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工程项目管理模板
湘潭市房地产市场调查报告
09工程管理班刘欢
一、湘潭市概况
1、主要经济指标
（1）湘潭市为二级行政区划单位,即地级市,总面积5015平方千米,总人口283万。
（2）湘潭市区（以下简称湘潭市）限于岳塘、雨湖2市区,面积280k㎡,其中建成区面积78k㎡。
末全市总人口数292.7万人,其中城镇人口136.3万人,乡村人口156.5万人,为湖南省第4大城市。
2、湘潭市人文、地理、交通状况
气候宜居,环境优美——
湘潭市属”大陆型中亚热带季风性湿润气候”,雨量丰沛,光、热、水基本同季,非常宜居。
市区拥有和平公园、雨湖公园、菊花塘公园、岳塘公园等多个生态公园,白石广场、东方红广场环境优美,是市民休闲娱乐的城市客厅。
拥有深厚的文化底蕴和丰富的人文资源——
韶山是红色旅游的重要景区。
乌石镇是彭德怀的故居所在地。
隐山是尚未开发的文化景点,周敦颐、胡安国胡宏父子都曾定居于此,被称为湖湘文化的发源地。
市区的雨湖公园、白石公园、东方红广场是市民休闲及户外娱乐运动的主要场所。
其中雨湖紧邻湘潭老城正街,有”垂柳碧孤塔,夕阳红半桥”的咏句。
白石公园为纪念齐白石而建,公园边建有齐白石纪念馆。
东方红广场有反映毛泽东回乡的主题雕塑《亲情》。
其它历史古迹还有关圣殿、鲁班殿、望衡亭以及湘乡云门寺等。
良好的教育配套——
湘潭教育具有较好的历史传统,如湘潭大学、湖南科技大学、湘潭一中、金庭小学等都具有悠久的办学历史。
湖南科技大学是在宋朝县学的基础上建立的,而湘潭市一中、金庭小学、以及宋楚瑜曾就读的昭潭学校等学校都已有上百年历史。
湘潭市是湖南省高等教育的次中心,共有综合性国家重点大学－－湘潭大学,以及湖南科技大学、湖南工程学院、湘潭职业技术学院、湖南城建职业技术学院等5所全日制高等学校。
现时湘潭市基础教育已具备了一定的基础。
小学及中学设置充分,并有湘潭市一中、湘潭市二中、湘钢一中、湘潭电机子弟中学、湘潭县一中等九所湖南省重点中学。
水陆空立体交通网络,非常便捷——
公路
湘潭处于107与320两条国道及京珠、上瑞两条高速公路的交汇点。
长潭西线高速、潭邵高速已经开通。
全市公路路网密度为45.4公里/百平方公里,平均每万人占有8.3公里,大大高于全国平均水平,居湖南省第一位。
铁路
湘黔铁路经过,京广铁路掠过市境东北,与枢纽株洲站（铁路30公里）以及湖南省会长沙站（铁路50公里）很近,因此火车客运一般需要到株洲站或长沙站转乘。
市行政中心离规划中的湖南铁路客运枢纽新长沙站直线距离37公里,离新株洲站直线距离12公里。
航空和水运
湘潭经过上瑞、京珠、长沙机场三段高速公路连接长沙黄花国际机场,距离仅50公里。
水运发达,湘江具有千吨级货轮通行能力。
3、湘潭市经济发展特征
从主要经济指标来看,湘潭的人均可支配收入比较高,为房地产发展奠定了良好的市场基础;
湘潭具有良好的居住环境和人文资源,是许多湘籍外地人士回乡置业的主要原因;
湘潭凭借良好的教育基础,使一部分湘籍外地人士考虑到小孩的教育在湘潭投资置业;
便捷的交通系统,缩短了长株潭之间的距离,同时使长沙和株洲客户来湘潭投资置业更为方便;
湘潭具有良好的经济基础,经济增长的质量和效益稳步提升,是房地产业健康发展的重要保障;
随着长株潭经济一体化的推动,湘潭具有良好的区位价值和发展潜力;湘潭经济主要依靠工业的推动,商业和第三产业发展较慢,市场需要进一步引导。
4、湘潭市在”长株潭”中的区域位置
在长株潭大区域规划中,湘潭定位为中南部城镇群的中心城市,为湖南省的科教副中心,生态式的现代工业城市。
属于长株潭规划的一级开发轴,随着长潭西线的拉通,城市轻轨和湘江风光带的规划,长株潭30分钟经济圈已基本形成,湘潭的区位优势更加明显,辐射面更大。
5、”长株潭”城市群批准为”两型社会”
召开的全国发展和改革工作会议传出消息,长株潭城市群和武汉城市圈近日经国务院批准,成为”全国资源节约型和环境友好型社会（简称”两型社会”）建设综合配套改革试验区”。
这是继上海浦东新区、天津滨海新区和成都、重庆成为全国综合配套改革试验区后,国务院批准的又一全国综合配套改革试验区。
未来两三年内,国家原则上不再批准新的国家级试验区。
