易居中国合肥市场月报.docx
《易居中国合肥市场月报.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《易居中国合肥市场月报.docx（50页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
易居中国合肥市场月报
中国房产信息集团（纳斯达克代码：
CRIC）由易居（中国）控股有限公司（纽交所代码：
EJ）与新浪（纳斯达克代码：
SINA）共同创建。
是目前中国最大的最先进的房地产信息策划和营销服务商
2012年8月
合肥房地产报告
市场报告
目录
第一篇整体市场篇3
第一章、政策资讯3
一、政策法规3
第二篇市场分析篇5
第一章、商品房市场5
一、市场综述5
二、供求关系分析7
第二章、土地市场10
一、本月供应土地分析10
二、本月成交地块分析（不含工业用地）12
四、下月重点土地推介13
第三章、商品住宅市场15
一、市场综述15
二、供求关系分析17
第四章、商办市场22
一、商业市场22
（一）、市场概述22
（二）、供求关系分析22
（三）、市场供应量分析23
二、办公市场26
（一）、市场概述26
（二）、供求关系分析26
（三）、市场供应量分析27
第六章营销媒体29
一、营销透析29
二、媒体分析30
第三篇区域数据篇33
一、蜀山区33
二、包河区33
三、庐阳区34
四、瑶海区34
五、政务区35
六、高新区35
七、新站区36
八、经济区37
九、滨湖区37
中房信视点
CRICReview
中房信视点
供应量环比下降大于求，成交量环比下降，均价略升：
本月商品住宅供应量60.37万㎡，环比下降8.39%；本月商品住宅成交量为81.04万㎡，环比下降5.78%。
供应量的下降与目前市场存量有密切关系，而成交量略有下降是均价上涨所致，但整体来看，本月成交量仍处于相对平稳状态。
后期，随着金九银十的到来，商品住宅成交量或将迎来一个高峰期。
成交价格略有上升：
本月商品住宅成交均价为6650元/㎡，环比上升2.78%。
住宅均价的略涨导致整体市场成交量略有下降，但整体的波动仍在正常的规律区间内进行。
随着金九银十的到来，未来商品住宅均价或将保持稳中略升的势头。
第一篇整体市场篇
第一章、政策资讯
一、政策法规
央行：
下半年严行差别化住房信贷抑制投机购房
中国央行营管部8月28日在召开辖区金融机构情况通报会时指出，下一阶段要严格实施差别化住房信贷政策，抑制投机投资性购房需求。
会议还强调，下一阶段要加大对银行业、证券业、以及跨市场、跨机构的交叉性业务风险的排查，摸清具有融资功能的非金融机构、民间借贷和实体经济等方面的风险隐患。
同时，全力推进利率统计综合试点，继续贯彻落实稳健货币政策，大力支持实体经济发展，加大差别存款准备金动态调整机制的参数调整和动态指导。
继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，抑制投机性购房。
除了信贷上继续严格执行相关政策，财税方面的配套政策也可能在未来一起为楼市“降温”。
【克而瑞观点】：
差别化住房信贷政策对房地产市场来说是一利好消息，政策执行后，投机性购房者购房成本将大幅增高，投资房产意愿降低，将使更多热钱流入其他行业，带动其他行业发展活力，促使国内经济多元化增长；对于刚需购房者来说，购房成本降低，处于观望状态的大批购房群体将择机出手，从长远来说，此举将引导买方市场力量平稳、渐进释放，对房地产健康、长远发展有积极效应。
稳步推进个人住房房产税改革试点
财政部部长谢旭人29日在京重申，目前要严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。
同时，还将稳步推进个人住房房产税改革试点。
此前，上海和重庆已经开展了房产税征收的试点。
这两个实行房产税试点的城市主要对增量房征收房产税，也就是针对交易环节收税。
之前也有媒体报道指出，相关部门目前正在推进的城镇个人住房信息系统，将为房产税改革试点提供技术支撑。
【克而瑞观点】：
房产税改革是势在必行的，它一方面可以使房地产业在以后的长期发展过程中减少泡沫，另一方面还可以为地方税体系提供重要财源，化解基层财政困难，避免地方土地财政的短期行为等。
同时，这个制度建设也是优化我国收入分配和财产配置的重要经济手段，还是打造我国直接税体系的重要突破口，对于全面的税制配套改革有重要作用。
两部门加强土地出让管理，京沪出台严格市场交易管理规定
国土部住建部《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，通知指出加大住房用地供应力度，应保尽保保障性安居工程用地，并以提高计划完成率、增加有效供应为首要目标，进一步加大普通商品住房用地的供应力度；切实把握好土地出让节奏、时序和价格，防止出现商服和住宅高价地；对预判成交价创历史总价最高，或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地，包括商服、住宅或商住综合，要及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地；
