常州市前期物业服务合同.docx

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常州市前期物业服务合同

常州市前期物业服务合同

合同编号

委托方（房地产开发企业，以下简称甲方）

单位名称：

法定代表人：

住所：

联系电话：

传真：

受委托方（物业服务企业，以下简称乙方）

单位名称：

资质等级：

证书编号：

法定代表人：

住所：

联系电话：

传真：

甲方通过（招投标/协议）方式将（物业名称）委托乙方实行前期物业服务。

为保障本物业的正常运行，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。

第一章物业概况

第一条物业基本情况：

物业名称：

物业类型：

坐落位置：

区街道路号

物业管理区域四至范围：

东至

南至

西至

北至

物业占地面积平方米，总建筑面积平方米,其中，住宅部分平方米，非营业性公建平方米，营业性公建平方米（其中商业部分平方米，办公楼部分平方米，会所部分平方米），公益性公建平方米，其他平方米。

分期建设的项目，首期竣工交付时间为年月日，首期建设情况：

总建筑面积平方米，其中，住宅部分平方米，非营业性公建平方米，营业性公建平方米（其中商业部分平方米，办公楼部分平方米，会所部分平方米），公益性公建平方米，其他平方米。

其他分期建设计划：

分期建设项目在后期开发中规划方案或指标如有变更，甲方应书面告知乙方。

如果涉及本合同条款的变更，甲乙双方应另行签订补充协议并报辖区物业管理行政主管部门备案。

项目的相关设施设备发生变更，甲方应经乙方同意，双方应另行签订补充协议并报辖区物业管理行政主管部门备案。

（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二。

）

第二章服务内容

第二条在本物业建设阶段，乙方早期介入提供的服务内容有：

1、

2、

3、

甲方于（具体时间）付给乙方元的早期介入服务费。

第三条甲方于年月日提供前期物业开办费元，用于购买物业办公设备等固定资产，所购资产归全体业主所有，由乙方使用。

乙方应建立办公设备等固定资产清册（见附件三）。

第四条在本物业管理区域内由乙方设立物业服务机构负责日常管理工作，委派有岗位资格证书的人员履行本合同,并在管理区域内显著位置公示项目负责人。

甲方在物业交付前三十天，向乙方提供具备独立、正常使用功能的物业服务用房并附物业服务用房平面图（见附件四），物业服务用房建筑面积平方米，其中：

办公用房平方米，坐落位置；其他平方米，坐落位置。

物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第五条乙方为本物业管理区域的业主提供的前期物业服务包括以下内容：

（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理（物业共用部位明细见附件五，物业共用设施设备明细见附件六）；

（二）物业管理区域内日常保洁、绿化管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、交通等事项；

（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；

（五）物业档案资料的管理；

（六）其他物业服务事项。

第六条乙方应当在《前期物业服务协议》中与物业买受人约定上述物业服务的范围、质量和标准。

应业主委托甲方对其室内提供特约维修养护等服务的，服务内容和费用由业主和甲方另行商定。

第七条甲方应在售楼现场将本合同、《前期物业服务协议》和《临时管理规约》等内容进行公示,《前期物业服务协议》和《临时管理规约》不得侵害物业买受人的合法权益。

甲方与物业买受人签订的《商品房买卖合同》，应包含前期物业服务单位的名称、前期物业服务收费标准、起始交费时间等内容。

甲方在售房合同中未约定前期物业服务费用的，由甲方全额承担。

第8条本物业共用设施设备运行费用按其实际发生的运行成本由业主向乙方均摊交纳。

其中，电梯运行维护费由业主按其拥有物业的建筑面积，按元/平方米·月的标准向乙方交纳。

政府对此有规定的，按规定执行。

第九条在本物业管理区域内配置的停车场（库）停放汽车的，车位使用人在政府指导价范围内按约定的标准缴纳车辆停放费；车位使用人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同；需要占用本区域共有道路或其他场地停放汽车的，甲乙双方应当在本合同的第二十九条其他约定事项中约定。

物业服务企业应当将汽车停放费、租金单独列帐，独立核算，所得收益百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

第十条纳入本物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费和设施设备运行费由甲方全额交纳。

分期开发建设、分批交付使用的住宅小区，对先期入住业主造成噪音、粉尘和环境等污染，其物业服务费应当适当减免，差额部分由甲方补偿给乙方。

有规定的遵守规定，无规定的由业主、物业服务企业与建设单位协商确定。

第十一条乙方应在本物业管理区域的显著位置，每年至少一次向全体业主公布物业服务费用、设施设备运行费用和非营业性公建的收支情况；甲方参与支付上述费用的，甲方可以向乙方了解物业服务费用和设施设备运行费用的收支情况。