下一步要重点做好现有试点的推进工作,以及试验到期后的总结及推广。
长株潭城市群区域位置优势、产业发展良好,发展潜力巨大,在长株潭城市群开展国家综改试验区试点,不但有利于强化长株潭城市群在湖南经济社会中的重要地位,而且能够充分地发挥长株潭城市群在国家促进中部崛起中的战略作用,更为重要的是能够充分发挥长株潭城市群在促进中西部互动和协调发展中的作用。
”两型社会”的综合改造涉及到各个方面,比如社保体制、城乡二元机制、金融体制、财政保障体制以及土地等等很多方面的改革。
在今后,长株潭的建设将倾向于居住设施齐全等大型开发项目,这意味着土地将得到更大化地利用,环境配套将会更加优美。
这样的重大决策,不但带给长株潭城市群快速发展的新契机,也将带来各行各业,包括房地产行业全新发展机会。
6、”长株潭”一体化的建设与发展
（1）规划总面积4500平方千米。
（2）2020年总城市人口为700-750万人,GDP达到4542.8万元,人均GDP约为6万元。
（3）长株潭城市群将成为中国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一。
（4）成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一。
（5）成为湖南省经济发展的核心增长极、高新技术产业集聚区和现代化、生态型的网状城市群。
二、湘潭市商品房市场情况
（一）商品房供应情况
我市共颁发商品房预售许可证101个,批准预售面积为284.48万㎡,同比增长37.56%;其中,雨湖区为33.87万㎡,同比增长28.54%,岳塘区为174.51万㎡,同比增长18.05%,九华区为75.22万㎡,同比增长128.84%。
（二）商品房销售情况
我市商品房登记销售面积为193.86万㎡（17149套）,同比下降10.13%,商品房交易额69.53亿元,其中住宅登记销售面积为177.13万㎡（15716套）,同比下降7.75%。
小结:
在宏观调控的影响下,湘潭亦遭遇"低潮",在10月份以后表现尤为明显,而九华区成为湘潭房地产市场新的增长点。
（三）销售量排行榜
我市楼盘登记销售面积前十排行榜单上,各区热销楼盘所占比例为岳塘区:
九华区:
雨湖区=5:
4:
1
湘潭市楼盘销售面积排行榜
排名
开发企业
楼盘名称
所属区
销售面积（万m2）
1
湘潭城郊置业有限公司
城郊•华雅花园
岳塘区
84685.98
2
湘潭湘银房地产开发有限责任公司
乡银•熙城纳帕溪谷
岳塘区
83997.84
3
湘潭城郊置业有限公司
城郊•湘军源小区
九华区
77993.02
4
湘潭东之阳房地产开发有限公司
芙蓉世纪城
岳塘区
73046.82
5
湘潭嘉盛房地产开发有限责任公司
五矿地产•尊城
九华区
62746.35
6
建鑫地产开发有限公司
建鑫城•国际社区
岳塘区
62470.01
7
湘潭聚源阳光房地产开发有限责任公司
一品阳光
岳塘区
61204.6
8
湖南省建筑工程房地产开发公司
山水荷园
九华区
55313.44
9
湘潭市城市建设开发总公司
湖南科大教师住宅小区
雨湖区
54986.72
10
湘潭祥霖建设投资有限公司
祥霖•九华新城
九华区
50597.05
房交易额69.53亿元,其中住宅登记销售面积为177.13万㎡（15716套）,同比下降7.75%。
小结:
在宏观调控的影响下,湘潭亦遭遇"低潮",在10月份以后表现尤为明显,而九华区成为湘潭房地产市场新的增长点。
（三）销售量排行榜
我市楼盘登记销售面积前十排行榜单上,各区热销楼盘所占比例为岳塘区:
九华区:
雨湖区=5:
4:
1。
湘潭市楼盘销售面积排行榜如下,
按登记销售套数统计,各区热销楼盘所占比例为岳塘区:
九华区:
雨湖区=6:
3:
1。
小结:
从购房者选择的区域来看,随着岳塘区生活配套的逐渐成熟,楼盘也较为集中,成为购房首选区域;另外,九华区作为"两型社会"建设的先行区,发展潜力较大,受到了置业者的青睐。
（四）各面积段商品住宅销售情况
湘潭市登记销售商品住宅15716套,从各面积段的销售情况来看,120-144㎡面积段的住宅最为畅销,占比33.34%;其次为90-120㎡面积段,占比30.97%;180㎡以上的大面积住宅相对滞销,占比2.27%;从剩余待售的数量来看,各面积段商品住宅库存充分,其中以120-144㎡面积段的住宅库存最多,共5028套,占库存总量的26.90%。
