海南房地产份市场月报.docx
《海南房地产份市场月报.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《海南房地产份市场月报.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
海南房地产份市场月报
第一部分地产时讯播报
1.1房地产资讯
●海口发文给楼市“松绑”中止执行商品房限购政策
2014-07-24来源：
搜房网
海口市政府办公厅正式下发文件，从7月18起将中止执行商品房限购政策，不再要求购房人提供住房套数证明。
这使海口成为继呼和浩特、济南、苏州、南宁等地，明确取消二套房限购令的城市。
而据媒体统计，目前国内已有近半数楼市限购城市开始松动，预计越来越多的城市会投入到“松绑”的行列中来。
业内人士分析称，目前政策“松绑”多为二、三线城市，目的是以政策“松绑”影响市场预期。
但一线城市需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行。
不过，就当前全国市场成交低迷而言，“松绑”能否提振效果还有待观察。
2010年，限购政策和限贷政策一起，被视作抑制投资投机性需求的调控利器。
这犹如一柄双刃剑，在压制不合理需求的同时，也让部分城市承受巨大的市场压力，以旅游地产为主导的海南尤为明显。
海南三亚市住建局市场科负责人在接受采访时申明，三亚还没有取消限购政策，购房者置业时仍会受到限购政策的限制，提供的材料、证明仍不能少。
据悉，海口明文中止限购政策后，三亚成为海南唯一一个还实行限购政策的城市。
●海口立法保障房屋安全白蚁防治成新建房必须条件
2014-07-31来源：
中国新闻网
海南省第五届人民代表大会常务委员会第九次会议30日表决通过，批准海口市人大常委会报审的《海口市房屋安全管理条例（草案）》（下称《条例》），由海口市人大常委会公布施行。
据悉，白蚁防治成海口房地产开发企业新建房办理房屋预（销）售和权属登记的必须条件。
海口属白蚁危害重灾区，此次通过的《条例》对白蚁防治管理作出规定。
《条例》明确“新建、改建、扩建房屋及其地下建筑物、构筑物，装饰装修非住宅房屋以及新建住宅区内种植花草树木前，单位或者个人应当实施白蚁预防处理。
鼓励住宅房屋装修装饰时实施白蚁预防处理”。
《条例》规定“新建、改建、扩建房屋的建设单位应当将白蚁预防费用列入工程概预算”。
《条例》要求“房地产开发企业办理房屋预（销）售和权属登记时，应当向市房屋行政管理部门出具该项目已经实施白蚁预防处理的证明文件”。
《条例》规定“白蚁危害在一定区域集中发生时，市、区人民政府应当组织白蚁防治单位进行灭治”。
据了解，《条例》依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》，国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《物业管理条例》等法律法规制定。
《条例》分为总则、房屋使用安全管理、房屋安全鉴定管理、危险房屋治理、白蚁防治管理、房屋安全监督管理、法律责任和附则八章共六十七条。
《条例》还对违法行为规定了相应的法律责任。
据悉，近年来我国有77个城市先后出台了相关的房屋使用安全管理的地方性法规或政府规章。
●新版建筑规范买房子“送面积”不再容易
2014-07-31来源：
中国房地产报
新版《建筑工程建筑面积计算规范》（以下简称《规范》）今年7月正式实施。
送飘窗、送露台、送地下室等开发企业热衷的营销法宝，或将失去可变通的操作空间，“送面积”等创新的户型设计面临考验。
“旧版《规范》有些含糊、界限不清晰的地方，存在可利用的漏洞，这次更明确、更合理了。
”7月29日，北京市建设工程造价管理处人士陈国立接受中国房地产报记者采访时表示，“旧版《规范》执行的时间比较长，现实中很多的设计做法、功能出现了变化，也有必要修订”。
陈国立是参与《规范》修订的专家。
✧“送面积”不再容易
新版《规范》明确要求，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。
楼盘层高普遍2.9米左右，净高为2.7米左右，这样飘窗离地面至少要0.6米，不然算一半面积。
旧版《规范》规定阳台只算一半面积。
新版《规范》更加细化，在主体结构内的阳台（凹阳台），按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台（凸阳台），按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
过去不算面积的双层挑高阳台，现在至少算一半面积。
