汽贸城项目建设可行性研究报告Word下载.docx
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汽贸城项目建设可行性研究报告Word下载
汽贸城建设项目
可行性研究报告
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项目名称：
×××××××××
项目负责人：
×××
联系电话：
×××××
编制日期：
×××××
汽贸城建设项目
可行性研究报告
第一章总论1
1.1概述1
1.2编制原则及编制依据1
1.2.1编制原则1
1.2.2编制依据1
1.3可行性研究报告研究范围5
1.4项目概况6
1.4.1拟建地点6
1.4.2建设规模与目标6
1.5可行性研究结论7
1.6主要技术经济指标7
第二章项目建设背景及必要性9
2.1项目建设背景9
2.2项目建设的必要性10
第三章市场分析与预测13
3.1我国汽车产销市场发展现状与趋势13
3.2我国汽车后市场发展的存在问题与发展趋势14
3.3项目的市场定位、竞争及市场策略17
第四章项目建设条件19
4.1场址现状19
4.2建设条件19
4.2.1自然条件19
4.2.2水、电等供应情况23
4.3施工条件24
4.4社会经济条件25
第五章建筑设计方案29
5.1建筑设计指导思想及原则29
5.1.1建设目标29
5.1.2设计指导思想30
5.1.3设计原则30
5.2项目总体规划方案30
5.2.1总平面布置和功能要求30
5.2.2总平面图主要参数33
5.3土建工程方案33
5.4设备选型36
第六章附属工程建设方案39
6.1给排水设计39
6.1.1设计依据39
6.1.2设计内容39
6.1.3给排水系统39
6.2电气设计40
6.2.1建筑电气设计40
6.2.2弱电设计43
6.3暖通设计44
6.3.1设计依据44
6.3.2气象资料44
6.3.3采暖通风45
6.4智能化管理系统45
6.5绿化工程46
第七章节能47
7.1概述47
7.2编制依据与原则47
7.2.1编制依据47
7.2.2编制原则47
7.3能源消耗种类和数量47
7.4节能措施48
7.4.1建筑节能48
7.4.2电气节能49
7.4.3采暖节能49
7.4.4节水措施50
第八章环境保护51
8.1编制依据51
8.2环境现状51
8.3环境影响分析51
8.3.1施工阶段环境影响分析51
8.3.2运行阶段的环境影响分析52
8.4环境治理与保护措施53
8.4.1项目实施阶段的环境保护措施53
8.4.2项目运行阶段的治理与保护措施55
第九章劳动安全与消防56
9.1劳动安全56
9.1.1概述56
9.1.2施工中主要安全措施56
9.1.3运行使用中主要安全措施56
9.2消防设计57
9.2.1设计依据57
9.2.2消防系统57
第十章组织机构及人力资源配置59
10.1组织机构59
10.2人员编制59
10.3职工培训59
第十一章项目招投标要求及内容61
11.1招标方案61
11.1.1设计阶段61
11.1.2施工阶段62
11.1.3项目招标方案62
11.2招标阶段注意的问题62
第十二章项目实施进度64
12.1实施进度规划64
12.2项目实施进度表64
第十三章投资估算与资金筹措66
13.1投资估算依据66
13.2投资估算66
13.3流动资金估算68
13.4总投资68
13.5资金筹措68
第十四章财务经济评价69
14.1财务评价的依据及主要数据和参数69
14.1.1财务评价编制依据69
14.1.2主要基础数据69
14.2财务评价基础数据与参数选取69
14.2.1财务价格69
14.2.2参数选取及评价方法69
14.3营业收入与成本费用估算70
14.3.1营业收入估算70
14.3.2成本费用估算70
14.4财务评价71
14.5不确定性分析72
14.6财务评价结论73
第十五章结论与建议74
附图：
附图1：
区域位置图
附图2：
汽贸城总平面布置图
附表：
附表1：
项目总投资使用计划与资金筹措表
附表2：
营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
附表3：
外购原材料费用估算表
附表4：
外购燃料动力费用估算表
附表5：
总成本费用估算表
附表6：
流动资金估算表
附表7：
利润与利润分配表
附表8：
财务现金流量表
附表9：
项目投资现金流量表
附表10：
项目资金金现金流量表
附表11：
固定资产折旧费估算表
附表12：
无形资产和其他资产摊销费估算表
第一章总论
1.1概述
项目名称：
*****汽贸城建设项目
建设地点：
**********
建设单位：
*****
建设性质：
新建
1.2编制原则及编制依据
1.2.1编制原则
1） 符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关基础设施建设的规定。
