买,经济管理,家务工作及医疗健康管理等;所谓文化娱乐,是指利用计算机进行学习,娱乐,文艺创作等;所谓通信,是指利用通信网络与外界联络及咨询服务.

要注意电脑化和智能化的是不同的.大量内附计算机硬件与软件的仪表仪器,装备和系统,均可称为"电脑化",但不一定是智能化.必须采用某种或某些人工智能技术,使该仪表,仪器,装备和系统具有一定的智能功能,方可称为智能化.电脑化是智能化的必要条件,但不是充分条件.

智能化住宅小区是指以一套先进,可靠的网络系统为基础,将住户和公共设施建成网络并实现住户,社区的生活设施,服务设施的计算机化管理的居住场所.其重点在于提高家庭教育水平,科技水平和住宅的安全性.

为进一步规范住宅小区智能化建设,建设部住宅产业化办公室和勘察设计制定了《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》（以下简称《导则》）,将全国住宅小区智能化系统建设分为一星级,二星级和三星级三个等级.

（1）《导则》要求一星级示范小区应具有:

安全防范子系统,包括出入口管理及周界防卫报警,闭路电视监控,对讲与防盗门控,住户报警,巡更管理;信息管理子系统,包括对安全防范系统实行监控,远程抄收与管理,IC卡,车辆出入与停车管理,供电设备,公共照明,电梯,供水等重要设备监控管理,紧急广播与背景音乐系统,物业管理计算机系统;信息网络子系统,包括为实现上述功能科学合理的布线,每户不少于两条电话线和两个有线电视插座,建立有线电视网.

（2）二星级示范小区除应具有一星的全部功能外,在安全防范子系统和信息管理子系统方面,其功能及技术水平应有较大提高;信息传输通道应采用高速宽带数据网作为主干网;物业管理计算机系统应配置局部网络,并供住户使用.

（3）三星级示范小区应具有二星级的全部功能.其智能化系统的建设在有可能的条件下,应实现现代集成建造系统（HI-CIMS）技术,并把物业管理智能化系统建设纳入整个住宅小区中,作为HI-CIMS工程中的一个子系统.同时,HI-CIMS要考虑物业公司对其智能化系统管理的运行模式,使其实现先进性,可扩展性和方便管理.

20.退台式住宅

退台式住宅又称为"台阶式"住宅,因其外形类似于台阶而得名.这类住宅的建筑特点是住宅的建筑面积由底层向上逐层减小,下层多出的建筑面积成为上层的一个大平台,面积要大大超过一般住宅凸出或凹进的阳台面积.退台式住宅的优点是:

住户都有较大的屋外活动空间,同时也有良好的采光和

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