房地产司法鉴定估价报告.docx
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房地产司法鉴定估价报告
房地产司法鉴定估价报告
估价报告编号：
宜佳房估字[2017]第02070号
估价项目名称：
石达梅位于宜昌市西陵一路2-2-145号（美岸长堤小区）、曹晓龙位于宜昌市西陵一路8号（现代城市广场）、曹必泗位于宜昌市西陵一路50号（新世纪广场）、宜昌鑫宏房地产开发有限公司位于宜昌市夷陵区小溪塔街办夷兴大道94号、曹必泗位于宜昌市夷陵区小溪塔街办无石山庄小区、曹必泗位于宜昌市解放路52号A座901室等地的共十宗房地产市场价值评估
估价委托人：
宜昌市夷陵区人民法院
房地产估价机构：
宜昌佳信房地产估价有限公司
注册房地产估价师：
胡庆平（注册号：
4220130021）
熊玉华（注册号：
4220070016）
估价报告出具日期：
2017年9月19日
致估价委托人函
宜昌市夷陵区人民法院：
受贵院委托，我们对石达梅等分别位于宜昌市西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区”等地的共十宗房地产（以下简称“估价对象”）的市场价值进行了估价，估价情况及估价结果如下：
【估价目的】确定房地产市场价值，为估价委托人宜昌市夷陵区人民法院处置申请执行人李元与被执行人中外华诚城市建设有限公司湖北分公司、中外华诚城市建设有限公司、易万寿、周文红、宜昌市九鼎投资担保有限公司、曹必泗、石达梅、曹晓龙、宜昌鑫宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案涉案房地产提供价格参考依据。
【估价对象】估价对象为石达梅等分别位于宜昌市西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区”等地的共十宗房地产，详见表1。
表1：
估价对象界定表
序号
坐落
权利人
房产证号
楼层
规划
用途
房屋建筑面积（㎡）
土地证号
地类（用途）
1
西陵一路50号
“新世纪广场”
曹必泗
宜市房权证西陵字第0161930号
26/29F
住宅
208.73
宜市国用（2005）第090203014-1-A2606号
住宅（252）
2
小溪塔街办
夷兴大道94号
宜昌鑫宏房地产开发有限公司
夷陵区房权证小溪塔字第00360327号
11/13F
住宅
99.87
宜市夷陵国用（2011）第020*******（10）号
城镇住宅用地（071）
3
小溪塔街办
夷兴大道94号
宜昌鑫宏房地产开发有限公司
夷陵区房权证小溪塔字第00360326号
4/13F
住宅
99.87
宜市夷陵国用（2011）第020*******（9）号
城镇住宅用地（071）
4
小溪塔街办无石山庄
曹必泗
夷陵区房权证小溪塔字第00004133号
1-2/6F
住宅
278.61
宜市夷陵国用（2010）第020*********
（2）号
城镇住宅（071）
5
解放路52号A座901室“三峡商城”
曹必泗
宜市房权证西陵字第0199415号
9/20F
写字间
199.26
宜市国用（2005）第090203074-1-A901号
商业用地
6
西陵解放路52号“三峡商城”
曹必泗
宜市房权证西陵字第0082834号
11/20F
写字间
100.60
宜市国用（2005）第090203074-1-A1006号
商业用地
7
得胜街46号
曹必泗
宜市房权证西陵字第0200201号
1/8F
商业
257.48
宜市国用（2005）第080401087-1号
商业用地
8
得胜街52号
石达梅
宜市房权证西陵字第0160004号
1/8F
商业
45.55
宜市国用（2005）第080401086-6号
商业服务业
合计
—
—
—
—
1289.97
—
—
【价值时点】2017年8月3日。
【价值类型】房地产市场价值。
【估价方法】比较法、收益法。