2） 项目建设坚持合理布局、设施配套、功能齐全、环境优美，方案设计坚持合理适用原则。
3）考虑项目建设的全局，统筹安排，使项目建设布局既科学又符合总体布局规划。
4）规划中应尽可能考虑降低工程造价和运行管理维护费用，以节约有限的建设资金。
5）项目实施中，注重环境保护及节约能源。
1.2.2编制依据
1）《*****国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
2）《*****土地利用总体规划》（2009-2020）
3）《*****国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》
4）国家、*****、*****有关规划和技术规范
5）甲方提供的相关资料
1.3项目提出的理由
*****隶属于*****首府*****，位*****全县地区生产总值增长10%；规模以上工业增加值增长12%；固定资产投资完成80亿元，增长18%；公共财政预算收入完成11.2亿元，增长8.3%；社会消费品零售总额预计完成26.2亿元，增长11%；城镇常住居民可支配收入达到31300元，增长9%；农村常住居民可支配收入达到14930元，增长10%。
在2014年全国中小城市科学发展评价中，*****位列全国最具投资潜力中小城市百强县47位和全国中小城市综合实力百强县57位。
1.3可行性研究报告研究范围
根据国家对建设项目可行性研究报告的工作范围和深度规定，本报告在对项目的建设条件进行了实地查勘，对项目建设的背景及概况、建设的必要性、建设条件、工程技术方案、项目的组织管理和项目实施计划、环境保护与消防安全、投资估算与资金筹措、效益评价等方面进行综合研究和分析，为有关部门对工程项目决策和建设提供可靠和准确的依据。
1.4项目概况
1.4.1拟建地点
**********。
1.4.2建设规模与目标
项目本着高起点、高标准的设计原则，采用一流的设施进行建设，项目占地面积120000m2（180亩），建筑面积64415m2。
其中4S专卖店区11375m2，汽车修理区8125m2，汽车美容区3575m2，汽车会展区12930m2，汽车配件区16200m2，二手车交易区1690m2，汽车租赁服务区2600m2，酒店5040m2，办公楼2880m2，停车场3000m2，道路6240m2，绿化42000m2。
本项目具体指标如下：
用地面积：
120000m2
总建筑面积：
64415m2
建筑物占地面积：
53535m2
绿化面积：
42000m2
道路硬化：
6240m2
停车场：
3000m2
容积率：
0.62
工程建筑密度：
44.61%
建设周期：
2年
1.5可行性研究结论
1、县政府对汽贸城项目的建设十分重视，得到了来自各方面的热情关心和支持。
2、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。
本项目采用建设4S专营店的经营发展方式，并把不同品牌汽车的整车销售市场、配件供应市场、汽车后市场及汽车修理集中到一个地方，建立大型的综合性的汽贸城，形成统一的汽车贸易服务。
这是当前国际社会最流行的汽车后市场发展模式，因而本项目有很强的示范作用和竞争力。
3、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划、土地利用规划，得到了所在地各级政府部门的大力支持，因而是可行的。
4、项目的区位、交通条件很好。
本项目处于兴托线和壕托线交汇处，距离*****城仅3.5公里，距离**********交汇处2.5公里，区域交通位置明显，具有独特的区位优势和交通便利条件。
5、本项目技术可行，经济合理，符合当地及周边发展的需要。
1.6主要技术经济指标
主要技术经济指标见下表。
表1-1主要技术经济指标
序号
名称
单位
数据
备注
一
建设规模
1
本期项目用地面积
m2
120000
180亩
2
建筑面积
m2
64415
3
停车场
m2
3000
4
道路
m2
6240
5
绿化
m2
42000
6
建筑密度
%
44.61
7
绿化率
%
35
8
容积率
0.62
二
动力消耗表
1
新鲜水
m3/a
26300
2
电
万kWh
375.96
3
柴油、汽油
t/a
25
三
定员
人
118
四
项目总投资
万元
12223.53
1
建设投资
万元
11169.72
2
流动资金
万元
1053.81
五
费用与效益
1
年均营业收入
万元
16300
2
年均销售税金及附加
万元
73.80
3
年均增值税
万元
737.99
4
年均总成本费用
万元
12969.01
5
年均利润总额
万元
2519.21
6
年均所得税
万元
629.80
7
年均税后利润
万元
1889.40
六
财务评价指标
1
财务内部收益率（税前）
%
25.84%
所得税前
2
财务内部收益率（税后）
%
