漯河市闽豫综合市场项目调研报告0920 1.docx
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漯河市闽豫综合市场项目调研报告09201
漯河市闽豫商贸城调研报告
苏州泽商地产顾问机构
2013年9月
第一部分漯河城市环境研究P8
一城市概况P8
1.行政区位P8
2.市域区划P8
3.城市人口及规模P8
4.城市荣誉P8
二漯河城市交通P9
1.漯河区位P9
2.漯河交通P10
三城市经济及发展P11
1.经济发展P11
2.社会消费P11
3.人均GDPP11
4.漯河与周边地级市人口人均GDP对比P12
5.经济结构P12
6.产业格局P12
7.人口及消费P13
四城市发展规划P13
1.城市总体发展规划P13
2.中心城区空间结构P15
3.第三产业空间布局P16
4.漯河产业集聚区发展规划P19
5.漯河城区功能板块分布及特征P19
六漯河城市环境小结P20
第二部分项目考察及周边环境研究P21
一项目概况P21
1.地块位置P21
2.地块指标P21
3.地形地貌P21
4.项目四至P21
二项目周边环境P23
1.项目周边交通条件P23
2.项目周边环境P23
3.项目周边（1.5公里）人口统计P23
4.项目距主要交通枢纽距离P24
5.项目周边环境评价P24
三项目SWOT分析P25
第三部分漯河市专业市场研究P26
一专业市场研究P26
1.建材市场P26
1.1建材市场分布P26
1.2各建材市场调研P27
1.2.1豫中南建材市场P27
1.2.2银鸽建材市场P28
1.2.3郾城建材市场P29
1.2.4南环路建材批发市场P30
1.3建材市场总结P31
1.3.1建材市场情况统计P31
1.3.2建材市场总体评估P32
2.家具市场P33
2.1家具市场分布P33
2.2各家具市场调研P34
2.2.1家盛世家具广场P34
2.2.2未来家具广场P35
2.2.3新天地家具城P36
2.2.4红太阳家具城P37
2.2.5东方家具城P38
2.2.6南方家具城P38
2.3家具市场总结P39
2.3.1家具市场情况统计P39
2.3.2家具市场总体评估P40
3.灯饰市场P41
3.1灯饰市场分布P41
3.2灯饰市场调研P41
3.2.1漯河灯具装饰材料市场P41
4.五金机电市场P43
4.1五金机电市场分布P43
4.2五金灯具市场调研P43
4.2.1嵩山路五金机电城P43
4.2.2五一路五金建材一条街P44
4.3五金市场总结P46
4.3.1五金市场情况统计P46
4.3.2五金市场总体评估P46
5.小商品市场P47
5.1小商品市场分布P47
5.2小商品市场调研P47
5.2.1日用副食品类P48
5.2.2服装鞋帽类P52
5.2.3其他市场P54
5.3小商品市场总结P55
5.3.1小商品市场情况统计P55
5.3.2小商品市场总体评估P56
二漯河市周边县市及乡镇市场调研P56
1.周口市P57
2.舞阳县P58
3.临颍县P58
4.万金镇P59
第四部分漯河市房地产市场研究P60
一漯河房地产宏观环境研究P60
1.漯河市近3年房地产投资发展情况P60
2.漯河市土地供给量分析P60
3.漯河市房地产区域价格分布P61
4.漯河房地产市场未来走势分析P61
二潜在及竞争性商业项目调研P62
1.国际建材汽配城P63
2.昌建东外滩P64
3.昌建广场P65
4.国之基荣昌商业广场P65
三召陵区住宅楼盘项目研究P66
1.召陵区住宅楼盘分布图P66
2.住宅项目调研P67
3.召陵区住宅项目统计P77
四漯河房地产市场评估P78
第五部分市场调研总结P80
第一部分漯河城市环境研究
一、城市概况
1．行政区位：