（五）商品住宅待售量情况
自年初以来,我市商品房库存量从年底的121.32万㎡、10985套（其中住宅91.32万㎡、7994套）上升到年底的242.44万㎡、22117套（其中住宅198.08万㎡、18689套）,增幅分别达到了99.84%和101.34%,其中特别以岳塘区库存量最大,共囤积商品房156.3万㎡,占全市库存量的64.47%。
小结:
随着市场的降温,而供应量不断,湘潭市商品房的库存量屡次攀升,按照我市商品房登记销售215.71万㎡的标准计算,当前商品房库存量可供一年消化。
（六）二手房市场情况
湘潭市二手房成交面积为28.99万㎡,同比减少44.76%,共成交3133套,同比减少34.35%;其中,二手住宅成交面积为23.90万㎡,同比减少46.41%,成交2786套,同比减少35.70%。
小结:
二手房市场持续低迷,与相比各项指标均有下降。
（七）湘潭市商品房价走势
可谓是名副其实的”调控”年,虽然政策不断地轰炸房地产市场,但今年湘潭总体房价”攀升依旧”。
房价已经成为了极具话题性的词汇,房价在这一年中的戏剧性表现也成为了人们茶余饭后的谈资。
虽然房产开发如火如荼,但大多数市民还是无奈的发现这依旧是一个僧多粥少的市场。
接下来,让我们算算在这一年之内,湘潭的房价到底”动”了多少?
1季度（1-3月）商品房销售均价有小幅攀升销售均价为3324.89元/㎡
4月销售均价小幅下降销售均价为2987.62元/㎡
5月销售均价上升商品房销售均价为3667.4元/㎡
6月销售均价基本和5月持平销售均价3621元/㎡
7月销售均价小幅上升销售均价3722元/㎡
8月湘潭商品房销售均价3851元/㎡
9月湘潭商品房销售均价3914元/㎡
10月湘潭商品房销售均价3962元/㎡
11月湘潭商品房销售均价3982元/㎡
12月湘潭商品房销售均价3988元/㎡
上半年,湘潭市房地产市场始终保持健康的发展态势,商品房供应充分,销量稳健。
国家不断出台的房地产宏观调控政策,促使开发商从一线城市向二、三线城市转移,促进了我市房地产市场繁荣。
九华房地产市场十分活跃,成为市民购房置业新的热点。
从楼市的时间走向来看,随着楼市迷雾的消散,购房者对于今年楼市已经有了深刻理解,而楼市已经进入尾声,即使有楼市调控政策影响,房价也很难再出现大的变动,因此对于刚需购房者来说,此时选购房屋能以较合理的价位入手,而且此时可选购的房源较多,和改进性购房者、投资性购房者相比选择空间小的刚需购房者,在年底更容易选到优质房源。
三、湘潭市保障性安居工程建设情况
计划新增各类保障性住房和棚户区改造建设任务共13967套,其中:
新增廉租住房2810套,公共租赁住房600套,城市棚户区改造8039户,工矿棚户区改造928户,经济适用住房890套,新增发放廉租住房租赁补贴700户。
截至底,全市共新开工各类保障性住房和棚户区改造共16418套（户）,为年度目标任务的115%;竣工13714套（户）,为年度目标任务的96%。
其中,新开工廉租住房项目15个,面积为17.48万㎡,共计3525套,为年度目标任务的125.44%,基本建成3805套,为年度目标任务的135.41%;新增发放廉租住房租赁补贴799户,为年度目标任务的114.14%;新开工公共租赁住房项目9个,面积为5.15万㎡,共计932套,为年度目标任务的155.33%,竣工公共租赁住房684套,为年度目标任务的114%;计划新建的经济适用住房8个项目在已全面开工,共计1039套,为年度目标任务的116.74％,完成投资1.085亿元,竣工943套,为年度目标任务的105％;实施城市棚户区和工矿棚户区改造项目共21个,开工8886户,为年度目标任务的110.54%,基本建成6746户,为年度目标任务的83.92%;工矿棚户区改造开工928套,为年度目标任务的100%,基本建成425套,为年度目标任务的45.8%。
小结:
湘潭市正切实贯彻中央的宏观调控精神,全面加快保障性安居工程建设,着力解决城市中低收入家庭住房困难。
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