18.42%
所得税后
3
财务净现值（税前万元ic=10%）
万元
8975.84
所得税前
4
财务净现值（税后万元ic=10%）
万元
4003.43
所得税后
5
投资回收期（税前年含建设期）
年
7.76
所得税前
6
投资回收期（税后年含建设期）
年
9.01
所得税后
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
近年来随着国内经济持续、快速的增长，城乡群众的生活水平提高很快，以前可望而不可及、属于生活奢侈品的汽车正开始慢慢进入普通家庭，成为大众消费品，以车代步不再是梦想。
在成立呼包鄂经济圈后，**********经济发展水平稳步提升，汽车产业逐步壮大，汽车消费潜力十分巨大。
经济的发展，带旺了消费市场。
汽车消费的兴起，促进了汽车市场的繁荣。
在风生水起的汽车消费热潮中，汽车市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。
近几年，**********汽车市场快速发展，汽车市场成为人们选购汽车的主要场所。
汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。
但是，汽车市场的发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：
一是汽车市场的规模普遍偏小，除*****汽车市场有一定规模外，其它的市场规模都比较小，面积不大的汽车专卖店尤其居多；二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。
目前*****汽车市场的经销商多数为*****的二级经销代理，因渠道层级及规模的问题，厂家给予的很多政策往往不能及时反应到市场，消费者在购车过程也享受不更便捷的售后服务。
随着国家汽车下乡政策的实施，*****作为*****的二级汽车市场，已经不能满足市场的发展需求。
项目单位敏锐地观察到了这一机会。
经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个集4S专卖区、二手车交易区、购车综合服务区、汽车修理区、汽车配件市场、市场综合区等多种功能于一体的现代汽车贸易市场，从而带动*****周边村镇的汽车产业发展。
2.2项目建设的必要性
1.项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力
当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的迅速增长。
中国是世界上最有潜力的汽车消费市场。
近年来随着购车热的兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。
遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的汽车交易市场在*****却未出现，绝大多数汽车交易市场发展潜力有限。
因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间。
本项目的发展方向正在于此。
本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平”的路线，将汽车（整车、二手、零配件及用品）销售、物流、展示、培训、体验、修理维护等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在*****兴托线和壕托线交汇处建设一个标准高、环境美、现代化的汽车销售中心、信息发布中心、汽车维修中心、价格指导中心，成为一个该地区有影响力的汽车贸易城。
这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了*****及周边地区这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。
2.项目的建设对推动*****发展现代商贸流通业、现代物流业具有重要作用
现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。
本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表带动内蒙古西部地区汽车产业发展的汽车流通市场。
项目建设的这一指导思想与*****发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快内蒙古西部现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升内蒙古西部地区的市场的总体水平方面做出突出贡献。
物流业是近年来在我国发展非常快的一个产业，其地位已逐渐为人们所认识和重视。