漯河市位于河南省中部偏南，伏牛山东麓平原和淮北平原交错地带。
漯河是河南省下属的一个地级市，是京广铁路上的重要城市，处于许昌和驻马店之间。
2．县城区划：
漯河市辖源汇、郾城、召陵3个区，舞阳、临颍2个县，有漯河经济技术开发区，临颍县产业集聚区、舞阳县产业集聚区、源汇区沙澧产业集聚区、郾城区淞江产业集聚区、漯河市东城产业集聚区6个经济开发区。
3.城市人口及规模：
漯河市辖区总面积2617平方公里，总人口约265.7万，2010年城市建成区面积60平方公里，常住人口60万人。
4.城市荣誉：
漯河因食品工业发达，有双汇、南街村、乐天澳等当地食品企业，也有可口可乐、百事可乐、康师傅、统一、中粮在漯河市投资，被誉为“中国食品名城”、“中国品牌城市”。
二、漯河城市交通
1.漯河区位：
是京广铁路上的重要城市，处于许昌和驻马店之间。
北距省会郑州140公里。
西距平顶山78公里。
南距驻马店66公里，东距周口55公里。
漯河是一个区位优越、交通发达的枢纽城市。
漯河曾以商贸和水陆交通发达而享誉中原，在明朝永乐年间已是“江淮百货萃，此处星辰罗”的商品集散中心，素有“水旱码头”之称。
今天的漯河，更是四通八达，是国家重要的干线综合交通枢纽城市。
2.漯河交通：
铁路：
国家南北、东西交通大动脉石武高铁、京广铁路、漯宝（丰）铁路、漯阜（阳）铁路4条干线铁路纵横交汇于漯河，是国家中部重要的综合铁路客货运十字枢纽。
公路：
京港澳高速、宁洛高速、107国道及5条省道贯穿全境，构成全省重要的铁路和高速公路“双十字”交通枢纽。
国道107从城市的西部贯穿南北。
航空：
漯河北距郑州新郑国际机场将近一小时高速公路车程，南距信阳明港机场将近一个小时高速公路车程。
内陆港（在建）：
漯河港占地26万平方米，吞吐量460万吨，计划建设11个泊位，建成后将以矿石、煤炭、杂件和集装箱运输为主导货源，通行船舶单船为500吨级机动货船。
附：
交通枢纽图
从图中可以看出：
漯河拥有三条铁路线，两条高速公路线和一条国道线和省道线；具有便捷发达的交通网络；
三、城市经济及发展
1.经济发展：
2012年，全市生产总值812.4亿元，同比增长12.1%，增速居全省第3位；固定资产投资526.8亿元，增长23.7%，增速居全省第7位；增速居全省第5位；规模以上工业利润228.3亿元，增长21.6%，增速居全省第4位。
经济运行质量持续提升，主要经济指标增速进入全省第一方阵。
2.社会消费：
全社会消费品零售总额294.4亿元，增长15.9%，地方公共财政预算收入41.6亿元，比上年净增7.9亿元，增长23.5%，增速居全省第5位；税收收入占地方公共财政预算收入的比重达到80.2%，居全省第2位；财政实力进一步增强。
3.人均GDP：
2012年漯河人均GDP3.1万元，在河南省排名8位；城镇居民人均可支配收入19136元、农民人均纯收入8755元，分别增长12.6%和13.7%，城乡居民收入实现了与经济同步增长。
城乡居民存款余额达到367.4亿元，增长23.3%，增速居全省第1位。
4.漯河与周边地级市人口数量及人均GDP对比
从图中可以看出：
漯河人口总体数量不多，周边县城较少，城区人口与其他周边市区相差不大，但人均GDP相对周边地级市处于较好的水平，具有一定的消费力；
5.经济结构：
2012年全年全部工业增加值452.7亿元，产业结构进一步优化，二三产业比达到87.6%，食品、造纸、盐化工成优势主导产业，电子信息等产业发展迅速，现代物流业发展迅猛。
6.产业格局：
□食品行业：
以双汇、澳的利、南街村当地企业及可口可乐、百事可乐、康师傅、统一、中粮等世界500强企业成为漯河经济增长的支柱产业。
□化工行业：
以舞阳县的盐化工为龙头的企业总产值可达100亿元以上。