以花园洋房、排屋别墅“赠送”地下室、采光井为例，业界一般不计算面积。
但中国房地产报记者查询2005年出台的旧版《规范》，地下室、半地下室有计算建筑面积的规定。
但地下室的建筑面积不计入容积率。
按照新版《规范》，地下室、半地下室按其结构外围水平面积计算，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。
同时，有顶盖的采光井应按一层计算面积，结构净高在2.1米及以上的，应计算全面积；结构净高在2.1米以下的，应计算1/2面积。
《规范》明确提出，对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积，在2.2米以下的计算1/2面积。
新版《规范》还增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；修订落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求；修订了外保温层的面积计算规定；增加了门廊的面积计算规定。
✧户型设计精细化
新版《规范》的实施，如果是常见的“N+1”户型，将增加套内建筑面积和公摊面积，进而影响容积率和工程造价。
但陈国立认为，现在可以从新版《规范》里找到出处和核算方式了，影响在于如何根据工程情况、建筑用途合理计算建筑面积、公摊面积。
7月前已报审规划审批的项目，仍按旧版《规范》执行，短期内新版《规范》对住房供应市场没有影响。
新版《规范》对不同城市的影响不尽一致。
如广州、上海等地2011年均出台了地方的建筑面积计算方法。
这些标准对开发商的面积“赠送”做法已做出了严格的限制。
1.2政策金融类时讯
●"限购"现松动首套房贷利率未松绑
2014-07-31来源：
经济参考报
✧少数银行执行“有条件优惠”
目前，越来越多的城市明确放松限购，市场即开始观望按揭贷款是否有所松动。
近日，《经济参考报》记者采访了解到，全国范围内涉及房贷业务的银行中，首套房贷利率执行优惠的依然较少，有至少八成银行首套利率执行基准或上浮。
不过，也有银行在近期调整了按揭贷款政策，比如农行的首套房贷可有条件享95折优惠，华夏银行部分地区也有执行优惠利率的计划。
业内专家判断，今年银行利润增长压力大，房贷业务无论是在盈利还是风险方面都较为敏感，下半年会否因为限购而有大面积首套房贷利率松绑还很难说，除非有硬性的政策指导。
✧超八成银行首套利率执行基准或上浮
据了解，在北京地区，工、中、建三大行首套房贷利率最低执行基准利率，一般而言，从申请到获得贷款大约1个月左右的时间。
交行、光大、招行、中信等银行首套房贷利率均在基准利率的基础上上浮5%-10%不等。
有研究机构对全国33个城市的101家银行分支机构进行了调研，调研结果显示，全国各城市银行贷款环境总体偏紧，主要表现在：
即使受益于定向降准，仍有近三成农商行停贷或不涉房贷；超八成银行首套利率执行基准或上浮，个别上浮20%；二套房方面，首付要求七成的银行占20%，利率上浮超过最低1.1倍的银行占30%，个别上浮30%；三套房停贷的政策并未有实质性改变。
✧银行利润增速存较大压力
今年6月30日，中国银行业协会发布的《中国银行业发展报告（2014）》中就指出，2014年，银行业整体规模增长放慢成为常态，预计净利润增速将进一步回落到9%左右。
多家商业银行内部人士认为，盈利增速放缓已是不可回避的现实，银行在资金有限的情况下，更愿意将信贷资源倾向小微企业贷款和其他个人消费贷款。
✧个贷政策大面积松绑可能性不大
从政策面上看，目前，46个限购城市中已有26个城市对限购政策进行了调整。
6月27日世联行发布的一份报告指出，按揭贷款偏紧制约需求释放是2014年上半年房地产市场销售萎缩的重要原因。
实际上，限购放松会在一定程度上刺激市场需求，按揭贷款需求量也会相应有所增加。
对于首套房贷利率，多位银行业内人士判断，下半年，除非有明确的政策指导，否则银行大面积松绑的可能性不大，但也不排除有银行借放松限购，看到其中其他一些业务扩大的机会，比如二手房交易资金监管服务等，会在一定程度上对首套房给出优惠。
●中国将建城乡统一户口登记制度取消蓝印户口
2014-07-31 来源：
中国新闻网
国务院日前印发《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》。
意见指出，建立城乡统一的户口登记制度。
取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型，统一登记为居民户口，体现户籍制度的人口登记管理功能。
