重庆市农产品现代物流加工园区可行性研究报告.docx
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重庆市农产品现代物流加工园区可行性研究报告
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第一章项目概况1
一、项目基本概况1
二、可行性研究报告编制范围2
三、可行性研究报告编制依据2
第二章项目建设的可行性分析3
一、交通区位条件良好3
二、具有产业支撑3
三、区域市场对农产品需求潜力较大6
四、建设选址用地条件优越8
五、符合主城核心区部分服务功能外移的趋势9
第三章项目建设的重要性分析10
一、是重庆现代农业参与国际竞争的重要平台10
二、是重庆推进城乡统筹有效解决“三农”问题的战略举措10
三、是带动重庆市农业产业化及现代农业发展的客观要求11
四、是重庆大中城市农副产品供给的重要保障12
五、是璧山县融入主城区服务主城区的迫切需要12
第四章项目选址、定位及功能布局14
一、项目选址14
二、项目的战略定位16
三、功能布局17
第五章项目建设内容、规模及进度19
一、项目建设内容及规模19
二、项目建设进度20
第六章投资效益分析22
一、项目投资估算22
二、投资计划25
三、收益分析26
四、财务分析27
第七章环境影响评价32
一、环境保护32
二、生态环境建设35
第八章园区开发运作模式37
一、开发模式37
二、结论38
第九章结论与建议39
第一章项目概况
一、项目基本概况
（一）项目名称：
重庆市农产品现代物流（加工）园区建设项目。
（二）建设地点：
重庆市璧山县大路镇内，大路与保家之间，遂渝高速公路沿线5公里长的区域内（见附图1：
重庆市农产品现代物流（加工）园区选址示意图）。
（三）项目性质：
新建。
（四）建设规模及主要建设内容：
重庆市农产品现代物流（加工）园区占地面积3000亩。
其中，先期启动2000亩，包括批发交易区（占地500亩）、仓储保鲜区（占地面积400亩）、精深加工区（占地面积500亩）、物流配送区（占地200亩）和综合服务区（占地面积400亩）五个功能区；剩余1000亩作为预留拓展用地，进行规划控制。
（五）建设期限：
整个项目建设期12年，分三期完成。
其中，近中期即2010—2016年，完成先期启动的2000亩；控制预留的1000亩土地的开发建设视整个项目具体实施情况，作为功能拓展用地于2020年前完成。
二、可行性研究报告编制范围
空间范围：
由于项目远期开发建设存在不确定性，因此本报告的编制范围仅限于先期启动的2000亩范围内。
时间范围：
2010—2016年。
三、可行性研究报告编制依据
《城市用地分类及规划建设用地标准》（GBJ137－90）
《城市道路交通规划设计规范》（GB50220—95）
《重庆市城乡总体规划2007—2020》
《重庆市璧山县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
《重庆“1小时经济圈”建设璧山应对战略研究》
《2007年璧山县政府工作报告》
《重庆市璧山县大路镇规划（2004—2020）》
《璧山县县域空间发展规划》
第二章项目建设的可行性分析
项目建成后，主要服务范围是主城特大城市、一小时经济圈及区域性中心城市。
从区位、产业支撑、市场前景以及完善重庆主城核心区城市服务功能等综合条件来看，本项目具有较强的可行性。
一、交通区位条件良好
受制于高昂地价和租赁成本，现代物流园区一般选择在紧靠大城市边缘、对外交通发达的地点布局。
重庆市农产品现代物流（加工）园区选址所在地璧山县交通便捷、区位优势明显。
璧山是川东、川北、渝西各县市到重庆的交通要道，与重庆主城区缙云山仅一山之隔，是重庆主城区未来重要的拓展区，历来被誉为“川东要道”和重庆的西大门。