【估价结果】在整个估价过程中，我们秉着独立、客观、公正、合法的工作原则，在对估价对象进行了实地勘察、广泛收集相关资料，遵循科学的评估程序，依据有关法律法规，并结合估价目的、委估房地产特点、目前的房地产市场行情、供求关系状况，采用适合的估价方法，通过认真测算，确定估价对象在价值时点2017年8月3日的市场价值合计RMB1,347.02万元，大写（人民币）：
壹仟叁佰肆拾柒万零贰佰元整。
估价结果详见表2。
【特别提示】
曹必泗位于宜昌市得胜街46号的一宗商业房地产（房产证号：
宜市房权证西陵字第0200201号，土地证号：
宜市国用（2005）第080401087-1号）证载土地使用权类型为国有划拨用地，估价结果已扣除应缴土地出让收益。
宜昌佳信房地产估价有限公司（章）
法定代表人：
二○一七年九月十九日
表2：
权益状况及估价结果明细表
序号
坐落
权利人
房屋权益状况
土地权益状况
市场价值
房产证号
结构
建成
年份
楼层
规划
用途
实际
用途
建筑
面积（㎡）
土地证号
地类
（用途）
使用权
类型
分摊土地面积（㎡）
土地使用权终止日期
总价
（万元）
单价
（元/m²）
1
西陵一路50号
“新世纪广场”
曹必泗
宜市房权证西陵字第0161930号
钢混
2004年
26/29F
住宅
办公
住宅
208.73
宜市国用（2005）第090203014-1-A2606号
住宅（252）
出让
16.65
2065-11-30
136.75
6551.76
2
小溪塔街办
夷兴大道94号
宜昌鑫宏房地产开发有限公司
夷陵区房权证小溪塔字第00360327号
钢混
2010年
11/13F
住宅
闲置
99.87
宜市夷陵国用（2011）第020*******（10）号
城镇住宅用地（071）
出让
19.33
2080-3-24
40.87
4092.59
3
小溪塔街办
夷兴大道94号
宜昌鑫宏房地产开发有限公司
夷陵区房权证小溪塔字第00360326号
钢混
2010年
4/13F
住宅
闲置
99.87
宜市夷陵国用（2011）第020*******（9）号
城镇住宅用地（071）
出让
19.33
2080-3-24
40.66
4070.90
4
小溪塔街办
无石山庄
曹必泗
夷陵区房权证小溪塔字第00004133号
钢混
2009年
1-2/5F
住宅
闲置
278.61
宜市夷陵国用（2010）第020*********
（2）号
城镇住宅（071）
出让
70.377
2074-2-27
106.23
3812.98
5
解放路52号A座901室“三峡商城”
曹必泗
宜市房权证西陵字第0199415号
钢混
1998年
9/20F
写字间
办公
199.26
宜市国用（2005）第090203074-1-A901号
商业用地
出让
14.55
2063-12-30
135.25
6787.61
6
西陵解放路52号“三峡商城”
曹必泗
宜市房权证西陵字第0082834号
钢混
1998年
11/20F
写字间
办公
100.60
宜市国用（2005）第090203074-1-A1006号
商业用地
出让
7.35
2063-12-30
68.28
6787.28
7
得胜街46号
曹必泗
宜市房权证西陵字第0200201号
混合
1994年
1/8F
商业
休闲会所、诊所、干洗店
257.48
宜市国用（2005）第080401087-1号
商业用地
划拨
51.97
—
461.04
17905.86
8
得胜街52号
石达梅
宜市房权证西陵字第0160004号
混合
2000年
1/8F
商业
美发店
45.55
宜市国用（2005）第080401086-6号
商业服务业
出让
9.97
2037-3-26
97.02
21299.67
合计
—
—
—
—
—
—
—
1289.97
—
—
—
209.527
—
1086.1
—
估价师声明
我们郑重声明：