《意见》明确了进一步推进户籍制度改革的指导思想、基本原则、发展目标、政策措施和实现路径，要求适应推进新型城镇化需要，进一步推进户籍制度改革，落实放宽户口迁移政策。
统筹推进工业化、信息化、城镇化和农业现代化同步发展，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展。
统筹户籍制度改革和相关经济社会领域改革，合理引导农业人口有序向城镇转移，有序推进农业转移人口市民化。
《意见》指出，改革要坚持积极稳妥、规范有序，坚持以人为本、尊重群众意愿，坚持因地制宜、区别对待，坚持统筹配套、提供基本保障。
到2020年，基本建立与全面建成小康社会相适应，有效支撑社会管理和公共服务，依法保障公民权利，以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。
《意见》就进一步推进户籍制度改革提出3方面11条具体政策措施。
一是进一步调整户口迁移政策。
全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模，有效解决户口迁移中的重点问题。
二是创新人口管理。
建立城乡统一的户口登记制度，建立居住证制度，健全人口信息管理制度。
三是切实保障农业转移人口及其他常住人口合法权益。
完善农村产权制度，扩大义务教育、就业服务、基本养老、基本医疗卫生、住房保障等城镇基本公共服务覆盖面，加强基本公共服务财力保障。
意见要求，有效解决户口迁移中的重点问题。
认真落实优先解决存量的要求，重点解决进城时间长、就业能力强、可以适应城镇产业转型升级和市场竞争环境的人员落户问题。
不断提高高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生、留学回国人员等常住人口的城镇落户率。
点评：
7月份虽然限购政策逐步松绑短期内或将释放部分被压制的市场需求，但各个城市对政策松绑的表现不同，市场出现分化。
海口在全国房产市场大环境不景气的形势下“中止限购”政策的出台相比上月的“买房送户口”房产新政更具实用性。
由于各地差别化信贷政策的力度并未放松，且多数中小城市限购政策执行力度始终较为宽松，楼市低迷态势短期难以扭转。
同时商品房成交量下跌影响了开发商们拿地的积极性，特别是对于资金回笼较慢的中小房企而言拿地更趋于谨慎。
当前来看，整体市场仍然处于博弈状态。
第二部分海南土地市场播报
7月海南土地市场沿袭6月的“冷淡”，依然不温不火。
2014年7月（7.1-7.31）海南全省共成交16宗地块，成交面积18.83公顷，较上月（成交15宗地块、成交面积44.98公顷）土地成交宗数增加了1幅，面积却环比下跌58.14%；成交金额27215.37万元，环比下跌53.77%。
七月海南商品房成交量下跌影响了开发商们拿地的积极性，特别是对于资金回笼较慢的中小房企而言拿地更趋于谨慎。
数据显示，7月海南住宅用地成交量约7.5公顷，环比下跌50.39%。
除此之外，工业用地环比下跌68.21%，商业用地0成交。
2014年7月（7.1-7.31）海南土地市场成交情况一览表
区域
土地编号
土地位置
土地用途
土地面积（公顷）
成交金额
（万元）
出让年限
受让方
出让方式
保亭
BT-2012-47
响水镇毛真水库南侧
住宿餐饮用地
3.466684
2552
40
保亭缘真神玉文化园有限公司
招拍挂
三亚
SYXY2014-02
月川片区控规YC3-5-3地块
公共设施用地
0.418608
374
50
三亚长丰海洋天然气供气有限公司
协议出让
白沙
469030100015GB00003
白沙黎族自治县牙叉镇桥南路农科所旁
其他普通商品住房用地
0.011469
3.136
70
邓忠信
协议出让
东方
东出让2014-07-04号
东方市八所镇新小线西侧
其他普通商品住房用地
4.151
6935.17
70
东方万成房地产开发有限公司
招拍挂
定安
定城镇2013-07地块
定安县大众东路北侧、文明路西侧（原县政府大院）
中低价位、中小套型普通商品住房用地
0.772633
1566.5
70
海南春阳房地产开发有限公司
招拍挂
屯昌
2014-ZH-1
屯昌县屯城镇环东二路西侧
其他普通商品住房用地
0.112517
246.3
63
钱光雄、钱海英
协议出让
屯昌
2014-Z-6
屯城镇环东一路西侧
其他普通商品住房用地
0.2146
279
70
陈廉智
招拍挂
琼中
3-134
琼中县县气象站西侧
其他普通商品住房用地
0.011217
3.328
70
许玉宣
协议出让
琼中
469036100016GB00002
琼中县营根镇原农垦营根机械厂对面
住宿餐饮用地
5.1572
4012
40