璧山距江北机场50公里，距西永铁路货运站15公里，距九龙坡集装箱港口30公里，璧城至大学城隧道打通后，璧山县城至大学城的距离将缩短为4.69公里。
璧山陆路交通发达，国道319线、成渝高速、渝遂高速穿境而过，规划中的成渝城际铁路客运专线、成渝高速公路辅线将经过璧山，重庆轨道1号线二期将延伸至县城。
璧山是重庆主城向西辐射的第一站，已纳入重庆“一小时经济圈”核心发展区，璧山50平方公里土地已纳入西部新城规划建设范围。
二、具有产业支撑
项目选址地璧山县及其所在的多个区域经济廊道是重庆传统的优势农产品布局基地，其对项目发展具有良好的产业支撑作用。
一是璧山县系成渝经济区产业发展和物资交流的传统门户。
成渝快速交通走廊是云、贵、川等地农产品向重庆主城区流入的物流大通道。
重庆是多种农产品的净调入区，据重庆市蔬菜协会的估计，重庆主城区大型农产品批发市场外调蔬菜主要来自四川、云南等地区，部分产品的外来运量占到了整个市场交易量的60%以上。
璧山完全可以充分利用自身的门户优势，汇聚以成渝经济区为重点的上述各大地区的农产品资源，做大服务于重庆主城区的农产品物流，形成以成渝经济区为强大依托的农产品物流及加工基地。
二是璧山县主要服务的区域——渝西经济走廊以及上位区域重庆一小时经济圈，是重庆重要的优势农产品生产供应基地。
如渝遂高速公路沿线的潼南、铜梁、璧山将建成60万亩蔬菜基地，连同武隆高山反季蔬菜基地，将保证主城自产蔬菜供应量的60%以上。
渝西荣昌县养猪业发达，纯种母猪的存栏量占重庆市的1/3，年产子猪200万头，外销150万头，是全国最大的子猪生产基地。
项目主要服务及辐射区域优势农产品名称及布局区域具体如表2—1所示。
表2—1项目服务区（辐射）区优势农产品分布情况
农产品名称
分布区域
绿色精品稻米
綦江、巴南、南川、涪陵、江津、合川、铜梁、璧山、永川、荣昌、长寿
“双低”油菜
潼南、铜梁、合川、荣昌、江津、大足、璧山
甜橙、优质锦橙及伏令夏橙
江津、巴南、长寿、渝北、涪陵
茶叶
永川、江津、荣昌、南川
南方早熟梨
江津、璧山、永川
榨菜
渝北、长寿、涪陵
优质蚕
涪陵、铜梁、合川、江津
优质瘦肉型猪
合川、潼南、铜梁、大足、荣昌、永川、长寿、巴南、江津、綦江、南川、涪陵
名优水产品
江津、巴南、铜梁、九龙坡
优质蔬菜
潼南、铜梁、璧山
资料来源：
根据网上有关资料进行整理。
项目所服务区域内主要农产品产量占全市的比重如表2—2所示。
表2—2项目辐射区域的主要农产品产量占全市的比重
农产品
总量（万吨）
占全市比重（%）
全市
一小时经济圈
渝西经济走廊
一小时经济圈
渝西经济走廊
粮食
1148.01
587.80
433.01
51.2
37.7
油料
43.77
16.02
13.32
36.6
30.4
甘蔗
11.26
10.00
9.66
88.7
85.8
烟叶
7.15
0.79
0.55
11.0
7.7
茶叶
1.89
1.35
0.99
71.7
52.8
水果
175.89
77.11
47.97
43.8
27.3
蔬菜
945.21
624.11
421.29
66.0
44.6
肉类
178.54
95.61
81.21
53.6
45.5
#猪肉
142.41
73.36
56.93
51.5
40.0
#牛肉
6.50
1.23
0.97
18.9
15.0
水产品
25.54
17.93
11.46
70.2
44.9
资料来源：
《2008年重庆统计年鉴》
从上表可以看出，在重庆优势农产品中，项目服务区域内的粮食产量占全市的51.2%、茶叶占71.7%、蔬菜占66.0%、肉类占53.6%、水产品占70.2%，具有绝对比较优势。
