物业管理评分细则.docx
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物业管理评分细则
物业管理评分细则
为贯彻落实《常熟市住宅区物业管理实施办法》和《市政府关于进一步加强我市物业管理工作的意见》精神，充分发挥物业管理在打造精致城市、建设和谐社区中的作用，创新物业管理考核办法，完善考核工作标准，建立住宅小区物业服务长效监督管理机制，特制定本考核办法。
一、考核对象
本市行政区域内由建设单位或业主委员会委托物业服务企业实施市场化物业服务的住宅小区。
本办法所称新建住宅小区指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小区。
老住宅小区指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小区。
二、组织领导
各镇人民政府（街道办事处，含经济开发区、东南开发区、度假区、服装城等）（以下简称属地政府）负责辖区范围内住宅小区的物业管理考核工作。
属地政府应会同辖区内相关职能部门成立住宅小区物业管理考核小组，社区居（村）民委员会参与住宅小区物业管理工作考核。
市住房和城乡建设局（房产管理处）（以下简称住建局（房管处））指导属地政府开展考核工作。
物业管理协会应积极配合属地政府开展工作。
三、考核内容
1.住宅小区物业管理工作情况。
实地考查各物业服务企业住宅小区管理情况，主要包括住宅小区基础管理、合同履行情况、参与社区建设等方面。
2.业主委员会运作情况。
四、指导标准
《新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准》、《新建多层（别墅）住宅小区物业管理考核指导标准》、《封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准》、《开放式老住宅小区物业管理考核指导标准》、《住宅小区业主委员会考核指导标准》。
具体见附表，属地政府可根据指导标准制定具体的考核细则。
五、考核方式
住宅小区物业管理工作考核采取定期实地考核和日常检查相结合的方式。
实地考核、业主委员会考核每年各不少于1次。
六、考核方法
1.考核实行量化打分制，住宅小区物业管理工作情况、业主委员会考核分别实施百分制。
2.住宅小区物业管理工作情况考核得分中，定期实地考核占80%，日常检查占20%。
实地考核、日常检查得分为各次考核检查得分的简单算术平均数。
3.属地政府应加强日常检查，日常检查的内容由属地政府参考考核指导标准制订。
4.考核设A、B、C、D四个等次。
综合评分在85分（含）以上的为A级;综合评分在70—84分的为B级;综合评分在60—69分的为C级;综合评分在60分以下的为D级。
5.考核中发现住宅小区管理存在安全隐患的，属地政府应发放《常熟市住宅小区安全现场检查意见书》，要求企业限期进行整改，并对整改情况进行复查。
6.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核不得评为A级。
①装修管理严重失控;②设施设备不能正常运转存在较大安全隐患;③影响各类创建活动;④发生对物业服务行业产生重大负面影响的事件。
7.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核为D级。
①设施设备瘫痪存在严重安全隐患;②经查实，物业工作人员涉及项目装修、搬运“强买强卖”等行为;③被供电、供水等专营单位停止供应;④电梯、消防设施未委托专业维保单位。
8.属地政府应对考核资料进行存档管理，小区考核结果应于每年12月31日前将上报市住建局（房管处）。
七、结果运用
住宅小区物业管理考核结果，将作为企业资质升级、前期物业管理招投标、优秀住宅小区和先进物业服务企业评选、相关经费贴补奖励、物业服务企业和项目经理信用档案管理等的重要参考依据。
1.综合考核为A级的住宅小区可由属地政府择优推荐参与常熟市年度优秀住宅小区的评比;年度考核为A级的业主委员会可参与属地政府年度优秀业主委员会的评比;对年度综合考核为A级的城区市场化老住宅小区，可在前期物业管理招投标中给予适当加分。
2.年度综合考核为C、D级的住宅小区按规定记入物业服务企业和项目经理信用档案;年度综合考核为D级的住宅小区，属地政府建议业主委员会（物业管理委员会）按规定启动重新选聘物业服务企业工作。
3.物业服务企业管理的住宅小区年度综合考核为D级的，整改期间暂停前期物业管理投标资格，整改到位后恢复投标资格;有2个为D级的，暂停6个月的前期物业管理投标资格;有2个以上为D级的，暂停9-12个月的前期物业管理投标资格。
4.年度考核结果，属地政府应通过相关方式公布。
八、准物业管理（指其他人委托物业服务企业实施非市场化物业服务的住宅小区）、非单一产权的非住宅物业管理、业主委员会自治管理考核参照本办法执行。