□造纸行业：
银鸽集团是2004年初组建而成的大型企业集团，是全国规模最大的造纸集团之一。
旗下拥有上市的河南银鸽实业投资股份有限公司、河南银鸽地产有限公司、河南永银化工实业有限公司、四川银鸽竹浆纸业有限公司等10多家下属企业。
现有总资产50.38亿元。
□房地产业：
2012年全年房地产开发投资33.3亿元，比上年增长11.4%。
商品房屋施工面积420.5万平方米，增长15.2%，商品房屋销售面积157.8万平方米，增长38.5%。
7.人口及消费
人口及城镇化率：
辖3个市辖区、2个县，共有7个街道、27个镇、21个乡，辖区总面积为2617平方公里，截止2010年城市总人口265.7万人，其中城区人口60万人，建成区面积60平方公里。
城镇化率由2006年的33.3%增长到2010年的40.9%。
四、城市发展规划
1.城市总体发展规划
根据漯河城市总体发展规划（2012-2030）显示
城市规模：
到2015年，总人口达到282万人；到2020年，总人口达到288万人；2030年，总人口达到300万人。
中心城区规划人口与用地规模（如下图）：
年份
2010年
2015年
2020年
2030年
人口规模
62万人
82万人
95万人
120万人
人均用地
117平方米/人
105平方米/人
104平方米/人
100平方米/人
用地规模
72.6平方公里
86平方公里
99平方公里
120平方公里
城市性质：
国家食品工业城、豫中南区域性中心城市。
城镇化率：
到2015年，漯河市城镇化水平达到48％；到2020年，城镇化水平达到60％；2030年，城镇化水平达到70%。
城市发展方向：
“北联、西进、东优、南控”，即以向北、向西发展为主，优化东向发展、控制南向发展。
2.中心城区空间结构：
中心城区将形成“一主三副两轴多组团”的城市总体格局。
一主：
即城市主中心。
是指以老城商业中心为核心，以两河六岸为依托构建的，多功能复合的滨水中央商业休憩区。
该区域是集旅游、购物、观光、餐饮等功能为一体的高端城市商业圈，是面向豫中南的综合性商业服务中心。
三副：
西部副中心：
以京广高铁站及两河景观资源为依托，构建商务服务、高铁商贸、创智研发为主导，辐射豫中南的商务中心区。
北部副中心：
以漯河新区起步区为依托，构建以区域金融、总部经济为支撑的国家食品名城核心区，以港口、京珠高速、城际铁路、豫中南陆路口岸等综合交通优势为依托，构建辐射豫中南的现代商贸物流中心。
东部副中心：
以召陵特色商业街区、国家经济技术开发区核心区为依托，构建服务于漯河东部城区的商业服务中心。
两轴：
沿河发展轴：
以沙河、澧河等水系为依托，沿岸发展文化、商贸、旅游、休闲等生态型的城市产业，构筑城市生态景观格局的主骨架，并展现漯河宜居生态城市的特色城市风貌。
长江路—人民路发展轴：
以长江路、人民路为城市功能主脊，担负起联系高铁新城市中心区、老城商贸中心区以及东部召陵产业区等城市功能区的作用，以快速公交线路组织为基本手段，建立漯河市区东西相融、和谐一体的功能型发展轴线，从而实现区域性中心城市特有的高效率发展目标。
另外，还有以107国道、中山路、太行山路等为城市功能拓展的一般轴线，担负起联系漯河市沙河以北与沙河以南功能组团。
多组团：
生态水域城包括5个组团：
西城组团、城关组团、双龙组团、老城组团以及新区起步区组团；
郾城片区也涉及4个组团：
郾城组团、龙城组团、沙北组团以及金山组团；
召陵片区涉及5个组团：
召陵组团、经济开发区北部组团、经济开发区南部组团、东城组团以及东南组团；
源汇片区涉及3个组团：
澧南组团、沙澧组团及铁西组团
3.第三产业空间布局
规划形成“一廊三核九区”的服务业空间布局：
“一廊”：
沿河现代服务业走廊：