1、我们承诺本报告签字估价师具备专业的估价胜任能力，遵守估价职业道德，对估价工作勤勉尽责。
2、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
3、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
4、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。
5、我们根据国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
6、我们已对估价对象进行了实地查勘并拍照记录。
7、没有人对本报告提供专业帮助。
注册地产估价师：
胡庆平（注册号：
4220130021）签名：
注册地产估价师：
熊玉华（注册号：
4220070016）签名：
估价的假设和限制条件
一、本次估价的假设前提
（一）一般假设
1、本报告提供的房地产市场价值，是估价对象于价值时点2017年8月3日的公开市场价值，所谓公开市场价值是指估价对象于价值时点在市场上公开出售并按以下条件可实现的合理价值：
（1）买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价格；
（2）有一段合理交易时间；
（3）在此期间房地产市场保持稳定；
（4）房地产交易过程中，买卖双方各自承担相应的税费；
（5）房地产买卖程序符合国家法律规定；
2、估价对象的使用、处置方式、处置程序符合国家、地方的有关法律法规。
3、估价对象按照法定用途保持现状持续使用。
4、本次估价以估价委托人或相关当事人提供的房地产相关权属资料为依据，估价委托人未提供房地产权资料原件给估价师核对查验，本次估价所依据的估价对象权属、面积、用途等资料均源于复印件，房地产估价师无理由怀疑其内容的合法性、真实性、有效性、完整性。
5、房地产估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
6、本报告为现状评估，且以估价对象实物现状在估价报告使用期限内无重大变化为前提。
7、本估价报告的估价范围根据《宜昌市夷陵区人民法院评估委托书》（（2017）0506委鉴第81号）确定，房屋建筑面积以估价委托人提供的产权资料为准，房地产估价师未实际测量。
（二）未定事项假设
本估价报告的估价结果为估价对象于价值时点在公开市场前提下求取的市场价值，未考虑房屋租赁、抵押、查封等权利限制状况的影响，也未考虑快速变现、税费转稼等特殊的交易方式及国家宏观政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，估价委托人在利用本报告估价结果时应予充分考虑和重视。
（三）背离事实假设
该假设是说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。
本次估价为现状评估，设定的估价对象状况与估价对象的实际状况无不一致，故无背离事实假设。
（四）不相一致假设
该假设是说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。
本次估价过程中，估价对象状况无不一致，故无不相一致假设。
（五）依据不足假设
本报告估价结论是根据估价委托人在截至估价报告出具之日提供的证据材料而形成的，若房地产估价报告出具后，估价委托人提供新的证据材料与本报告所依据的证据材料不一致，估价委托人应当委托估价机构调整估价结果或重新进行估价。
二、估价报告使用限制
1、本估价报告的估价目的仅为估价委托人宜昌市夷陵区人民法院处置申请执行人李元与被执行人中外华诚城市建设有限公司湖北分公司、中外华诚城市建设有限公司、易万寿、周文红、宜昌市九鼎投资担保有限公司、曹必泗、石达梅、曹晓龙、宜昌鑫宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案涉案房地产提供价格参考依据，不作他用。