严格执行房地产用地出让不能超过面积上限，不得捆绑出让、“毛地”出让；住宅用地容积率不得小于1，各类住房建设项目要在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工；
严格实施竞买人资格审查，落实不得使用银行贷款缴交土地出让价款的规定，土地出让竞买保证金不得低于出让最低价的20%；土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年；土地出让后，任何单位和个人无权擅自更改规划和建设条件。
【克而瑞观点】：
与以往政策相比，此次出台的政策并无太多新意，只是强调重申原有措施。
针对六月下旬以来，北京、广州、沈阳等城市土地市场相继出现高总价、高单价、高溢价率的成交，引发有关部门的忧虑，进而出台了强化土地出让管理的通知。
通知明确提出对于预判可能创新高的地块，要通过“限房价、竞地价”或配建保障房等措施，避免“地王”再现。
这种通过技术调整、治标不治本的方法抑制高地价，无异于掩耳盗铃。
第二篇市场分析篇
第一章、商品房市场
一、市场综述
图2-2-1-1：
2011年8月至2012年8月合肥市商品房供求走势图
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
供应量小幅上涨、成交量小幅下降：
本月商品房供应量92.08万㎡，环比上涨了3.66%；同比上涨1.56%。
成交量为96.43万㎡，环比下降了2.12%，同比上涨了45.83%。
8月合肥楼市供应量较上月呈现小幅上涨趋势，但是成交量相比上月未出现小幅度的下降趋势，由此可见，目前房地产市场供应量虽然有所加大，但是成交量依然呈现小幅下降的趋势，市场观望情绪稳定中有所下降。
供应量大幅上涨：
由于七月房地产市场成交量大幅上涨，因此本月市场供应量呈现小幅上涨趋势。
本月商品房市场成交量相比较上月呈现下降趋势，但是下降趋势并不大，今年8月与去年同期比较供应量还是呈现大幅上涨趋势。
中房信认为，从目前来看开发商在销售业绩、资金回笼和库存等多重压力的影响下，预计各家房企将继续加大推盘和降价力度导致目前市场存量相对有所减少，市场供应量有所上涨。
成交均价小幅下降：
本月商品房成交均价为6799元/㎡,，环比下降了1.52%，同比下降11.26%，本月较上个月出现小幅的下降。
本月成交价格有所下降，刚需较多等原因，导致市场成交量有所上涨，从2010年4月开始的全国范围的楼市调控，不可避免地影响了合肥楼市的全年进程，但是近四个月合肥从成交量上看，保持稳定的上涨趋势。
虽然本月市场成交价有所下降，但是由于本月供应量的加大，因此市场成交量依然保持稳定的状态。
表2-2-1-1：
合肥市2012年8商品房各类指标变化表
指标
2012年7月
2012年8月
同比增长（%）
环比增长（%）
供求比
0.9
1.0
-30%
6%
供应量（万mP2P）
88.83
92.08
3.66%
1.56%
成交量（万mP2P）
98.52
96.43
45.83%
-2.12%
成交价格（元/mP2P）
6904
6799
-11.26%
-1.52%
成交总额（亿元）
67.2
68.06
34%
1%
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
二、供求关系分析
图2-2-2-1：
2011年8至2012年8合肥市商品房供求关系对比图
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
供求相对持平，供求比较为稳定：
本月商品房的供求比为1.0，环比上涨了6%，同比下降了30%。
2012年年初商品房市场在经历7月供应呈现上涨趋势后，8月依然呈现小幅上涨的状态，8月合肥楼市呈现“供应量小幅上涨，成交量小幅下降”的状况。
从数据上可以看出，本月供应量的涨幅与成交量的降幅较为稳定，市场无较大变化。
本月商品房实施的价格相比之前呈现下降的趋势。
虽然大部分投资购房的消费者仍然处在观望期，但是仍然有部分急需购房的刚性需求客户加入买房的团队。
由于国家控制房价增长的决心没有动摇，预计未来合肥楼市供求关系将表现得更加平衡，市场将趋于稳定。
区域供应分析
图2-2-3-2：
2012年7至2012年8合肥市商品房供应量区域对比图
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
新站区供应为首、经开区供应涨幅明显：