丰富的农产品生产基地集中布局于项目便捷可达的周边，为其发展提供了重要的资源保障。
三是璧山县自身也拥有丰富农产品资源。
近年来，璧山县打造形成了优质伏淡季水果、无公害蔬菜、花卉苗木、禽兔等四大支柱产业。
2007年，水产品、蔬菜、水果等多种农产品产量居全市前10位左右。
三、区域市场对农产品需求潜力较大
重庆市农产品现代物流（加工）园区是产销结合的综合性现代物流园区。
其中，销地市场的规模和潜力对项目发展具有至关重要的影响。
首先，项目所服务区域的人口总量集聚将形成巨大市场规模。
项目建设地背靠重庆主城区，直接服务于重庆一小时经济圈和重要的区域性中心城市。
根据《重庆一小时经济圈经济社会发展规划》和《重庆市城乡总体规划（2007—2020）》，到2020年末，全市将形成1个特大城市、6个大城市、25个中等城市和小城市、495个左右小城镇的城镇体系。
一小时经济圈人口将达到2200万人，城镇人口将达到1760万人，其中都市区总人口将达到980万人，城镇人口将达到930万人，这是重庆产业最为发达、人口最为集中、消费力最为旺盛的区域。
民以食为天，如此巨大消费市场的形成，将引发对农副产品旺盛的需求。
根据国家卫生部制订的《中国居民膳食指南（2007）》标准，测算得出一小时经济圈、都市九区、六大区域性中心城市三个市场区域2010、2020年的主要农产品消费总量，如表2—3所示。
表2—32010、2020年项目市场需求总量分析单位：
万吨
市场区域
谷物
蔬菜类
水果
奶类
禽蛋
畜禽肉
一小时经济圈
2010
城镇居民
130.09
216.81
86.72
43.36
21.68
43.36
农村居民
111.69
89.35
22.34
22.34
5.58
11.17
合计
241.78
306.16
109.06
65.70
27.27
54.53
2020
城镇居民
192.72
321.20
128.48
64.24
32.12
64.24
农村居民
192.72
321.20
128.48
64.24
32.12
64.24
合计
385.44
642.40
256.96
128.48
64.24
128.48
主城九区
2010
城镇居民
72.27
120.45
48.18
24.09
12.05
24.09
农村居民
7.67
12.78
5.11
2.56
1.28
2.56
合计
79.94
133.23
53.29
26.65
13.32
26.65
2020
城镇居民
101.84
169.73
67.89
33.95
16.97
33.95
农村居民
5.48
9.13
3.65
1.83
0.91
1.83
合计
107.31
178.85
71.54
35.77
17.89
35.77
六大区域性中心城市
2010
城镇居民
59.71
74.64
29.86
14.93
7.46
14.93
农村居民
51.39
74.64
29.86
14.93
7.46
14.93
合计
111.11
149.29
59.71
29.86
14.93
29.86
2020
城镇居民
61.76
102.93
41.17
20.59
10.29
20.59
农村居民
29.46
49.09
19.64
9.82
4.91
9.82
合计
91.21
152.02
60.81
30.40
15.20
30.40
摄入量标准（克/人·天）
最小值
300
400
100
100
25
50
最大值
500
500
200
100
50
100
注：
1、摄入量标准数据来源：
2008年1月，《中国居民膳食指南（2007）》，中华人民共和国卫生部。
2、2010年摄入量标准取值标准为：
谷物为城镇居民取最小值，农村居民取最大值，其他各类城镇居民取最大值，农村居民取最小值；2015年后重庆市一小时经济圈实现全面小康，因此，2015、2020年农产品需求预测标准值则取组中值。
