房地产估价报告.docx

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房地产估价报告

房地产估价报告

估价报告编号：

苏金汇通房估字第[F-2018-317]号

估价项目名称：

南京市建邺区奥体大街68号新城科技园国际研发总部园4栋B座一楼房地产市场租金价值评估

估价委托人：

江苏沿海集团物业管理有限公司

房地产估价机构：

江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司

注册房地产估价师：

沙海建

郭晓晓

估价报告出具日期：

2018年12月24日

致估价委托人函

江苏沿海集团物业管理有限公司：

我公司按照贵方的委托和要求，对位于南京市建邺区奥体大街68号新城科技园国际研发总部园4栋B座一楼房地产进行了租金价格评估。

依据贵方提供的有关信息，我公司注册房地产估价师在实地

查勘和市场调查的基础上，根据估价目的，遵循估价原则，按照

估价程序，遵照有关法规、政策及标准，在合理的假设下，采用

科学的估价方法，对估价对象在价值时点的市场租金进行了专业

分析、测算和判断，得出了估价结果，完成了估价报告。

现将估

价报告的主要事项函告如下：

一、估价目的

为估价委托人了解待估房地产的现状租赁价格提供参考。

二、估价对象

根据委托方委托，本次估价对象为建邺区奥体大街68号新城科技园国际研发总部园4栋B座一楼房地产，估价对象建筑面积约1019.6平方米，现状用途为办公，估价对象范围为南京市建邺区奥体大街68号新城科技园国际研发总部园4栋B座一楼房地产及其分摊的土地使用权。

三、价值时点

2018年12月18日。

四、价值类型

本次评估的估价对象价值名称为房地产市场租金。

五、估价方法

本次估价采用比较法、收益法。

六、估价结果

我公司评估确认，估价对象市场租金评估结果如下：

平均建筑面积日租金：

人民币1.94元/㎡·日。

七、特别提示

1、本次估价结果价值内涵是指在价值时点，租期为一年。

2、本函为估价报告的一部分，为了能够正确理解和使用估价报告及其结果，请贵方全面阅读本函后附的估价报告书全文。

3、本估价报告仅在本次估价目的下使用，其他用途无效。

4、本估价报告使用期限自2018年12月24日起为一年。

特此函告

江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司

法定代表人：

2018年12月24日

估价师声明

我们郑重声明：

1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确

的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、注册房地产估价师是按照国家标准《房地产估价规范》（GB/T

50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）等有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。

估价假设和限制条件

一、本次估价的假设前提

（一）一般性假设

1、估价委托人未提供估价对象的有关权属证明，仅提供了估价对象的坐落等基本信息。

因本次评估仅是为估价委托人租赁估价对象提供租赁价格参考，估价对象能否租赁以及租赁行为的合法性由估价委托人自行判定，故本报告假设估价委托人提供的相关信息是合法、真实的，估价对象是可合法出租的。

2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象租金价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在重大安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

3、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

3.1交易双方自愿地进行交易；

3.2交易双方处于利己动机进行交易；

3.3交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；

3.4交易双方有较充裕的时间进行交易；

3.5不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

4、估价对象可享有所在建筑物公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。

5、本次评估以估价对象维持现状规模和用途继续利用为前提。

（二）未定事项假设

估价委托人提供的评估资料中未明确估价对象房屋的建筑年代、

建筑结构和土地相关信息，经注册房地产估价师实地调查，建筑结构为钢混结构，相邻土地用途以商业、办公为主，本次估价房屋建筑结构以实际调查为准。

（三）背离事实假设：

无。

（四）不相一致假设：

无。

（五）依据不足假设：

无。

二、估价报告使用的限制条件

（一）本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为壹年。

若报

告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果

需做相应调整或委托估价机构重新估价。

（二）估价结果是客观市场租金，未考虑特殊租户的附加出价。

（三）本估价报告和估价结果仅按报告中已说明的估价目的提供

给估价委托人使用。

其他用途无效。

（四）除应用于本次估价目的外，任何人未经本估价机构书面同

意，不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用本估价报告的

全部或部分内容，亦不得以其他任何方式公开发表。

（五）估价结果是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，

将估价对象客观存在的价格或价值揭示、显现出来。

估价结果是一

种专业意见，而不应当被认为是对估价对象可实现价格的保证。

估

价机构和估价人员不承担交易各方最终决策定价的责任。

（六）估价报告须成套完整使用，拆分使用是无效的。

（七）如发现本报告文字或数字因校对或其他类似原因出现差错

时，敬请通知本公司进行更正。

因电算化数值取整引起的误差不在更

正范围。

（八）除另有指明外，本报告呈列的所有款额均以人民币为单位。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