九、本办法自2017年3月1日起执行，《常熟市住宅区物业管理工作考核办法（试行）》（常政办发[2012]49号）同时废止。
附件：
1.新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准
2.新建多层（别墅）住宅小区物业管理考核指导标准
3.封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准
4.开放式老住宅小区物业管理考核指导标准
5.住宅小区业主委员会考核指导标准
附件1：
新建小高层、高层住宅小区物业管理考核指导标准
类别
考核内容
分值
一、
基础
管理
方面
（30分）
1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙,电梯困人、火灾等各类突发事件应急处理预案健全；公示企业资质和营业执照；公示值班电话和投诉电话
4
2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示
4
3.与建设单位签订前期物业服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续，在明显位置公告承接查验情况
3
4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗
2
5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便
7
6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率90%以上
4
7.各类管理台帐资料规范健全
6
二、
合同
履行
情况
（62分）
1.保洁服务按合同约定履行，至少应达到：
垃圾日产日清，垃圾桶、房无异味，周边环境整洁；道路清洁，可视范围无垃圾；绿化带内无白色垃圾；小区及房屋共用部位（楼梯、扶手）无明显灰尘，无乱涂写、乱张贴、乱堆放等；水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等，水质良好无异味；设施设备用房内整洁，无杂物堆放；按规定开展消杀工作，做好病媒生物防制工作
8
2.公共秩序服务按合同约定履行，至少应达到：
秩序维护人员主出入口24小时值班，次出入口定时值班，对进出小区的人员、车辆进行管理，维护小区停车等公共秩序，协助公安机关做好安全防范
8
3.绿化定期修剪、除虫、除草；可视范围内绿化带无大面积死亡
8
4.维修服务按合同约定履行，至少应达到：
定时巡查；急修项目半小时内响应；小修当天查看，及时维修；依法做好申请使用维修资金工作；雨污水管道定期疏通
8
5.监控、消防、电梯等共用设施设备正常运行，定期巡检、测试；值班人员持证在岗；按规定委托专业机构对消防、电梯等维修养护，企业监督保养到位；各类标识标牌配置到位
20
6.装修管理规范到位：
装修登记规范完善；做到及时劝阻、制止、举报；小区外立面统一，有序，不影响整体环境或城市景观
10
三、
参与
社区
建设
（8分）
1.积极配合、支持和参与三位一体共管模式，配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作
4
2.每年开展一次以上业主满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达85％以上
2
3.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动
2
附件2：
新建多层（别墅）住宅小区物业管理考核指导标准
类别
考核内容
分值
一、
基础
管理
方面
（30分）
1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙,并有各类突发事件有应急处理预案；公示企业资质和营业执照；公示值班电话和投诉电话
4
2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示
4
3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续；在明显位置公告承接查验情况
3
4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗
2
5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便
7
6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率90%以上
4
7.各类管理台帐资料规范健全
6
二、
合同
履行
情况
（62分）
1.保洁服务按合同约定履行，至少应达到：