2010年，重庆一小时经济圈、主城区九区、六大区域性中心城市三个层面的区域市场对蔬菜、水果、谷物等农产品的年消费总量均超过百万吨，其中，一小时经济圈的蔬菜消费总量超过300万吨，到2020年这一指标还将翻一番，达到642万吨，以一小时经济圈为基础的农产品核心市场消费力充足旺盛，为项目发展提供了持续稳定的市场保障。
根据项目规划的建设规模，其辐射半径超过300公里，影响范围可达川北、川南和黔北等地区。
可以判定，重庆市农产品现代物流（加工）园区的未来市场空间十分巨大。
其次，城乡居民人均农产品消费量的显着提升将创造大量市场需求。
仍根据国家卫生部制订的《中国居民膳食指南（2007）》标准测算得出，目前重庆市城乡居民对主要农产品的人均消费量与国家制定的人均每天摄入农产品标准值还存在着较大的差距，具体如表2—4所示。
表2—42007年重庆市城乡人口人均农产品消费量与标准量对比
单位：
克/人·天
项目
城镇标准值[1]
农村标准值[2]
城镇实际值[3]
差距
[3－1]
农村实际值[4]
差距
[4－2]
粮食
300
500
121.18
－178.82
533.14
33.14
蔬菜
500
400
336.6
－163.40
395.64
－4.36
畜禽肉
100
50
111.45
11.45
85.2
35.20
蛋类
50
25
25.37
－24.63
15.82
－9.18
奶类
100
100
66.77
－33.23
3.32
－96.68
水果
200
100
123.51
－76.49
41.17
－58.83
重庆城镇居民对六大类农产品的消费，只有畜禽肉的实际消费量大于标准摄入量，其余五种农产品的消费量均小于标准摄入量，特别是粮食、蔬菜和水果等消费的差距较大，分别为178.82克/人·天、163.4克/人·天、76.49克/人·天；农村居民除粮食和畜禽肉的消费量稍高于标准摄入量外，其它四类人均农产品消费量远低于标准摄入值，差距较大的是奶类产品，为96.68克/人·天。
随着重庆城乡居民收入水平的提高、营养膳食结构的改良，人们对蔬菜、水果、蛋奶等农产品的消费会继续增长，主要农产品的消费水平将会与标准摄入水平进一步缩小，甚至超越。
项目直接服务区域的居民农产品消费结构变迁将带动相应农产品市场供给的强劲增长，为本项目创造了极大的市场发展空间。
四、建设选址用地条件优越
重庆市农产品现代物流（加工）园区座落在璧山县大路镇，紧临渝遂高速公路，这一带地势平坦，无大的工矿企业和居民居住点，项目征地拆迁的量比较小，将可极大地降低工程建设成本，也便于物流园区各组团集中布局和功能展开。
项目周边拥有一座中型水库，保家、大路等地水、电、气基础设施完善，能够为项目建设运营提供保障。
五、符合主城核心区部分服务功能外移的趋势
随着重庆主城核心区城市功能的不断优化和完善，涉及农产品的批发交易、物流配送、仓储保鲜等服务功能将逐渐退出核心区，向周边区域转移。
宏观上，这一趋势：
一是符合重庆市建设长江上游商贸中心和物流中心的要求，二是符合城乡统筹总体建设思路的要求，三是符合重庆城市中心土地集约利用的要求，四是符合缓解重庆市城市交通压力的要求，五是符合重庆市优化产业布局提升产业发展的要求；微观上，这一趋势是主城核心区逐步走向“净化”的必然要求。
总之，璧山县区位优势十分突出，项目服务区域市场需求容量较大，具有良好的产业支撑，建设条件优良，符合城市发展的总体要求，是重庆主城最适合布局农产品现代物流（加工）园区的空间区域。
第三章项目建设的重要性分析
一、是重庆现代农业参与国际竞争的重要平台
重庆直辖十年，历经“打基础、建平台、增后劲”的积累阶段，站在“求突破、上台阶、大发展”新的转折点上，正着力构建内陆开放型经济格局，逐步融入世界经济舞台。