名称：

江苏沿海集团物业管理有限公司

住所：

南京市建邺区奥体大街68号新城科技园

二、房地产估价机构

名称：

江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司

住所：

南京市鼓楼区华侨路37号27层

法定代表人：

李忠营

资质等级：

壹级

资质证号：

苏建房估备（壹）南京00015

资质有效期：

2015年07月29日至2021年07月28日

三、估价目的

为估价委托人了解待估房地产的现状租赁价格提供参考。

四、估价对象

（一）估价对象基本状况

在估价委托人提供的评估资料基础上，根据委托估价目的，按照

有关法律法规的规定，确定本次估价对象基本情况如下：

根据委托方委托，本次估价对象为建邺区奥体大街68号新城科技园国际研发总部园4栋B座一楼，估价对象建筑面积约1019.6平方米，规划用途为办公，估价对象范围为建邺区奥体大街68号新城科技园国际研发总部园4栋B座一楼房地产及其分摊的土地使用权，目前状况为毛坯空置。

（二）土地基本状况

估价对象位于南京市建邺区奥体大街68号南京新城科技园国际研发总部园4栋B座一楼，其北至牡丹江街，南临奥体大街，东邻云龙山路，西邻泰山路；土地形状较规则，地形平坦，地基较优，承载力较优。

土地开发程度达到通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、场地平整“六通一平”。

（三）建筑物基本状况

估价对象所在建筑物为建邺区奥体大街68号南京新城科技园国际研发总部园4栋B座一楼办公房地产，估价对象所在建筑物为钢混结构，规划用途为办公，本次评估设定现状出租。

五、价值时点

根据估价目的，本次价值时点为实地查勘日：

2018年12月18日。

六、价值类型

（一）价值名称与定义

根据估价目的，估价对象价值名称为房地产市场租金。

所谓市场

租金是指某种房地产在市场上的平均租金。

（二）价值内涵

本次所评估的房地产市场租金是指在价值时点，租期为一年。

七、估价原则

（一）此次估价遵循的行为原则

独立、客观、公正原则。

该原则要求估价机构和注册房地产估价

师站在中立的立场上，实事求是、公平正直的评估出对各方估价利害

关系人均是公平合理的价值或价格。

（二）此次估价遵循的技术原则

1、合法原则。

该原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

2、价值时点原则。

该原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

3、替代原则。

该原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。

4、最高最佳利用原则。

该原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下状况下的价值或价格。

该原则要求房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

（一）本次估价所依据的主要法律、法规和政策文件

1、《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日施行）；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正，1995年1月1日施行）；

3、《中华人民共和国土地管理法》（根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正，1999年1月1日施行）；

4、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，2016年12月1日起施行）；

5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）。

（二）本次估价采用的主要估价标准

1、中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》；

2、中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布的《房地产估价基本术语标准》（GB/T501289-2013）。