若改变估价目的，则需另行估价。
2、本报告估价结果未考虑估价对象可能尚未缴纳的物业管理费、水电费、燃气费等费用。
3、本报告在注册房地产估价师签字并加盖本公司印章后方能生效，报告文本的复印件无效。
4、本估价报告的估价结果只能应用于报告中载明的估价目的，对任何第三者及其他目的用途不承担责任。
5、估价结果以价值类型及估价假设和限制条件为前提。
6、估价师对估价对象的法定权属状况予以了必要的关注，但不对估价对象的法律权属作任何形式的保证，本报告也不可作为任何形式的产权证明。
7、委托人必须完整使用本估价报告，对仅引用报告中的部分内容对抗第三方引起的后果，估价机构不承担责任。
8、未经估价师或估价机构同意，本报告的全部或部分内容不可在公开的文件、通告或报告中引用，也不得以任何方式公开发表。
9、本估价报告自出具之日起壹年内有效（2017年9月19日至2018年9月18日）。
超过使用期限使用本报告的，相关责任由报告使用者承担。
估价结果受价值时点的限制。
若报告使用期内，房地产市场或估价对象自身状况发生重大变化，估价结果需作调整或委托房地产估价机构重新估价。
房地产估价结果报告
一、估价委托人
名称：
宜昌市夷陵区人民法院
住所：
宜昌市发展大道和谐路
二、房地产估价机构
名称：
宜昌佳信房地产估价有限公司
住所：
宜昌市西陵一路18号中环广场1203室
资质级别：
贰级
资质证书：
鄂建房估证字第6号
法定代表人：
佘国敏
三、估价目的
确定房地产市场价值，为估价委托人宜昌市夷陵区人民法院处置申请执行人李元与被执行人中外华诚城市建设有限公司湖北分公司、中外华诚城市建设有限公司、易万寿、周文红、宜昌市九鼎投资担保有限公司、曹必泗、石达梅、曹晓龙、宜昌鑫宏房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案涉案房地产提供价格参考依据。
四、估价对象
（一）估价对象界定
估价对象为石达梅等分别位于宜昌市西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区”等地的共十宗房地产，详见表1《估价对象界定表》。
（二）估价对象概况
1、区位与环境
估价对象一：
坐落于宜昌市西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区2号楼”，与中信银行宜昌分行、建设银行三峡分行、现代城市广场、市国税局、市滨江公园等毗邻，附近有2路、6路、24路、11路等公交车站点，周边公共配套设施齐全，商服繁华程度较优。
区位状况详见估价对象位置示意图。
估价对象二：
坐落于宜昌市西陵一路8号“现代城市广场商住楼”，与中信银行宜昌分行、建设银行三峡分行、现代城市广场、市国税局、三峡农商行、金色勤苑住宅小区等毗邻，附近有2路、6路、24路、11路等公交车站点，周边公共配套设施齐全，商服繁华程度较优。
区位状况详见估价对象位置示意图。
估价对象三：
坐落于宜昌市西陵一路50号“新世纪广场商住楼”，与市二医院、三峡艺术高中、亚洲广场、市欧阳修公园等毗邻，附近有2路、6路、24路、11路、30路等公交车站点，周边公共配套设施齐全，商服繁华程度较优。
区位状况详见估价对象位置示意图。
估价对象四、五：
坐落于宜昌市夷陵区小溪塔街办夷兴大道94号，处于夷兴大道与月宫路交汇处，与夷陵区委区政府、夷陵区人民医院、夷陵区森林公安局等毗邻，附近有100路、68路等公交车站点，周边公共配套设施齐全，商服繁华程度较优。
区位状况详见估价对象位置示意图。
估价对象六：
坐落于宜昌市夷陵区小溪塔街办“无石山庄小区”，与夷陵区博物馆、玛歌庄园小区、湖锦花园小区等毗邻，附近有100路、68路等公交车站点，周边公共配套设施齐全，商服繁华程度一般。
区位状况详见估价对象位置示意图。
估价对象七、八：
坐落于宜昌市西陵解放路52号“三峡商城”，与步行街、市实验小学、市四中等毗邻，附近有2路、6路、20路、30路等公交车站点，周边公共配套设施齐全，商服繁华程度较优。