在大开放、大发展的形势下，国际现代农业发展和先进完善的农业经营服务模式也必将深刻地影响到重庆农业发展。
重庆作为大城市、大农村并存的新兴直辖市，农业是重庆国民经济的基础产业，也是战略性产业，发展开放型的现代农业，是重庆参与国际分工协作的重要内容之一。
从国际竞争层面来看，重庆农产品物流基础设施落后、物流成本居高已经成为制约重庆农业参与国际化竞争的一个巨大瓶颈。
建设农产品现代物流（加工）园区，以现代经营理念、现代物流方式、现代信息技术等改造和提升传统农产品流通模式，是重庆市承接外部区域资金、技术、人才的重要平台，也是引领重庆市优势农产品走向世界的重要平台。
二、是重庆推进城乡统筹有效解决“三农”问题的战略举措
重庆市是市的体制、省的构架，大城市、大农村和大库区并存。
努力缩小城乡差距，推进城乡统筹，是重庆当前和今后一段时间需要重点解决的问题。
建立重庆市农产品现代物流（加工）园区，将从两个方面积极推进城乡统筹和化解“三农”问题。
一方面，农产品现代物流（加工）园区的建设，实现“生产基地+物流园区+销地市场”的一体化和规模化整合，将千千万万的农户、农产品加工企业及流通企业市场终端链接起来，做大做强农业产业链和价值链，将有效提高农业生产的整体效益，降低农产品运输成本、促进农民增产增收。
另一方面，农产品现代物流（加工）园区还将带动运输、信息服务、住宿、餐饮等关联产业发展，由此创造大量就业岗位，可推动农民向收益更高的非农产业就业，实现农村剩余劳动力的稳步转移。
三、是带动重庆市农业产业化及现代农业发展的客观要求
重庆市农产品以初级产品为主，产业化经营水平低，农产品生产、加工、流通的产业链短，产品整体竞争力较差。
据有关资料分析，重庆农产品加工率仅为29%，农产品优质率为51%①。
同时，重庆农副产品市场体系辐射力不强，新型现代营销体系不够完善；农业合作经济组织发展缓慢，规模小、服务单一，农民组织化程度低、抵御市场风险能力弱。
农产品现代物流（加工）园区是代表新时期重庆物流发展水平的标志工程，建设农产品现代物流（加工）园区，对推进重庆农业产业化，提升农业发展层次具有强大的促进作用。
农产品现代物流（加工）园区通过前后一体化的供应链的整合，将现有分散的中小型农产品批发市场进行空间集中，产生极大的集聚效应和示范效应，一方面，园区为上游农副产品种养业拓展销售渠道、提供专业技术信息，另一方面，园区为下游分销、零售终端提供质量可靠、品种多样的产品供给服务，同时还带动农副产品深加工、物流配送、产品分销，进而形成社会分工明细、专业性强的现代农业产业体系。
项目对促进重庆农业产业结构调整，实现重庆传统农业向着规模化、科技化、标准化经营方式转换，有着重大的促进作用。
四、是重庆大中城市农副产品供给的重要保障
大宗农产品、食品的供应是事关民生的重大战略问题。
满足日益增长的城乡居民对农产品的需求，不仅需要产能保障，还需要现代物流配送体系保障。
从目前来看，重庆农副产品交易市场体系建设与重庆大中城市对农产品的需求仍不对称。
表现在：
一是重庆绝大部分农副产品物流市场（中心）规模较小、经营管理粗放、农产品交易市场交易及检测技术水平落后。
目前，全市已有农产品批发市场37个，其中交易额超10亿元的农产品批发市场3个，超亿元的农产品批发市场5个，亿元以下的29个，分别完成总成交额的70%、11%和19%[1]。
二是重庆农产品交易市场经营业态比较传统，电子商务和信息化网络平台没在市场交易中广泛应用，交易效率不高。
三是物流增值服务能力较差，农产品的加工配送能力不强、精深加工能力差等，专业的第三方农产品现代物流企业主体缺乏。
在璧山规划建设重庆市农产品现代物流（加工）园区，是提升重庆主城农产品物流配送体系的重大基础性项目。