（三）估价委托人提供资料

房屋租赁业务委托评估协议书。

（四）估价机构、估价人员掌握和搜集的其他估价所需资料。

1、估价对象所在地自然条件、社会经济条件、行政区划人口等方面的基本情况资料

2、估价对象所在地城市基础设施基本情况资料

3、估价人员实地踏勘和调查收集的有关咨询估价对象权属、基础设施、宗地条件方面的资料

4、估价人员实地踏勘和调查收集的有关咨询估价对象建筑物状况资料

5、估价人员实地拍摄的有关咨询估价对象土地利用、建筑物状况、周边环境的照片

6、估价人员实地踏勘和调查收集的咨询估价对象所在地房地产市场等方面的资料

九、估价方法

根据《房地产估价规范》，房地产估价方法主要有比较法、收益

法、假设开发法、成本法等。

不同的估价方法从不同的角度反映了房

地产在一定权利状态及一定时点的价格水平，只是各种方法的适用条

件、对资料的要求有所不同，需根据特定的市场情况、估价条件、估

价目的等因素，选择适用的估价方法。

估价对象为办公用途房地产，经市场调查，当前估价对象所在地

类似房地产租赁交易市场较活跃。

本次估价采用比较法、收益法进行评估。

估价方法定义：

1.比较法

（1）比较法定义、基本公式

所谓比较法，是指将选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

运用比较法求取估价对象的比较价值，基本公式如下：

估价对象价格（比较价值）＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

（2）估价技术路线

搜集交易实例；

选取可比实例；

建立比较基础；

进行交易情况修正；

进行市场状况调整；

进行房地产状况调整；

计算比较价值。

2.收益法

（1）收益法定义、基本公式

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。

运用收益法求取估价对象的收益价值，基本公式如下：

V—房地产单位面积的价格

A—房地产单位面积的年纯收益

g—净收益递增比率

Y—房地产的报酬率

n—房地产自价值时点起至未来可获收益的年限

（2）估价技术路线

选择具体估价方法。

测算收益期或持有期。

测算未来收益。

确定报酬率或资本化率、收益乘数。

计算收益价值。

十、估价结果

依据估价委托人提供的有关资料，本公司注册房地产估价师在实

地查勘和市场调查的基础上，根据估价目的，遵循估价原则，按照严

谨的估价程序，遵照有关法规、政策及标准，在合理的假设下，采用

比较法对估价对象在价值时点的房地产市场租金进行了专业分析、测

算和判断，最终评定在满足估价的假设和限制条件的前提下，估价对

象在2018年12月18日的市场租金评估结果如下：

平均建筑面积日租金：

人民币1.94元/㎡·日。

十一、注册房地产估价师及签名

姓名

注册号

签名

签名日期

沙海建

2018年12月24日

郭晓晓

2018年12月24日

十二、实地查勘期

2018年12月18日

十三、估价作业期

2018年12月18日至2018年12月24日

江苏金汇通房地产资产评估造价咨询有限公司

2018年12月24日

房地产估价技术报告

一、估价对象描述与分析

（一）区位状况描述与分析

1、位置状况

1.1坐落：

估价对象位于南京市建邺区奥体大街68号新城科技园国际研发总部园4栋B座一楼。

1.2方位：

估价对象隶属建邺区奥体大街68号新城科技园国际研发总部园4栋B座一楼，所在位置处于新城科技园办公用房。

1.3临街（路）状况：

估价对象位于南京市建邺区奥体大街68号南京新城科技园国际研发总部园4栋B座一楼，临奥体大街，临街状况好。

1.4朝向：

朝东

1.5楼层：

所在建筑物总楼层为23层，估价对象位于1层

2、交通状况

2.1道路状况及类型：

估价对象所在区域道路体系为格网状，估价对象所在区域道路类型为有主干道奥体大街等。

2.2公共交通状况

咨询估价对象附近有富春江东街公交站，有41路、129路、170路等多条公交线。

2.3交通管制

估价对象所在区域因目前因云龙山路正在施工，造成车辆不能由奥体大街经云龙山路直达梦都大街。

施工结束后，云龙山路可正常双向行驶。

目前交通受到一定影响。

2.4停车方便程度

咨询估价对象办公区域内和路边有部分停车位，停车条件良好。

3、环境状况

估价对象位于南京市建邺区奥体大街68号南京新城科技园国际研发总部园4栋B座一楼，环境污染主要来自奥体大街上过往车辆产生的汽车尾气、噪声污染，综合环境质量较好。

4、外部配套设施状况

估价对象所在区域有学校、医院、银行、商场等，配套设施齐全。

（二）实物状况描述与分析

1、土地实物状况

估价对象位于南京市建邺区奥体大街68号南京新城科技园国际研发总部园4栋B座一楼，其北至牡丹江街，南临奥体大街，东邻云龙山路，西邻泰山路；土地形状较规则，地形平坦，地基较优，承载力较优。