本月新站区供应量为首，共新增供应为15.39万㎡，比上个月的2.56万㎡，上涨了12.83万㎡，位居本月新增供应榜单首位，占合肥市新增供应的17%。
经开区新增供应为13.83万㎡，由于上月经开区市场无供应，位居本月新增供应榜单第二，占合肥市新增供应的15%。
包河区新增供应为5.58万㎡，由于上月的0.58万㎡，上涨了4.95万㎡，位居本月新增供应榜单第三，占合肥市新增供应的6%。
本月其他区域市场供应量都出现了不同程度的下降，其中庐阳区下降幅度较大，市场供应与成交保持相对稳定状态。
区域供应月度普遍增长：
本月新站区、经开区以及包河位居新增供应的前三甲，所占比例达全市供应的38%，与上个月的前三甲比例有所上升；本月整体区域市场大部分呈现下降趋势，但是降幅较小，市场整体仍然呈现较大供应。
供应结构分析
图2-2-3-3：
2012年8月各物业市场供应结构图
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
从供应结构来看，住宅供应量为60.37万㎡，占据主导地位，占全市供应的65.57%，与上月相比，比例小幅的下降。
商业供应量为12.73万㎡，占全市供应的13.83%，比例大幅的上涨；办公供应量为7.27万㎡，占全市供应量的7.9%，比例小幅的下降，其他类商品房供应量为11.7万㎡，占全市供应量的12.71%，比例大幅上涨。
图2-2-4-2：
2012年8各物业市场成交结构图
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
从成交结构来看，住宅成交量为81.04万㎡，住宅继续占据主导地位，占全市成交的84.04%，与上月相比，比例有所下降；办公成交量为9.34㎡，占全市成交的9.69%，比例大幅上涨，成交量位居第二；商业成交量为4.17万㎡，占全市成交量的4.32%，成交量位居第三；其他本月成交量为1.88万㎡，占全市成交的1.95%。
从成交结构上看，住宅的比重较大，仍占主导地位；住宅成交份额较上月小幅下降。
未来住宅将继续占据成交主力不变，办公、商业和其他类商品占据份额随月度变化明显。
三、成交均价分析
图2-2-5-1：
2011年8-2012年8合肥市商品房成交均价走势图
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系
成交价格呈现下降趋势：
本月商品房成交均价为6799元/㎡，环比下降1.52%，同比下降11.26%。
由于受政策影响，近期成交量呈现上涨趋势，导致市场存量房有所下降，2012年开发商为销售存量以及新项目，同时改变资金困难的局势，开发商采取降价的措施。
本月成交均价较上个月有小幅的下降。
未来市场发展：
一方面随着开发商资金的紧缩、市场成交量下降、购买力不足三者齐聚的局面下，开发商必然更期望采取以价换量的销售模式。
另一方面，随着2012年的开始，楼市调控并没有随着2011年的结束而终止，反而趋于严格，开发商面对巨大的现实压力，未来会有更多的楼盘加入降价的热潮中。
第二章、土地市场
一、本月供应土地分析
1、供应地块走势分析
图3-1-1-1：
2012年8月合肥市土地市场供应走势
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
如上图，2012年8月合肥市供应土地面积为64.69万㎡，环比下降16%，同比上涨894%。
从供应幅数来看，本月供应的8块土地，4块土地为工业性用地，4块为经营性用地，大部分位于经开区。
由于近两月合肥土地市场成交有所加大，导致本月土地市场经营性用地有所增加。
2、供应结构区域与结构分析
Ø供应土地区域结构
图3-1-1-2：
2012年8月合肥市土地区域结构
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
本月土地供应量排行依次为：
经开区土地供应量为417515㎡，占本月总土地供应的64.54%，高新区土地供应量为177308㎡，占本月总土地供应的27.41%，蜀山区土地供应量为27707㎡，占本月总土地供应的4.28%，庐阳区土地供应量为15507㎡，占本月总土地供应的2.40%，、包河区土地供应量为8856㎡，占本月总土地供应的1.37%，瑶海区、新站区、滨湖区本月无供应。
从8月土地供应来看，经开区依靠2块经营性用地地块以及1块工业用地地块拔得本月供应头筹，高新区主要依靠2块工业用地地块获到了全市供应量的亚军，蜀山区主要依靠1块经营性用地，排在了全市供应量的季军。
二、本月成交地块分析（不含工业用地）
1、地块成交走势
图3-2-1-1：
合肥市土地市场成交量价走势
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
如上图所示，2012年8月合肥市共成交土地41.71万㎡，较去年同期上涨19.56万㎡，成交土地总价为29.83亿元。