是重庆市未来工业化城市化过程中，解决日益增长的城市居民对农产品需求的重要保障。
五、是璧山县融入主城区服务主城区的迫切需要
璧山已纳入重庆主城拓展区。
在璧山规划建设农产品现代物流（加工）园区，就是承担主城农产品物流配送功能的重要体现。
通过本项目的建设运营，有利于改善璧山产业结构，提高璧山农副产品流通效率和附加价值，提升璧山对主城区农产品的供应能力，有利于增强璧山与重庆主城区及周边若干区域性中心城市的协作互动关系，有利于拓展璧山服务重庆主城区的领域，切实推进璧山功能定位的战略转型。
第四章项目选址、定位及功能布局
一、项目选址
（一）选址原则
物流园区的选址应遵循以下基本原则：
1、交通导向原则。
交通是制约物流发展的最为关键的因素，选择在交通条件好、位于货运主要发生方向、距高速公路出入口较近的地方修建物流园区，既可以避免重复建设，也可大大减少资金投入，同时也防止了出现大量的货物倒流和迂回运输。
2、城规导向原则。
销地型的农产品物流园区本身就是城市基础设施的一个重要组成部分，其建设必然要纳入城市规划予以总体布局。
由于农产品物流园区的特殊性，占地面积较大，所产生的大量货物运输以及废弃物对周边交通、环境有一定的污染，因此在选址时，一般应选择在城市边界周边。
3、地形导向原则。
物流园区规模较大，一般占地不小于1平方公里。
地势开阔平坦，地域具有可扩展性，也为基地的拓展预留了空间。
随着城市的发展，农产品物流量将空前增大，可能对物流园区的规模和功能提出更高的要求，因此，园区地域必须具有足够的可拓空间，以满足进一步发展的需要。
4、设施配套原则。
物流园区的发展离不开完善的配套设施。
是否具备充足的能源、水源以及良好的生活条件成为农产品物流园区选址的一个重要因素。
（二）拟建地区现状及发展趋势
项目选址在重庆市璧山县大路镇内，具体坐落在大路与保家组团之间，璧山工业园区B区内，渝遂高速公路沿线5公里长的区域内展开项目的各项功能布局。
大路镇位于璧山县城北部，距县城20公里，距重庆杨公桥25公里，距重庆大学城18公里。
全镇幅员面积115平方公里[2]。
大路东北向经八塘到北碚；西北向经遂渝高速直达四川遂宁；西接青龙湖与铜梁县相连；南接河边，通达璧城；东南向经保家、青木关到重庆。
道路四通八达，作为璧北的中心地带，是璧北地区的交通枢纽。
全镇地貌以低山浅丘为主，山区海拔最高点805米，最低点290米。
属热带湿润季风气候，主要风向为北风，年平均气温18摄氏度，年平均降雨量1051毫米，年平均日照1376小时。
总气候特点：
夏长冬短，冬迟春早，热多光少，雨量不均；夏多高温伏旱，冬少严寒雪冰。
镇域内青龙湖风景区为市级风景区。
按照《璧山县大路镇规划（2004－2020）》，近期2010年镇域人口达到6.71万人，城镇化水平达到50%；远期2020年镇域人口达到8.23万人，城镇化水平达到70%。
项目所在地已规划为璧山工业园区B区。
（三）拟建地区建设条件
1、交通区位优势突出。
项目选址地大路镇交通便捷，是璧山北部的交通节点。
公路方面，区域内的高速公路、国道、县道及村级公路发达。
渝遂高速公路贯穿全境，西北向可沿渝遂高速直达铜梁县、潼南县及四川遂宁，东南连接外环高速通达重庆及周边省市；东北向沿福八路、G212连接渝武高速；西南向10公里左右可达G319线。
总体而言，大路镇近可达重庆各区县及江北国际机场、西永铁路货运站、九龙坡集装箱港口等交通枢纽，远可达成都、遂宁、武汉和贵州等省市，陆路交通优势明显。
2、用地条件优越。
项目拟建地区无厂矿和重要设施，极大的降低了项目开发过程中的征地拆迁费用，同时项目建设区域地势开阔平坦，地域具有可扩展性。
3、配套设施齐备。
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