琼中海航投资开发有限公司
招拍挂
琼中
469036100016GB00006
琼中黎族苗族自治县营根镇海榆中线原亚洲食品厂处
工业用地
2.3247
475.196
40
琼中黎族苗族自治县国有资产监督管理委员会
协议出让
琼中
469036101004GB00002
琼中县湾岭镇乌石墟富安住宅小区
其他普通商品住房用地
0.006
1.404
70
陈伯英
协议出让
海口
460105002001GB02333
海口市滨海大道南侧
其他普通商品住房用
0.96585
4765.5039
70
海口海旅文化体育发展有限公司
协议出让
海口
460106006003GB02273、460106006003GB02335
海口市坡博西村
其他普通商品住房用地
0.059483
155.0603
70
彭祥发、李亚荣、詹美英、郑世成
协议出让
海口
460106006003GB02063、460106006003GB02044、460106006003GB02232
海口市坡博西村
其他普通商品住房用地
0.088438
216.7438
70
李亚昌、李亚富、陈琼珠、郑世仙、韦光天、李超
协议出让
海口
460108008001GB02190、460108008001GB02191
海口市美兰区仙桥路
其他普通商品住房用地
0.986687
5506.726612
70
海口市木器厂、海口市纸盒印刷厂
协议出让
海口
460108003001GB02988
海口市美兰区和平南路23-1号
其他普通商品住房用地
0.080237
123.3
70
林爱琼
协议出让
第三部分海口7月二级市场播报
●7月份商品房成交情况
2014年7月海南商品房共签约3296套，相较于6月3744套成交量减少448套，环比下跌11.97%，同比去年同期下跌43.70%；签约面积为30.216211万平方米，环比下跌15.64%，同比下跌40.83%；签约住宅均价约为9777.13元/平方米，环比下跌15.18%，同比上涨0.77%；总签约金额为295427.688671万元，环比下跌28.45%，同比下跌40.37%。
7月份，海口楼市商品房共签约2246套，相比6月份的1803套，成交套数环比上涨24.57%，相对于去年同期，同比上涨14.36%；7月海口楼市商品房成交面积达20.936126万平方米，环比上涨11.34%，同比下跌1.91%；成交总金额约为164170.5291万元，环比上涨9.31%，同比下跌2.85%；商品房成交均价约为7841.5元/平方米，环比下跌1.83%，同比下跌0.96%。
从数据中可以看出，7月份海口楼市有所回暖，商品房成交量，总成交面积和总成交金额都有不同程度的上涨。
其中，成交套数上涨幅度最大，环比同比都有大幅度提高，而总成交面积则远低于成交套数的上涨幅度。
由此看来，7月份海口的小户型房源受到较多购房者的青睐。
刚需型购房者和岛外度假型客户对海口小户型房源需求度高，或称为推动海口楼市的主要购买力。
7月海口市人民政府下发通知，中止执行房地产限购政策，海口就此加入了全国各地松绑限购的大潮中。
随着时间的推移，松绑限购的影响也将进一步显现，海口楼市接下来的走势或许会继续回暖。
●7月份海南楼市实际开盘情况
2014年7月海南共计4个项目老盘加推（物业类别均为住宅），环比2014年6月实际开盘量下跌42.86%，同比去年7月下跌55.56%。
本月开盘的4个项目均为老盘加推，其中有两盘位于海口市，分别是蓝城一号二期、滨江海岸。
其他市县的有桃源居、官塘万万泉。
据了解，本次加推中蓝城一号二期主推85-240平方米的大户型，滨江海岸加推的三江私邸，也是127-153㎡三房到四房的大户型。
由此可以看出，开发商们欲借海口市目前出台的优惠购房政策获得销量上的提升。
随着购房入户、限购取消等政策的出台，海口楼盘选择高调入市，力图博得关注，吸引眼球。
但是与之形成鲜明对比的是，其他市县的实际开盘略显低调。
此外，受楼市低迷的影响，本月开盘的4盘加推房源不足千套，可以看出开发商是为了尽可能快的去化库存并回笼资金。
自今年年初，海南楼市受各地降价风的影响，楼市一直偏冷。
加上7月18日一场“威马逊”台风不期而至，导致当天出现零成交。
而此次台风给海南购房者造成了心理上的极大恐慌，给海南楼市也带来了一定程度上的影响。
从《2013-2014年海南商品住宅实际开盘走势图》看出，7月份推盘同比去年明显下降。
在楼市低迷期，开发商推盘愈加谨慎，尤其是“威马逊”刚过，很多楼盘都将推盘时间取消或延期。
本月实际开盘的楼盘中，值得一提的是蓝城一号二期，仅开盘当天热销400多套，销售总额高达4亿元，开盘当天购房可参与抽奖活动，最高奖项可赢得2万元人民币抵充房款，最小的奖项也可以获得豪华家电，奖项多样，百分百中奖。