依托沙澧河沿河两岸重点引进休闲娱乐项目，发展高档商务楼宇和精品楼盘，形成集休闲观光、文化展示、娱乐健身、住宿等多功能于一体的滨水休闲商务观光走廊。
“三核”：
三大服务业核心：
（1）老城商贸核心：
以人民路、交通路为轴线，完善娱乐、休闲功能，推进商业建设，打造中原地区领先的商贸集聚区。
（2）西城商务核心：
以漯河商务中心区为依托，构建以商务服务、高铁商贸、创智研发为主导功能的商务中心区。
（3）新城商贸核心：
以漯河新区起步区为依托，构建以金融、总部经济为支撑、以港口、京珠高速、城际铁路、豫中南陆路口岸等综合交通优势为载体的辐射豫中南的现代商贸物流中心。
“九区”：
四大物流园区和五个服务业集聚区
（1）淞江综合物流园区：
近期规划1.5平方公里，远期规划6平方公里，涵盖粮食、食品、棉花、木材、家电、煤炭、工业品等诸多产品流通运输，辐射豫中南地区及安徽交界区域的综合性物流园。
（2）沙澧汽贸物流园区：
沙澧产业集聚区内柳江路以南、现107国道以西、漯舞路以北、新规划107国道以东，近期规划33.3公顷，远期规划100公顷，结合汽车贸易、食品加工、机械材料及纺织品生产，以食品、汽车、建材、家具、农资、花卉、纺织品、机械装备为主要物流对象的豫中南地区汽车贸易特色物流园区。
（3）大河工业物流园区：
东至京珠高速公路、西至许慎路、南至人民东路、北至渭河路，规划占地约133.33公顷，以食品机械、冶金设备、生物医药、化工产品、纸制品等为主导的工业产品物流园区。
（4）南环食品物流园区：
东环路以东、南环路以南交汇区域的漯阜铁路两侧，规划占地约20公顷，依托双汇等大型食品企业，主要提供货物集散、中转、仓储、配载、货运代理等服务的大型食品物流园区。
（5）源汇特色商业区：
建设服务漯河、提升漯河、辐射豫中南，以主题公园、古镇文化、休闲商业为主的旅游商业区。
大力发展包括主题公园、特色餐饮、时尚住宅、科普文化、休闲商业、娱乐健身等多领域的休闲产品的辐射整个豫中南的现代休闲娱乐聚集区。
（6）召陵特色商业区：
按照“区域协同、产业联动、凝练特色、低碳高效”的发展原则，打造辐射豫中南、连接郑州的以专业市场为特色的商贸集聚区；还要优化商业布局、服务周边需求，建设漯河城区东部现代新型商业中心。
（7）郾城特色商业区：
遵循“服务集聚、有机共生、人文关怀、智慧低碳”的发展理念，建设以会展金融为驱动，以品质商业商贸、商务休闲配套、生态滨水居住为主导的复合特色商业区。
（8）文化教育聚集区：
新北环与许慎路交叉口一带，依托许慎文化园和漯河大学城，重点布局高等教育、职业培训、生态文化、创意产业、博物馆等服务业的文化教育聚集区。
（9）专业市场聚集区：
位于源汇区城乡结合部，重点发展建材、家具、汽车、农产品等专业市场。
4.漯河产业聚集区发展规划
（1）东城产业聚集区产业发展规划
位置规模：
位于漯河市东城产业集聚区园区位于京港澳高速、宁洛高速漯河交汇处，总规划面积12.05平方公里。
产业规划：
东城产业集聚区将以食品加工及配套、电子机械为主导产业，漯河市政府已把电子工业列入市产业升级转型重点培育产业，作为承接南方电子产业转移的重要平台，总规划用地面积8.71平方公里。
规划建设新型显示器、消费类电子、研发孵化、新型电池、电子元器件、电力电子、应用电子等7个专业园区，，到2015年，建成集研发、生产、销售为一体全省有名的电子工业基地和电子产品集散中心，实现东城产业集聚区发展质的飞跃。
发展状况：
2010年新签约超亿元项目7个，其中10亿元以上项目2个，5亿元以上项目2个，入驻企业达到63家，总投资84亿元。
形成了以双汇第二工业园、益生园生物科技、康达实业、正邦食品、中博彩印、宏源包装为代表的食品加工及配套，以光华电子科技、圣华OLED、科年达数码科技为代表的电子机械等两大产业集群；2013年规划：