本月土地成交幅数较上月增加3幅，土地总价以及土地面积较7月大幅上涨。
Ø成交土地价格走势
图3-2-2-1：
合肥市成交土地价格走势
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
如上图，2012年8月合肥市经营性用地成交均价为404万元/亩，受政策和成交结构影响，2011年合肥的经营性用地的成交地价波动频繁，合肥上月土地市场无成交，导致本月市场经营性成交幅度加大。
本月成交3块经营性用地。
Ø经营性用地楼板价分析
图3-2-3-1：
合肥市11年8月—12年8月成交经营性用地楼面价走势
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
如上图，本月成交经营性用地平均楼面价为2013元/㎡，平均楼面价有所上涨，相比上月市场土地无成交的想象，本月土地市场供应以及成交都有所加大。
四、下月重点土地推介
表3-4-1-1：
合经区2012-2号地块经济指标列表
地块名称
ZWQTB-038-2
地址
政务区潜山路以西，休宁路以南
预成交日期
2012-9-19
出让方式
拍卖
土地用途
商业办公
所在区域
政务区
环线位置
二环外
占地面积
28666.81
底总价
19350万元
总建面积
137600.7
容积率
4.8
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
2012年8月合肥市土地供应列表
土地名称
出让方式
区域
四至范围
土地用途
土地面积（亩）
容积率
底总价（万元）
底价楼板价
ND1-2-1
挂牌
高新区
高新区南岗科技园
工业
216
1.2
5529.6
319.9984
ND1-1
挂牌
高新区
高新区南岗科技园
工业
49.96
1.2
1278.976
319.9984
J1102
挂牌
经开区
经济开发区汤口路以南、蓬莱路以西
工业
23.8796
1.35
612.9893
285.2208
B1202
挂牌
包河区
哈尔滨路南、长白山路西
工业
13.284
1.26
340.0704
304.7604
合经区2012-2号
挂牌
经开区
经开区金炉路东北、翡翠路西
居住、商业
308.22
5.5
127911.3
1131.813
合经区2012-3号
挂牌
经开区
经开区仙人路北、棋石路东
居住
294.17
3.5
158263.5
2305.696
W1202
拍卖
蜀山区
蜀山区长江西路与潜山路交口西北角
居住、商业
41.56
3
21195.6
2549.987
N1208
拍卖
庐阳区
庐阳区四里河路以东、北二环路以南
商业服务业设施用地
23.26
3
6047.6
1299.994
第三章、商品住宅市场
一、市场综述
图2-4-1-1：
2011年8月至2012年8月合肥市商品住宅供求及价格走势图
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
供应量环比下降大于求，成交量环比下降，均价略升：
本月商品住宅供应量60.37万㎡，环比下降8.39%；本月商品住宅成交量为81.04万㎡，环比下降5.78%。
供应量的下降与目前市场存量有密切关系，而成交量略有下降是均价上涨所致，但整体来看，本月成交量仍处于相对平稳状态。
后期，随着金九银十的到来，商品住宅成交量或将迎来一个高峰期。
成交价格略有上升：
本月商品住宅成交均价为6650元/㎡，环比上升2.78%。
住宅均价的略涨导致整体市场成交量略有下降，但整体的波动仍在正常的规律区间内进行。
随着金九银十的到来，未来商品住宅均价或将保持稳中略升的势头。
表2-4-1-2：
合肥市8月商品住宅各类指标变化表
指标
2012年7月
2012年8月
同比增长（%）
环比增长（%）
供求比
0.8
0.7
-50%
-12.5%
供应量（万㎡）
65.9
60.37
-7.25%
-8.39%
成交量（万㎡）
86.01
81.04
78.07%
-5.77%
成交价格（元/㎡）
6470
6650
2.24%
2.78%
成交总额（亿元）
56.37
53.89
76.69%
-4.40%
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
二、供求关系分析
图2-4-2-1：
2011年8月至2012年8月合肥市商品住宅供求情况对比图
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
供求比为0.7，市场表现为供不应求：
从近3个月的市场供求表现来看，供应量环比续降，需求量较大且整体在70万㎡左右且相对稳定，超出往年同期成交量，本月供求比有所下降。
市场鉴定为良性利好。