本项目位于兴托线和壕托线交汇处，距离*****3.5公里，距离**********交汇处2.5公里，区域交通位置明显，是一个理想的商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。
因此，本项目包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势。
随着蒙西地区汽车装备制造业、汽车消费市场的发展和*****在呼包鄂地区中心地位的凸显，汽车集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。
因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。
3.项目的建设将有利于*****及周边地区国民经济及社会的发展
由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对*****及周边地区经济的发展带来积极的影响。
一方面，汽车市场的发展将会推动该地区装备制造的发展，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业等，形成明显的侧向关联带动作用。
4、项目的建设有利于整合汽车后市场，改善汽车后市场的形象。
目前，*****汽车后市场小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的发展并不是很规范、有序，一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车后市场竞争力有限，辐射范围不大。
这种状况对整个汽车销售都带来不利影响，甚至影响了汽车后市场的整体形象。
本项目建设规模较大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合汽车后市场的作用。
一方面将以其示范作用，使汽车后市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流；另一方面，也将众多的品牌汽车汇集到本市场中，逐步改变汽车后市场散而乱的局面，以增强*****汽车后市场与外地汽车销售商的竞争抗衡能力。
第三章市场分析与预测
3.1我国汽车产销市场发展现状与趋势
我国汽车市场的发展不仅表现为汽车产量的大规模增长，产品结构的迅速变化，新车品种和数量的日新月异，外来投资领域的不断扩大，汽车产业在国民经济发展中的地位不断提高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴起，汽车消费观念的深刻变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。
从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突出，交通运输设备制造行业对工业增长的贡献率为40个工业行业之首，以汽车制造为主的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已成为名副其实的领头羊。
从消费角度看，汽车消费己日益成为大众化的消费，汽车社会日益临近。
随着我国国民经济的持续稳定增长以及更多鼓励私车消费政策的出台，我国的私车消费正以前所未有的速度增长，在全球市场增长不快的背景下，我国汽车市场呈现一支独秀之势成为继美、日、德后的第四大汽车消费国。
我国2009年进入汽车普及时代，汽车社会即将来临。
按照国际惯例，以一个国家私人用车在汽车保有量中超过50％，年消费量中超过70％作为私人汽车消费时代来临的标志，中国大部分省市已经进入私人汽车消费时代。
从社会文化程度看，汽车文化已俨然成为新兴的消费文化，具有极强的生命力和渗透力。
进入新世纪以来，汽车话题成了人们的热点话题，每一次场面火爆的车展也表明汽车开始与老百姓关系越来越密切，以时尚和现代为理念特质的汽车文化越来越得到人们的认同和推崇。
据了解，私有汽车市场购车主体多是事业有成的年轻人，在他们的消费观念中，汽车是延展生活内容，提升生活品质的重要工具，他们将日益成为潜在的消费群的主体，推动汽车业的持续发展。
3.2我国汽车后市场发展的存在问题与发展趋势
⑴存在问题
①汽车行业重生产轻流通，重供给轻服务的现象突出，难以应付入世的挑战。
根据欧美发达国家的经验，在一个完全成熟的汽车后市场中，50—60％的利润在服务中产生，与国外相比，我国差距和发展空间都较大。
加入WTO后，我国汽车业的市场格局将发生巨大变化，国内市场国际化趋势将更为明显，一是商品进入的进一步国际化，二是资本输入的国际化。
因此，随着我国世贸条款的逐步实施，国外汽车巨头必然进入我国抢占汽车后市场的份额，为应付入世挑战，构建有竞争力的汽车后市场服务模式对我国汽车业健康发展极为重要。
②汽车产供销三者的关系不够协调，体制有待完善。