全年完成固定资产投资70亿元，基础设施完成投资13亿元；规模以上企业主营业务收入实现100亿元；引进省外资金5000万美元；新入驻企业10家以上；新增从业人员5000人以上；拆迁村庄2个；污水处理厂日处理污水能力达到8万吨；
（2）经济技术开发区产业发展规划
位置规模：
漯河经济开发区创建于1992年，总规划面积41平方公里，建成区面积10平方公里，总人口近10万人。
产业规划：
按照“西食品、东物流、中部高科技、南工北商、以商补工”的产业布局，以中国食品百强工业园建设为契机，全力抓好知名食品企业的招大引强和培大育强；开展“三产服务业发展年”活动，结合中心商务区建设，大力发展商贸物流和现代服务业，引进龙头企业，不断完善产业结构；
发展状况：
目前已聚集了双汇、银鸽、中粮、可口可乐、旺旺、康师傅、华垦为代表的10余家大型企业，涵盖食品、高新技术、造纸、机械和商贸物流等产业。
2012年，完成生产总值123.4亿元，主营业务收入达到620亿元，增加值93亿元，实现利润38.5亿元。
区属经济高速增长，规模以上工业主营业务收入96亿元、增加值23亿元、利润6亿元，增速均在40%以上。
全年实现税收收入25亿元，增长20%，区属公共财政预算收入2.9亿元，增长25.2%。
固定资产投资达到65亿元，增长24%。
5.漯河城区功能板块分布及特征
（1）影响城市发展的主要交通轴线
107国道线：
沿107国道具有交通物流运输条件，周边辐射诸多县城乡镇，形成了建材、家具、汽车等商贸物流发展聚集片区；
京广铁路线：
铁西片区：
铁路以西汽车站、火车站带动周边形成了以新天地、新玛特、丹尼斯、中华市场、中汇广场等代表的城市主要商业中心片区；铁东片区：
以召陵区政府为中心形成的新区行政、居住、教育片区，人民路以南为经济开发区以银鸽、双汇、中粮龙头形成的的产业居住生活片区，以及正在开发建设的城东电子产业园区；
宁洛高速线：
高速公路阻挡了城市向南进一步的扩展空间；
武广高铁线：
是西部快速通道，源汇区政府所在地，未来将发展为主要的商务、居住生活片区；
沙澧河：
沿河将形成以建业昌建外滩等为代表的商业、休闲、购物片区，沙北是以市政府、会展中心等为主的市政行政、中高端居住片区。
（2）漯河主要城市板块分布
六、漯河市总体小结
1.漯河是国家重要的食品工业城市，中国食品名城，豫中南区域性中心城市。
随着召陵区、经济技术开发区、城东产业聚集区的开发建设，东部城区将迎来城市东扩开发建设的发展机遇；
2.漯河是一个以食品、造纸、盐化工为主导产业，并逐步形成以电子信息为辅的战略产业发展格局的城市，城市总体经济发展水平处于河南省中上等水平，城市经济总体发展处于不断增长的趋势；
与周边其他城市相比，漯河人口总量不大，行政管辖区数量不多，居住人口主要分布在107国道沿线及107国道线的西部和北部区；四分之三的人口分布在城郊及周边县城，与全国一二线城市城镇化水平还有一定的差距，未来增长和发展空间较大；
3.漯河是河南省及京广线上重要的交通枢纽城市，拥有四纵两横形成“双十字”交通枢纽的铁路公路高铁交通网络，交通便捷发达；
4.漯河人均GDP及消费力处于河南省中上等水平，具有一定的消费力和经济实力；
5.漯河市随着城镇化发展以及城区人口的不断增长，人们对建材、家具、五金等相关产业的需求将会进一步的增长，这也为这类专业市场的发展提供了较大的发展空间。
总结：
漯河是一个经济发展水平较好，人均收入水平较高，交通便捷发达，城镇化发展空间较大的工业化食品城市，适合做专业市场的开发和建设。
第二部分项目考察及周边环境研究
一、项目概况
1.地块位置：
项目地块位于人民东路与东环路（规划中）交汇处西南角，高速公路出入口以西300米；
2.地块指标：
●占地面积：