区位状况详见估价对象位置示意图。
估价对象九、十：
坐落于宜昌市西陵得胜街46号、52号，与鑫乐苑小区、西陵区图书馆、市得胜街小学等毗邻，附近有2路、6路、25路等公交车站点，周边公共配套设施齐全，商服繁华程度较优。
区位状况详见估价对象位置示意图。
2、实物状况
估价对象一实物状况
（1）建筑物实物状况
估价对象位于西陵一路2-2-145号“美岸长堤小区”2号楼1单元，2号楼为总层数29层的钢混结构住宅楼，临沿江大道，房屋外墙面嵌深蓝色外墙砖，装电梯。
门牌号：
2501，南北朝向，户型为4室2厅1厨2卫。
装防盗门、铝合金窗。
客厅地面嵌深褐色木地板，客厅墙面刷白色乳胶漆；卧室地面嵌深褐色木地板，卧室墙面刷白色乳胶漆；厨房地面嵌白色瓷砖，厨房墙面嵌白色瓷砖，厨房装红色整体橱柜、白色吊柜，厨房顶棚为集成吊顶；卫生间墙面、地面嵌白色瓷砖。
估价对象水、电、燃气等设施齐备，经实勘为完好房。
经实地查勘，房屋地基基础承载能力强，承重构件及非承重墙基本完好，屋面不渗漏，楼地面整体面完好，门窗完好，排水管通畅，房屋维护保养状况较好。
（2）土地实物状况
估价对象占用土地四至见宗地图，土地实际开发程度达“六通一平”，即宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及宗地红线内场地平整。
估价对象二实物状况
（1）建筑物实物状况
估价对象位于西陵一路8号“现代城市广场商住楼”，该商住楼为总层27层的钢混结构，房屋外墙面嵌红色外墙砖，装电梯。
门牌号：
西陵一路8-2-2107，南北朝向，户型为2室2厅1卫。
装防盗门、铝合金窗。
内墙面刷白色乳胶漆，楼地面嵌部分深褐色木地板、部分嵌瓷砖，卫生间墙面、地面嵌瓷砖，卫生间顶棚为塑料扣板吊顶。
估价对象水、电、宽带等设施齐备，经实勘为完好房。
经实地查勘，房屋地基基础承载能力强，承重构件及非承重墙基本完好，屋面不渗漏，楼地面整体面完好，门窗完好，排水管通畅，房屋维护保养状况较好。
（2）土地实物状况
估价对象占用土地四至见宗地图，土地实际开发程度达“六通一平”，即宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及宗地红线内场地平整。
估价对象三实物状况
（1）建筑物实物状况
估价对象位于西陵一路50号“新世纪广场商住楼”，该商住楼为总层29层的钢混结构，房屋外墙面刷防水涂料，装电梯。
门牌号：
西陵一路22-12606，南北朝向。
装防盗门、铝合金窗。
内墙面部分刷白色乳胶漆、部分贴壁纸，楼地面嵌深褐色木地板；厨房墙面、地面嵌白色瓷砖，厨房顶棚为塑料扣板吊顶；卫生间墙面、地面嵌瓷砖，卫生间顶棚为塑料扣板吊顶。
估价对象水、电、宽带等设施齐备，经实勘为完好房。
经实地查勘，房屋地基基础承载能力强，承重构件及非承重墙基本完好，屋面不渗漏，楼地面整体面完好，门窗完好，排水管通畅，房屋维护保养状况较好。
（2）土地实物状况
估价对象占用土地四至见宗地图，土地实际开发程度达“六通一平”，即宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及宗地红线内场地平整。
估价对象四、五实物状况
（1）建筑物实物状况
估价对象位于夷陵区小溪塔街办夷兴大道94号，所在房屋为总层29层的钢混结构商住楼，估价对象位于第11层、第4层，房屋外墙面嵌外墙砖，装电梯。
南北朝向。
装防盗门、塑钢窗。
室内为毛坯。
水、电、有线电视等到户，经实勘为完好房。
经实地查勘，房屋地基基础承载能力强，承重构件及非承重墙基本完好，屋面不渗漏，楼地面整体面完好，门窗完好，房屋维护保养状况较好。
（2）土地实物状况
估价对象占用土地四至见宗地图，土地实际开发程度达“六通一平”，即宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及宗地红线内场地平整。