进入金九银十后，楼市或迎来今年“小阳春”，存量继续减少，供求比将环比持续下降。
本月供应量环比下降：
本月商品住宅供应量为60.37万㎡，环比下降8.39%%，同比下降7.25%。
2011年8-2012年8月合肥市商品住宅供应763.85万㎡，就合肥市场而言，在合理区间内，相对稳定。
虽然受到国家宏观调控影响，但开发商持有存量决定，对供应影响相对较少。
蜀山区、瑶海区和庐阳区成为供应主力：
就区域来看，蜀山区位居第一，供应占全市供应量的18.70%，主要同学府名都、金域华府、易居同辉南苑和北苑、美域花园、公园道1号、西山银杏花园等7大项目加推放量有关。
瑶海区位居第二，供应占全市供应量的16.99%，庐阳区位居第三，供应占全市供应量的16.87%。
这三个区域供应占全市供应的52.56%，供应较为集中。
成交量环比略降，表现稳定：
本月商品住宅成交量为81.04万㎡，环比下降5.77%，同比上涨78.07%，且近三个月成交量可观。
2011年8-2012年8月份合肥商品住宅成交610.11万㎡，近一年市场放量的年去化率为79.87%。
高新区、庐阳区和蜀山区是成交主力：
就区域来看，高新区居第一，成交占全市成交量的19.13%，庐阳区位居第二，占16.82%，蜀山区位居第三，占17.32%。
三大区域成交占全市的53.27%。
2、成交结构分析
图2-4-4-2：
2012年7月-2012年8月商品住宅区域成交面积对比图
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
大多区域成交环比上升：
本月各区域成交除了包河、蜀山、政务三个区域有所下降外，其他区都环比上升。
其中，新站区成交增幅极大，达到43.57%，庐阳区、经济区紧随其后，分别增幅为3.81%以及2.93%。
表2-4-4-1：
2012年7月-2012年8月商品住宅区域成交面积表
区域
7月成交面积（万㎡）
7月成交面积（万㎡）
环比增长（%）
包河区
7.74
6.69
-9.69
滨湖区
9.91
15.5
36.06
高新区
2.98
3.05
2.35
经济区
4.44
4.57
2.93
庐阳区
13.13
13.63
3.81
蜀山区
15.3
14.04
-8.24
新站区
3.42
4.91
43.57
瑶海区
9.59
9.66
0.73
政务区
8.83
8.69
-8.62
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
3、成交价格结构对比
2-4-4-3：
2012年8月商品住宅各价格区间成交比重图
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
住宅刚需均价段成交量仍是市场主力：
8月合肥住宅市场成交价格区间6000-7000占总成交量的28.81%，成交比重较为稳定，为市场成交价格主力空间；5000-6000元占26.85%，7000-8000元的占22.01%，成交比重有所上升；5000以下和8000以上的总和仅占22.32%。
4、面积结构对比
图2-4-4-4：
2012年8月商品住宅各面积区间成交比重图
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
80-100㎡面积段成交量为市场主力：
8月中等户型住宅成交量依然火爆，成交比重较上月有所下降，80-120㎡成交占总体成交量的54.82%。
城市刚需置业者仍是成交的主力支撑客户，由当前调控政策和购买力决定。
5、房型结构对比
图2-4-4-5：
2012年8月商品住宅各房型区间成交比重图
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
三房成交成为主力：
本月三房成交占市场总额的45.09%，是住宅成交的主力房型，环比下降16.18%，二房成交占比为37.62%，环比下降2.43%。
首次置业型需求和改善型需求占市场主导依旧地位不变。
三、成交均价分析
图2-4-5-1：
2011年8月-2012年8月合肥市商品住宅成交均价走势图
数据来源：
CRIC中国房地产决策咨询系统
成交均价较为稳定：
8月合肥住宅销售均价为6650元/㎡，环比上涨2.78%，在合肥合理波动的价格区间内。
价格微幅上涨主要是由于金九银十传统销售旺季的逼近，市场趁势略抬价格。
但从长远分析看，在国家调控下，价格未来两三个月不会出现大幅上涨势头，将以稳中略涨为主。
第四章、商办市场
一、商业市场
（一）、市场概述
◆供求比：
2012年8月，合肥市商业市场供求比为3.05，本月供应量较上月大幅上涨，成交量较上月出现了小幅下降，由于本月的供应量上涨幅度远远大于成交量的下降幅度，因此本月供求比较上月大幅上涨；
◆供应方面：
2012年8月，合肥市商业市场供应量
升级会员 