占地面积246203平方米，总建筑面积约492406平方米；
●用地性质：
商业；
●容积率：
≤2
●建筑密度：
≤40%；
3.地形地貌：
地块平整，除有一家预制板厂及一户居民待拆迁外，其他均为农田，项目可整体开发和快速动工。
4．项目四至：
东：
沿人民路向东为高速路出入口，加油站、城东产业聚集区；
西：
沿人路往西为双汇物流园、加油站、银鸽造纸厂、汽车东站等；
南：
为经济开发区谢乡铁炉村、葡萄产业园基地
北：
沿东环路往北为召陵区
谢后乡铁炉村
中石化加油站
城东产业聚集区
高速公路出入口
双红物流园
银鸽造纸厂
中石油加油站
漯河汽车东站
大河物流园
东环路口
召陵区庙李村
双河锅炉
二、项目周边环境
1.项目周边交通条件
102公交线路
人民路向北看东环路
人民路向东看
人民路向西看
目前，项目临街的只有北部一条主要交通干道为人民路，向东300米为京港澳高速、宁洛高速路漯河东出入口。
人民路：
东西方向，双向6车道，西向通往召陵区、城市商业中心区，向东通往京广高速，东城产业聚集区和电子产业园。
东环路：
南北方向，双向4车道，目前与人民路北部连接，往北进入城东电子产业园区。
2.项目周边环境
沿人民路项目地块以西，主要以有双汇物流园、大河物流园、中石油加油站和银鸽造纸厂为主；
沿人民路项目地块以东，主要以农村葡萄产业园及东城产业聚集区；
人民路北项目地块北面，主要是农村（庙李村、刘庄村）等；
3.项目周边（1.5公里范围）人口统计
居住社区
常住人口
居住社区
常住人口
备注
贾店
1500
大河村
2000
常住农村村民
庙里村
2000
铁炉村
3000
张庄
1200
李村
2000
东城产业区企业员工
9000
企业在职员工
合计
约2.17万人
3．项目距主要交通枢纽距离
4.项目周边环境总体评估：
项目周边是以物流园区、工厂和农村农田为主，主要的消费人群是当地的村民和工厂职工较多；其他为各地物流工作人员，其他消费人口较少；
项目处于东城区，距城市主要的交通枢纽有一定的距离，消费客流达到性较弱；
三、项目SWOT分析
S优势：
●项目地块面积较大，地形平整，有利于项目的整体规划设计，适合建设大型综合性商业项目；
●项目处于漯河经济开发区与城东产业聚集区、召陵区三区交汇处；临近城市东部副中心，具有向西、向北、向东辐射发展的区位优势；
●项目对内有一条快速城市主干道—人民路，对外临近高速路出入口，具有一定公路交通辐射优势，对外辐射条件好于对内辐射条件；
W劣势：
●项目周边区域分布着农村、物流园、加油站、工厂等，周边居住人口不多，主要是农村村民，消费力较弱，商业设施及配套落后；
●项目距主城区还有一定的距离，目前途径项目的有3条公交线路通过，交通便捷性一般；
●项目周边环境及空气，受银鸽造纸厂污染严重，受其影响周边居住品质感降低；
O机会：
●项目处于三区（召陵区、经济开发区、城东产业聚集区）交汇处，临近高速路出入口，具有独特的交通区位优势；
●项目所处东部新城区，规划中的东城副中心区，目前处于起步发展阶段，未来发展潜力较大，可获得东部增长和扩展的发展机遇；
T威胁：
●项目所处的片区不是城市发展及城市商业发展的主方向和主要片区；
●项目所处的片区属于农村，消费力不足，商业设施及配套较少，距主城区及主要的交通枢纽距离较远，可达性及便利性较差；
●项目目前的展示性只有北侧的人民路一个临街展示面，地块的整体展示性不够；
第三部分漯河市专业市场研究
一、专业市场研究
1.建材市场
1.1建材市场分布
1.2各建材市场调研
1.2.1豫中南建材市场
●位置规模：
漯河市源汇区107国道西侧，总建筑面积约10万平米，共有商户600多家
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