琼海区域的官塘万万泉项目5号楼低调入市，特价房低至6680元/平，59平方米的小户型热销。
项目名称
区域
开盘日期
价格
优惠
桃源居
保亭
7月7日
均价8888元/平
送20万五星级精装
蓝城一号二期
海口
7月20日
起价9030元/平
全款91折，按揭92折
滨江海岸
海口
7月26日
均价11000元/平
温情六月购房享受6重重磅大礼
官塘万万泉
琼海
7月份
均价7600元/平
公寓特价6680元/平起送精装修
●8月海南拟开盘项目
2014年8月海南商品住宅共3盘拟开，环比2014年7月预计5个开盘量下降40%，与2013年8月3个预开盘量持平。
在8月预计开盘中，共有个3新盘入市，暂无老盘加推。
8月全省共2市县有推盘计划，其中海口2盘拟开，澄迈1盘拟开。
区域
楼盘名称
价格优惠
开盘时间
物业形态
新/老盘加推
主推户型
海口
巨恒名都
起价5880元/平，均价6300元/平，全款98折
预计2014年8月1号楼开盘
公寓
新盘
37-68㎡一居室83-91㎡二居室
阳光三号苑
5万抵10万
2014年8月20日
公寓
新盘
73-105㎡二居室
澄迈
御泉名都
起价4900元/平，送1500元∕㎡全套精装
预计2014年8月
公寓
新盘
75-86㎡二居室
8月海南各地楼市推盘量持续走低。
省会城市海口下月2盘拟开，澄迈1盘拟开，力撑楼市，三亚仍是毫无动静，楼市仍是一片胶着状态。
2014年7月海口预售证发放情况一览表
获批楼盘
预售证号
预售方
预售面积（M2）
项目地址
发证日期
书香园
20140043
海南创佳置业有限公司
9336.74M2
海口市海口市琼山区朱云路
2014/7/2
职工住宅楼
BZ20140002
海南省干部疗养院
28431.32M2
海南省琼山区府城高登街新桥路
2014/7/3
夏威夷假日花园
hk414570/hk414574
海南鑫基房地产开发有限公司
638.67M2
海口市秀英区滨海大道284号
2014/7/4
裕泰·龙湖湾
20140044
海南保发房地产开发有限公司
12943.23M2
海口市琼山区云龙镇云岭管理区薛村
2014/7/8
滨海新天地一期（29#地块）
20140046
海南鑫海房地产开发有限公司
46344.92M2
海口市滨海大道南侧长流起步区
2014/7/8
置地·御海公馆
20140045
海南正华置业房地产开发有限公司
78349.62M2
海口市秀英区滨海大道南侧长流起步区
2014/7/8
海南紫园D区
20140047
海口市城市建设投资有限公司
24121.77M2
海口市海盛路北侧长秀开发区
2014/7/9
家顺花园
20140048
海口港岛房地产开发有限公司
29633.17M2
海口市海榆中线西侧
2014/7/18
鑫生棕榈泉国际公馆二期
20140049
海南鑫生置业有限公司
24454.93M2
海口市秀英区丘海大道西侧
2014/7/23
云龙水郡（一期）
20140050
海口琼山重点项目建设投资公司
13023.78M2
海口市琼山区云龙镇
2014/7/25
金龙城市广场
20140051
海口市城市建设投资有限公司
58516.3M2
海口市金龙路南侧
2014/7/28
昌茂·水木清华
20140052
海南昌茂润德房地产开发有限公司
56164.31M2
海口市白水塘
2014/7/30
惠丰·碧水江畔
20140053
海南恒发惠丰投资有限公司
8127.83M2
海口市府城镇海榆东线北侧
2014/7/31
第四部分月度小结
7月，作为下半年的第一个月，由于是海南楼市传统的淡季，因受超强台风影响，许多正在施工的项目受到了重创，后期恢复需要资金的跟进；加之台风过后，对海南的旅游业也是一个打击，客源骤减，对于长期依赖外地购房者的海南地产来说，也是成为了受“城门失火”殃及的“池鱼”。
面对海南楼市越来越低迷的今天，政府频频出台相关政策刺激楼市。
5月29日，海口市重启了购房入户政策，政策规定海南省户籍购房者在海口购单套房面积在120平方米以上可落户5年，虽然目前并没有看到明显的成效，但是也让开发商们看到了一丝丝的希望。
紧接着7月，海口限购松绑。
针对这一政策，当初海口限购的目的是防止投机客炒房，但是随着市场的理性化，此类客户已明显减少。
而限购期间，也并未真正做到限制购房的目的，因此限购取消对海南楼市影响不会太大。
面对各地楼市的爆冷、台风的侵袭，以及独具传统寓意色彩的“鬼月”，海南楼市还将处于僵持状态，8月份海南楼市将是“休整”、“调息”期。
地产事业部
2014年8月4日
升级会员 