第十二条本物业管理区域内的属于全体业主所有的非营业性公建统一委托乙方经营管理，乙方取得的经营收益百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。

第十三条本合同是物业服务收费采取包干制方式的示范文本。

采取包干制的，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容，由乙方按下述标准与物业买受人在《前期物业服务协议》中约定，由乙方向业主收取。

普通住宅：

元/平方米·月；

别墅：

（1）独立别墅元/平方米·月；

（2）联排别墅元/平方米·月；

商业用房：

元/平方米·月；

办公楼：

元/平方米·月；

会所：

元/平方米·月；

其他物业：

元/平方米·月。

物业服务收费采取酬金制方式的，由甲方与乙方另行约定。

第三章物业交接

第十四条乙方承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。

物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。

现场查验物业二十日前，甲方应将符合交付使用条件的物业移交给乙方，并应向乙方移交下列资料：

（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护、保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

第十五条乙方承接物业前二十日，与甲方签订《物业承接查验协议》，附查验记录、交接记录、整改书面报告、复查记录及其他与承接查验有关的文件。

第十六条乙方在交接后三十日内，持下列文件向本物业所在地物业管理行政主管部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）《物业承接查验协议》；

（四）甲方移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其他与承接查验有关的文件。

乙方应当在备案后将物业承接查验情况，在本物业管理区域内显著位置公告。

乙方应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管。

第十七条前期物业服务合同终止，被解聘物业服务企业应当在终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行下列交接义务；业主委员会尚未成立的，由甲方监督确认：

（一）移交占用的物业共用部分、由前期物业管理开办费购买的物业办公设备等固定资产；

（二）移交本合同第十五条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；

（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

第四章管理约定

第十八条乙方应当依据投标时的服务方案及承诺事项制订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度，并接受甲方督查。

第十九条乙方对物业管理区域内禁止的行为，应采取劝阻、报告有关行政管理部门、诉讼等措施，制止甲方、业主、物业使用人违反规定的行为。

乙方对物业管理区域内禁止的行为不采取上述措施的，甲方、业主、物业使用人可以报告辖区物业管理行政主管部门；禁止行为造成损害的，可以向人民法院提起诉讼。

第二十条乙方应当与装饰装修房屋的业主或使用人签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修质量引起的纠纷责任、装修施工人员的管理、装修管理服务费用、国家装饰装修规定等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

甲方对装饰装修事项有特殊要求的，应当与物业买受人在《商品房买卖合同》中约定，同时，在乙方与物业买受人签订《前期物业服务协议》时应予约定。

第二十一条物业交付使用后，甲方应按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等承诺的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。

保修期限满前一个月，甲方应在本区域显著位置向全体业主进行公示，并书面告知乙方。

保修期内，甲乙双方按以下第种方式操作：

（一）甲方委托乙方维修，按以下约定操作：

1、

2、

3、

（二）甲方不委托乙方维修，按以下方式操作：

1、

2、

3、

第二十二条乙方的服务达不到本合同第五条、第六条约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方限期改正；给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任。

第二十三条由于甲方违反合同约定，致使乙方的服务无法达到本合同第五条、第六条约定的服务内容和质量标准的，乙方有权要求甲方限期改正；造成乙方经济损失的，由甲方承担赔偿责任。

第二十四条前期物业服务期间，甲乙双方解除合同的，甲方应当在物业管理区域内显著位置进行公示，并在服务内容、服务标准、物业服务费收取标准等方面征求已销售房屋总面积过半数的业主且占总户数过半数的业主同意后，方可与乙方解除合同，并应通过招投标方式另聘物业服务企业。

本合同解除后，《前期物业服务协议》自行失效。

第二十五条乙方违反本合同约定和相关规定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对于擅自收费部分或超出标准部分，甲方有权拒绝交纳；乙方已经收取的，应当返还，并按每日应返还金额支付违约金。

第二十六条甲方违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费等费用的，应按每日应交金额向乙方支付违约金。

第二十七条以下情况乙方不承担责任：

1、因不可抗力导致物业服务中断的；

2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；

3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；

4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；

5、其他不可归责于乙方的事由。

第二十八条本合同期限自年月日起至业主大会选聘物业服务企业止。

第二十九条其他约定事项：

1、

2、

3、

4、

5、

第三十条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，本合同连同附件共页，一式份，甲、乙双方各执份，具有同等法律效力。