由于以产品为主导的市场供求关系，没有发生根本变化，相对于汽车生产企业来说，销售及售后服务商处于弱势地位，没有一个团体能保障他们的利益，厂商关系微妙。
一旦进口车增加，国内经销及售后服务商可能会摆脱从属的地位，成为进口车的销售即售后网络，威胁国产车市场。
相对于经销商与生产企业的关系，消费者也处在弱势地位。
如果产供销的关系不协调，体制不完善，国产车市场会受到较大冲击。
③汽车后市场弊病很多，市场建设迫在眉睫。
我国汽车后市场往往满足于当前的业绩，各种软硬件环境未能及时改善。
目前的弊端主要体现在：
缺乏市场规划；临时建筑、假坑骗和占道经营的现象突出；缺乏永久性市场，市场管理混乱等等。
这些已成为很多城市汽车后市场的问题。
它既与人们日益增长的高品质服务的需求相矛盾，也落伍于国际上汽车有形贸易市场，不利于与国际接轨，不利于市场发展。
因此，汽车后市场建设迫在眉睫。
⑵我国汽车后市场的发展趋势
国内著名经济学家、汽车专家对中国汽车业发展普遍持乐观态度。
普遍认为，中国汽车业虽然处于发展阶段，但推动中国汽车快速发展的因素已经具备，在今后相当长的时间内，中国汽车大发展的趋势不可逆转。
在今后10到15年，中国将成为最大的汽车消费国，汽车保有量将超过1亿辆，同时也将成为最大的汽车生产国；只要走市场化发展汽车产业的路子，在今后不很长的时期内，中国汽车业的中低档产品价格可能降至世界最低水平之列，中国将成为世界上具有竞争力的汽车生产国。
同时，在有形的汽车贸易市场发展上，将以完善的市场服务为导向，以运用电子化和信息化技术为手段，规模化和规范化经营、专业化和综合化服务相结合以及多品牌聚合营销模式将成为市场的主流。
③*****汽车销售市场发展趋势
*****正朝着一个繁荣、高效、文明的城镇和适宜创业发展又适宜居住的生态城镇的目标努力，汽车市场的发展将有利于增强*****汽车业对国民经济的贡献，有利于巩固提高*****在周边地区汽车中心城镇的地位和作用。
经济发展和汽车市场两者相得益彰，息息相关。
在国民经济持续稳定增长的背景下，*****汽车行业正面临前所未有的发展机遇。
*****汽车消费结构具有轿车是销售主体车型；国产轿车为销售主体；中档轿车成为消费者首选以及大型运输汽车等。
④*****汽车销售市场的发展优势
目前，中国跨入汽车普及时代，内蒙古是汽车消费日渐普及的地区，自身的汽车需求潜力巨大，市场前景广阔。
随着我国加入世贸后汽车市场的逐渐放开，进口关税的下调，进口车许可证发放程度的松动，国内、国外汽车行业之间的竞争日益加剧，导致市场供求关系发生改变，将会引发汽车较大幅度的降价。
汽车的降价无疑激活了居民消费能力，扩大市场优势。
私家车悄然进入寻常百姓家庭，其原因首先得益于经济的高速发展和居民消费能力的普遍增长。
近年来，*****经济发展水平不断提高，经济结构不断优化。
与经济发展密切相关的是，随着经济发展，政府可以有更多的公共开支进行交通运输建设，改善用车环境，推动汽车消费。
总之，经济的发展和人们生活的水平提高必然加快汽车普及时代的到来，为市汽车市场发展提供最重要的动力。
*****明确提出支持汽车服务业的发展，以及*****周边的大路工业园、薛家湾等周边鼓励私家车消费政策的实施，汽车流通领域必然迎来新的发展机遇，汽车后市场将会成为市场流通业创新的重点。
在微观消费政策上，政府鼓励私车消费的政策逐渐出台，如各种税费的降低，汽车上牌手续的简便化等，都会极大促进汽车市场的发展。
随着人们消费水平的不断提高，政府对汽车行业的日益重视和扶持，势必将进入私人汽车消费普及的时代，*****汽车流通业也将面临市场重整和升级的机遇，汽车服务产生的增值效益的比重会有较大的提高，汽车后市场的服务继续保持多元化的模式，高档化、规模化、大型化、规范化、专业化、人性化的汽车后市场会逐渐取代分散无序的汽车销售及维修服务。
汽车后市场将成为城镇搞活大市场，提升地区商贸中心职能的一个亮点。
本项目位于**********，该厂址交通便利，距离*****城3.5公里，距离**********交汇处2.5公里处，具有发展汽车物流、仓储、销售、维修的先天条件。
3.3项目的市场定位、竞争及市场策略
⑴市场定位
做实*****周边地区汽车销售和购车保养市场，辐射周边旗县。
⑵竞争策略
坚持以人为本，造福广大消费群体。
*****汽贸城将以建设舒适的购物环境，完善的售后服务，规范的市场管理，品味卓然的汽车文化为目标，改善目前市场分散，管理混乱的不合理现状，促使形成全行业合理有序的竞争格局。
秉承以人为本的原则，充分挖掘汽车文化，在项目规划设计、市场运营管理各方面为消费者提供上档次、全方位的完美服务，采用多品牌聚合营销的方式有效降低车价，促进汽车理性消费，造福广大市民。
⑶项目市场开发战略：
全面发展，分步推进，在项目安排上，采取全面规划，统筹建设的策略。
汽贸城将融合包括新旧车交易、汽车配件和用品供应、信息咨询、维修服务等功能，不断改进汽车后市
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