垃圾日产日清，垃圾桶、房无异味，周边环境整洁；道路清洁，可视范围无垃圾；绿化带内无白色垃圾；小区及房屋共用部位（楼梯、扶手）无明显灰尘，无乱涂写、乱张贴、乱堆放等；水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等，水质良好无异味；设施设备用房内整洁，无杂物堆放；按规定开展消杀工作，做好病媒生物防制工作
10
2.公共秩序服务按合同约定履行，至少应达到：
秩序维护人员主出入口24小时值班，次出入口定时值班，对进出小区的人员、车辆进行管理，维护小区停车等公共秩序，协助公安机关做好安全防范
10
3.绿化定期修剪、除虫、除草；可视范围内绿化带无大面积死亡
10
4.维修服务按合同约定履行，至少应达到：
定时巡查；急修项目半小时内响应；小修当天查看，及时维修；依法做好申请使用维修资金工作；雨污水管道定期疏通
10
5.监控、消防、电梯等共用设施设备正常运行，定期巡检、测试；值班人员在岗；按规定委托专业机构对电梯维修养护，企业监督保养到位；各类标识标牌配置到位
12
6.装修管理规范到位：
装修登记规范完善；做到及时劝阻、制止、举报；小区外立面统一，有序，不影响整体环境或城市景观
10
三、
参与
社区
建设
（8分）
1.积极配合、支持和参与三位一体共管模式，配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作
4
2.每年开展一次以上业主满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达85％以上
2
3.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动
2
附件3：
封闭式老住宅小区物业管理考核指导标准
类别
考核内容
分值
一、
基础
管理
方面
（24分）
1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙,并有各类突发事件有应急处理预案；公示企业资质和营业执照；公示值班电话和投诉电话
4
2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示
4
3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续
3
4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗
2
5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便
3
6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率80%以上
4
7.各类管理台帐资料规范健全
4
二、环境卫生管理（20分）
1.小区整洁，无卫生死角，无白色漂浮物
3
2.垃圾房、箱、桶密闭、清洁，周围无污渍物
3
3.绿地无纸屑、烟头等杂物
3
4.区域内无乱张贴、乱涂写、乱堆放等
3
5.单元楼道整洁
3
6.水面、喷水池等水景可视范围内无垃圾等，水质良好无异味
3
7.定期开展消杀工作，做好病媒生物防制工作
2
三、绿化管理（12分）
1.绿化无大面积虫害、无大面积死亡
6
2.绿化定期修剪、除虫、除草等
6
四、共用设施设备管理（26分）
1.共用设施、设备完好，定期巡检、测试，有损坏及时维修
8
2.雨污水管道定期疏通
3
3.依法做好有关申请使用维修资金工作
4
4.各类标识标牌配置到位
4
5.装修管理规范完善
4
6.消防栓完好无占用堵塞
3
五、门卫值班、车辆管理（10分）
1.出入口有门卫值班，认真负责
5
2.车辆停放有序，消防通道畅通
5
六、其它
方面（8分）
1.贴补经费专项用于小区管理
2
2.积极配合、支持和参与三位一体共管模式，配合社区做好各类创建、计划生育等相关工作
2
3.每年开展一次以上业主满意度测评，对合理建议及时调整，满意率达85％以上
2
4.通过宣传栏、黑板报、条幅等载体开展物业管理等各类宣传活动
2
附件4：
开放式老住宅小区物业管理考核指导标准
类别
考核内容
分值
一、
基础
管理
方面
（24分）
1.小区管理处部门职责、设备用房制度等健全并上墙,并有各类突发事件有应急处理预案；公示企业资质和营业执照；公示值班电话和投诉电话
4
2.小区内公示物业服务内容和标准、收费项目和标准，物业服务收费按合同约定定期公示，汽车停放费、经营设施收益和代收代交费等定期公示
4
3.与建设单位签订前期物业管理服务合同或与业主委员会签订物业服务合同，并办理接管验收手续
3
4.管理处人员配置到位，统一着装、持证上岗
2
5.房屋及其共用设施设备档案等各项资料齐全，查阅方便
3
6.按政策规定收费，无乱收费现象，物业费收费率80%%以上
4
7.各类管理台帐资料规范健全
4
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