第三十一条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下第种方式处理：

1、向常州仲裁委员会申请仲裁；

2、向人民法院提起诉讼。

甲方（签章）：

法定代表人：

乙方（签章）：

法定代表人：

签订时间：

年月日

备案部门（签章）：

备案时间：

年月日

附件：

一、规划平面图

二、物业构成明细

三、固定资产清册

四、物业服务用房平面图

五、物业共用部位明细

六、物业共用设施设备明细

七、物业承接查验协议

附件一

规划平面图

附件二

物业构成明细

类型

幢数

单元数

套数

建筑面积

（平方米）

备注

高层住宅

小高层住宅

多层住宅

别墅

商业物业

办公楼

工业厂房

会所

车库

其他物业

合计

附件三

固定资产清册

固定资产名称

单位

数量

金额

备注

合计

附件四

物业服务用房平面图

附件五

物业共用部位明细

1、房屋承重结构；

2、房屋主体结构；

3、公共门厅；

4、公共走廊；

5、公共楼梯间；

6、内天井；

7、户外墙面；

8、屋面；

9、门卫；

10、；

11、。

附件六

物业共用设施设备明细

1、绿地平方米；

2、道路平方米；

3、污水井个；

4、雨水井个；

6、垃圾房（桶）个；

7、水泵个；

8、水箱个；

9、电梯部；

10、信报箱个；

11、消防设施；

12、公共照明设施；

13、监控设施；

14、露天停车场个平方米；

15、室内停车场个平方米；

16、共用设施设备用房平方米；

17、物业管理用房平方米；

18、会所个平方米；

19、

20、

附件七

物业承接查验协议

甲方：

法定代表人：

地址：

联系电话：

乙方：

法定代表人：

资质等级：

，证书编号：

地址：

联系电话：

根据《江苏省物业管理条例》第四十条、第四十一条的规定，甲、乙双方就乙方承接（物业名称）的前期物业服务，办理物业验收手续等事宜，共同达成协议如下：

1、物业共用部位、共用设施设备的查验内容

甲方已于年月日会同乙方对物业下述共用部位、共用设施设备进行了查验：

1、

2、

3、

4、

二、物业共用部位、共用设施设备的查验结论（查验结论在下属中选择）

经乙方查验、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备完好，乙方同意承接验收。

经乙方、甲方确认，上述物业共用部位、共用设施设备中存在的问题如下：

1、

2、

3、

4、

经甲、乙双方协商一致，就存在的问题确定解决办法如下：

1、

2、

3、

4、

三、物业资料的移交

甲方已于年月日，向乙方提供和移交了前期物业服务合同第十四条规定的物业资料（具体清单另附）;未能全部移交的，甲方应当列出未移交资料的详细清单并向乙方书面承诺补交的具体时限。

序号

未移交资料名称

承诺补交时间

1

2

3

签订时间：

年月日

备案部门（签章）：

备案时间：

年月日

附件2

常州市物业服务合同

委托方（以下简称甲方）：

业主大会（业主代表大会）

被授权签约人：

业主委员会（物业管理委员会）

地址：

联系电话：

传真：

受委托方（物业服务企业，以下简称乙方）

单位名称：

资质等级：

证书编号：

法定代表人：

住所：

联系电话：

传真：

甲方通过（招投标，协议）方式将（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。

为保障本物业的正常运行，现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，订立本合同。

第一章物业概况

第一条物业基本情况：

物业名称：

物业类型：

坐落位置：

区街道路号

物业管理区域四至范围：

东至

南至

西至

北至

占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中，住宅部分平方米，非营业性公建平方米，营业性公建平方米（商业部分平方米，办公楼部分平方米，其他平方米），公益性公建平方米（物业构成明细见附件一）。

第二章物业服务管理内容

第二条在本物业管理区域内由乙方设立服务机构负责本物业的日常管理工作，并委派有岗位资格证书的人员履行本合同，并在管理区域内显著位置公示项目负责人。

甲方应向乙方提供能够直接投入使用的物业服务用房，物业服务用房建筑面积平方米，其中：

办公用房平方米，坐落位置；其他平方米，坐落位置。

物业服务用房由乙方无偿使用。

第三条乙方为本物业管理区域的业主提供的物业管理服务包括以下内容：

（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；

（二）物业管理区域内日常保洁、绿化管理；

（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、交通等事项；

（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；

（五）物业档案资料的管理；

（六）其他物业管理服务事项。

第四条乙方提供的物业管理服务应达到约定的范围和质量标准（物业管理服务质量标准见附件二）。

乙方应当在物业管理区域显著位置将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准进行公示。

第五条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。

第六条本合同是物业服务收费采取包干制方式的示范文本；采用酬金制方式的合同由甲乙双方另行签订。

第七条物业服务费用由业主按下列标准向乙方交纳：

普通住宅：

元/平方米·月；

别墅：

（1）独立别墅元/平方米·月；

（2）联排别墅元/平方米·月；

商业用房：

元/平方米·月；

办公楼：

元/平方米·月；

会所：

元/平方米·月；

其他物业（独立附属房、社区用房、学校、幼儿园等）元/平方米·月。

第八条物业共用设施设备运行费用按其实际发生的运行成本由业主向乙方均摊交纳。

其中，电梯运行维护费由业主按其拥有物业的建筑面积，按元/平方米·月的标准向乙方交纳。

第九条物业服务费用和电梯运行费用按（年／半年/季／月）预交。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