估价对象六实物状况
（1）建筑物实物状况
估价对象位于夷陵区小溪塔街办无石山庄小区43号楼，43号楼为总楼层5层的钢混结构住宅楼，估价对象位于第1至2层，门牌号：
43-01，房屋外墙面嵌外墙砖。
南北朝向。
装防盗门、铝合金窗。
室内为毛坯。
水、电等到户，经实勘为完好房。
经实地查勘，房屋地基基础承载能力强，承重构件及非承重墙基本完好，屋面不渗漏，楼地面整体面完好，门窗基本完好，房屋维护保养状况较好。
（2）土地实物状况
估价对象占用土地四至见宗地图，土地实际开发程度达“六通一平”，即宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及宗地红线内场地平整。
估价对象七实物状况
（1）建筑物实物状况
估价对象位于解放路52号“三峡商城A座”，所在房屋共20层，估价对象位于第9层，房屋外墙面刷防水涂料，装电梯，门牌号：
A901。
东西朝向。
装不绣钢卷闸门、玻璃门、铝合金窗。
内墙面刷白色乳胶漆，楼地面部分嵌淡黄色木地板、部分嵌白色瓷砖；卫生间墙面、地面嵌瓷砖，集成吊顶。
水、电等到户，经实勘为完好房。
经实地查勘，房屋地基基础承载能力强，承重构件及非承重墙基本完好，屋面不渗漏，楼地面整体面基本完好，门窗基本完好，排水管通畅，房屋维护保养状况较好。
（2）土地实物状况
估价对象占用土地四至见宗地图，土地实际开发程度达“六通一平”，即宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及宗地红线内场地平整。
估价对象八实物状况
（1）建筑物实物状况
估价对象位于解放路52号“三峡商城A座”，所在房屋共20层，估价对象位于第11层，房屋外墙面刷防水涂料，装电梯，门牌号：
1106。
东西朝向。
装防盗门、铝合金窗。
内墙面刷白色乳胶漆，楼地面部分嵌淡黄色木地板，顶棚集成吊顶；卫生间墙面、地面嵌瓷砖，集成吊顶。
水、电等到户，经实勘为完好房。
经实地查勘，房屋地基基础承载能力强，承重构件及非承重墙基本完好，屋面不渗漏，楼地面整体面基本完好，门窗基本完好，排水管通畅，房屋维护保养状况较好。
（2）土地实物状况
估价对象占用土地四至见宗地图，土地实际开发程度达“六通一平”，即宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及宗地红线内场地平整。
估价对象九、十实物状况
（1）建筑物实物状况
估价对象位于得胜街46号、52号，所在房屋共8层，估价对象位于第1层，房屋外墙面刷防水涂料，南北朝向。
装卷闸门、玻璃门、铝合金窗。
内墙面刷白色乳胶漆，楼地面部分嵌瓷砖、部分嵌木地板；卫生间墙面、地面嵌瓷砖。
水、电等到户，经实勘为完好房。
经实地查勘，房屋地基基础承载能力强，承重构件及非承重墙基本完好，屋面不渗漏，楼地面整体面基本完好，门窗基本完好，排水管通畅，房屋维护保养状况较好。
（2）土地实物状况
估价对象占用土地四至见宗地图，土地实际开发程度达“六通一平”，即宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气及宗地红线内场地平整。
3、权益状况
（1）房屋权益状况：
房屋权益状况详见表2。
（2）土地权益状况：
土地权益状况详见表2。
（3）他项权利及其他权利限制状况
根据委托方提供的资料，估价对象他项权利及其他权利限制状况不详。
4、利用状况
估价对象规划用途、实际用途详见表2。
截至价值时点，估价对象房屋处于正常使用状态，房屋维护保养状况较好。
五、价值时点
2017年8月3日。
六、价值类型
1、价值类型名称：
房地产市场价值
2、价值定义
本报告提供的房地产市场价值，是估价对象于价值时点的公开市场价值。
所谓公开市场价值是指估价对象于价值时点在市场上公开出售可实现的合理价值。
3、
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