土地开发程度达到通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气、场地平整“六通一平”。

2、建筑物实物状况

估价对象所在建筑物为建邺区奥体大街68号南京新城科技园国际研发总部园4栋B座一楼办公用房，估价对象所在建筑物为钢混结构，规划用途为办公。

本次评估设定现状出租。

（三）权益状况描述与分析

1、规划条件：

经实地查勘，估价对象规划用途为办公，与外部环境相对协调。

2、土地使用期限：

土地使用期限长短对租金水平基本无影响。

3、出租或者占用情况：

估价对象目前为空置。

4、其他特殊情况等：

估价对象无查封等形式限制权利情况。

综上，估价对象权属清晰，权益状况对房地产租金价格无不利影响。

二、市场背景描述与分析

（一）南京市经济社会发展状况

根据南京市统计局网上公布数据，2018年1-5月，全市认真贯彻落实中央、省市各项决策部署，坚持稳中求进工作总基调，深化供给侧结构性改革，全市经济运行延续总体平稳、稳中向好的态势。

供给侧指标表现较好，需求侧指标总体稳定，结构转型步伐加快，新经济保持较快增长，发展质量效益提升。

1、三次产业增势良好

（1）夏粮生产形势较好。

今年全市夏收粮食播种面积80.91万亩，比去年增长20.5%。

受播种面积与单产水平共同增加的影响，夏粮总产量26.82万吨，增长22.4%。

（2）工业生产继续回升。

1-5月，全市实现规模以上工业增加值1253.22亿元，可比价增长7.5%，较1-4月提高0.2个百分点，较去年同期提高2.1个百分点。

分行业看，黑色金属冶炼和压延加工业、医药制造业和石油、煤炭及其他燃料加工业均实现两位数增长，增速分别为16.7%、14.5%和11.0%；计算机、通信和其他电子设备制造业、化学原料和化学制品制造业、汽车制造业分别增长9.8%、8.6%和6.1%。

分经济类型看，大型国有控股企业增长7.4%，占全市规上工业比重43.9%；民营工业企业实现增加值增长10.9%。

分区域看，江北新区工业增加值对全市规上工业增长贡献率达41.0%，栖霞区和江宁区工业增加值对全市规上工业增长贡献率分别为9.6%和9.0%。

（3）服务业稳定增长。

1-4月，全市规模以上服务业（不含批零助餐、金融、房地产开发）实现营业收入1531.52亿元，同比增长14.2%，增幅比1-3月提高0.1个百分点，比去年同期提高6.1个百分点，增幅自上年6月份以来连续11个月保持在两位数以上。

分行业看，重点行业贡献突出，1-4月全市规模以上交通运输、仓储和邮政业，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业及科学研究和技术服务业共实现营业收入1359.80亿元，同比增长13.3%，占全市规上服务业营业收入比重88.8%。

分企业类型看，民营服务业企业发展势头较好，1-4月全市规模以上民营服务业企业实现营业收入799.95亿元，同比增长17.4%，对全市规上服务业增长贡献率达62.3%。

2、三大需求协同增长

（1）投资增速稳中有升。

1-5月，全市完成固定资产投资2338.05亿元，同比增长8.4%，增幅较1-4月提升3.3个百分点。

分领域看，工业投资551.41亿元，增长5.3%，增幅较1-4月提升0.5个百分点；房地产开发投资1070.38亿元，增长16.0%；民间投资1134.53亿元，增长13.8%，增速比去年同期提高22.1个百分点。

分行业看，高端制造业投资增势较好，汽车制造业投资增长77.9%，铁路传播航空航天和其它运输设备制造业投资增长70.1%，计算机通信和其它电子设备制造业投资增长36.8%；高端服务业投资增长迅速，软件和信息技术服务业投资增长59.3%，科技推广和应用服务业投资增长196.3%；社会投资增长较快，教育投资增长32%，文化体育和娱乐业投资增长87.4%。

（2）消费品市场保持增长。

1-5月，全市完成社会消费品零售总额2368.93亿元，同比增长9.4%。

其中限额以上零售额实现1340.95亿元，增长8.2%。

分行业看，批发业、零售业、住宿业和餐饮业完成零售额呈现“三升一降”的发展态势，除批发业有所下降外，零售业、住宿业和餐饮业零售额同比分别增长12%、4.7%和6.4%。

分企业看，1-5月，在全市批发、零售、住宿和餐饮四个行业中实现的零售额排名各行业前10位的40家重点企业，合计实现零售额同比增长22.7%，对全市限上社零增长贡献率达到90%。