第十条乙方要在本区域的显著位置，每年次（至少一次）向全体业主公布物业服务费用、设施设备运行费用和非营业性公建经营收支等情况。

双方约定（聘请／不聘请）专业机构对物业服务等费用的收支情况进行审计。

双方约定审计的，审计时间为年月日，聘请专业机构的审计费用，由承担。

业主委员会应当每半年在本区域内公告业主大会和业主委员会日常工作经费收支情况，接受业主的监督。

第十一条本区域内的非机动车停放收费按政府规定标准执行；汽车停放收费标准在政府指导价的范围内，按以下标准由车位使用人向乙方交纳：

（一）停车场（库）属于全体业主共有的

1．道路汽车位：

元/个·月；

2．汽车库：

元/个·月。

（二）停车场（库）属于开发建设单位所有，并委托乙方管理的，元/个·月。

（三）所有权或使用权由业主购置的车位，元/个·月。

（四）其他车位，元/个·月。

本条第一款第

（一）项的汽车停放收费中，乙方按照元/个·月收取汽车停放公共服务费，剩余部分的收益归甲方所有，由甲方按分配；本条第一款第

（二）项的汽车停放收费的分配由乙方与开发建设单位另行约定。

第十二条车位使用人对汽车停放有保管要求的，应当与乙方另行签订保管服务合同。

第十三条本物业管理区域内属于全体业主所有的非营业性公建（是/否）委托乙方经营管理；委托乙方经营管理的，取得的经营收益按分配。

第十四条下列费用从列支：

（一）业主大会及业主委员会会议开支和必要的日常办公费用计元／年；

（二）业主委员会有关人员津贴计元／月；

（三）其他。

第三章物业交接

第十五条甲方应在合同生效之日起两个月内会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行检查验收，并向乙方办理移交手续。

第十六条乙方承接物业时，应与甲方办理物业管理书面交接手续，甲方应向乙方移交下列资料：

1．竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

2．设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

3．业主档案资料及物业质量保证文件和物业使用说明资料；

4．。

第十七条乙方承接物业时，与甲方签订《物业承接查验协议》（附件三），附查验记录、交接记录、整改书面报告、复查记录及其他与承接查验有关的文件。

第十八条乙方在交接后三十日内，持物业服务合同向物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门办理备案手续。

乙方应当在备案后将物业承接查验情况，在物业管理区域内显著位置公告。

第十九条本物业服务合同终止，乙方应当在终止之日起十五日内，退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与重新选聘的物业服务企业履行下列交接义务：

（一）移交占用的物业共用部分和甲方提供给乙方的物业办公设备等固定资产；

（二）移交本合同第十七条规定的相关资料；

（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、定期检验等技术资料，运行、维护、保养记录；

（四）结清预收、代收和预付、代付的有关费用；

（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

第四章物业管理约定

第二十条乙方应当依据本合同服务方案及承诺事项制订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度，并接受甲方督查。

乙方对物业管理区域内禁止的行为，应采取劝阻、报告有关行政管理部门、诉讼等措施，制止业主、物业使用人违反规定的行为。

乙方对物业管理区域内禁止的行为不采取上述措施的，业主、物业使用人可以及时报告所在地辖市、区物业管理行政主管部门；禁止行为造成损害的，可以向人民法院提起诉讼。

第二十一条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方和物业使用人的监督。

第二十二条乙方可以将本区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将本区域内的全部物业服务委托给他人。

第二十三条因维修物业或者公共利益，业主或者其他单位确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主以及业主委员会（物业管理委员会）和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和业主委员会（物业管理委员会）的同意。

临时占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

第二十四条乙方应当与装饰装修房屋的业主或使用人签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修质量引起的纠纷责任、装修施工人员的管理、装修管理服务费用、国家装饰装修规定等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第二十五条乙方违反本合同的约定，擅自收费或擅自提高收费标准的，对擅自收费部分或超出标准的部分，业主有权要求乙方返还。

第二十六条乙方违反本合同约定，不能完成本合同第二、三条约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

逾期未整改且严重违约的，甲方有权提前解除本合同，另行选聘物业服务企业。

甲方解除合同需提前日通知乙方。

第二十七条业主逾期未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日