（3）进出口较快增长。

1-5月，全市累计实现进出口259.36亿美元，同比增长14.1%。

其中出口138.27亿美元，增长6.4%；进口121.09亿美元，增长24.5%。

从企业出口情况看，国有企业出口43.87亿美元，同比下降6.1%；外商投资企业出口50.26亿美元，增长7.9%；民营企业出口44.14亿美元，增长20.4%。

从企业进口情况看，国有企业进口47.58亿美元，同比增长19.4%；外商投资企业进口58.35亿美元，增长21.7%；民营企业进口15.15亿美元，增长59.7%。

3、结构转型步伐加快

（1）主导产业发展较快。

从产出看，1-5月，全市制造业四大主导产业实现工业增加值847.63亿元，同比增长7.9%，增幅高于规上工业增加值增速0.4个百分点。

其中生物医药与节能环保新材料产业、绿色智能汽车、高端智能装备和新型电子信息产业增加值分别增长8.5%、8.5%、2.8%和11.5%。

从投入看，1-5月，全市四大主导产业完成投资507.94亿元，增长19.3%，增幅高于工业投资14个百分点。

其中新型电子信息产业114.3%；绿色智能汽车产业增长78.5%；生物医药与节能环保产业增长18.1%。

（2）需求结构继续优化。

从投资看，1-5月，全市工业技改投资占工业投资比重为64.4%，比去年同期提高16.9个百分点；高新技术产业投资增长9.8%，增速较1-4月提高4.8个百分点，其中新材料、航空航天、电子通讯设备、智能装备制造业投资分别增长60.2%、30.1%、18.7%和12.2%。

从消费看，汽车、智能节能家电、新型数码产品、文化办公用用品、金银珠宝、化妆品等升级类商品销售旺盛，汽车类商品增长11.8%，通讯产品、金银珠宝、化妆品零售额分别增长51.2%、25.1%、9.4%，比去年同期分别加快0.8、22.1、0.9个百分点。

家用电器、文化办公用品分别增长8.8%和11.7%。

从出口看，全市贸易方式继续优化，一般贸易出口增长11.8%，高于加工贸易出口增速20.1个百分点；一般贸易出口占出口比重达67.9%，比1-4月提升0.3个百分点。

4、新经济保持较快增长

（1）新产业较快增长。

从工业看，1-5月，全市高技术产业增加值同比增长11.7%，占全市工业比重17.7%，增幅和比重分别较1-4月提升0.1个、1.7个百分点。

新产品产量增长较快，工业机器人增长78.2%，新能源汽车增长604.2%，智能手机增长51.3%，集成电路增长40.2%。

从服务业看，1-4月，全市规模以上高技术服务业、科技服务业企业实现营业收入分别增长19.5%、17.1%，增幅分别高于规模以上服务业平均增速5.3个、2.9个百分点。

从利用外资看，1-5月，先进制造业利用外资中，电子通信设备制造、集成电路半导体制造业利用外资同比分别增长399.8%、708.9%；现代服务业利用外资中，软件信息服务、科研技术服务利用外资同比分别增长113.6%、351.6%。

（2）网上零售依旧高增。

1-5月，全市限上单位通过公共网络实现商品零售额同比增速44.2%，虽较1-4月有所回落，但仍处高位，也远高于社会消费品整体9.4%的增速。

而1-5月全市限上单位通过公共网络实现商品零售额占限上社零比重达13.3%，较去年同期提高2.3个百分点。

5、发展质量效益提升

（1）财政收入质量提高。

1-5月，全市一般公共预算收入696.62亿元，同比增长18.8%，增速同比提高0.7个百分点。

其中，税收收入599.06亿元，增长24.5%。

一般公共预算收入中税收收入占比为86.0%，较去年同期提高3.9个百分点。

（2）企业效益明显改善。

从工业看，1-4月，全市规模以上工业企业实现利润总额272.75亿元，同比增长5.8%，增幅较一季度提高5.1个百分点；规模以上工业企业主营业务收入利润率7.5%，高出全省平均水平1.5个百分点。

从服务业看，1-4月，全市规模以上服务业企业实现营业利润106亿元，同比增长15.2%，增幅比去年同期